Những Điều Cần Biết Về Loan Modification
Năm qua danh từ “loan modification” trở nên thông dụng khi nhiều người bàn tán về những việc nhiều chủ nhà được giảm bớt tiền nợ hàng tháng qua chương trình này tại các ngân hàng. Với những chủ nhà này, đó là niềm khích lệ để họ tiếp tục giữ nhà đang mất giá.
Báo chí cùng các hệ thống truyền thông cũng đã không ngừng nói về những thành công đó. Tuy nhiên, một số chủ nhà vẫn bị từ chối giúp đỡ phần vì đã không cập nhật đầy đủ thông tin chính xác về chương trình phần vì không đủ điều kiện chấp thuận.
Loan modification thực chất chỉ là một chiếc bánh vẽ, hay giải pháp tạm thời. Vì vậy khi không còn đủ khả năng trả tiền nhà thì họ buộc phải bán theo dạng short sale (bán thốc tháo) hoặc bị xiết và để tín dụng bị ảnh hưởng xấu.
Trong tháng Tư vừa uqa, Tổng Thống Ibama dã quyết định can thiệp và biến điều đó thành “sự thật” thông qua chương trình Home Affordable Modification. Mục đích của chương trình này là giảm bớt gánh nặng cho chủ nhà trong nền kinh tế èo uột, đồng thời giúp ngăn chặn làn sóng phá sản gia tăng. Chính phủ bày tỏ hy vọng qua chương trình này sẽ giúp từ 3 đến 4 triệu chủ nhà tránh được nguy cơ phá sản.
Chương trình Home Affordable Modification là chương trình chia sẻ gánh nặng giảm bớt nợ cho chủ nhà giữa Bộ Ngân Khố, ngân hàng và chủ nợ (được gọi chung là shared debt reduction between the Treasury Department, bank and investors). Khi đồng ý tham gia chương trình này các ngân hàng buộc phải đồng thuận việc làm lại theo phương thức sau:
Thứ nhất phải chuyển đổi loại nợ rủi ro sang nợ ổn định (option arms to fixed rate). Kế đến là giảm tiền lãi suất cho chủ nhà kéo dài thời gian trả nợ từ 15 năm lên 30 năm hoặc 40 năm. Giảm bớt nợ nhà (principle reduction). Tiếp theo là sử dụng chung một trong những điều kể trên để giảm tiền nhà. Và cuối cùng là không bị phạt tiền trả trễ cũng như không bị phạt tiền làm lại nợ và không bị mất điểm tín dụng.
Đã có trên 14 ngân hàng lớn trong nước Mỹ ký giấy hợp tác với chính phủ. Trong đó bao gồm Wells Fargo, Countrywide (mua lại bởi Bank of America), Chase, National City Mortgage, và SunTrust...
Điều đầu tiên ngân hàng giải quyết sẽ là việc tiến hành giảm tiền hàng tháng của các chủ nhà xuống còn khoảng 38% cửa tiền lương chưa trừ thuế (gross income). Chính phủ sẽ trả tiền cho ngân hàng và cùng tiếp tay với ngân hàng để giảm tiền nhà xuống còn 31% của tiền lương. Ngân hàng sẽ nhận được $1,000 tiền trợ cấp cho mỗi hồ sơ loan modification và tiếp tục nhận thêm $1,000 mỗi măn cho đến 3 năm. Thêm vào đó, sau khi đã giúp chủ nhà, nếu chủ nhà trả đúng hạn, ngân hàng còn nhận thêm một khoản $1,500 nữa. Các ngân hàng sẽ phải gởi giấy thông báo đến các chủ nhà về những chương trình này để họ tiếp tục duy trì căn nhà mình đang sống.
Để được ngân hàng cứu xét giảm nợ, chủ nhà cần hội đủ những điều kiện tất yếu sau đây:
Nhà phải được mua trước Tháng Giêng, 2009
1. Nhà không được để trống và chỉ áp dụng cho nhà ởm không thuộc dạng đầu tư.
2. Tổng số nợ không được quá $729,000 cho nhà một căn,$934,200 cho nhà 2 căn, v.v...
3. Chủ nhà phải chứng minh được là mình đang trong hoàn cảnh khó khăn
4. Chủ nhà phải chứng minh mình vẫn có thu nhập đều để trả nợ mới làm lại
5. Chủ nhà chỉ được làm lại nợ một lần
6. Căn nhà sẽ được tái định giá để ngân hàng tính tiền trả mỗi tháng và việc định giá không thể quá 60 ngày.
7. Nếu nhà đang bị xiết, ngân hàng sẽ tạm ngưng lại 90 ngày để giúp chủ nhà giảm nợ trước; còn sau khi thử mà vẫn thất bại sẽ hoàn tất thủ tục xiết nhà
8. Nếu tiền nhà cao hơn 55% tiền lương, chủ nhà buộc phải tham gia một buổi học cách sử dụng nợ do chính phủ tổ chức.
Chương trình sẽ bắt đầu từ tháng Tư, 2009 và kéo dài đến tháng 12, 2012.
Đễ được thành công hơn khi xin giúp đỡ chủ nhà nên chuẩn bị kỹ các giấy tờ trước khi nộp cho ngân hàng, nhất là giấy tờ chứng minh tiền lương (bao gồm mức lương căn bản, tiền thưởng, tiền già, tiền thất nghiệp, tiền trợ cấo, v.v...). Vì không có đủ tiền để giữ nhà sau khi nhận được giúp đỡm ngân hàng sẽ dễ từ chối hơn.
Lá thứ giải thích hoàn cảnh khó khăn cũng rất quan trọng. Họ sẽ dễ dàng thông cảm hơn với hoàn cảnh của khách hàng. Nếu các chủ nhà không rành tiếng Anh hoặc không biết phải viết như thế nào, có thể liên lạc hoặc điện thư đến văn phòng địa ốc Golden Mortgage Associates để nhận được sự giúp đỡ, địa chỉ điện thư quocho@aol.com. Văn phòng sẽ hướng dẫn miễn phí cho quý thân chủ. Điều quan trọng nhất là phải kiên nhẫn và chuẩn bị sẵn giấy tờ đầy đủ. Sự cố gắng này có thể sẽ giúp độc giả giữ được ngôi nhà thân yêu của mình.
Kelvin Hồ
Công ty Golden Mortgage & Associates, Inc.
714-657-8222
Gửi ý kiến của bạn
