Hôm nay,  

Đương Đầu Với Nợ Nhà

07/01/201100:00:00(Xem: 6003)

Đương Đầu Với Nợ Nhà

Minh Công
Hiện nay có rất nhiều gia đình chủ sở hữu nhà đang lâm vào tình trạng thiếu hụt tiền dẫn đến tình trạng trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng đúng hạn hay đã không trả tiền nhà trong mấy tháng qua. Nào là đang lo sợ vì mới bị thất nghiệp và không biết sẽ xoay sở ra sao trong những ngày tháng tới đây; nào là liên tiếp bị ngân hàng gọi điện đòi nợ, v.v.
Những người đang trong tình trạng này luôn sống trong nỗi lo âu mất nhà và không biết phải làm sao để vượt qua được giai đoạn khó khăn này. Tùy theo từng tiểu bang, mỗi bang có một bộ luật riêng về các quy định xử lý liên quan đến việc các chủ sở hữu nhà không trả tiền nợ nhà đúng hẹn như giấy ký nợ. Tuy nhiên những cách thức ngân hàng sẽ áp dụng đối với những trường hợp chủ nhà trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng thường đa số là gần giống nhau. Dưới đây là trình tự chung:
1. Nếu chậm trễ, không trả tiền nhà trong vòng 2-3 tháng (có trường hợp ngân hàng có thể để dài hơn), ngân hàng sẽ gửi thư thông báo là chủ nhà đã quá hạn thiếu tiền nhà (Notice of Default -viết tắt là NOD). Trong lá thư NOD này, ngân hàng sẽ cho chủ nhà thời hạn tối đa là 90 ngày để phải mang tiền trả hết số tiền đã trễ trong mấy tháng qua. Nếu không thì họ sẽ tiến hàng thủ tụch tịch thu nhà.
2. Nếu sau 90 ngày mà chủ nhà vẫn không thể trả hết số tiền nợ trong mấy tháng qua (thông thường, trong vòng tuần cuối của 90 ngày hoặc trễ hơn vài ngày), họ sẽ nhận được lá thư thứ 2 thông báo cảnh báo việc sẽ bị tịch thu nhà (Notice of Trustee Sale -viết tắt là NOT). Nội dung của lá thư này sẽ cho chủ nhà biết rằng họ chỉ có được 21 ngày để thanh tóan số tiền nợ đã thiếu trong mấy tháng qua, bao gồm cả các loại tiền phát sinh. Nếu không thể hoàn trả tổng số tiền nợ nhà thì căn nhà của bạn sẽ bị tịch thu để đấu giá.
Có hai trường hợp bị tịch thu: 1) Tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp (Non-Judicial Foreclosure), và 2) tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp (Judicial Foreclosure). Có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp và có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp.  Nhiều tiểu bang có luôn cả hai.  Thường nếu tiểu bang nào có cả hai trường hợp thì ngân hàng của tiểu bang đó sẽ tiến hành thủ tục tịch thu nhà bán đấu giá không dùng tới tòa án can thiệp vì thủ tục nhanh chóng hơn nhiều và chi phí ít hơn.
Trường hợp tịch thu theo giải pháp 1 rất phổ thông tại Hoa Kỳ. Giải pháp này nhanh chóng và giảm các thủ tục và chi phí tốn kém cho ngân hàng. Trường hợp bị tịch thu nhà và mang bán đấu giá, chủ sở hữu nhà sẽ có rất nhiều thiệt thòi về phương diện kinh doanh sau này như bị ảnh hưởng điểm tín dụng trong vòng 8-10 năm, không thể mượn nợ ngân hàng để tái định cư hay vay mượn tín dụng trong suốt khoản thời gian đó. Hồ sơ bị xiết nhà sẽ nằm trong bản tín dụng (credit report) khoảng 7 năm. Điểm tín dụng (FICO Score) sẽ bị giảm rất trầm trọng khoảng 200-300 điểm. Nếu chủ nhà đang làm chức vị cao như quản lý hoặc xin việc vào chức vụ tương đương, hoặc đang làm việc cho chính phủ Hoa Kỳ, họ có thể sẽ gặp khó khăn tiến bước trong ngành nghề vì đã mất đi sự tín nhiệm tín dụng. Trường hợp tệ hơn là không thể xin vào các công việc của chính phủ hay tiểu bang do các công việc này thường đòi hỏi có sự kiểm tra tiểu sử điểm tín dụng và lý lịch của người xin việc.


Để tránh bị tịch thu nhà, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng của mình càng sớm càng tốt để trình bày với họ về khó khăn mình đang gặp phải như bị mất việc, giảm lương, người nhà bệnh nặng dẫn đến chi phí hàng tháng tăng, nhà có tang, v.v. Mặc dù mình chưa bị trả trể tiền tháng này nhưng biết chắc rằng mình sẽ không có tiền để trả cho tháng sau, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng ngay lập tức để nhờ họ giúp đỡ mình trong giai đoạn khó khăn này.
Thường có ba cách chọn lựa chủ nhà có thể làm khi nhận được lá thư NOD đầu tien từ văn phòng luật sư tịch thu nhà:
1. Làm thủ tục xin vào chương trình giảm nợ nhà của chính phủ liên bang (Home Affordable Refinance Program-Home Affordable Modification Program). Chủ nhà nên liên lạc ngay với chuyên viên tư vấn nhà cửa (housing counselor) để được hướng dẫn chi tiết về các thủ tục giấy tờ cần phải nộp cho ngân hàng của mình.  Hơn nữa, qua buổi tư vấn này, chủ nhà sẽ biết được mình có khả năng tiếp tục giữ căn nhà đang ở hay là nên bán đi.
2. Nếu biết khả năng của mình không đủ để giữ lại căn nhà, chủ nhà nên liên lạc với chuyên viên địa ốc (realtor) có nhiều kinh nghiệm mà mình có thể tin tưởng và gần nơi bạn cư ngụ để được hướng dẫn làm thủ tục xin bán nhà khẩn cấp (Short sale).
3. Hoàn trả nhà lại cho ngân hàng để ngân hàng quyết định mọi chuyện (Deed in Lieu).  Thường ngân hàng chỉ chấp nhận biện pháp này sau khi bạn đã để bản bán nhà Short sale trong 3 tháng liền mà không có nhận được hợp đồng mua nhà nào cả.
Hoàn cảnh tài chính của chủ nhà đóng vai trò rất là quan trọng trong việc xét duyệt hồ sơ giảm nhà hoặc short sale. Trường hợp thứ nhất thì thủ tục rất rườm rà và chỉ có số ít hồ sơ được thông qua nếu chủ nhà tự làm mọi thủ tục giấy tờ từ đầu đến cuối. Nếu lương của bạn quá thấp hoặc quá cao thì bạn sẽ không hội đủ điều kiện cho biện pháp này. Tuy nhiên, với mức lương tương đối và nhận được tư vấn từ chuyên viên tư vấn nhà cửa được sự chứng nhận của chính phủ thì khả năng xin giảm tiền nợ nhà cao hơn và thời hạn có thể sẽ ngắn hơn. Kết quả của giải pháp này thường là ngân hàng cho phép kéo dài nợ tới 40 năm và giảm tiền lãi xuất trong một thời gian ấn định.
Giải pháp thứ hai “bán khẩn (shortsale)” là sự chọn lựa tương đối tốt nhất trong thời điểm kinh tế hiện nay và chủ nhà không tha thiết muốn giữ nhà nữa. Nếu bán được nhà, tiểu sử tín dụng chủ nhà sẽ không bị ảnh hưởng nhiều so với bị tịch thu nhà và không bị đánh dấu là phá sản. Điểm tín dụng vẫn bị tụt xuống thấp một chút . Tuy nhiên sau thời gian khoảng 2 năm, bạn có thể được mượn nợ của nhà băng để mua nhà nếu nợ thuộc về Fannie Mae, và trong vòng 3 năm nếu nợ thuộc về Freddie Mac. Các nợ con (second mortgage hoặc home equity of credit) có thể được xóa sổ hoặc không được xóa sỗ đều tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm thương lượng bán khẩn của chuyên viên địa ốc bạn mướn.
Giải pháp thứ ba sẽ tùy thuộc vào quyết định của ngân hàng. Trong một số trường hợp, nguồn cho vay có thể đồng ý cho bạn tự nguyện sang tên chủ quyền nhà trở lại cho họ để đổi lấy việc họ hủy bỏ nơ mua nhà của bạn.
Cách này có thể có tác động xấu cho hồ sơ tín dụng của bạn, nhưng không nặng như trường hợp bị tịch thu nhà.
[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của BPSOS: http://www.machsongmedia.com.]

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
)
Nelson Mandela (1918-2013), quán quân Giải Nobel Hòa Bình năm 1993, nhà hoạt động chống chế độ phân biệt chủng tộc bị tù 27 năm, và là vị tổng thống người da đen đầu tiên được bầu trong cuộc bầu cử dân chủ đầu tiên của nước Nam Phi vào năm 1994, đã từng nói rằng, “Giáo dục là vũ khí có sức mạnh nhất mà bạn có thể sử dụng để thay đổi thế giới.” Hơn ai hết, Nelson Mandela là người không những hiểu rõ giá trị thực sự của nền giáo dục mà còn áp dụng kiến thức đó trong việc làm thay đổi đất nước và dân tộc Nam Phi của ông. Ông đã dẫn dắt Nam Phi từ một quốc gia ngập chìm trong bóng tối của thù hận, phân hóa và lạc hậu để vươn mình lên trong ánh sáng của đoàn kết, hòa bình và phát triển.
Hoa Kỳ đã tấn công Iran. Chỉ vài ngày sau khi Tổng thống Mỹ Donald Trump gợi ý rằng có thể trì hoãn bất kỳ hành động quân sự nào của Mỹ trong nhiều tuần, ông tuyên bố vào ngày 21/6 rằng máy bay Mỹ đã tấn công ba địa điểm hạt nhân của Iran, bao gồm cả cơ sở bị chôn sâu ở Fordow. Các quan chức Iran xác nhận rằng các cuộc không kích đã diễn ra. Mặc dù ông Trump khẳng định rằng các địa điểm này đã bị "xóa sổ", nhưng vẫn chưa rõ các cuộc tấn công đã gây ra thiệt hại gì.
Jena, Louisiana – một thị trấn 4.000 dân lọt thỏm giữa rừng thông – nơi bảng hiệu đầu làng ca ngợi đội bóng nữ vô địch của bang, nhưng cách đó chỉ ba dặm, sau hàng rào kẽm gai và lời Kinh Thánh treo lủng lẳng, là Trại Giam ICE đồ sộ - do GEO Group điều hành. Nơi đây hiện giam giữ hơn 1000 người – phần lớn chưa từng bị kết tội hình sự, nhiều người chỉ là dân đang xin tị nạn hợp pháp, số còn lại chưa kịp hiểu vì sao mình bị bắt...
Tại sao Trump lại vội vàng ban hành hàng loạt sắc lệnh hành pháp và chính sách mới như vậy?AI: Có hai lý do.Đầu tiên, tổng thống vội vàng vì nếu có bất kỳ điều gì sai trái xảy ra vào đầu nhiệm kỳ, ông có thể đổ lỗi cho chính quyền trước và nhà nước (những người làm việc cho ông). Nếu để lâu, những điều sai trái sẽ là trách nhiệm của ông, và Trump không thích chịu trách nhiệm.Thứ hai, ông biết trong hai năm nữa, đảng Cộng hòa sẽ mất quyền kiểm soát Hạ viện trong cuộc bầu cử quốc hội và ông sẽ trở thành què quặt. Ông cần phải hoàn thành mọi việc ngay bây giờ. Ông muốn tập trung vào các doanh nghiệp của mình trong hai năm cuối nhiệm kỳ tổng thống,
Bao dung – một từ nghe thật thanh thoát. Âm tiết của nó cũng thật bình dị, thốt ra từ thanh quản nhẹ nhàng không cần uốn nắn, như cỏ mọc từ đất, như mưa từ trời. Vậy mà ngày nay, trong một xã hội đứng đầu thế giới về tự do, về quyền con người, hai từ “bao dung” bỗng dưng khó tìm. Chính trong tháng Sáu này, tháng gọi là Pride Month, những câu chuyện thương tâm về cộng đồng LGBTQ+ bị chìm trong bóng tối. Có lẽ trong sáu tháng qua, nước Mỹ có quá nhiều những phát ngôn, biến cố, thay đổi mà đối với truyền thông, đó là điều cần phải nói, và nói mỗi ngày. Hoặc cũng có lẽ, trong một chính quyền đang nỗ lực bác bỏ DEI, đóng chặt cửa với di dân, thì truyền thông cũng không dám đào sâu về những gì thuộc về cộng đồng yếu thế. Cho dù, đó là một án mạng lấy đi cuộc sống một con người, hoặc chấm dứt những nguyên tắc vốn đã được nhìn nhận hàng thập kỷ.
“Nơi nào người ta bắt đầu đốt sách, nơi đó người ta rồi cũng sẽ thiêu người.”— Heinrich Heine. Câu nói nổi tiếng từ thế kỷ XIX của thi sĩ Heinrich Heine, tưởng chỉ là tiếng vọng u ám của bóng ma lịch sử nhưng hôm nay, giữa thế kỷ XXI, lời cảnh báo ấy lại trở nên rúng động – ngay trên đất nước từng được xem là ngọn hải đăng của tự do học thuật. Oái oăm thay, những dấu hiệu đầu tiên của bóng tối không phát xuất từ một chế độ độc tài phương Đông, mà từ chính nước Mỹ – xứ sở từng được xem là ngọn hải đăng của giáo dục tự do.
Donald Trump không đội vương miện, nhưng ông đã luyện được cách bắt cả một đảng chính trị quỳ gối. Và cũng như các ông vua cổ đại, ông không cần luật – ông chính là luật. Nếu Toà Tối cao chống đối, ông sẽ gọi đó là “phản quốc.” Nếu truyền thông phản biện, ông gọi đó là “tin giả.” Nếu có cuộc bầu cử mà ông thua, ông sẽ bảo đó là “gian lận.” Và nếu có ai dám nói điều gì khác, ông sẽ gửi quân đội tới – như ông đã làm ở Los Angeles, để dạy cho đám biểu tình “hỗn xược” ấy một bài học về dân chủ... bằng đạn cao su và lựu đạn cay.
Ryanne Mena là một nhà báo đưa tin về tội phạm và an toàn công cộng cho Southern California News Group. Thứ Sáu, 6/6, ngày đầu tiên diễn ra cuộc biểu tình phản đối chính sách nhập cư của chính quyền Trump, chống lại các cuộc bố ráp của Cảnh Sát Di Trú (ICE), Mena đã có mặt ngay trên đường phố Los Angeles, bên ngoài Trung tâm giam giữ Metropolitan,L.A. Tại đây, cô bị trúng đạn hơi cay ở đùi bên trái Ngày kế tiếp, nữ phóng viên này bị trúng đạn cao su của các đặc vụ liên bang bắn vào đầu, bên phải, cách tai của cô chỉ khoảng 1 inch. Những tấm ảnh Mena và các đồng nghiệp khác bị thương lan tỏa khắp Instagram, Twitter.
Giữa lúc Tòa Bạch Ốc đang tìm mọi cách cứu vớt mối quan hệ Trump-Musk thì các cựu quan chức an ninh y tế cho biết chính quyền Trump hủy bỏ $766 triệu trong các hợp đồng nghiên cứu phát triển vaccine mRNA để chống lại các loại đại dịch cúm. Với họ, đây là đòn giáng mới nhất vào quốc phòng quốc gia. Họ cảnh báo rằng Hoa Kỳ có thể phải nhờ đến lòng trắc ẩn của các quốc gia khác trong đại dịch tiếp theo. ABC News dẫn lời Beth Cameron, cố vấn cao cấp của Trung tâm Đại dịch thuộc Brown University Pandemic Center, và là cựu giám đốc Hội đồng an ninh quốc gia Tòa Bạch Ốc, cho biết: “Các hành động của chính quyền đang làm suy yếu khả năng phòng ngừa của chúng ta đối với các mối đe dọa sinh học. Việc hủy bỏ khoản đầu tư này là một tín hiệu cho thấy chúng ta đang thay đổi lập trường về công tác chuẩn bị ứng phó với đại dịch. Và điều đó không tốt cho người dân Mỹ.”
Ăn mặc đẹp là nói về thời trang. Lịch sử “thời trang cao cấp” thuộc về truyền thống của Pháp: Haute couture từ thế kỷ 17. Đến thế kỷ 19, ngành thời trang cao cấp đã phát triển thành một phương tiện kích thích tăng trưởng trong nền kinh tế Pháp. Trong thời gian này, các nhà tạo mốt như Dior, Chanel và Balenciaga đã được thành lập. Tuy nhiên, vào thế kỷ 20, ngành thời trang cao cấp ở Pháp đã mất đi phần lớn sự huyền bí của mình và phải đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng tăng từ các thị trường quốc tế khác, đặc biệt là ở Ý và Hoa Kỳ. Sự thành công của bối cảnh thời trang quốc tế và tiềm năng lợi nhuận đã thu hút sự chú ý của các tập đoàn hàng xa xỉ, được tiên phong bởi ông trùm kinh doanh người Pháp và người sáng lập LVMH Bernard Arnault vào năm 1987. Ngày nay, các tập đoàn này vẫn tiếp tục duy trì hoạt động lịch sử của các nhà thời trang xa xỉ thông qua việc bổ nhiệm các giám đốc sáng tạo, những người diễn giải và chỉ đạo triết lý thiết kế của thương hiệu.
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.