-Một vấn đề đang gây bức xúc tại Việt Nam là giá nhà đất tăng quá cao, nhất là ở Sàigòn và Hà Nội, khiến việc mua bán bị đình đọng mặc dù yêu cầu về nhà ở của dân chúng vẫn rất lớn. Đây cũng là vấn đề đang được dư luận tại Mỹ quan tâm vì sợ trái bóng đầu cơ địa ốc có thể vỡ khiến kinh tế suy thoái. Diễn đàn Kinh tế đài RFA xin trao đổi với kinh tế gia Nguyễn Xuân Nghĩa về các yếu tố chi phối thị trường nhà đất trong mục chuyên đề do Nguyễn An thực hiện sau đây.
Hỏi: Thưa ông Nguyễn Xuân Nghĩa, từ nhiều năm nay, giá cả nhà đất đã tăng vọt và vượt khỏi sức mua của nhiều người ở nhiều nơi, người ta nói đến viễn ảnh giá nhà có thể sẽ sụt mạnh, nhưng điều ấy không có nghĩa là nhiều người sẽ dễ mua nhà mà có khi làm kinh tế bị suy trầm. Kỳ này, chúng tôi xin đề nghị là ta cùng trao đổi về vấn đề ấy, nhất là khi dư luận Việt Nam đang bức xúc về nạn nhà lên giá, dù nhiều người vẫn thiếu nhà ở mà nhà bán không được…
- Việc mua bán trên thị trường nhà đất hay bất động sản cũng tuân theo quy luật cung cầu. Tuy nhiên ở mỗi quốc gia - thậm chí mỗi địa phương trong một quốc gia - quy luật ấy lại thể hiện một cách tùy tình hình tại chỗ, nên ta khó nói đến một quy luật chung khả dĩ giải thích thỏa đáng tất cả những gì đang xảy ra tại Việt Nam hay tại Hoa Kỳ. Thành thử, chúng ta sẽ nói về đại thể trước, sau đó mới đi vào những vấn đề riêng của thị trường Việt Nam.
Hỏi: Nếu vậy, xin đề nghị là ta hãy nói về cung cầu trên đại thể sau đó mới đi vào chi tiết.
- Nói về cung cầu trên thị trường bất động sản, gồm có nhà và đất, ta có bên phía cầu là những ai có tiền cần nhà ở, hay dùng làm tài sản đầu tư, thí dụ như cho thuê hay bán lại để kiếm lời. Bên phía cung, ta có nhà đầu tư mình vừa nói, muốn xây hay bán nhà để kiếm lời, hay để lấy tiền đầu tư vào việc khác có lời hơn. Nhưng về phía cung, phần quan trọng là của những người hay công ty đầu tư vào lãnh vực xây cất nhà cửa để bán hay để cho thuê. Ngoài ra còn nhiều yếu tố cũng chi phối giá cả và cung cầu, như nguyên vật liệu xây dựng hay tu bổ nhà cửa, như lãi suất tín dụng địa ốc để giúp người cần nhà có tiền mua và sẽ trả góp cùng tiền lời.
Nhưng trường hợp chung ở mọi nơi là nhà phải xây trên đất và vay tiền là phải trả lãi, nên giá đất đai hay quy hoạch về đất đai và luật lệ chính sách địa ốc cũng ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Sau cùng, ta còn chú ý đến dân số. Vì sao người ta lại đổ xô vào một nơi nào đó để mua nhà và đẩy số cầu lên cao hơn nơi khác" Lý do có thể là vì những nơi đó có nhiều cơ hội hay lợi ích xã hội cao hơn, có sẵn trường học hoặc mức thuế thổ trạch thấp hơn chẳng hạn. Khi số cung tăng vọt thì dễ có hiện tượng đầu cơ làm giá nhà càng tăng ở đó. Vì vậy, quy luật cung cầu cần được diễn giải cụ thể cho từng nơi.
Hỏi: Bây giờ, ta nói về chuyện Việt Nam và những bức xúc về nhà đất ở trong nước… Thưa ông vì sao giá nhà đất tại hai thành phố lớn lại tăng vọt, trong khi lượng giao dịch mua bán lại bị đình đọng, gọi là "thị trường đóng băng" như cách nói trong nước, mặc dù nhiều người muốn mua nhà ở thì lại không đủ tiền"
- Trong chuyện này, mỗi người ở nhà lại giải thích một lối. Qua cách giải thích ấy, ta cũng đoán ra viên chức ấy phục vụ ở đâu, nhìn vào vấn đề này từ giác độ nào. Câu hỏi đầu tiên cần nêu ra là vì sao lại có nạn đầu cơ làm giá tăng vọt và vì sao thiếu người mua vì không đủ tiền" Đầu tiên, tôi xin nhắc lại là trong kinh tế học, đầu cơ không có ý nghĩa xấu về đạo đức mà chỉ có nghĩa là đầu tư nhằm kiếm lời nhanh, nhưng bị rủi ro lớn. Vì vậy, ta không nên vội phê phán rằng mọi chuyện sở dĩ xảy ra là vì nạn đầu cơ tràn lan, vì giới đầu cơ xấu xa, v.v…
Hỏi: Ông ưa có lối nói đầy nghịch lý, nhưng ở trong nước, người ta có thể lý luận là khi nhiều người cần nhà ở thì mua không nổi mà giới đầu cơ lại thổi giá lên quá cao nên phải có cách gì chấm dứt nạn đầu cơ đó chứ"
- Thưa vấn đề nằm ở ngay chỗ thông tin đó. Vì sao lại có người đầu cơ" Họ tính toán thế nào mà đem tiền kinh doanh về địa ốc và tin là sẽ có lời nhanh và nhiều nhờ bán được nhà với giá cao" Họ cũng tính toán theo cung cầu và như nhiều nhà đầu cơ khác, có khi tính toán sai và phá sản. Sở dĩ họ kinh doanh địa ốc vì tin là số cầu về nhà ở và văn phòng sẽ tăng với đà tăng trưởng kinh tế tại các trung tâm sinh hoạt lớn của Việt Nam. Và họ đã từng có lời cao trong nhiều năm vì đô la rẻ và giá cả đất đai bị lệch lạc từ chế độ quy hoạch và vì cả cơ hội tham ô nữa. Bây giờ nhà vẫn có mà bán không chạy vì người bán người mua ở hai thị trường khác nhau.
Chúng ta có thể lấy ngay một thí dụ rất nóng quanh Hồ Tây tại Hà Nội, đã có lúc lên giá tới trời và phá hoại cảnh quan Hà Nội ngàn năm rồi trở thành khu nhà ma vì chả ai mua hay thuê. Lý do không phải là nhà đầu tư hay đầu cơ mà là việc quy hoạch tổng thể cho cả thủ đô, đã bất nhất, mâu thuẫn, lại thường xuyên chạy sau nhu cầu của thị trường. Điều mỉa mai là nạn đầu cơ thường xảy ra ở mọi xứ chứ chả riêng gì Việt Nam, chủ yếu là do sự bất toàn về chính sách kinh tế tài chính của nhà nước. Giờ đây, khi tình trạng ấy xảy ra ở nhà, nhiều viên chức nhà nước lại chưa hiểu vậy, còn yêu cầu nhà nước phải can thiệp, phải kiểm soát để điều tiết.
Hỏi: Ông cho là vấn đề không do nạn đầu cơ mà do những bất toàn của kế hoạch nhà nước"
- Tôi xin nhắc lại, nhà đầu cơ chỉ là nhà đầu tư liều mạng và dễ chết. Việt Nam đang chiêu dụ nước ngoài bỏ vốn đầu tư vào lãnh vực địa ốc mà cho đến nay mới chỉ gặp loại đầu cơ vì thành phần này muốn kiếm lời nhanh và rút lẹ trong cảnh tranh tối tranh sáng về kế hoạch và luật lệ liên hệ đến địa ốc. Trong khi ấy, tiến trình đô thị hóa và tăng trưởng vẫn khiến cư dân chuyển dịch từ nông thôn hay quận huyện ngoại thành vào thành phố, tức là vẫn nâng cao số cầu về nhà ở và trung tâm sinh hoạt.
Những số liệu mới nhất cho thấy là lượng đầu tư của nước ngoài vào lãnh vực bất động sản đã giảm mạnh năm nay dù kinh tế Việt Nam vẫn đạt một tốc độ tăng trưởng cao. Lý do là lãnh vực địa ốc Việt Nam quá rủi ro. Sở dĩ như vậy vì nhà nước và các cơ quan hữu trách vừa làm vừa học, vừa sửa sai vừa tìm cách trục lợi ngắn hạn, có khi cho bản thân. Hậu quả là tiền đầu tư có sẵn ở nước ngoài mà dân vẫn thiếu nhà ở trong nước, và nhà nước đứng giữa than phiền.
Hỏi: Đi vào chuyện cụ thể, ông nghĩ sao về những phương hướng giải quyết mâu thuẫn này"
- Việt Nam có bộ Kế hoạch và Đầu tư rất giỏi xào nấu các con số vô vị về mục tiêu hay chỉ tiêu trong từng khu vực ngành nghề, mà không thấy trước được vấn đề hệ trọng của quốc gia trong 5-10 năm hay vài chục năm tới. Cụ thể là hiện tượng đô thị hóa, chuyển dịch dân số, hoặc loại thách đố cho nền kinh tế và tư doanh khi Việt Nam đạt được ước mơ là gia nhập tổ chức Mậu dịch WTO. Vì vậy, cơ quan này không giúp ích gì cho Chính phủ về những chọn lựa lớn của quốc gia. Có lẽ các chuyên gia của đảng ở bên sau cũng chẳng khá hơn.
Việt Nam có bộ Tài nguyên và Môi trường mà không được có tiếng nói về yếu tố quan trọng của nhà đất là đất đai. Không dám công khai hóa những quyết định về quy hoạch đất đai - loại thông tin đầu tiên về cung cầu - thì đầu tư vẫn cứ là đầu cơ và kinh tế cần thêm lao động mà nhân lực ấy vẫn không có nhà, phải di chuyển từ xa và gây "ẩn phí" vì giảm năng suất.
Cũng vì hai hiện tượng có kế hoạch mà không biết quy hoạch và có đất đai mà "nhà nước thống nhất quản lý" lại thiếu thống nhất, ta mới gặp hiện tượng làm viên chức cao cấp của bộ Xây dựng ngạc nhiên không hiểu vì sao mà cùng một kiểu nhà trên cùng một diện tích giá cả mỗi nơi mỗi khác. Lý do là lợi ích kinh tế chờ đợi từ một hàng hóa là ngôi nhà này mỗi nơi lại mỗi khác. Kinh tế Chính trị học Mác-Lênin không thể giải thích được sự khác biệt ấy khi mà cùng một giá trị lao động lại đòi hỏi giá bán khác nhau!
Hỏi: Ông nêu ra một lúc ba vấn đề, từ tư duy đến tổ chức và chính trị, nhưng ngay trước mắt, có thể nào giải quyết vấn đề bằng biện pháp cấp bách gì khác không" Thí dụ như nhà nước bỏ tiền ra đầu tư để xây nhà với giá phải chăng cho dân chúng, hoặc ngân hàng bỏ tiền cho vay với điều kiện ưu đãi cho người cần nhà ở chẳng hạn"
- Các xứ nghèo đều bước qua giai đoạn tôi gọi là tốn kém của một nhà nước đầy từ tâm bác ái như vậy, với kết quả thực ra đáng thất vọng. Nếu Việt Nam đã quên kế hoạch nhà nước xây nhà rẻ tiền cho dân lao động tại Liên Xô hay Đông Âu thì hãy cứ ngó lại vài khu chung cư xưa kia do Liên Xô xây dựng tại Hà Nội thì rõ. Nếu nói đến chuyện hiện đại thì ta hãy nhớ đến các tệ nạn xã hội tại Tây Âu trong các khu chung cư khép kín cho di dân hay người nghèo hoặc một số tệ nạn vừa thấy tại New Orleans của Mỹ trong trận bão Katrina thì rõ. Vấn đề không chỉ là xây nhà để ở mà là quy hoạch khuôn khổ sinh hoạt đa diện, gồm cả chợ búa, trường học, bệnh xá, v.v. để ngôi nhà không chỉ là nhà ngủ. Yêu cầu về nhà ở rất đa diện và đây là điều có thể còn quá xa vời nên khó nói ra cho đủ trong khuôn khổ trao đổi ở đây.
Hỏi: Nhưng, cứ cho là nhà nước nhìn ra vấn đề quy hoạch và nhà đầu tư hay tư doanh chịu bỏ tiền xây cất thì liệu một xứ còn nghèo như Việt Nam có nên lập ra các chương trình gia cư giúp người nghèo có thể làm chủ ngôi nhà của mình được không"
- Nhà nước nào, theo đúng nghĩa của nó, nhất là nhà nước tự xưng xã hội chủ nghĩa như ở Việt Nam tất nhiên phải ưu tiên giải quyết việc ấy, thay vì dồn tiền vào các tổng công ty linh tinh để làm một bước nhảy vọt vào thế giới công nghiệp hiện đại. Tuy nhiên, tôi vẫn thấy dè dặt vì hai lý do, ngắn hạn và dài hạn.
Trong ngắn hạn, với tham nhũng vẫn tự nhiên như hơi thở thì chương trình gia cư ấy cũng sẽ thất bại vì các công trình xã hội này sẽ không được lãnh đạo chú ý đúng mức nên sớm bị rút ruột. Nhà chưa xây xong, móng đã sụt mái đã lở, và các địa điểm hấp dẫn nhất sẽ ưu tiên lọt vào thân nhân của cán bộ nhà nước và thổi lên nạn đầu cơ. Về dài hạn, hệ thống cấp phát tín dụng địa ốc "thuộc diện chính sách" như vậy cũng làm lệch lạc quy luật cung cầu về tài chính và có thể là nguyên nhân của nhiều đợt đầu cơ sau này. Một quốc gia có luật lệ chặt chẽ như Hoa Kỳ còn có vấn đề cực lớn với hai hệ thống tín dụng địa ốc bán công là Fannie Mae và Freddie Mac có thể sụp đổ bất cứ lúc nào, thì không lý do gì mà Việt Nam lại tránh khỏi.
Kết luận của tôi là nhà nước Việt Nam cần nhìn xa hơn và nên giải tỏa hạn chế hay cấm đoán - trên cả hai vế cung và cầu - để có một thị trường bất động sản càng minh bạch càng tốt. Lúc đó sẽ có đầu tư thay vì đầu cơ, và người cần nhà sẽ có cơ hội mua nhà đúng với giá cung cầu.
Send comment
