Short Sale: 21 Ngày Để Hoàn Tất Hồ Sơ
Kelvin Ho
Hinh minh hoa
Kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2010 tới đây, tất cả những chủ nhà nào đang bị khó khăn trả tiền nhà, đã bị từ chối xin giảm tiền nhà (loan modification), không còn tiền để giữ căn nhà của mình nữa hoặc không muốn giữ căn nhà vì đã mất giá quá nhiều đều có thêm một lối thoát mới nhanh chóng và hữu hiệu hơn để giải quyết vấn đề khó khăn tài chánh của mình. Luật mới của tiểu bang California bắt buộc tất cả các ngân hàng làm ăn trong tiểu bang phải trả lời cho chủ nhà biết là có đồng ý cho chủ nhà bán nhà dưới giá nợ (short sale) hay không trong vòng 21 ngày. Đặc biệt hơn, khi hồ sơ làm short sale đã có đầy đủ chi phí cho việc bán nhà (closing costs), các ngân hàng có 4 ngày để quyết định có đồng ý hay không tất cả chi phí bán nhà trong bảng ghi chi tiết lệ phí cho escrow, chi phí title và chi phí cho nhân viên địa ốc. Nếu sau 4 ngày ngân hàng không quyết định, bảng chi phí này sẽ thành hiệu lực và ngân hàng phải chấp nhận tiếp tục bán nhà này với tất cả chi phí đã ghi. Đây là một bước tiến đột phá mà các vị dân biểu của tiểu bang đã làm để cứu chủ nhà cũng như giúp giải quyết tình hình nhà cửa bị mất giá hiện nay, nhất là giúp làm tăng thêm việc làm cho tiểu bang. Thật vậy, việc đẩy nhanh vấn đề làm short sale đem đến nhiều đợi lợi cho chủ nhà và xã hội. Một trong những điều lợi thiết thực nhất là giúp giảm thiểu sự ảnh hưởng xấu lên điểm tín dụng, giúp chủ nhà có thể mua nhà lại nhanh hơn, cũng như giúp cho người mua có được căn nhà giá rẻ nhanh chóng hơn.
Giảm thiểu ảnh hưởng xấu lên điểm tín dụng:
Theo thông thường, trước khi tiến hành làm short sale, chủ nhà thường hay bị trễ tiền trả tiền nhà một vài lần. Có nhiều chủ nhà không trả nổi 4, 5 tháng để đợi xin giúp đỡ. Việc trễ tiền nhà đã làm xấu đi điểm tín dụng của chủ nhà, cứ mỗi lần trễ tiền nhà là mất đi vài chục điểm tín dụng. Sau khi làm short sale xong, hồ sơ điểm tín dụng của chủ nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, không bị mất điểm nặng lắm so với việc bị phá sản (bankruptcy) hoặc để nhà bị kéo (foreclosure). Hiện nay, một số ngân hàng vẫn chấp nhận cho chủ nhà làm short sale mà không cần phải trễ tiền nhà và đồng ý tha nợ cho chủ nhà, nghĩa là không đòi chủ nhà phải trả số tiền thiếu khi bán nhà dưới giá nợ. Miễn là không có nhiều tài sản và có những lý do chính đáng như: mất việc làm, bị bệnh nặng, bị ly dị, bị tai nạn, nhà bị mất giá và có nhiều căn nhà phải trả tiền nhà v.v…Sau khi làm short sale xong, chủ nhà ráng trả tiền thẻ tín dụng và các món nợ khác đều đặn đúng hẹn thì sẽ cải thiện tình hình điểm tín dụng của mình nhanh chóng hơn.
Giúp mua nhà lại sau 2 năm:
Công ty Fannie Mae và Freddie Mac, 2 công ty mua bán nợ nhà lớn nhất nước Mỹ và hiện nay được quản lý và điều hành bởi chính phủ liên bang, đã ra thông báo là đồng ý cho các chủ nhà đã xin làm short sale mua lại nhà sau 2 năm miễn là có công ăn việc làm ổn định để có thể trả tiền nhà mỗi tháng. Điểm tín dụng chỉ cần 640 trở lên là có thể mua lại nhà mới theo các chương trình của chính phủ. Tuy nhiên, nếu để bị phá sản hoặc bị ngân hàng kéo nhà thì phải đợi sau 5 năm mới được phép mua nhà. Vì những qui định và bảo đảm của chính phủ, các ngân hàng tin tưởng hơn khi cho chủ nhà đã từ xin làm short sale mua nhà lại. Đa số các ngân hàng cho khách hàng mượn nợ mua nhà rồi đem bán cái nợ đó lại cho các ngân hàng lớn hơn hoặc bán lại cho chính phủ để có vốn làm thêm nợ nhà mới. Vì vậy khi có sự đồng ý của chính phủ về vấn đề short sale, các ngân hàng sẽ được yên tâm hơn vì họ sẽ được bảo đảm của chính phủ liên bang.
Giúp cho việc mua nhà được nhanh chóng hơn:
Hình minh họa
Trong 2 năm vừa qua, từ khi thị trường địa ốc bị sụp đổ, các ngân hàng thường hay khó khăn khi chấp nhận cho bán nhà short sale. Người đi mua nhà thường phải đợi từ 2 đến 6 tháng mòn mỏi. Đa số các khách mua nhà phải bỏ cuộc vì không đợi được lâu. Còn các nhân viên địa ốc, khi tiến hành làm short sale cho thân chủ, thường không liên lạc được nhanh chóng với ngân hàng để biết kết quả hồ sơ của mình, chỉ biết ngồi đợi, trong nhiều trường hợp căn nhà đã được đưa ra bán đấu giá mà chủ nhà vẫn không hay biết. Tuy nhiên, với dự luật mới vừa được thông qua, người đi mua nhà hoặc chủ đầu tư có thể chủ động hơn với thời gian của mình. Trung bình việc mua được nhà hay không sẽ xảy tra trong vòng 1 tháng theo luật qui định. Việc này sẽ làm tăng thêm lượng khách hàng mua nhà short sale trong tương lai, sẽ giúp ổn định tình hình mất giá nhà của tiểu bang.
Tóm lại, xin bán nhà dưới giá nợ là một cách hợp pháp để thoát được nợ nhà của mình vì được sự hổ trợ của chính phủ tiểu bang và liên bang vì những điểm lợi đã kể ở trên. Quí vị chủ nhà, sau khi đã cố gắng hết khả năng của mình để giữ căn nhà mà vẫn phải vất vả mỗi tháng để đi mượn nợ trả tiền nhà hoặc lấy thẻ tín dụng để trả tiền nhà, nên suy nghĩ đến sự chọn lựa thiết thực này. Sự căng thẳng và bế tắt tài chánh lâu ngày, cộng với việc bị kéo nhà khi hết khả năng trả nợ sẽ để lại tâm lý không tốt cho chủ nhà và cho cả vợ lẫn chồng. Tiến hành bán nhà dưới giá nợ sẽ giúp quí vị sẽ giải quyết sự bế tắt của mình một cách chủ động hơn để còn tập trung sức lực làm việc để kiếm tiền lo cho gia đình và bảo vệ hạnh phúc gia đình của mình, và nhất là làm lại cuộc đời sau 2 năm.
Kelvin Ho
President / Broker
“Short sale Consultant,
Finance and Refinance
Listing & Selling residential
& commercial properties.”
Golden Mortgages & Associates, Inc.
Tel. 714-657-8222
Email: goldenmortgages@aol.com
Gửi ý kiến của bạn
