Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

Đương Đầu Với Nợ Nhà

07/01/201100:00:00(Xem: 4737)

Đương Đầu Với Nợ Nhà

Minh Công
Hiện nay có rất nhiều gia đình chủ sở hữu nhà đang lâm vào tình trạng thiếu hụt tiền dẫn đến tình trạng trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng đúng hạn hay đã không trả tiền nhà trong mấy tháng qua. Nào là đang lo sợ vì mới bị thất nghiệp và không biết sẽ xoay sở ra sao trong những ngày tháng tới đây; nào là liên tiếp bị ngân hàng gọi điện đòi nợ, v.v.
Những người đang trong tình trạng này luôn sống trong nỗi lo âu mất nhà và không biết phải làm sao để vượt qua được giai đoạn khó khăn này. Tùy theo từng tiểu bang, mỗi bang có một bộ luật riêng về các quy định xử lý liên quan đến việc các chủ sở hữu nhà không trả tiền nợ nhà đúng hẹn như giấy ký nợ. Tuy nhiên những cách thức ngân hàng sẽ áp dụng đối với những trường hợp chủ nhà trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng thường đa số là gần giống nhau. Dưới đây là trình tự chung:
1. Nếu chậm trễ, không trả tiền nhà trong vòng 2-3 tháng (có trường hợp ngân hàng có thể để dài hơn), ngân hàng sẽ gửi thư thông báo là chủ nhà đã quá hạn thiếu tiền nhà (Notice of Default -viết tắt là NOD). Trong lá thư NOD này, ngân hàng sẽ cho chủ nhà thời hạn tối đa là 90 ngày để phải mang tiền trả hết số tiền đã trễ trong mấy tháng qua. Nếu không thì họ sẽ tiến hàng thủ tụch tịch thu nhà.
2. Nếu sau 90 ngày mà chủ nhà vẫn không thể trả hết số tiền nợ trong mấy tháng qua (thông thường, trong vòng tuần cuối của 90 ngày hoặc trễ hơn vài ngày), họ sẽ nhận được lá thư thứ 2 thông báo cảnh báo việc sẽ bị tịch thu nhà (Notice of Trustee Sale -viết tắt là NOT). Nội dung của lá thư này sẽ cho chủ nhà biết rằng họ chỉ có được 21 ngày để thanh tóan số tiền nợ đã thiếu trong mấy tháng qua, bao gồm cả các loại tiền phát sinh. Nếu không thể hoàn trả tổng số tiền nợ nhà thì căn nhà của bạn sẽ bị tịch thu để đấu giá.
Có hai trường hợp bị tịch thu: 1) Tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp (Non-Judicial Foreclosure), và 2) tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp (Judicial Foreclosure). Có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp và có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp.  Nhiều tiểu bang có luôn cả hai.  Thường nếu tiểu bang nào có cả hai trường hợp thì ngân hàng của tiểu bang đó sẽ tiến hành thủ tục tịch thu nhà bán đấu giá không dùng tới tòa án can thiệp vì thủ tục nhanh chóng hơn nhiều và chi phí ít hơn.
Trường hợp tịch thu theo giải pháp 1 rất phổ thông tại Hoa Kỳ. Giải pháp này nhanh chóng và giảm các thủ tục và chi phí tốn kém cho ngân hàng. Trường hợp bị tịch thu nhà và mang bán đấu giá, chủ sở hữu nhà sẽ có rất nhiều thiệt thòi về phương diện kinh doanh sau này như bị ảnh hưởng điểm tín dụng trong vòng 8-10 năm, không thể mượn nợ ngân hàng để tái định cư hay vay mượn tín dụng trong suốt khoản thời gian đó. Hồ sơ bị xiết nhà sẽ nằm trong bản tín dụng (credit report) khoảng 7 năm. Điểm tín dụng (FICO Score) sẽ bị giảm rất trầm trọng khoảng 200-300 điểm. Nếu chủ nhà đang làm chức vị cao như quản lý hoặc xin việc vào chức vụ tương đương, hoặc đang làm việc cho chính phủ Hoa Kỳ, họ có thể sẽ gặp khó khăn tiến bước trong ngành nghề vì đã mất đi sự tín nhiệm tín dụng. Trường hợp tệ hơn là không thể xin vào các công việc của chính phủ hay tiểu bang do các công việc này thường đòi hỏi có sự kiểm tra tiểu sử điểm tín dụng và lý lịch của người xin việc.


Để tránh bị tịch thu nhà, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng của mình càng sớm càng tốt để trình bày với họ về khó khăn mình đang gặp phải như bị mất việc, giảm lương, người nhà bệnh nặng dẫn đến chi phí hàng tháng tăng, nhà có tang, v.v. Mặc dù mình chưa bị trả trể tiền tháng này nhưng biết chắc rằng mình sẽ không có tiền để trả cho tháng sau, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng ngay lập tức để nhờ họ giúp đỡ mình trong giai đoạn khó khăn này.
Thường có ba cách chọn lựa chủ nhà có thể làm khi nhận được lá thư NOD đầu tien từ văn phòng luật sư tịch thu nhà:
1. Làm thủ tục xin vào chương trình giảm nợ nhà của chính phủ liên bang (Home Affordable Refinance Program-Home Affordable Modification Program). Chủ nhà nên liên lạc ngay với chuyên viên tư vấn nhà cửa (housing counselor) để được hướng dẫn chi tiết về các thủ tục giấy tờ cần phải nộp cho ngân hàng của mình.  Hơn nữa, qua buổi tư vấn này, chủ nhà sẽ biết được mình có khả năng tiếp tục giữ căn nhà đang ở hay là nên bán đi.
2. Nếu biết khả năng của mình không đủ để giữ lại căn nhà, chủ nhà nên liên lạc với chuyên viên địa ốc (realtor) có nhiều kinh nghiệm mà mình có thể tin tưởng và gần nơi bạn cư ngụ để được hướng dẫn làm thủ tục xin bán nhà khẩn cấp (Short sale).
3. Hoàn trả nhà lại cho ngân hàng để ngân hàng quyết định mọi chuyện (Deed in Lieu).  Thường ngân hàng chỉ chấp nhận biện pháp này sau khi bạn đã để bản bán nhà Short sale trong 3 tháng liền mà không có nhận được hợp đồng mua nhà nào cả.
Hoàn cảnh tài chính của chủ nhà đóng vai trò rất là quan trọng trong việc xét duyệt hồ sơ giảm nhà hoặc short sale. Trường hợp thứ nhất thì thủ tục rất rườm rà và chỉ có số ít hồ sơ được thông qua nếu chủ nhà tự làm mọi thủ tục giấy tờ từ đầu đến cuối. Nếu lương của bạn quá thấp hoặc quá cao thì bạn sẽ không hội đủ điều kiện cho biện pháp này. Tuy nhiên, với mức lương tương đối và nhận được tư vấn từ chuyên viên tư vấn nhà cửa được sự chứng nhận của chính phủ thì khả năng xin giảm tiền nợ nhà cao hơn và thời hạn có thể sẽ ngắn hơn. Kết quả của giải pháp này thường là ngân hàng cho phép kéo dài nợ tới 40 năm và giảm tiền lãi xuất trong một thời gian ấn định.
Giải pháp thứ hai “bán khẩn (shortsale)” là sự chọn lựa tương đối tốt nhất trong thời điểm kinh tế hiện nay và chủ nhà không tha thiết muốn giữ nhà nữa. Nếu bán được nhà, tiểu sử tín dụng chủ nhà sẽ không bị ảnh hưởng nhiều so với bị tịch thu nhà và không bị đánh dấu là phá sản. Điểm tín dụng vẫn bị tụt xuống thấp một chút . Tuy nhiên sau thời gian khoảng 2 năm, bạn có thể được mượn nợ của nhà băng để mua nhà nếu nợ thuộc về Fannie Mae, và trong vòng 3 năm nếu nợ thuộc về Freddie Mac. Các nợ con (second mortgage hoặc home equity of credit) có thể được xóa sổ hoặc không được xóa sỗ đều tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm thương lượng bán khẩn của chuyên viên địa ốc bạn mướn.
Giải pháp thứ ba sẽ tùy thuộc vào quyết định của ngân hàng. Trong một số trường hợp, nguồn cho vay có thể đồng ý cho bạn tự nguyện sang tên chủ quyền nhà trở lại cho họ để đổi lấy việc họ hủy bỏ nơ mua nhà của bạn.
Cách này có thể có tác động xấu cho hồ sơ tín dụng của bạn, nhưng không nặng như trường hợp bị tịch thu nhà.
[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của BPSOS: http://www.machsongmedia.com.]

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Chưa đầy ba tuần nữa là đến ngày tổng tuyển cử 3/11. Sôi nổi nhất là tranh chức lãnh đạo Hoa Kỳ với Tổng thống đương nhiệm Donald Trump đại diện cho Đảng Cộng hoà tái tranh cử, gặp đối thủ là cựu Phó Tổng thống Joe Biden đại diện cho Đảng Dân chủ.
Hậu quả của thời đại Trump là những cơ quan ngôn luận như CNN, New York Times… trước đây được xem như mẫu mực của nền tự do báo chí toàn cầu với các thông tin trung thực, nhưng nay thiên vị về một phía mà trở nên phiếm diện một chiều.
Trong gần đây xuất hiện ở Mỹ nhiều hiên tượng xã hội kỳ lạ gắn liền với thời sự địa phương và chỉ sau thời gian ngắn, liền xâm nhập qua Âu châu, trong số đó, có hai hiện tượng liên hệ tới đời sống xã hội khá quan trọng, đáng để ý là Phong trào «XÙ» và Phong trào «QAnon».
Như con nước đến hẹn lại lên, đảng CSVN vẫn tối mặt đối diện với 3 “kẻ nội thù” hay “giặc nội xâm” gồm : Tha hóa quyền lực; Tham nhũng; và “thế lực thù địch” là một bộ phận cán bộ, đảng viên “biến chất”, “tự diễn biến” và “tự chuyển hóa”.
Tuần này, nhiều tiểu bang Hoa Kỳ đã bắt đầu không khí bầu cử sớm đầy sôi động với những hàng dài cử tri xếp hàng bỏ lá phiếu quyết định của mình trong cuộc bầu cử lịch sử 2020 của nước Mỹ. Ai là người chiến thắng sẽ được quyết định trong tổng tuyển cử ngày 3 tháng 11 tới, còn ở đây, chúng ta có thể điểm qua tình hình ủng hộ các ứng viên tổng thống trong các ngày cuối cùng như thế nào?
Có năm, tôi ghi danh vào một lớp khí tượng tại San Jose State University vì nghĩ rằng chuyện thời tiết (gió mưa là bệnh của trời/ tương tư là bệnh của tôi yêu nàng) nếu không hoàn toàn thi vị thì cũng “dễ ăn” thôi. Tôi lầm, và lầm lắm.
Tôi đã vào tuổi thất tuần, về hưu đã vài năm. Thỉnh thoảng trong giờ nhàn rỗi, vẫn giở vài trang báo Việt Ngữ ra đọc cho qua ngày tháng. Tôi để ý đã có một sự thay đổi lớn trong sở thích của cá nhân tôi. Đó là: Tôi không còn quan tâm nhiều về lập trường chính trị của đảng Cộng hòa, Dân chủ, vấn đề tranh cãi “Phá Thai” hay phong trào “Black Lives Matters…” ngay cả tình hình kinh tế thị trường chứng khoán trồi sụt (“tiền liền khúc ruột!”) mà tôi lại thích đọc, và đọc rất kỹ các trang Cáo phó của các báo Việt Ngữ (!
Với một vài chính sách kinh tế và an sinh xã hội do cựu Phó Tổng Thống Joe Biden đề ra một khi đắc cử, tổng thống Donald Trump đã liên tục tấn công mạnh mẽ hơn khi nhắm vào ông cùng đảng Dân Chủ là đang đi theo đường lối "xã hội chủ nghĩa" hay "cộng sản". Tổng thống Trump cũng gọi đích danh thượng nghị sĩ Kamala Harris là "cộng sản", như đã từng gọi một số dân biểu đảng Dân Chủ trong vài năm qua.
Nhờ làm nghề truyền thông mà tôi có cơ duyên gặp được nhiều vị lãnh đạo tinh thần, tôi được chứng kiến nhiều sự huyền nhiệm xảy ra mà tôi không thể tưởng tượng được và không thể hiểu được.
Đỗ Ngọc kết luận rằng ở xã hội này hễ có một đứa trẻ tật nguyền thì vài năm sau lại có thể thêm một đứa trẻ còng lưng. Chính cái lưng còng và đôi chân dị tật của các em đã tạo ra công việc (biểu dương) cho giới truyền thông, và công tác (trưng bầy) cho giới lãnh đạo. Chứ ngoài việc “ăn của dân không từ một thứ gì” thì bọn này có còn biết chuyện chi khác để làm đâu?
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.
Người Việt Phone
Không còn nghi ngờ gì nữa, khẩu trang đã đóng một vai trò trung tâm trong các chiến lược đối đầu với dịch bệnh COVID-19 của chúng ta. Nó không chỉ giúp ngăn ngừa SARS-CoV-2 mà còn nhiều loại virus và vi khuẩn khác.
Hôm thứ Hai (06/07/2020), chính quyền Mỹ thông báo sinh viên quốc tế sẽ không được phép ở lại nếu trường chỉ tổ chức học online vào học kỳ mùa thu.
Đeo khẩu trang đã trở thành một vấn đề đặc biệt nóng bỏng ở Mỹ, nơi mà cuộc khủng hoảng Covid-19 dường như đã vượt khỏi tầm kiểm soát.
Trong khi thế giới đang đổ dồn tập trung vào những căng thẳng giữa Mỹ với Trung Quốc, thì căng thẳng tại khu vực biên giới Himalaya giữa Trung Quốc và Ấn Độ vào tháng 05/2020 đã gây ra nhiều thương vong nhất trong hơn 50 năm.
Ủy ban Tư pháp Hạ viện Mỹ cho biết các CEO của 4 tập đoàn công nghệ lớn Amazon, Apple, Facebook và Google đã đồng ý trả lời chất vấn từ các nghị sĩ Quốc hội về vấn đề cạnh tranh trong ngành công nghệ.