Một vụ án liên quan đến thị trường địa ốc đang được các công ty môi giới địa ốc chú ý tại California.
Bộ Tư pháp Hoa Kỳ đã đệ đơn truy tố hai công ty địa ốc về tội nhận tiền hoa hồng bất chánh để lùa khách bán nhà cho một cơ sở cung cấp những tin tức về hiểm tai. Vụ kiện cũng truy tố cơ sở này và tìm cách tịch thu các khoản tiền lời mà bộ Tư pháp gọi là không chính đáng. Những người mua hay bán nhà nên biết về vụ kiện đó do bọ Tư pháp đã đệ nạp tòa án liên bang tại California.
Bị liên hệ trong vụ kiện này là 1) Realogy Corp., doanh nghiệp chủ của hệ thống Coldwell Banker và Century 21; 2) Prudential California Realty, một phân vụ thương mại của công ty Prudential Real Estate Affiliates nằm trong hệ thống Prudential Financial Inc. có trụ sở tại New Jersey. Cơ sở cung cấp những thông tin về rủi ro (thí dụ như động đất hay lụt lội) là Property I.D. Corp, có trụ sở tại Los Angeles. Cả ba công ty đều cãi là họ vô tội và cộng tác một cách hợp pháp với nhau.
Đầu đuôi câu chuyện là năm 2005, Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị (Department of Housing and Urban Development, HUD) đã mở cuộc điều tra và thấy rằng hai công ty gia cư kể trên (Realogy Corp. và Prudential California Realty) đã lập một liên doanh với Property ID để chuyển 25 Mỹ kim cho mỗi báo cáo (một phần tư khoản lệ phí mà khách bán nhà phải trả) về cho hai công ty địa ốc, coi như một cách lùa khách cho cơ sở Property ID.
Quan điểm của Bộ Gia cư HUD là việc lập ra liên doanh ấy đã vi phạm đạo luật Respa, viết tắt từ Real Estate Sttlement Procedures Act, quy định thủ tục giao dịch gia cư. Một điều khoản của đạo luật Respa này cấm không cho trả tiền hoa hồng về dịch vụ giới thiệu khách liên quan tới việc mua bán nhà. Lý do bên dưới điều khoản này là để bảo vệ công chúng khỏi bị các trung gian môi giới toa rập với nhau và tưởng thưởng nhau bằng tiền lệ phí của khách bán nhà. Bộ Gia cư HUD không cho biết là chính phủ sẽ thu lại được bao nhiêu tiền của các khoản hoa hồng bất chính đó, nhưng nói rằng liên doanh này đã kiếm ra mấy triệu tiền lời như vậy.
Trước đấy, công ty Property ID đã khởi tố cũng tại tòa án liên bang California bộ Gia cư để đòi bộ này chấm dứt việc điều tra, và lý luận rằng các báo cáo về hiểm tai (hazard reports) họ cung cấp không phải là tiền thanh thỏa việc bán nhà nên không thuộc phạm vi quy định của đạo luật Respa. Property ID cũng lý luận rằng mọi khách hàng đều phải tra cùng một lệ phí, dù có được hai công ty địa ốc trên giới thiệu với - hay tự nhiên tìm tới - dịch vụ của Property ID. Phần mình, Realogy biện bác rằng họ ngay tình lập ra liên doanh với Property ID và các báo cáo về hiểm tai này không bị chi phối bởi luật Respa. Công ty địa ốc Prudential California cũng nêu ra lý luận tương tự.
Người ta sẽ còn cần theo dõi diễn tiến của vụ kiện này, nhất là khi chuẩn bị bán nhà.
Nhân vụ kiện đó, công chung có thể tự hỏi rằng nhà môi giới địa ốc mà giới thiệu mình với một công ty tài trợ tức, trở thành một môi giới tài trợ (mortgage broker) thì là người đại diện cho mình hay cho công ty tài trợ. Nôm na là họ thuộc phe nào"
Thông thường, ta cứ nghĩ rằng người môi giới tài trợ là thuộc phe mình, với nhiệm vụ tìm ra nguồn tài trợ cho việc mua nhà với những điều kiện tốt đẹp nhất cho mình, nên mới được hưởng thù lao. Nhưng nhiều nhà môi giới lại khẳng định rằng họ không nghĩ như vậy vì một lý do rất bất ngờ mà cũng rất hiển nhiên.
Khi nhận là người đại diện cho thân chủ muốn tìm nguồn tài trợ để mua nhà, thì giới trung gian này phải có trách nhiệm tín thác (fiduciary duty), nghĩa là trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, tương tự như các luật sư hay môi giới địa ốc hoặc cố vấn tài chánh đều có trách nhiệm tín thác với thân chủ. Trách nhiệm tín thác là bổn phận của mình khi được khách hàng tín nhiệm ủy thác cho một số dịch vụ chuyên môn và sẽ nhận được thù lao nhờ dịch vụ đó. Nói cho dễ hiểu là trách nhiệm phải phục vụ thân chủ, hơn là phục vụ những người đối tác với thân chủ.
Chuyện tưởng như đơn giản và hiển nhiên thật ra lại rắc rối và nghiêm trọng, đến độ hiệp hội Mortgage Lenders Association tại Colorado phải vận động đòi tiểu bang phải xoá câu "cho quyền lợi của người vay tiền". Khi hành động cho quyền lợi của người vay tiền là phải có trách nhiệm với người vay tiền, hơn là người cho vay! Và cuối cùng, Colorado phải xoá câu đó trong luật.
Vấn đề này sở dĩ đang trở thành sôi nổi vì giới trung gian giới thiệu khách mua nhà tới các công ty tài trợ đã thực tế hoàn tất khoảng 60% khối lượng tín dụng gia cư, tức là rất nhiều. Và ngành nghề đang bị chú ý vì nhiều người cố tình khuyến dụ khách mua nhà chấp nhận những khoản tín dụng đầy rủi ro và chém tiền hoa hồng rất đắt. Khi thị trường gia cư bị nguội và khách mua nhà đuối sức không trả được nợ, giới làm luật mới nêu vấn đề là ai đã khuyên họ vay tiền với những điều kiện đầy rủi ro và thắt họng như vậy.
Nếu giới trung gian tài trợ mà là người của phe đi vay, họ sẽ bị liên lụy và truy tố vì tội không hoạt động cho quyền lợi của người vay tiền, tức là không tôn trọng trách nhiệm tín thác, đã bội tín sau khi được người mua nhà ủy thác cho việc tìm nguồn tài trợ. Đấy là một vấn đề thực tế mà mọi người đều nên chú ý, y hệt việc hai công ty địa ốc ở California bị bộ Tư pháp truy tố tội lùa khách cho Property ID như vừa trình bày ở trên.
Câu hỏi thực tế nhất cho những người cần vay tiền mua nhà là có nên tin hay cứ khăng khăng từ chối lời mời của người trung gian" Nếu không cần tới dịch vụ của người trung gian này, mà ta tìm lấy ra công ty tài trợ thì có được điều kiện tín dụng an toàn và thoải mái hơn không, và có thoát khỏi lệ phí rất cao hay không" Thông thường, người môi giới địa ốc cũng là hoặc quen một loan officer và biết rõ về thủ tụch hay điều kiện tài trợ. Họ muốn giúp người mua nhà tìm ra tiền mua và được cho vay để mua cho xong ngôi nhà, nếu là trung gian địa ốc, real estate broker, quyền lợi của họ nằm phía thân chủ; nhưng nếu lại giới thiệu cho thân chủ cả nguồn tài trợ, có khi họ chỉ muốn giúp mình mua nhà cho mau mà thôi, chưa chắc đã nhận sự uỷ thác để tiến hành luôn phần tài trợ, mà chịu trách nhiệm tín thác với mình.
Những suy nghĩ ấy khiến người mua nhà cần thận trọng và nhất là đừng lười biếng ỷ lại mà uỷ thác mọi việc cho người khác. Dân chủ và tự do là khả năng chủ động, không phải là khả năng ỷ lại cho ai khác!
Muốn như vậy thì đây là vài phản ứng tâm lý cần thiết. Trước hết, hãy tìm hiểu thêm về hai ba nhà tài trợ khác, đi hỏi cho rõ là điều tốt nhất, rồi lấy thông tin ấy làm căn bản so sánh với giải pháp của người môi giới. Khi chọn người môi giới, không ai cấm mình - mà mọi người đều khuyên mình - hỏi thẳng từ đầu: ông hay bà hay cô là đại diện cho tôi hay cho ai, có cố gắng tranh đấu cho quyền lợi của tôi hay không, và có nhận thù lao từ công ty tài trợ hay không, được bao nhiêu tiền khi tôi ký hợp đồng vay tiền này" Và ông hay bà hay cô đã khua tìm bao nhiêu công ty tài trợ để có những đề nghị cho vay theo những điều kiện như thế này"
Người Mỹ thường hay thẳng thừng nêu ra những yêu cầu như vậy, theo lối "mất lòng trước được lòng sau", trong khi người Việt mình thì tế nhị hơn, hoặc lười biếng hơn, mà lặng thinh ủy thác mọi việc cho người môi giới, sau đó mới hậm hực là "tiền mất tật mang" và đâm ra nghi kỵ tất cả rồi kết luận là "người Việt mình thiếu đoàn kết"!
Ngược lại, những người môi giới cũng nên sòng phẳng giải thích rõ ràng cho khách hiểu và đấy là bước đầu của sự tín nhiệm. Khi khách vui lòng thì họ sẽ tự động mách cho người khác cùng biết và mặc nhiên quảng cáo cho mình.
Trong một dịp khác, chúng ta sẽ còn trở lại đề tài này....
Gửi ý kiến của bạn
