Nợ Nhì (Second Mortgage) & 50 Tỉ Đô Trợ Giúp Đợt 2
Kelvin Hồ
Golden Mortgage & Associates, Inc.
Trong vài tháng vừa qua, chương trình cứu giúp chủ nhà của chính phủ đã không tiến tiển tốt đẹp như dự tính vì chính quyền khi lên chương trình Home Affordable Modification đã "quên" tính đến nợ nhì và quyền lợi của những ngân hàng đang làm chủ nợ nhì. Các nhà đầu tư và ngân hàng của nợ nhì nói rằng quyền lợi của họ sẽ bị mất nếu họ tiếp tay giúp các chủ nhà trong khi các chủ nợ nhất thì được chính quyền giúp đỡ. Các ngân hàng làm chủ nợ thứ nhất thì than phiền rằng quyền lợi của họ bị ảnh hưởng nếu họ tiếp tay giúp chủ nhà. Vì sau khi giúp chủ nhà xong, tiền của chủ nhà lại dành để trả cho chủ nợ nhì. Tính ra người nào đang nắm nợ nhì thì lại có giá hơn! Đây là một trong những khó khăn lớn mà các ngân hàng trong cuộc phải đối phó cả nợ nhất lẫn nợ nhì.
Tháng 5 vừa qua, Bộ Ngân Khố đã đưa thêm một chương trình mới gọi là "Second Mortgage Program". Chương trình này sẽ tài trợ thêm 50 tỉ đô để giúp giải quyết những rắc rối của nợ nhì. Chính phủ hy vọng chương trình sẽ giúp hơn 1.5 triệu chủ nhà có nợ nhì.
Trong những năm phồn thịnh của ngành bất động sản, các chủ đầu tư và ngân hàng khuyến khích chủ nhà mượn nợ nhì, gọi là "home equity loan" hoặc "line of credit" và dùng căn nhà của mình để làm thế chấp. Thông thường các nợ này có lãi suất cao hơn nợ nhất nhiều và có những chương trình thả nổi nhiều rủi ro hơn. Đa số các chủ nhà dùng tiền này để mua xe, trả nợ, sửa chữa nhà, đầu tư kinh doanh, hoặc trả tiền học cho con cái..v.v.. Bây giờ giá nhà xuống quá thấp, lãi suất cũng xuống theo, các chủ nhà không làm tái tài trợ được vì bị kẹt nợ nhì. Còn chủ nhà nào bị khó khăn muốn xin làm lại nợ (loan modification) thì không được giúp đỡ tận tình lắm vì các chủ nợ không thống nhất với nhau để giải quyết quyền lợi của họ. Sau đây là sự tóm tắt của chương trình Second Loan Program:
Khi đồng ý giảm tiền lãi suất và tiền nợ cho chủ nhà xuống còn 38% tiền nhà so với tiền lương chưa trừ thuế, chính phủ sẽ tiếp tay để phụ giúp tài chính cho các ngân hàng bằng những khoản tiền cố định sau:
Ngân hàng chủ nợ nhất sẽ được tiền trợ cấp $1,000, chủ nợ nhì sẽ phải đồng ý giảm tiền lãi suất xuống và sẽ nhận được $500 cho mỗi hồ sơ. Sau đó, mỗi năm chủ nợ nhất nhận thêm $1,000 cho đến 3 năm thì chủ nợ nhì nhận thêm được $250, tổng cộng tối đa cho nợ nhì là $1,250. Chủ của nợ nhì sẽ phải giảm tiền lãi suất xuống còn 1% cho nợ nhà. Nếu chủ nhà nào đã mượn tiền nợ nhì với chương trình chỉ trả lãi suất thôi (interest only) thì phải giảm lãi suất xuống còn 2%. Trong trường hợp chủ của nợ nhì đồng ý bỏ số tiền nợ cho chủ nhà, chính phủ sẽ bồi thường lại cho họ từ 3 xu đến 12 xu cho mỗi đô. Trong trường hợp chủ nhà đã ngưng trả tiền nhà trên 6 tháng, thì chủ của nợ nhì chỉ nhận được 3 xu cho mỗi đô. Chủ nhà cũng được thưởng nếu tiếp tục giữ căn nhà của mình. Mỗi chủ nhà nếu thành công sẽ nhận được $1,000 cho món nợ thứ nhất và $250 cho nợ nhì lên đến 5 năm. Số tiền này sẽ được dùng để trả vốn cho nợ nhất (principle reduction).
Ví dụ:
Anh Tâm, ngụ tại Santa Ana, mua nhà năm 2005 với giá $450,000. Anh bỏ tiền down $100,000. Anh còn lại $350,000 tiền nợ nhất. Hai năm sau, vì giá nhà lên, anh mượn ra $60,000 để làm kinh doanh. Hai năm vừa qua, công việc kinh doanh bị ế ẩm, anh đang gặp hoàn cảnh khó khăn cần giúp đỡ để lo cho một vợ 2 con. Bây giờ giá tại khu của anh xuống còn $330,000. Cộng thêm anh có 2 nợ: Nợ thứ nhất với Bank of America $350,000 với lãi suất 6.5% cho 30 năm và nợ nhì với Chase là $60,000 với lãi suất 4.4% interest only. Mỗi tháng anh trả cho nợ nhất là $2,212 và nợ nhì là $220. Mỗi tháng anh đem về khoảng chừng $3,000 còn vợ thì khoảng chừng $1,800, gộp chung là $4,800. Tính ra tiền trả tiền nhà mỗi tháng là $2,432, trên 50% so với tiền lương ($2,432/$4800).
Nếu anh Tâm hội đủ điều kiện, ngân hàng Bank of America (BOA) sẽ giúp để giảm tiền nhà xuống còn 38% của tiền lương, chừng $1,824 tháng ($4,800 X 38% = $1,824). Chính phủ sẽ tiếp tay để giảm xuống còn 31% của tiền lương, khoảng chừng $1,488 một tháng. Ngân hàng Chase sẽ giúp để giảm nợ nhì xuống còn 2% thay vì 4.4%, mỗi tháng chỉ trả cho nợ nhì $100. Nếu mỗi tháng cả 2 nợ anh chỉ có trả chừng $1,500 thì anh tiết kiệm được $932 một tháng ($2,432 - $1,500 = $932), một năm là $11,184 ($932 X 12 = $11,184). Ngân hàng BOA thì được thưởng $1,000 cho mỗi năm lên đến 3 năm, nếu anh Tâm giữ được nhà sau 6 tháng không bị trễ, BOA sẽ nhận thêm được $1,500 một lần. Còn ngân hàng Chase sẽ nhận được $250 cho mỗi năm lên đến 3 năm. Nếu Chase muốn bỏ món nợ này thì chính phủ sẽ trả lại trung bình 10 xu cho mỗi đô, chừng $6,000 cho món nợ $60,000.
Với chương trình Second Mortgage Program ở trên, chính phủ hy vọng các chủ ngân hàng sẽ đồng ý làm việc với nhau để giúp cho các chủ nhà đang bị khó khăn trả tiền nhà vì lãi suất cao hoặc đã đi với những chương trình quá rủi ro bởi vì tình hình nhà đất mỗi ngày mỗi trầm trọng nếu các ngân hàng không tiếp tay giúp chủ nhà. Bay giờ qua chương trình này các ngân hàng sẽ vui vẻ hơn để làm việc với nhau. Quí vị chủ nhà muốn được giúp đỡ nên gọi vào ngân hàng của mình để biết cách thức tiến hành xin giúp đỡ. Nếu có bị cho đợi phone quá lâu thì cũng đừng nên nóng giận và mất kiên nhẫn vì các ngân hàng cũng đang bị tràn ngập bởi những cú điện thoại xin giúp đỡ. Hãy hành động ngay hôm nay để cứu căn nhà của mình và nhận được quyền lợi của mình qua các chương trình giúp đỡ của chính phủ!
Gửi ý kiến của bạn
