Danh sách của những chuyện tạo căng thẳng trong ngành địa ốc thì gần như không giới hạn. Khi mà quí vị phải quyết định nên mua hay mướn nhà, nên bán hay giữ lại nhà; quyết định về giá lên danh sách hay giá chào; hoặc là chọn người đại diện cho bên mua hay người đại diện niêm yết, sẽ liên tục có những quyết định quan trọng, khó khăn mà quí vị phải lựa chọn.
Tuy nhiên, có một vấn đề trong địa ốc tạo ra nhiều căng thẳng hơn cả những lựa chọn khó khăn kể trên: thời hạn chót (deadline).
Deadline tạo ra căng thẳng nhất khi mà chúng ta không biết trước về nó cho đến giờ phút cuối, hoặc là khi chúng ta không thể theo kịp nó vì những lý do ngoài sự kiểm soát của mình. Với mục đích giảm thiểu bớt phần khả năng tạo căng thẳng của chúng, sau đây là tóm tắt về một số deadline quan trọng nhất trong ngành địa ốc, mà cả bất kỳ người mua, người bán, chủ nhà nào cũng phải luôn luôn để mắt dè chừng.
Tuy nhiên, có một vấn đề trong địa ốc tạo ra nhiều căng thẳng hơn cả những lựa chọn khó khăn kể trên: thời hạn chót (deadline).
Deadline tạo ra căng thẳng nhất khi mà chúng ta không biết trước về nó cho đến giờ phút cuối, hoặc là khi chúng ta không thể theo kịp nó vì những lý do ngoài sự kiểm soát của mình. Với mục đích giảm thiểu bớt phần khả năng tạo căng thẳng của chúng, sau đây là tóm tắt về một số deadline quan trọng nhất trong ngành địa ốc, mà cả bất kỳ người mua, người bán, chủ nhà nào cũng phải luôn luôn để mắt dè chừng.
Hình minh họa kinh doanh điạ ốc.
1- Ngày 31 Tháng 12 Năm 2012: Thời hạn chót của Đạo Luật Miễn Thuế Nợ Địa Ốc (trừ khi có gia hạn)
Thông thường, khi quí vị mất nhà do bị nhà băng xiết (foreclosure), hoặc dàn xếp lại nợ nhà xuống giá trị thấp hơn số dư nợ còn lại thông qua quá trình điều chỉnh giảm nợ vay (loan modification), short sale hay những dàn xếp khác, ngân hàng cho vay sẽ được yêu cầu báo cáo lại tổng số nợ đã bị xóa cho IRS, như là khoảng thu nhập chịu thuế của quí vị. Điều này đồng nghĩa với việc quí vị đã bị mất nhà, nay còn phải chịu nạn lần hai khi phải mất thêm cả ngàn đô nữa dưới danh nghĩa là thuế thu nhập!
Tuy nhiên, do sự suy thoái địa ốc, một điều luật liên bang được ban hành để rất nhiều chủ nhà trong trường hợp trên được miễn đóng thuế cho phần nợ địa ốc được miễn trừ của mình trong quá trình foreclosure, short sale hay điều chỉnh nợ vay. Đạo luật này có tên là Luật Miễn Thuế Nợ Địa Ốc. Đây là một tin vui. Nhưng điều đáng buồn ở chỗ là đạo luật này sẽ hết hiệu lực vào thời điểm cuối năm nay, có nghĩa là nếu quí vị mất nhà, hoặc quá trình short sale hay điều chỉnh nợ vay hoàn tất vào sau ngày 31 Tháng 12 2012, quí vị có thể phải bị đóng thuế! Hãy đưa thời hạn này để yêu cầu ngân hàng hoàn tất các thủ tục foreclosure, short sale, điều chỉnh nợ trước thời hạn. Nếu quí vị chưa đặt những điều kiện này vào trong quá trình đàm phán, có thể là đã quá trễ, nhưng xin hãy cứ làm ngay.
Một điều may mắn là Tổng THống Obama đã đề nghị kéo dài thời hạn của đạo luật này đến năm 2014, và có vẻ như Quốc Hội đã sẵn sàng thông qua đạo luật này.
2- Ngày 31 Tháng 12 hằng năm: Hạn chót để hoàn tất thủ tục giao kèo (escrow), hay trả lãi vay và thuế để miễn trừ thuế cho chủ nhà. Mỗi năm, người mua nhà cố gắng hoàn tất thủ tục escrow trước ngày cuối năm, để có thể khai tiền lãi suất địa ốc trả trước ( tạo thành một khoảng chi phí lớn), chi phí lãi suất & lệ phí ngân hàng ( cũng là một chi phí lớn khác), và tất cả các loại chi phí lãi vay địa ốc khác tạo thành chi phí địa ốc hằng tháng mà họ có thể xin hoàn thuế kể từ tháng Giêng của năm kế tiếp.
Trong cùng bối cảnh, những chủ nhà cần tiền mặt và cần sự giúp đỡ từ chính phủ nên tham khảo ý kiến với các cố vấn gia chuyên môn về thuế về việc trả tiền thế chấp thanh toán của tháng Giêng năm mới trước khi năm cũ đi qua. Bởi vì thanh toán cho tháng Một bao gồm những chi phí lãi suất thế chấp của tháng Mười Hai, đó là khấu trừ và sẽ hiển thị trên báo cáo lãi suất thế chấp của bạn từ người cho vay của bạn nếu bạn nhận được thanh toán trong ngày làm việc cuối cùng của năm. Bạn có thể có thể để có được một lợi ích thuế tương tự bằng cách trả một số thuế tài sản của bạn vào đầu, nhưng một lần nữa, bạn nên tham khảo ý kiến ủng hộ thuế của bạn về điều này để đặt một kế hoạch hành động tại chỗ.
3- Thời hạn chót của hợp đồng, tài trợ, kiểm định và chuyển tiền:
Mỗi hợp đồng mua bán địa ốc đều có ngày hết hạn, có thể là một ngày tháng cụ thể nào đó, hay là một thời hạn thí dụ như 30 ngày sau khi người bán chấp nhận điều kiện mua. Theo qui luật thì những thời hạn này ngày càng khó đáp ứng, bởi sự chậm trễ để nhận được sự định giá chính xác, sự đồng ý cho mượn nợ, hay sự đồng thuận của ngân hàng cho vay short sale, của nhà quản trị tài sản của những căn nhà do ngân hàng làm chủ…
Có thể nói rằng, nhiều quá trình trong địa ốc qui định deadline chặt chẽ, bởi vì:
- Hợp đồng bán nhà do ngân hàng làm chủ có áp dụng điều khoản phạt tiền theo ngày nếu người mua nếu trễ hạn, hay là:
- Người mua hay người bán có những lý do cá nhân cần phải dọn nhà vào hay dọn ra, hay là:
- Việc trễ hạn khiến người mua phải tốn thêm tiền cho chi phí kết thúc hợp đồng.
Vì thế, rất quan trọng để người mua người bán biết được những gì người môi giới biết: thời hạn kết thúc những giai đoạn có hậu quả dây chuyền. Thời hạn kết thúc hợp đồng có đúng thời hạn hay không phụ thuộc vào những chuỗi dài của nhiều sự kiện khác cũng phải hoàn tất đúng thời hạn.
Để kết thúc hợp đồng đúng ở một ngày nào đó, nợ vay phải được tài trợ ở một ngày qui định cụ thể, và để cho điều này có thể xảy ra, cả hai phía phải ký xong hàng loạt các giấy tờ trong một thời điểm nào đó, và người mua phải chuyển tiền cho người giữ giao kèo cũng ở một thời điểm qui định (lưu ý một điều thường hay đòi hỏi là mọi việc làm với ngân hàng phải tính vào ngày trong tuần). Khi quí vị bắt đầu tham gia vào một hợp đồng nhà cửa, hãy ngồi xuống với người môi giới địa ốc, hay người đại diện của mình, cùng ngân hàng hay nhà môi giới nợ địa ốc để có một bức tranh tổng thể về sự phụ thuộc của các bước kết thúc từng giai đoạn, từ đó có thời hạn để thực hiện dứt điểm từng công việc. Làm điều này để tránh những bất ngờ, hốt hoảng và những sự cố ngoài ý muốm phá hủy tiến độ thực hiện hợp đồng, khi ngày giờ và sắp đặt cá nhân không được lên kế hoạch từ trước.
4- Thời hạn chót cho khiếu kiện về thuế địa ốc:
Trong vài năm gần đây, hàng triệu căn nhà được chủ nhân đem đi định giá lại thấp hơn, để hạ thấp hơn tiền thuế nhà đất đang trong quá trình cứu xét. Điều may mắn là những người thẩm định mức thuế mà tôi biết đều có một qui trình tương đối đơn giản, dành cho những chủ nhà phản đối là giá nhà của họ đang được định giá cao hơn giá trị thực của thị trường, cho nên muốn yêu cầu được định giá lại. Điều không may là ở chỗ tôi lại nghe có nhiều chủ nhà than phiền rằng mới đây họ đã không kịp khiếu nại xin định giá lại căn nhà của mình đúng thời hạn qui định, và kết quả là đã phải trả hàng ngàn đô nhiều hơn cho tiền thuế nhà trước khi mà qui trình xem xét lại những thỉnh nguyện về giá nhà bắt đầu.
Nêu quí vị làm chủ một căn nhà và nghĩ là hiện giá của nó đang cao hơn giá trị thực của thị trường, hãy vào trang web của nhân viên thẩm định thuế của Quận hạt mình đang ở, nghiên cứu và tự tìm hiểu về qui trình và thời hạn cho việc thỉnh nguyện cho việc định giá lại căn nhà của mình. (Còn tiếp)
Mọi thắc mắc, xin liên lạc:
Bridgemark Realy
11770 E Warner Ave. Ste 202/203 Fountain Valley, CA 92708
Ms. Liz Nguyễn – 714 305 7274
Ms. Hiền Trần – 714 902 4307
Thông thường, khi quí vị mất nhà do bị nhà băng xiết (foreclosure), hoặc dàn xếp lại nợ nhà xuống giá trị thấp hơn số dư nợ còn lại thông qua quá trình điều chỉnh giảm nợ vay (loan modification), short sale hay những dàn xếp khác, ngân hàng cho vay sẽ được yêu cầu báo cáo lại tổng số nợ đã bị xóa cho IRS, như là khoảng thu nhập chịu thuế của quí vị. Điều này đồng nghĩa với việc quí vị đã bị mất nhà, nay còn phải chịu nạn lần hai khi phải mất thêm cả ngàn đô nữa dưới danh nghĩa là thuế thu nhập!
Tuy nhiên, do sự suy thoái địa ốc, một điều luật liên bang được ban hành để rất nhiều chủ nhà trong trường hợp trên được miễn đóng thuế cho phần nợ địa ốc được miễn trừ của mình trong quá trình foreclosure, short sale hay điều chỉnh nợ vay. Đạo luật này có tên là Luật Miễn Thuế Nợ Địa Ốc. Đây là một tin vui. Nhưng điều đáng buồn ở chỗ là đạo luật này sẽ hết hiệu lực vào thời điểm cuối năm nay, có nghĩa là nếu quí vị mất nhà, hoặc quá trình short sale hay điều chỉnh nợ vay hoàn tất vào sau ngày 31 Tháng 12 2012, quí vị có thể phải bị đóng thuế! Hãy đưa thời hạn này để yêu cầu ngân hàng hoàn tất các thủ tục foreclosure, short sale, điều chỉnh nợ trước thời hạn. Nếu quí vị chưa đặt những điều kiện này vào trong quá trình đàm phán, có thể là đã quá trễ, nhưng xin hãy cứ làm ngay.
Một điều may mắn là Tổng THống Obama đã đề nghị kéo dài thời hạn của đạo luật này đến năm 2014, và có vẻ như Quốc Hội đã sẵn sàng thông qua đạo luật này.
2- Ngày 31 Tháng 12 hằng năm: Hạn chót để hoàn tất thủ tục giao kèo (escrow), hay trả lãi vay và thuế để miễn trừ thuế cho chủ nhà. Mỗi năm, người mua nhà cố gắng hoàn tất thủ tục escrow trước ngày cuối năm, để có thể khai tiền lãi suất địa ốc trả trước ( tạo thành một khoảng chi phí lớn), chi phí lãi suất & lệ phí ngân hàng ( cũng là một chi phí lớn khác), và tất cả các loại chi phí lãi vay địa ốc khác tạo thành chi phí địa ốc hằng tháng mà họ có thể xin hoàn thuế kể từ tháng Giêng của năm kế tiếp.
Trong cùng bối cảnh, những chủ nhà cần tiền mặt và cần sự giúp đỡ từ chính phủ nên tham khảo ý kiến với các cố vấn gia chuyên môn về thuế về việc trả tiền thế chấp thanh toán của tháng Giêng năm mới trước khi năm cũ đi qua. Bởi vì thanh toán cho tháng Một bao gồm những chi phí lãi suất thế chấp của tháng Mười Hai, đó là khấu trừ và sẽ hiển thị trên báo cáo lãi suất thế chấp của bạn từ người cho vay của bạn nếu bạn nhận được thanh toán trong ngày làm việc cuối cùng của năm. Bạn có thể có thể để có được một lợi ích thuế tương tự bằng cách trả một số thuế tài sản của bạn vào đầu, nhưng một lần nữa, bạn nên tham khảo ý kiến ủng hộ thuế của bạn về điều này để đặt một kế hoạch hành động tại chỗ.
3- Thời hạn chót của hợp đồng, tài trợ, kiểm định và chuyển tiền:
Mỗi hợp đồng mua bán địa ốc đều có ngày hết hạn, có thể là một ngày tháng cụ thể nào đó, hay là một thời hạn thí dụ như 30 ngày sau khi người bán chấp nhận điều kiện mua. Theo qui luật thì những thời hạn này ngày càng khó đáp ứng, bởi sự chậm trễ để nhận được sự định giá chính xác, sự đồng ý cho mượn nợ, hay sự đồng thuận của ngân hàng cho vay short sale, của nhà quản trị tài sản của những căn nhà do ngân hàng làm chủ…
Có thể nói rằng, nhiều quá trình trong địa ốc qui định deadline chặt chẽ, bởi vì:
- Hợp đồng bán nhà do ngân hàng làm chủ có áp dụng điều khoản phạt tiền theo ngày nếu người mua nếu trễ hạn, hay là:
- Người mua hay người bán có những lý do cá nhân cần phải dọn nhà vào hay dọn ra, hay là:
- Việc trễ hạn khiến người mua phải tốn thêm tiền cho chi phí kết thúc hợp đồng.
Vì thế, rất quan trọng để người mua người bán biết được những gì người môi giới biết: thời hạn kết thúc những giai đoạn có hậu quả dây chuyền. Thời hạn kết thúc hợp đồng có đúng thời hạn hay không phụ thuộc vào những chuỗi dài của nhiều sự kiện khác cũng phải hoàn tất đúng thời hạn.
Để kết thúc hợp đồng đúng ở một ngày nào đó, nợ vay phải được tài trợ ở một ngày qui định cụ thể, và để cho điều này có thể xảy ra, cả hai phía phải ký xong hàng loạt các giấy tờ trong một thời điểm nào đó, và người mua phải chuyển tiền cho người giữ giao kèo cũng ở một thời điểm qui định (lưu ý một điều thường hay đòi hỏi là mọi việc làm với ngân hàng phải tính vào ngày trong tuần). Khi quí vị bắt đầu tham gia vào một hợp đồng nhà cửa, hãy ngồi xuống với người môi giới địa ốc, hay người đại diện của mình, cùng ngân hàng hay nhà môi giới nợ địa ốc để có một bức tranh tổng thể về sự phụ thuộc của các bước kết thúc từng giai đoạn, từ đó có thời hạn để thực hiện dứt điểm từng công việc. Làm điều này để tránh những bất ngờ, hốt hoảng và những sự cố ngoài ý muốm phá hủy tiến độ thực hiện hợp đồng, khi ngày giờ và sắp đặt cá nhân không được lên kế hoạch từ trước.
4- Thời hạn chót cho khiếu kiện về thuế địa ốc:
Trong vài năm gần đây, hàng triệu căn nhà được chủ nhân đem đi định giá lại thấp hơn, để hạ thấp hơn tiền thuế nhà đất đang trong quá trình cứu xét. Điều may mắn là những người thẩm định mức thuế mà tôi biết đều có một qui trình tương đối đơn giản, dành cho những chủ nhà phản đối là giá nhà của họ đang được định giá cao hơn giá trị thực của thị trường, cho nên muốn yêu cầu được định giá lại. Điều không may là ở chỗ tôi lại nghe có nhiều chủ nhà than phiền rằng mới đây họ đã không kịp khiếu nại xin định giá lại căn nhà của mình đúng thời hạn qui định, và kết quả là đã phải trả hàng ngàn đô nhiều hơn cho tiền thuế nhà trước khi mà qui trình xem xét lại những thỉnh nguyện về giá nhà bắt đầu.
Nêu quí vị làm chủ một căn nhà và nghĩ là hiện giá của nó đang cao hơn giá trị thực của thị trường, hãy vào trang web của nhân viên thẩm định thuế của Quận hạt mình đang ở, nghiên cứu và tự tìm hiểu về qui trình và thời hạn cho việc thỉnh nguyện cho việc định giá lại căn nhà của mình. (Còn tiếp)
Mọi thắc mắc, xin liên lạc:
Bridgemark Realy
11770 E Warner Ave. Ste 202/203 Fountain Valley, CA 92708
Ms. Liz Nguyễn – 714 305 7274
Ms. Hiền Trần – 714 902 4307
Gửi ý kiến của bạn
