Để trả lời cho câu hỏi này, bạn cần biết một số các yếu tố quan trọng như giá bán căn nhà, ai là sở hữu chủ của căn nhà, giá thành của căn nhà so sới giá mua v.v. Những chi tiết này góp phần quyết định số tiền lời hay lỗ khi bạn bán căn nhà.
Giá bán của căn nhà:
Giá bán của căn nhà là toàn bộ số tiền bạn nhận được khi bán căn nhà cho người khác. Giá bán căn nhà của bạn có thể bao gồm tiền mặt, các chứng từ hứa trả nợ, các khoản tiền vay thế chấp của căn nhà, các khoản nợ người mua có thể còn nợ lại như một phần tiền nhà, và giá trị của các tài sản khác tính theo thị trường, hoặc giá trị tương đương của các dịch vụ bạn nhận được từ hợp đồng bán nhà.
1. Tài sản cá nhân (personal property): Giá bán căn nhà của bạn không bao gồm các khoản tiền bạn nhận được khi bán các tài sản cá nhân khác cùng với căn nhà. Tài sản cá nhân là tài sản không phải là một phần vĩnh viễn của căn nhà, chẳng hạn, đồ đạc trong nhà như bàn ghế, giường tủ; các dụng cụ làm vườn hay máy cắt cỏ. Các khoản tiền bạn nhận được từ việc bán các tài sản cá nhân này cũng không kê khai trên mẫu 1099-S. Bất cứ số tiền lời nào thu được từ việc bán các tài sản cá nhân phải xem như lợi tức trong năm của bạn.
2. Các khoản tiền do chủ trả cho bạn (payment by employer):
Bạn có thể phải bán căn nhà đang ở vì phải thuyên chuyển công tác hay thay đổi công việc. Nếu chủ nhân của bạn trả cho bạn các khoản tiền bạn bị lỗ do phải bán căn nhà hay trả cho các chi phí bán nhà, bạn không cần phải tính các khoản tiền vào giá bán căn nhà của mình. Chủ của bạn sẽ tính các chi phí này như một phần lương trả cho bạn trên ô số 1 của bảng lương gởi cho bạn (box 1 of your Form W-2) và bạn sẽ khai số tiền chủ bù lỗ trên dòng 7 của bộ đơn khai thuế 1040.
3. Quyền được mua căn nhà (option to buy):
Nếu bạn thừa nhận quyền được mua lại căn nhà và quyền này vẫn có hiệu lực, hãy cộng số tiền bạn nhận được từ sự thừa nhận vào giá bán căn nhà. Nếu sự lựa chọn này không được thừa nhận, bạn phải khai số tiền như một một nguồn lợi tức bình thường vào năm quyền được mua căn nhà hết hạn. Bạn phải khai số tiền này trên hồ sơ thuế, dòng 21.
4. Mẫu 1099-S (Form 1099-S): Nếu bạn nhận được báo cáo tài chính 1099-S, trên ô số 2 của mẫu đơn ghi toàn bộ số tiền bạn nhận được khi bán căn nhà. Nhưng ô số 2 của mẫu đơn này không bao gồm giá thị trường các tài sản khác ngoài tiền mặt và giấy hứa trả nợ, cùng các dịch vụ bạn đã nhận được hay sẽ nhận được như một phần tiền bán căn nhà. Trong trường hợp như vậy, ô số 4 của mẫu đơn 1099-S sẽ phải được đánh dấu để cho biết bạn đã hay sẽ nhận được các chứng từ cho các mục này.
Nếu bạn đủ tiêu chuẩn không phải khai thuế cho số tiền lời kiếm được từ việc bán căn nhà đang ở, người phụ trách việc hoàn tất thủ tục bán nhà cho bạn sẽ không phải báo cáo số tiền bạn kiếm được trên mẫu 1099-S. Nếu bạn không nhận được báo cáo tài chính 1099-S, bạn hãy sử dụng các giấy tờ mua bán nhà và các chứng từ lưu thuế khác để tính ra số tiền bạn thật sự nhận được khi bán căn nhà của mình.
Cách tính lời hay lỗ khi bán nhà:
Để tính xem bạn lời hay lỗ khi bán căn nhà mình đang ở, bạn phải biết được giá bán căn nhà (selling price), tiền kiếm được khi chưa trừ các chi phí (the amount realized), và các chi phí được điều chỉnh (adjusted basis).
Giá bán - giá mua = Lãi chưa trừ chi phí
(Selling price - Selling expenses = Amount realized)
Lãi chưa trừ chi phí - các khoản điều chỉnh = lời hay lỗ
(Amount realized - Adjusted basis = Gain or loss)
Lãi chưa trừ các chi phí (the amount realized):
Lãi chưa trừ các chi phí là kết quả của giá bán và các chi phí bán nhà.
Các chi phí bán nhà (selling expenses):
Các chi phí bán nhà bao gồm:
- Tiền hoa hồng trả cho người trung gian hay người môi giới (commissions)
- Các chi phí quảng cáo (advertising fees)
- Các chi phí chính thức (legal fees), và
- Các khoản phụ phí vay tiền người bán phải trả, ví dụ, phí thay thế cho các khoản tiền mượn, như phí trả cho các "point" lãi xuất thấp.
Các khoản điều chỉnh về giá thành căn nhà (Adjusted basis):
Trong thời gian bạn sở hữu căn nhà, bạn có thể có các khoản điều chỉnh về giá thành căn nhà. Các khoản điều chỉnh này có thể làm cho giá thành căn nhà cao hơn hay thấp hơn so với giá mua căn nhà. Để biết được các khỏan tiền lời hay lỗ khi bán căn nhà đang ở, bạn phải tính và biết được giá căn nhà sau khi đã thêm, bớt các khoản điều chỉnh.
Gửi ý kiến của bạn
