Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

8 THời Hạn (Deadline)Trong Địa Ốc Không Nên Trễ Đối Với Người Mua, Người Bán Và Chủ Nhà (Kỳ 1)

24/04/201200:00:00(Xem: 4828)
Danh sách của những chuyện tạo căng thẳng trong ngành địa ốc thì gần như không giới hạn. Khi mà quí vị phải quyết định nên mua hay mướn nhà, nên bán hay giữ lại nhà; quyết định về giá lên danh sách hay giá chào; hoặc là chọn người đại diện cho bên mua hay người đại diện niêm yết, sẽ liên tục có những quyết định quan trọng, khó khăn mà quí vị phải lựa chọn.

Tuy nhiên, có một vấn đề trong địa ốc tạo ra nhiều căng thẳng hơn cả những lựa chọn khó khăn kể trên: thời hạn chót (deadline).

Deadline tạo ra căng thẳng nhất khi mà chúng ta không biết trước về nó cho đến giờ phút cuối, hoặc là khi chúng ta không thể theo kịp nó vì những lý do ngoài sự kiểm soát của mình. Với mục đích giảm thiểu bớt phần khả năng tạo căng thẳng của chúng, sau đây là tóm tắt về một số deadline quan trọng nhất trong ngành địa ốc, mà cả bất kỳ người mua, người bán, chủ nhà nào cũng phải luôn luôn để mắt dè chừng.

dia_oc_hous_sale_medium

Hình minh họa kinh doanh điạ ốc.
1- Ngày 31 Tháng 12 Năm 2012: Thời hạn chót của Đạo Luật Miễn Thuế Nợ Địa Ốc (trừ khi có gia hạn)

Thông thường, khi quí vị mất nhà do bị nhà băng xiết (foreclosure), hoặc dàn xếp lại nợ nhà xuống giá trị thấp hơn số dư nợ còn lại thông qua quá trình điều chỉnh giảm nợ vay (loan modification), short sale hay những dàn xếp khác, ngân hàng cho vay sẽ được yêu cầu báo cáo lại tổng số nợ đã bị xóa cho IRS, như là khoảng thu nhập chịu thuế của quí vị. Điều này đồng nghĩa với việc quí vị đã bị mất nhà, nay còn phải chịu nạn lần hai khi phải mất thêm cả ngàn đô nữa dưới danh nghĩa là thuế thu nhập!

Tuy nhiên, do sự suy thoái địa ốc, một điều luật liên bang được ban hành để rất nhiều chủ nhà trong trường hợp trên được miễn đóng thuế cho phần nợ địa ốc được miễn trừ của mình trong quá trình foreclosure, short sale hay điều chỉnh nợ vay. Đạo luật này có tên là Luật Miễn Thuế Nợ Địa Ốc. Đây là một tin vui. Nhưng điều đáng buồn ở chỗ là đạo luật này sẽ hết hiệu lực vào thời điểm cuối năm nay, có nghĩa là nếu quí vị mất nhà, hoặc quá trình short sale hay điều chỉnh nợ vay hoàn tất vào sau ngày 31 Tháng 12 2012, quí vị có thể phải bị đóng thuế! Hãy đưa thời hạn này để yêu cầu ngân hàng hoàn tất các thủ tục foreclosure, short sale, điều chỉnh nợ trước thời hạn. Nếu quí vị chưa đặt những điều kiện này vào trong quá trình đàm phán, có thể là đã quá trễ, nhưng xin hãy cứ làm ngay.

Một điều may mắn là Tổng THống Obama đã đề nghị kéo dài thời hạn của đạo luật này đến năm 2014, và có vẻ như Quốc Hội đã sẵn sàng thông qua đạo luật này.

2- Ngày 31 Tháng 12 hằng năm: Hạn chót để hoàn tất thủ tục giao kèo (escrow), hay trả lãi vay và thuế để miễn trừ thuế cho chủ nhà. Mỗi năm, người mua nhà cố gắng hoàn tất thủ tục escrow trước ngày cuối năm, để có thể khai tiền lãi suất địa ốc trả trước ( tạo thành một khoảng chi phí lớn), chi phí lãi suất & lệ phí ngân hàng ( cũng là một chi phí lớn khác), và tất cả các loại chi phí lãi vay địa ốc khác tạo thành chi phí địa ốc hằng tháng mà họ có thể xin hoàn thuế kể từ tháng Giêng của năm kế tiếp.

Trong cùng bối cảnh, những chủ nhà cần tiền mặt và cần sự giúp đỡ từ chính phủ nên tham khảo ý kiến với các cố vấn gia chuyên môn về thuế về việc trả tiền thế chấp thanh toán của tháng Giêng năm mới trước khi năm cũ đi qua. Bởi vì thanh toán cho tháng Một bao gồm những chi phí lãi suất thế chấp của tháng Mười Hai, đó là khấu trừ và sẽ hiển thị trên báo cáo lãi suất thế chấp của bạn từ người cho vay của bạn nếu bạn nhận được thanh toán trong ngày làm việc cuối cùng của năm. Bạn có thể có thể để có được một lợi ích thuế tương tự bằng cách trả một số thuế tài sản của bạn vào đầu, nhưng một lần nữa, bạn nên tham khảo ý kiến ủng hộ thuế của bạn về điều này để đặt một kế hoạch hành động tại chỗ.

3- Thời hạn chót của hợp đồng, tài trợ, kiểm định và chuyển tiền:

Mỗi hợp đồng mua bán địa ốc đều có ngày hết hạn, có thể là một ngày tháng cụ thể nào đó, hay là một thời hạn thí dụ như 30 ngày sau khi người bán chấp nhận điều kiện mua. Theo qui luật thì những thời hạn này ngày càng khó đáp ứng, bởi sự chậm trễ để nhận được sự định giá chính xác, sự đồng ý cho mượn nợ, hay sự đồng thuận của ngân hàng cho vay short sale, của nhà quản trị tài sản của những căn nhà do ngân hàng làm chủ…

Có thể nói rằng, nhiều quá trình trong địa ốc qui định deadline chặt chẽ, bởi vì:

- Hợp đồng bán nhà do ngân hàng làm chủ có áp dụng điều khoản phạt tiền theo ngày nếu người mua nếu trễ hạn, hay là:

- Người mua hay người bán có những lý do cá nhân cần phải dọn nhà vào hay dọn ra, hay là:

- Việc trễ hạn khiến người mua phải tốn thêm tiền cho chi phí kết thúc hợp đồng.

Vì thế, rất quan trọng để người mua người bán biết được những gì người môi giới biết: thời hạn kết thúc những giai đoạn có hậu quả dây chuyền. Thời hạn kết thúc hợp đồng có đúng thời hạn hay không phụ thuộc vào những chuỗi dài của nhiều sự kiện khác cũng phải hoàn tất đúng thời hạn.

Để kết thúc hợp đồng đúng ở một ngày nào đó, nợ vay phải được tài trợ ở một ngày qui định cụ thể, và để cho điều này có thể xảy ra, cả hai phía phải ký xong hàng loạt các giấy tờ trong một thời điểm nào đó, và người mua phải chuyển tiền cho người giữ giao kèo cũng ở một thời điểm qui định (lưu ý một điều thường hay đòi hỏi là mọi việc làm với ngân hàng phải tính vào ngày trong tuần). Khi quí vị bắt đầu tham gia vào một hợp đồng nhà cửa, hãy ngồi xuống với người môi giới địa ốc, hay người đại diện của mình, cùng ngân hàng hay nhà môi giới nợ địa ốc để có một bức tranh tổng thể về sự phụ thuộc của các bước kết thúc từng giai đoạn, từ đó có thời hạn để thực hiện dứt điểm từng công việc. Làm điều này để tránh những bất ngờ, hốt hoảng và những sự cố ngoài ý muốm phá hủy tiến độ thực hiện hợp đồng, khi ngày giờ và sắp đặt cá nhân không được lên kế hoạch từ trước.

4- Thời hạn chót cho khiếu kiện về thuế địa ốc:

Trong vài năm gần đây, hàng triệu căn nhà được chủ nhân đem đi định giá lại thấp hơn, để hạ thấp hơn tiền thuế nhà đất đang trong quá trình cứu xét. Điều may mắn là những người thẩm định mức thuế mà tôi biết đều có một qui trình tương đối đơn giản, dành cho những chủ nhà phản đối là giá nhà của họ đang được định giá cao hơn giá trị thực của thị trường, cho nên muốn yêu cầu được định giá lại. Điều không may là ở chỗ tôi lại nghe có nhiều chủ nhà than phiền rằng mới đây họ đã không kịp khiếu nại xin định giá lại căn nhà của mình đúng thời hạn qui định, và kết quả là đã phải trả hàng ngàn đô nhiều hơn cho tiền thuế nhà trước khi mà qui trình xem xét lại những thỉnh nguyện về giá nhà bắt đầu.

Nêu quí vị làm chủ một căn nhà và nghĩ là hiện giá của nó đang cao hơn giá trị thực của thị trường, hãy vào trang web của nhân viên thẩm định thuế của Quận hạt mình đang ở, nghiên cứu và tự tìm hiểu về qui trình và thời hạn cho việc thỉnh nguyện cho việc định giá lại căn nhà của mình. (Còn tiếp)

Mọi thắc mắc, xin liên lạc:
Bridgemark Realy
11770 E Warner Ave. Ste 202/203 Fountain Valley, CA 92708
Ms. Liz Nguyễn – 714 305 7274
Ms. Hiền Trần – 714 902 4307

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Nghị Viên Hội Đồng Thành Phố Westminster Sergio Contreras Tiếp Tục Nhận Được Những Sự Hỗ Trợ Quan Trọng Khi Hiệp Hội Y Tế Quận Cam Kết Hợp Với Liên Minh Yểm Trợ Cuộc Vận Động Vào Chức Vụ Giám Sát Quận Cam Sau nhiều tuần lễ gây tranh cãi, khởi đi từ việc các chuyên viên y tế của Quận Cam hủy bỏ lệnh bắt buộc mang khẩu trang ở nơi công cộng dưới áp lực chính trị nặng nề từ Ban Giám Sát Quận Cam, sau đó là tình trạng gia tăng những trường hợp lây nhiễm và nhập viện vì COVID-19, hôm nay nghị viên hội đồng thành phố Westminster, ông Sergio Contreras đã được sự đề cử của Hiệp Hội Y Khoa Quận Cam (OCMA) trong việc vận động đưa ông vào chức vụ Giám Sát Viên Quận Cam.
Tại Tượng Đài Chiến Sĩ Việt Mỹ vào lúc 11 giờ sáng Thứ Bảy ngày 4 tháng 7 ngày lễ Độc Lập Hoa Kỳ, một số Hậu Duệ thuộc các quân binh chủng Quân Lực Việt nam Cộng Hòa phối hợp cùng Hội Quân Nhân Việt Mỹ, Hội Quân Xa do ông Phạm Công làm Hội Trưởng đã tổ chức buổi chào Quốc Kỳ và lễ đặt vòng hoa tưởng niệm nhân ngày lễ Độc Lập Hoa Kỳ.
Ban Phục Vụ Cộng Đồng Thành phố Garden Grove giới thiệu chương trình Preschool ‘Kare Bears’ niên khoá Mùa Thu/Mùa Đông 2020 cho các em nhỏ từ 3-4 tuổi, nhằm giúp các em có chuẩn bị trước khi vô học mẫu giáo. Các lớp sẽ bắt đầu ghi danh vào ngày Thứ Tư, 8 tháng Bảy, 2020, lúc 6:00 giờ chiều. Để đủ điều kiện, trẻ em phải biết tự đi vệ sinh và đủ 3 tuổi trước ngày 1 tháng Chín năm 2020. Việc đăng ký ghi danh sẽ qua hệ thống xổ số trực tiếp, được đặt tại Trung tâm Hội nghị Cộng đồng Garden Grove, tại 11300 Stanford Avenue.
Sở cảnh sát Garden Grove nhắc nhở cộng đồng để có được ngày lễ July 4 an toàn, trong dịp lễ này, chỉ có thể đốt pháo bông vào ngày Thứ Bảy, 4 tháng Bảy, từ 10:00 giờ sáng đến 10:00 giờ tối và có ký hiệu 'California State Fire Marshal.'
Dân Biểu Harley Rouda (Dân Chủ- CA) đã tham gia một liên minh lưỡng viện, lưỡng đảng giới thiệu dự luật “Hong Kong Safe Harbor Act”, sẽ xếp người dân Hong Kong vào diện tị nạn Ưu Tiên 2, và tạo ra một lộ trình cho những nhà hoạt động dân chủ tuyến đầu đang gặp nguy hiểm tức thời được tìm kiếm sự bảo vệ tầm trú tại Hoa Kỳ.
Mùa hè chính thức đã trở lại ở California! Nhiệt độ trên toàn tiểu bang tăng thêm và trong khi nhiều người dân California đang làm bổn phận của mình, là ở lại trong nhà vào lúc này, điều quan trọng cho cư dân nên nhớ rằng khi nhiệt độ tăng cao, hóa đơn năng lượng cũng tăng theo. Với những lời khuyên đơn giản sau đây từ chương trình Energy Upgrade California (Nâng Cấp Năng Lượng California) quý vị không phải đổ mồ hôi khi dùng ít điện mà vẫn có thể tiết kiệm tiền:
Các cuộc hẹn đã bị huỷ sẽ được tái hẹn tự động' Các cuộc hẹn mới sẽ có thể được sắp đặt muộn hơn trong mùa hè này
Bắt đầu từ thứ Hai, ngày 13 tháng 7 năm 2020, Thành phố Garden Grove sẽ chấp nhận các đề cử cho Thị trưởng và ba ghế Thành viên Hội đồng tại Quận 2, 5 và 6, cho cuộc bầu cử ngày 3 tháng 11 năm 2020. Hạn chót để nộp giấy tờ đã hoàn tất là Thứ Sáu, ngày 7 tháng 8 năm 2020, lúc 5:00 giờ chiều. Giấy tờ Đề cử Ứng viên phải được nộp cùng Văn phòng Thư ký Thành phố.
Vào ngày 25 tháng 6 năm 2020, Học Khu Westminster đã thông qua nghị quyết (5-0) lên án kỳ thị và ủng hộ công bằng cho người da màu khác nhau. Học khu Westminster sẽ bắt đầu dạy về lịch sử của các sắc dân khác nhau ở Mỹ và thực hiện các chương trình để giáo viên và nhân viên tôn trọng những người khác nhau nhiều hơn.
Cục Thống Kê Dân Số đã sẵn sàng để đưa ra thông báo về việc tiếp tục một số hoạt động ngoài hoạt động Cập Nhật/Để Lại Tài Liệu và lấy dấu vân tay nhân viên mới.
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.
Người Việt Phone
Đeo khẩu trang đã trở thành một vấn đề đặc biệt nóng bỏng ở Mỹ, nơi mà cuộc khủng hoảng Covid-19 dường như đã vượt khỏi tầm kiểm soát.
Trong khi thế giới đang đổ dồn tập trung vào những căng thẳng giữa Mỹ với Trung Quốc, thì căng thẳng tại khu vực biên giới Himalaya giữa Trung Quốc và Ấn Độ vào tháng 05/2020 đã gây ra nhiều thương vong nhất trong hơn 50 năm.
Ủy ban Tư pháp Hạ viện Mỹ cho biết các CEO của 4 tập đoàn công nghệ lớn Amazon, Apple, Facebook và Google đã đồng ý trả lời chất vấn từ các nghị sĩ Quốc hội về vấn đề cạnh tranh trong ngành công nghệ.
Hôm thứ Năm (02/07/2020), Venezuela đã rút lại quyết định trục xuất đại sứ EU, nhưng yêu cầu khối có hành động thể hiện quan điểm khách quan hơn với quốc gia Nam Mỹ.
Để giải quyết những thách thức an ninh đối với đất nước, chính phủ Úc sẽ chi 186 tỷ USD cho quân đội trong 10 năm tới và sẽ mua tên lửa tầm xa để tăng cường phòng thủ.