Đầu Tư Địa Ốc - Tùy Loại Mà Ăn Thua
Nhà Texas
Chúng ta đều nghe nói từ năm ngoái là thị trường địa ốc sẽ sút giảm, điều ấy có xảy ra cho thị trường gia cư, nhà ở, loại nhà cá nhân cho từng gia đình. Nhưng thị trường địa ốc thương mại thì lại khác. Địa ốc thương mại là xây văn phòng, cửa tiệm, xây chợ hay cao ốc cho thuê.
Chúng ta cần biết rằng mình có hai loại thị trường dù cùng chịu ảnh hưởng của lãi suất cao hay thấp nhưng lại bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau. Khi mua nhà, người ta tính toán và quyết định căn cứ trên giá cả, vị trí và việc làm, chứ khi đầu tư mua bán trong thị trường bất động sản thương mại, người ta nghĩ đến chuyện sanh lời, và tính toán căn cứ trên tỷ lệ sinh lời so với trị giá phải bỏ ra.
Vì sự khác biệt ấy mà ta có hai tình hình thị trường khác nhau.
Các chỉ số về gia cư đều sút giảm trong năm 2006, nhà bán chậm hơn, giá tăng chậm hơn hoặc còn giảm, vì vậy nhà xây ít hơn, v.v… So với tháng Chín năm ngoái thì trong 12 tháng qua số nhà cũ (existing homes) bán ra có giảm 14,2%, giá trung vị giảm 2,2% và số nhà bị đọng - nghĩa là treo bảng yết giá mà bán chưa được - tăng hơn 35%. Cũng trong năm qua, từ tháng Chín năm ngoái tới tháng Chín vừa rồi, số nhà mới (new homes) bán ra cũng giảm 14,2%, giá nhà sụt còn nặng hơn, tới 9,7% mặc dù số tồn động có tăng, nhưng nhẹ hơn, có hơn 14%.
Trong khi ấy, thiên hạ vẫn tiếp tục bỏ tiền đầu tư vào thị trường địa ốc thương mại. Dân Mỹ đã trút khoảng gần năm tỷ Mỹ kim vào các quỹ đầu tư trong lãnh vực địa ốc thương mại và trị giá tài sản của các quỹ đầu tư ấy tăng thêm 17 tỷ, lên tới ho8n 69 tỷ Mỹ kim. Một lý do giải thích là đầu tư vào thị trường ấy vẫn có lời. Nếu kể ra hai tiêu chuẩn là tiền lời cộng với trị giá cổ phiếu giao dịch trên thị trường chứng khoán thì mức lời kinh doanh đã tăng đến 30% trong năm qua! Nghĩa là trong khi thị trường địa ốc gia cư thấy sa sút thì thị trường địa ốc thương mại vẫn như diều gặp gió.
Khi phân tách kỹ hai thị trường này, người ta thấy ra vài yếu tố giải thích sau đây.
Trước hết, từ cả chục năm nay người ta bỏ tiền rất nhiều vào hai thị trường này khiến tài sản gia cư và thương mại đều lên giá vùn vụt tới những mức kỷ lục. Thế rồi, trên đỉnh cao, thị trường gia cư bắt đầu chậm lại trong khi thị trường bất động sản thương mại vẫn phát đạt.
Lý do là nhờ lãi suất thấp và kỹ thuật tài trợ hấp dẫn, thiên hạ mua nhà rất nhiều, và mua nhà với giá ngày một cao hơn. Số cầu rất lớn ấy khiến các công ty xây cất bèn xây nhà mới nhiều hơn, và nhiều người ở thuê cũng cố mua nhà. Thế rồi khi lãi suất bắt đầu tăng, số cầu bị trũng khiến giá nhà bị khựng và hết tăng, nhiều người đành phải từ nhá cá nhân chuyển sang các chung cư, appartments. Ai xây các chung cư ấy và ai bỏ tiền ra kinh doanh loại chung cư này" Giới đầu tư vào thị trường địa ốc thương mại.
Trong khi ấy, các hãng xây cất cũng đã bỏ tiền ra mua đất và chĩnh trang để xây nhà mới, bây giờ, nhà bán chậm hơn thì họ bị đọng vốn, mức lời giảm và phải ngó qua thị trường bên kia.
Thị trường bên kia lại khác.
Kinh tế phát đạt, đồng lương tăng trưởng tốt đẹp khiến chủ nhà đất có thể tăng tiền thuê nhà ở, văn phòng, chợ búa và cả nhà kho, khách sạn. Thị trường địa ốc thương mại vì vậy vẫn khá và là cơ hội đầu tư hấp dẫn.
Tình trạng đó có kéo dài hay không"
Không ai biết chắc được tương lai, nhưng ngày càng có nhiều nhà kinh tế cho rằng thời sa sút nhất của thị trường gia cư đã qua rồi, giá nhà sẽ bị chững nhưng không giảm mạnh và tình hình sẽ phục hồi khả quan hơn kể từ năm 2008 trở đi. Dù không còn những lúc bốc thẳng lên trời, thị trường gia cư sẽ không suy sụp khiến kinh tế bị khủng hoảng. Tuần qua, nguyên Thống đốc Ngân hàng Dự trữ Liên bang là ông Alan Greenspan đã nhắc lại như vậy.
Đồng thời, tình hình kinh tế cũng sẽ suy trầm nhẹ qua một hai quý, đà tăng trưởng của quý ba (từ tháng Sáu đến tháng Tám) chỉ còn là 1,6% thay vì hơn 3% như trước hoặc như nhiều người dự đoán. Nhưng, sự sa sút ấy cũng nhẹ, một hiện tượng điều chỉnh bình thương, và không kéo dài. Lý do của sự sa sút nhẹ ấy có thể là do mức đầu tư suy giảm trong thị trường địa ốc gia cư. Tuy nhiên, kinh tế không sụp và mức nhân dụng (có việc làm) vẫn khả quan nên hậu quả tai hại về gia cư cũng nhẹ và không có ảnh hưởng nặng đến ngành địa ốc thương mại.
Nói cho dễ hiểu, dân chúng vẫn tiêu xài và các trung tâm thương mại chợ búa vẫn có khách hàng, việc đầu tư vào ngành địa ốc thương mại vẫn có lời. Vì vậy, khi nghe nói là thị trường địa ốc bị nguội, chúng ta đừng quên thị trường địa ốc bên cạnh.
Và nếu có tiền thì hãy đầu tư vô đó.
Gửi ý kiến của bạn
