Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

Đương Đầu Với Nợ Nhà

07/01/201100:00:00(Xem: 4748)

Đương Đầu Với Nợ Nhà

Minh Công
Hiện nay có rất nhiều gia đình chủ sở hữu nhà đang lâm vào tình trạng thiếu hụt tiền dẫn đến tình trạng trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng đúng hạn hay đã không trả tiền nhà trong mấy tháng qua. Nào là đang lo sợ vì mới bị thất nghiệp và không biết sẽ xoay sở ra sao trong những ngày tháng tới đây; nào là liên tiếp bị ngân hàng gọi điện đòi nợ, v.v.
Những người đang trong tình trạng này luôn sống trong nỗi lo âu mất nhà và không biết phải làm sao để vượt qua được giai đoạn khó khăn này. Tùy theo từng tiểu bang, mỗi bang có một bộ luật riêng về các quy định xử lý liên quan đến việc các chủ sở hữu nhà không trả tiền nợ nhà đúng hẹn như giấy ký nợ. Tuy nhiên những cách thức ngân hàng sẽ áp dụng đối với những trường hợp chủ nhà trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng thường đa số là gần giống nhau. Dưới đây là trình tự chung:
1. Nếu chậm trễ, không trả tiền nhà trong vòng 2-3 tháng (có trường hợp ngân hàng có thể để dài hơn), ngân hàng sẽ gửi thư thông báo là chủ nhà đã quá hạn thiếu tiền nhà (Notice of Default -viết tắt là NOD). Trong lá thư NOD này, ngân hàng sẽ cho chủ nhà thời hạn tối đa là 90 ngày để phải mang tiền trả hết số tiền đã trễ trong mấy tháng qua. Nếu không thì họ sẽ tiến hàng thủ tụch tịch thu nhà.
2. Nếu sau 90 ngày mà chủ nhà vẫn không thể trả hết số tiền nợ trong mấy tháng qua (thông thường, trong vòng tuần cuối của 90 ngày hoặc trễ hơn vài ngày), họ sẽ nhận được lá thư thứ 2 thông báo cảnh báo việc sẽ bị tịch thu nhà (Notice of Trustee Sale -viết tắt là NOT). Nội dung của lá thư này sẽ cho chủ nhà biết rằng họ chỉ có được 21 ngày để thanh tóan số tiền nợ đã thiếu trong mấy tháng qua, bao gồm cả các loại tiền phát sinh. Nếu không thể hoàn trả tổng số tiền nợ nhà thì căn nhà của bạn sẽ bị tịch thu để đấu giá.
Có hai trường hợp bị tịch thu: 1) Tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp (Non-Judicial Foreclosure), và 2) tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp (Judicial Foreclosure). Có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp và có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp.  Nhiều tiểu bang có luôn cả hai.  Thường nếu tiểu bang nào có cả hai trường hợp thì ngân hàng của tiểu bang đó sẽ tiến hành thủ tục tịch thu nhà bán đấu giá không dùng tới tòa án can thiệp vì thủ tục nhanh chóng hơn nhiều và chi phí ít hơn.
Trường hợp tịch thu theo giải pháp 1 rất phổ thông tại Hoa Kỳ. Giải pháp này nhanh chóng và giảm các thủ tục và chi phí tốn kém cho ngân hàng. Trường hợp bị tịch thu nhà và mang bán đấu giá, chủ sở hữu nhà sẽ có rất nhiều thiệt thòi về phương diện kinh doanh sau này như bị ảnh hưởng điểm tín dụng trong vòng 8-10 năm, không thể mượn nợ ngân hàng để tái định cư hay vay mượn tín dụng trong suốt khoản thời gian đó. Hồ sơ bị xiết nhà sẽ nằm trong bản tín dụng (credit report) khoảng 7 năm. Điểm tín dụng (FICO Score) sẽ bị giảm rất trầm trọng khoảng 200-300 điểm. Nếu chủ nhà đang làm chức vị cao như quản lý hoặc xin việc vào chức vụ tương đương, hoặc đang làm việc cho chính phủ Hoa Kỳ, họ có thể sẽ gặp khó khăn tiến bước trong ngành nghề vì đã mất đi sự tín nhiệm tín dụng. Trường hợp tệ hơn là không thể xin vào các công việc của chính phủ hay tiểu bang do các công việc này thường đòi hỏi có sự kiểm tra tiểu sử điểm tín dụng và lý lịch của người xin việc.


Để tránh bị tịch thu nhà, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng của mình càng sớm càng tốt để trình bày với họ về khó khăn mình đang gặp phải như bị mất việc, giảm lương, người nhà bệnh nặng dẫn đến chi phí hàng tháng tăng, nhà có tang, v.v. Mặc dù mình chưa bị trả trể tiền tháng này nhưng biết chắc rằng mình sẽ không có tiền để trả cho tháng sau, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng ngay lập tức để nhờ họ giúp đỡ mình trong giai đoạn khó khăn này.
Thường có ba cách chọn lựa chủ nhà có thể làm khi nhận được lá thư NOD đầu tien từ văn phòng luật sư tịch thu nhà:
1. Làm thủ tục xin vào chương trình giảm nợ nhà của chính phủ liên bang (Home Affordable Refinance Program-Home Affordable Modification Program). Chủ nhà nên liên lạc ngay với chuyên viên tư vấn nhà cửa (housing counselor) để được hướng dẫn chi tiết về các thủ tục giấy tờ cần phải nộp cho ngân hàng của mình.  Hơn nữa, qua buổi tư vấn này, chủ nhà sẽ biết được mình có khả năng tiếp tục giữ căn nhà đang ở hay là nên bán đi.
2. Nếu biết khả năng của mình không đủ để giữ lại căn nhà, chủ nhà nên liên lạc với chuyên viên địa ốc (realtor) có nhiều kinh nghiệm mà mình có thể tin tưởng và gần nơi bạn cư ngụ để được hướng dẫn làm thủ tục xin bán nhà khẩn cấp (Short sale).
3. Hoàn trả nhà lại cho ngân hàng để ngân hàng quyết định mọi chuyện (Deed in Lieu).  Thường ngân hàng chỉ chấp nhận biện pháp này sau khi bạn đã để bản bán nhà Short sale trong 3 tháng liền mà không có nhận được hợp đồng mua nhà nào cả.
Hoàn cảnh tài chính của chủ nhà đóng vai trò rất là quan trọng trong việc xét duyệt hồ sơ giảm nhà hoặc short sale. Trường hợp thứ nhất thì thủ tục rất rườm rà và chỉ có số ít hồ sơ được thông qua nếu chủ nhà tự làm mọi thủ tục giấy tờ từ đầu đến cuối. Nếu lương của bạn quá thấp hoặc quá cao thì bạn sẽ không hội đủ điều kiện cho biện pháp này. Tuy nhiên, với mức lương tương đối và nhận được tư vấn từ chuyên viên tư vấn nhà cửa được sự chứng nhận của chính phủ thì khả năng xin giảm tiền nợ nhà cao hơn và thời hạn có thể sẽ ngắn hơn. Kết quả của giải pháp này thường là ngân hàng cho phép kéo dài nợ tới 40 năm và giảm tiền lãi xuất trong một thời gian ấn định.
Giải pháp thứ hai “bán khẩn (shortsale)” là sự chọn lựa tương đối tốt nhất trong thời điểm kinh tế hiện nay và chủ nhà không tha thiết muốn giữ nhà nữa. Nếu bán được nhà, tiểu sử tín dụng chủ nhà sẽ không bị ảnh hưởng nhiều so với bị tịch thu nhà và không bị đánh dấu là phá sản. Điểm tín dụng vẫn bị tụt xuống thấp một chút . Tuy nhiên sau thời gian khoảng 2 năm, bạn có thể được mượn nợ của nhà băng để mua nhà nếu nợ thuộc về Fannie Mae, và trong vòng 3 năm nếu nợ thuộc về Freddie Mac. Các nợ con (second mortgage hoặc home equity of credit) có thể được xóa sổ hoặc không được xóa sỗ đều tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm thương lượng bán khẩn của chuyên viên địa ốc bạn mướn.
Giải pháp thứ ba sẽ tùy thuộc vào quyết định của ngân hàng. Trong một số trường hợp, nguồn cho vay có thể đồng ý cho bạn tự nguyện sang tên chủ quyền nhà trở lại cho họ để đổi lấy việc họ hủy bỏ nơ mua nhà của bạn.
Cách này có thể có tác động xấu cho hồ sơ tín dụng của bạn, nhưng không nặng như trường hợp bị tịch thu nhà.
[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của BPSOS: http://www.machsongmedia.com.]

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Năm 2016 báo chí Tây Phương đăng tải nhiều tin tức về các thành phố tuy mới xây nhưng không người ở Trung Quốc. Kèm theo đó là những dự đoán về khủng hoảng nhà đất sẽ khiến nền kinh tế gãy cánh (hard landing). Đến nay thì không báo nào còn nhắc đến các thành phố ma…nay tấp nập đông người qua lại! Tình trạng chảy máu ngoại tệ bị chận đứng. Hiểm họa ngân hàng phá sản dường như lui xa.
Ban Tuyên giáo Trung ương, cơ quan bảo vệ tư tưởng và tuyên truyền của đảng Cộng sản Việt Nam (CSVN) và Tổng cục Chính trị Quân đội, cơ quan đảm nhiệm công tác Đảng, công tác chính trị trong quân đội, đang ra sức bênh vực nguyên tắc “tập trung dân chủ” (TTDC) cho đảng tiếp tục cầm quyền độc tài. Nhưng khi đảng thắng lớn thì dân thua to.
Người mẹ nhập cư gốc Việt của tôi không phát âm nổi tên của ngôi trường của tôi, chứ đừng nói gì viết thư gửi Quốc hội. Những người mẹ như mẹ tôi không dồi dào tiền bạc, nhưng họ xứng đáng được có nhân phẩm và bảo hiểm sức khỏe như mọi người.
Nếu vì sợ què chân mà chúng ta không dám bước đi thì có khác chi là chân mình đã bị què rồi. Có lẽ vì quan niệm như thế nên dù với đôi chân đã bị thương tật, Đoan Trang vẫn đi đến tham dự buổi trình diễn ca nhạc của Nguyễn Tín.
Thế là cơn dịch Coronavirus đã gần trọn năm, chẳng biết khi nào sẽ chấm dứt đây? Nó vẫn hoành hành khắp thế giới, số người nhiễm bệnh và chết vẫn còn tăng, tuy nhiên tùy lúc và tùy nơi mà con số tăng hay giảm, thay đổi.
Bà Barrett mới chỉ 47 tuổi và số thẩm phán bảo thủ lên 6 còn lại 3 ghế cho cánh cấp tiến, nên mặc dù không trực tiếp hoạch định chính sách, nhưng bà sẽ định hướng đi cho các chính sách và chiến lược Mỹ trong vòng vài chục năm tới.
Chủ nhựt vừa qua 27/9, hãy còn hằng chục ngàn người dân Bíélorusses xuống đường tại Thủ đô Minsk, biểu tình phản đối kết quả bầu cử Tổng thống gian lận của ông Alexandre Loukachenkho và chống ông âm thầm tự tấn phong Tổng thống hôm 23 tháng 9/2020.
Không có dự luật nào mà có lợi hay hại cho mọi người. Cũng không có dự luật nào cho lợi hay hại cho mọi người Việt Nam. Do đó, tìm hiểu về mỗi dự luật để nhận định được dự luật đó tốt hay xấu cho cá nhân mình, gia đình, cộng đồng hay thành phần mình đặc biệt quan tâm là điều hết sức cần thiết.
Thảo nào mà ngành Cảnh Sát Giao Thông được “vinh danh” là một trong 4 ngành tham nhũng phổ biến nhất VN. Phải cầm cố thế chấp tài sản, vay ngân hàng bạc tỷ mới dành được “một chỗ đứng ngoài đường.” Sau đó, phải cần mẫn và lăng xăng – bất kể ngày đêm hay mưa nắng – mới có thể kiếm đủ tiền để “cống nạp” cho thượng cấp nên (đôi khi) các chiến sỹ gặp tai nạn là điều khó tránh và là chuyện … cũng đành thôi!
Mấy tháng qua từ khi đại dịch COVID-19 xuất phát từ Vũ Hán, theo nhận xét chung của giới quan sát chính trị quốc tế, các nhà lãnh đạo Trung Quốc ngày nay thay vì hiểu biết và trở nên hòa hoãn với các quốc gia khác trên thế giới thì họ lại có thái độ trái ngược đáng ngạc nhiên là càng lúc càng hung hăng. Họ lớn tiếng khoe khoang thành tích ưu việt của hệ thống cai trị và điều hành quốc gia trong trận chiến chống vi khuẩn mới Corona; họ tung ra thuyết âm mưu quy kết chính Hoa Kỳ là quốc gia gây nên trận đại dịch mà con số tử vong trên thế giới đã lên đến mức khủng khiếp không ai tiên đoán nổi, và có thể bùng nổ đợt hai vào những ngày sắp tới; họ theo đuổi chính sách ngoại giao “wolf warrior / chiến sĩ sói,” bằng các phương tiện truyền thông và mạng xã hội, công kích thành quả yếu kém của Hoa Kỳ và thế giới vì đã không có những phương án hiệu quả thanh trừ chứng dịch bệnh nguy hiểm;
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.
Người Việt Phone
Không còn nghi ngờ gì nữa, khẩu trang đã đóng một vai trò trung tâm trong các chiến lược đối đầu với dịch bệnh COVID-19 của chúng ta. Nó không chỉ giúp ngăn ngừa SARS-CoV-2 mà còn nhiều loại virus và vi khuẩn khác.
Hôm thứ Hai (06/07/2020), chính quyền Mỹ thông báo sinh viên quốc tế sẽ không được phép ở lại nếu trường chỉ tổ chức học online vào học kỳ mùa thu.
Đeo khẩu trang đã trở thành một vấn đề đặc biệt nóng bỏng ở Mỹ, nơi mà cuộc khủng hoảng Covid-19 dường như đã vượt khỏi tầm kiểm soát.
Trong khi thế giới đang đổ dồn tập trung vào những căng thẳng giữa Mỹ với Trung Quốc, thì căng thẳng tại khu vực biên giới Himalaya giữa Trung Quốc và Ấn Độ vào tháng 05/2020 đã gây ra nhiều thương vong nhất trong hơn 50 năm.
Ủy ban Tư pháp Hạ viện Mỹ cho biết các CEO của 4 tập đoàn công nghệ lớn Amazon, Apple, Facebook và Google đã đồng ý trả lời chất vấn từ các nghị sĩ Quốc hội về vấn đề cạnh tranh trong ngành công nghệ.