Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

Đương Đầu Với Nợ Nhà

07/01/201100:00:00(Xem: 4725)

Đương Đầu Với Nợ Nhà

Minh Công
Hiện nay có rất nhiều gia đình chủ sở hữu nhà đang lâm vào tình trạng thiếu hụt tiền dẫn đến tình trạng trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng đúng hạn hay đã không trả tiền nhà trong mấy tháng qua. Nào là đang lo sợ vì mới bị thất nghiệp và không biết sẽ xoay sở ra sao trong những ngày tháng tới đây; nào là liên tiếp bị ngân hàng gọi điện đòi nợ, v.v.
Những người đang trong tình trạng này luôn sống trong nỗi lo âu mất nhà và không biết phải làm sao để vượt qua được giai đoạn khó khăn này. Tùy theo từng tiểu bang, mỗi bang có một bộ luật riêng về các quy định xử lý liên quan đến việc các chủ sở hữu nhà không trả tiền nợ nhà đúng hẹn như giấy ký nợ. Tuy nhiên những cách thức ngân hàng sẽ áp dụng đối với những trường hợp chủ nhà trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng thường đa số là gần giống nhau. Dưới đây là trình tự chung:
1. Nếu chậm trễ, không trả tiền nhà trong vòng 2-3 tháng (có trường hợp ngân hàng có thể để dài hơn), ngân hàng sẽ gửi thư thông báo là chủ nhà đã quá hạn thiếu tiền nhà (Notice of Default -viết tắt là NOD). Trong lá thư NOD này, ngân hàng sẽ cho chủ nhà thời hạn tối đa là 90 ngày để phải mang tiền trả hết số tiền đã trễ trong mấy tháng qua. Nếu không thì họ sẽ tiến hàng thủ tụch tịch thu nhà.
2. Nếu sau 90 ngày mà chủ nhà vẫn không thể trả hết số tiền nợ trong mấy tháng qua (thông thường, trong vòng tuần cuối của 90 ngày hoặc trễ hơn vài ngày), họ sẽ nhận được lá thư thứ 2 thông báo cảnh báo việc sẽ bị tịch thu nhà (Notice of Trustee Sale -viết tắt là NOT). Nội dung của lá thư này sẽ cho chủ nhà biết rằng họ chỉ có được 21 ngày để thanh tóan số tiền nợ đã thiếu trong mấy tháng qua, bao gồm cả các loại tiền phát sinh. Nếu không thể hoàn trả tổng số tiền nợ nhà thì căn nhà của bạn sẽ bị tịch thu để đấu giá.
Có hai trường hợp bị tịch thu: 1) Tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp (Non-Judicial Foreclosure), và 2) tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp (Judicial Foreclosure). Có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp và có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp.  Nhiều tiểu bang có luôn cả hai.  Thường nếu tiểu bang nào có cả hai trường hợp thì ngân hàng của tiểu bang đó sẽ tiến hành thủ tục tịch thu nhà bán đấu giá không dùng tới tòa án can thiệp vì thủ tục nhanh chóng hơn nhiều và chi phí ít hơn.
Trường hợp tịch thu theo giải pháp 1 rất phổ thông tại Hoa Kỳ. Giải pháp này nhanh chóng và giảm các thủ tục và chi phí tốn kém cho ngân hàng. Trường hợp bị tịch thu nhà và mang bán đấu giá, chủ sở hữu nhà sẽ có rất nhiều thiệt thòi về phương diện kinh doanh sau này như bị ảnh hưởng điểm tín dụng trong vòng 8-10 năm, không thể mượn nợ ngân hàng để tái định cư hay vay mượn tín dụng trong suốt khoản thời gian đó. Hồ sơ bị xiết nhà sẽ nằm trong bản tín dụng (credit report) khoảng 7 năm. Điểm tín dụng (FICO Score) sẽ bị giảm rất trầm trọng khoảng 200-300 điểm. Nếu chủ nhà đang làm chức vị cao như quản lý hoặc xin việc vào chức vụ tương đương, hoặc đang làm việc cho chính phủ Hoa Kỳ, họ có thể sẽ gặp khó khăn tiến bước trong ngành nghề vì đã mất đi sự tín nhiệm tín dụng. Trường hợp tệ hơn là không thể xin vào các công việc của chính phủ hay tiểu bang do các công việc này thường đòi hỏi có sự kiểm tra tiểu sử điểm tín dụng và lý lịch của người xin việc.


Để tránh bị tịch thu nhà, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng của mình càng sớm càng tốt để trình bày với họ về khó khăn mình đang gặp phải như bị mất việc, giảm lương, người nhà bệnh nặng dẫn đến chi phí hàng tháng tăng, nhà có tang, v.v. Mặc dù mình chưa bị trả trể tiền tháng này nhưng biết chắc rằng mình sẽ không có tiền để trả cho tháng sau, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng ngay lập tức để nhờ họ giúp đỡ mình trong giai đoạn khó khăn này.
Thường có ba cách chọn lựa chủ nhà có thể làm khi nhận được lá thư NOD đầu tien từ văn phòng luật sư tịch thu nhà:
1. Làm thủ tục xin vào chương trình giảm nợ nhà của chính phủ liên bang (Home Affordable Refinance Program-Home Affordable Modification Program). Chủ nhà nên liên lạc ngay với chuyên viên tư vấn nhà cửa (housing counselor) để được hướng dẫn chi tiết về các thủ tục giấy tờ cần phải nộp cho ngân hàng của mình.  Hơn nữa, qua buổi tư vấn này, chủ nhà sẽ biết được mình có khả năng tiếp tục giữ căn nhà đang ở hay là nên bán đi.
2. Nếu biết khả năng của mình không đủ để giữ lại căn nhà, chủ nhà nên liên lạc với chuyên viên địa ốc (realtor) có nhiều kinh nghiệm mà mình có thể tin tưởng và gần nơi bạn cư ngụ để được hướng dẫn làm thủ tục xin bán nhà khẩn cấp (Short sale).
3. Hoàn trả nhà lại cho ngân hàng để ngân hàng quyết định mọi chuyện (Deed in Lieu).  Thường ngân hàng chỉ chấp nhận biện pháp này sau khi bạn đã để bản bán nhà Short sale trong 3 tháng liền mà không có nhận được hợp đồng mua nhà nào cả.
Hoàn cảnh tài chính của chủ nhà đóng vai trò rất là quan trọng trong việc xét duyệt hồ sơ giảm nhà hoặc short sale. Trường hợp thứ nhất thì thủ tục rất rườm rà và chỉ có số ít hồ sơ được thông qua nếu chủ nhà tự làm mọi thủ tục giấy tờ từ đầu đến cuối. Nếu lương của bạn quá thấp hoặc quá cao thì bạn sẽ không hội đủ điều kiện cho biện pháp này. Tuy nhiên, với mức lương tương đối và nhận được tư vấn từ chuyên viên tư vấn nhà cửa được sự chứng nhận của chính phủ thì khả năng xin giảm tiền nợ nhà cao hơn và thời hạn có thể sẽ ngắn hơn. Kết quả của giải pháp này thường là ngân hàng cho phép kéo dài nợ tới 40 năm và giảm tiền lãi xuất trong một thời gian ấn định.
Giải pháp thứ hai “bán khẩn (shortsale)” là sự chọn lựa tương đối tốt nhất trong thời điểm kinh tế hiện nay và chủ nhà không tha thiết muốn giữ nhà nữa. Nếu bán được nhà, tiểu sử tín dụng chủ nhà sẽ không bị ảnh hưởng nhiều so với bị tịch thu nhà và không bị đánh dấu là phá sản. Điểm tín dụng vẫn bị tụt xuống thấp một chút . Tuy nhiên sau thời gian khoảng 2 năm, bạn có thể được mượn nợ của nhà băng để mua nhà nếu nợ thuộc về Fannie Mae, và trong vòng 3 năm nếu nợ thuộc về Freddie Mac. Các nợ con (second mortgage hoặc home equity of credit) có thể được xóa sổ hoặc không được xóa sỗ đều tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm thương lượng bán khẩn của chuyên viên địa ốc bạn mướn.
Giải pháp thứ ba sẽ tùy thuộc vào quyết định của ngân hàng. Trong một số trường hợp, nguồn cho vay có thể đồng ý cho bạn tự nguyện sang tên chủ quyền nhà trở lại cho họ để đổi lấy việc họ hủy bỏ nơ mua nhà của bạn.
Cách này có thể có tác động xấu cho hồ sơ tín dụng của bạn, nhưng không nặng như trường hợp bị tịch thu nhà.
[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của BPSOS: http://www.machsongmedia.com.]

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Trung Cộng luôn luôn coi Biển Đông là “lợi ích cốt lõi”, như Tân Cương, Tây Tạng, Đài Loan và sẽ dùng Quân sự để chiếm toàn bộ khi có điều kiện, nhưng Việt Nam chưa biêt phải xoay xở ra sao, hay nương nhờ vào ai khi bị tấn công.
Câu nói phổ biến với dân Mỹ được trích từ ý của Benjamin Franklin thường được nhiều người nhắc là, "thế giới này chẳng có gì chắc chắn, ngoại trừ cái chết và thuế". Dù nói thật hay đùa thì quả là vậy.
Theo như công bố từ Tổng Thống Donald Trump vào cuối tuần qua, nữ thẩm phán Amy Coney Barrett đã chính thức được đề cử vào Tối Cao Pháp Viện và sẽ đệ trình lên Thượng Viện Hoa Kỳ để bắt đầu quá trình chuẩn thuận
Nhà văn Võ Hồng ví von: “Bụng to như bụng xe đò.” Nhận xét của ông, rõ ràng (và hoàn toàn) không… trật! Xe đò thường đầy khách mới chịu rời bến nhưng trên đường đi tài xế vẫn luôn dừng bánh “hốt” thêm mấy con nhạn là đà để kiếm thêm chút đỉnh. Khách lên sau thì ngồi ghế súp.
Cuộc Họp Thường Niên lần thứ 75 của Liên Hiêp Quốc năm nay diễn ra trong hoàn cảnh chưa từng thấy trong lich sử do tác động của đại dịch Covid-19. Các hội trường, các cơ sở của LHQ ở New York vắng hoe ngay trong thời điểm diễn ra buổi họp khoáng đại thường niên kể từ ngày 21-9-đến ngày 02-10-2020.
Chủ Nhật, 27 tháng 9, năm 2020 – Gần 200 người Mỹ gốc Việt và đồng minh đủ mọi lứa tuổi đã tổ chức trên mạng một buổi họp rầm rộ để vận động cho cuộc bầu cử có khả năng quyết định đường hướng tương lai của Hoa Kỳ.
Việc qua đời của Thẩm Phán Ruth Ginsberg và Tổng Thống Donald Trump đề cử Tân Thẩm Phán Amy Coney để được Thượng Nghị Viện (với đa số thuộc đảng Cộng Hòa) gấp rút thông qua không đầy 40 ngày trước bầu cử đã khiến báo chí và dư luận nổi lên làn sóng tranh luận gay gắt gọi đây là cuộc chiến văn hóa sống còn trong nước Mỹ. CNN hôm 09/26/2020 chạy hàng đầu bài bình luận rằng đây là cuộc đão chánh do phe bảo thủ chuẩn bị từ nửa thế kỷ nay [1]. Bài viết này sẽ tìm hiểu giữa Tòa Án Tối Cao lại có liên hệ gì đến cuộc chiến văn hóa vốn âm ỷ trong suốt 50 năm nhưng nay bùng nổ làm rạn nứt xã hội Hoa Kỳ, không kém gì cuộc Cách Mạng Văn Hóa tại Trung Quốc vào thập niên 70. Nhưng trước cả cuộc chiến văn hóa của thập niên 60 còn có cuộc chiến kinh tế từ thập niên 30. Sau Đại Khủng Hoảng 1929 Tổng Thống Franklin Roosevelt đưa ra chương New Deal bảo vệ công đoàn và quyền lợi người lao động theo mô hình Dân Chủ Xã Hội do John M. Keynes đề xướng. Ngược lại không ít dân Mỹ chủ trương tiếp tục tư bản
Ở Việt Nam, một tờ báo được cung cấp 3 thẻ phóng viên quân đội. Cục An Ninh Quân Đội điều tra rất cẩn thận, từ cá nhân ký giả, cha mẹ, ông nội bà nội, có ai vào theo Việt Cộng không? Có ông bà, cha mẹ đi vào rừng với Mặt Trận giải phóng miền Nam hay không?
Hơn hai phần ba thế kỷ qua, chế độ toàn trị và bạo ngược hiện hành ở Việt Nam chưa hề mang lại an bình hay phúc lợi cho bất cứ ai (ngoài đám lãnh đạo) nên cứ “yên tâm đi” và “đừng lo lắng quá” e không phải là thái độ tương thích để có thể sống với cái nhà nước tráo trở này.
Năm nay, 2020, cháy rừng không những tại California mà còn bùng phát tại cả chục tiểu bang ở Miền Tây nước Mỹ làm hàng triệu mẫu tây đất rừng bị thiêu rụi. Tình trạng cháy rừng ngày càng trầm trọng. Trong cuộc họp với Tổng Thống Donald Trump hôm 14 tháng 9 năm 2020, Thống Đốc California Gavin Newsom và nhiều lãnh đạo Miền Tây khác đều nói rằng cháy rừng sở dĩ ngày càng dữ dội là do ảnh hưởng của biến đổi khí hậu. Trong khi đó TT Trump cho rằng các tiểu bang Miền Tây đã không dọn sạch bụi cây và gỗ mục để cho cây cỏ dễ cháy chất đống trong rừng. “Khi cây ngã xuống sau một thời gian ngắn, khoảng 18 tháng, chúng sẽ biến thành cây rất khô. Chúng trở thành những que diêm… các bạn biết đó, không có nước đổ xuống và chúng trở nên rất, rất – chúng dễ bị cháy,” theo Trump phát biểu tại California hôm 14 tháng 9. Phụ Tá Giáo Sư dạy về Lịch Sử tại Đại Học Oregon là Steven C. Beda, cũng là sử gia về môi trường đã nghiên cứu về các khu rừng tại Bở Biển Thái Bình Dương cho biết
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.
Người Việt Phone
Không còn nghi ngờ gì nữa, khẩu trang đã đóng một vai trò trung tâm trong các chiến lược đối đầu với dịch bệnh COVID-19 của chúng ta. Nó không chỉ giúp ngăn ngừa SARS-CoV-2 mà còn nhiều loại virus và vi khuẩn khác.
Hôm thứ Hai (06/07/2020), chính quyền Mỹ thông báo sinh viên quốc tế sẽ không được phép ở lại nếu trường chỉ tổ chức học online vào học kỳ mùa thu.
Đeo khẩu trang đã trở thành một vấn đề đặc biệt nóng bỏng ở Mỹ, nơi mà cuộc khủng hoảng Covid-19 dường như đã vượt khỏi tầm kiểm soát.
Trong khi thế giới đang đổ dồn tập trung vào những căng thẳng giữa Mỹ với Trung Quốc, thì căng thẳng tại khu vực biên giới Himalaya giữa Trung Quốc và Ấn Độ vào tháng 05/2020 đã gây ra nhiều thương vong nhất trong hơn 50 năm.
Ủy ban Tư pháp Hạ viện Mỹ cho biết các CEO của 4 tập đoàn công nghệ lớn Amazon, Apple, Facebook và Google đã đồng ý trả lời chất vấn từ các nghị sĩ Quốc hội về vấn đề cạnh tranh trong ngành công nghệ.