Fannie Mae và Chương Trình Tái Tài Trợ 105%
Với tình hình nhà cửa tiếp tục đi xuống hiện nay, vấn đề tái tài trợ (refinance) tương đối khó khăn vì đa số nhà bị xuống giá. Ở đó nhiều nơi tại tiểu bang California giá nhà tuột dốc từ 20% đến 40%. Tất cả tiền vốn đầu tư vào căn nhà sau khi mua coi như mất. Ngoài ra ngân hàng không chấp thuận cho vay nếu hơn 80% món nợ so với giá trị nhà. Với mục đích giúp những chủ nhà vẫn có khả năng trả nợ làm lại nợ mới để được hưởng lãi suất thấp hiện nay, Fannie Mae (chữ tắt của Federal National Mortgage Associaton, công ty mua bán nợ nhà lớn nhất nước do chính phủ liên bang làm chủ) vừa đưa ra 1 chương trình mới hồi đầu tháng 4 vừa qua. Chương trình này có tên là Home Affordable Refinance. Một phần trong chương trình này cho phép các ngân hàng lớn sử dụng máy vi tính để làm lại hồ sơ nợ nhà với Fannie Mae, gọi là Desktop Underwriter (DU Refi Plus™) để giúp làm lại nợ nhanh hơn. Do vậy, thủ tục tái tài trợ có thể được hoàn tất trong vòng vài tuần thay vì cả tháng.
Mục đích chính thứ nhất của chương trình này là làm giảm tiền nhà mỗi tháng cho chủ nhà. Thứ nhì, chuyển đổi món nợ thả nổi chuyển qua món nợ mới cố định (adjustable-rate mortgage to fixed-rate mortgage), giúp ổn định lại thị trường địa ốc trong khu vực trong tương lai.
Điểm nổi bật của chương trình DU Refi Plus:
Để được phép làm lại nợ, người chủ nhà phải hội đủ những điều kiện sau:
1. Món nợ hiện nay được làm cho vay bởi Fannie Mae;
2. Chủ nhà tiếp tục đứng tên trong nợ mới, đồng thời có thể bỏ thêm người đứng chung nợ với mình (co-borrowers);
3. Chủ nhà chưa hề trả trễ tiền nhà quá 30 ngày trong vòng 12 tháng trước khi tiến hành làm lại nợ;
4. Không được gộp chung nợ nhất và nợ nhì với nhau và cũng không được mua hoặc bán thêm nợ nhì;
5. Vẫn tiếp tục có việc làm đủ để trả tiền nhà mới;
6. Không cần áp dụng tiêu chuẩn điểm tính dụng thấp 580 để làm hồ sơ (No minimum credit score required);
7. Không cần mua bảo hiểm nhà nếu đã bị từ chối hoặc hết hạn; có thể dùng bảo hiểm hiện tại của món nợ để chuyển quả nợ mới.
8. Chỉ được lấy tiền ra không quá $2,000;
9. Chủ nhà có thể cộng chi phí tái tài trợ vào món nợ mới;
10. Trong vài trường hợp, không cần phải định giá lại căn nhà của mình (appraised value), vì có thể sử dụng giấy định giá nhà cũ.
Ví dụ: chị Linh, làm trong ngành du lịch, mua nhà trong thành phố Anaheim năm 2005 với giá $450,000. Chị bỏ tiền down 20% là $90,000 với món nợ $360,000, lãi suất 6.50% cho 30 năm; mỗi tháng chị trả tiền nhà là $2,275 chưa cộng thuế đất. Giá trị nhà của chị đã bị tuột xuống còn $370,000, gần 20%. Như vậy, chị Linh sẽ được ngân hàng cho làm lại món nợ với lãi suất thấp hiện nay trung bình 4.75% kéo dài 30 năm. Mỗi tháng chị trả tiền nhà mới là $1,880. Tính ra chị Linh tiết kiệm được gần $400 mỗi tháng, và mỗi năm là $4,800. Nếu chị giữ căn nhà này 5 năm sẽ tiết kiệm được $24,000.
Ví dụ trên là một trường hợp điển hình, nếu quí vị nào đã chọn chương trình tiền lời thả nổi mà bây giờ mới hết hạn, phải trả cả tiền lãi lẫn tiền vốn thì sẽ tiết kiệm được nhiều tiền hơn. Quan trọng nhất là có được lãi suất thấp, cố định trong thời gian dài với chi phí tái tài trợ thấp để yên tâm không còn lo lắng nhiều về lãi suất lên xuống. Với chương trình này tất cả nhà mua để ở, nhà mua để đầu tư đều được cho phép tái tài trợ.
Chương trình này kéo dài một năm. Sẽ hết hạn vào tháng 6 năm 2010 và chỉ áp dụng cho những chủ nhà nào chưa hề trả trễ, có món nợ nhà được mua lại bởi Fannie Mae. Nếu quí vị đã bị trả trễ tiền nhà, hoặc giá nhà bị xuống quá thấp làm cho tiêu chuẩn 105% của món nợ không được áp dụng (loan to value, LTV), hoặc không gánh nổi tiền nhà cao hiện nay và muốn bán nhà short sale hoặc foreclosure, quí vị cũng sẽ được chính phủ giúp đỡ qua chương trình Home Affordable Modification. Hãy đón đọc số báo địa ốc tuần tới. Chúng tôi sẽ giải thích thêm về chương trình này.
Kelvin Hồ (Mortgage Broker)
Công ty Golden Mortgage & Associates, Inc
Gửi ý kiến của bạn
