Hôm nay,  

Pháp Luật Phổ Thông

12/05/200100:00:00(Xem: 5017)
Hỏi (ông Cao Thụy Biện): Cách đây chừng 3 tháng, tôi đã ký kết và trao đổi hợp đồng để bán căn nhà mà chúng tôi đã mua cách đây hơn 15 năm. Vì chúng tôi không còn thiếu nợ ngân hàng nên đã không nhờ đến luật sư để đại diện cho chúng tôi.

Sau đó chừng 6 tuần lễ, người mua đã dọn vào ở, sau khi chúng tôi nhận đủ tiền và đã trao toàn bộ giấy tờ bằng khoán nhà đất. Thực ra, luật sư của đằng bán cũng đã giúp chúng tôi rất nhiều trong việc làm thủ tục và tính toán những chi tiết liên hệ đến tiền bạc của cả hai đằng vào ngày giao nhà.

Tuy nhiên cách đây chừng 3 tuần lễ, tôi đã nhận được một là thư do luật sư của người mua gởi cho chúng tôi, yêu cầu chúng tôi phải giao trả lại cho người bán tất cả các màn của cửa sổ, quầy rượu, đèn trần của hành lang, cũng như bếp ga [bếp nấu bằng khí đốt]. Trong thư còn nói rõ cho chúng tôi biết là nếu chúng tôi không chịu hoàn lại những món liệt kê ở trên thì luật sư của người mua sẽ tiến hành thủ tục pháp lý để buộc chúng tôi phải hoàn trả lại.

Xin LS cho biết là tôi có phải trả lại những món vừa kể hay không" Thực ra người mua đã đồng ý với chúng tôi là các món đồ vừa liệt kê ở trên sẽ thuộc về chúng tôi khi chúng tôi giao nhà.


Trả lời: Trong thủ tục mua bán nhà cửa, thông thường [một ngày] trước khi kết thúc thủ tục mua bán này, luật sư của người mua thường yêu cầu đương sự đến căn nhà đó “xem lại một lần cuối cùng” (final inspection) để biết tình trạng của căn nhà có còn y nguyên như lúc trao đổi hợp đồng không. Nếu đúng thế thì thủ tục mua bán sẽ hoàn tất, bằng ngược lại thì người mua phải báo cho LS của đương sự biết để buộc người bán phải tái lập nguyên trạng của căn nhà trước khi người mua trao tiền.

Trường hợp mua bán nhà cửa của ông là một trường hợp khá đặc biệt vì ông đã không có LS đại diện. Tôi không có bản hợp đồng mà ông đã bán nhà để xét xem liệu những món đồ mà LS của người mua yêu cầu ông phải hoàn trả có đúng là những món đồ mà cả hai bên đã đồng ý và có ghi rõ trong hợp đồng hay không"

Trong trường hợp các món đồ này được ghi rõ trong văn bản của hợp đồng là thuộc về người mua hoặc người bán, thì vấn đề không cần thiết phải tranh cãi vì luật pháp buộc cả hai bên phải chấp hành đúng theo những gì đã ký kết. Ngược lại, nếu các món đồ mà người mua yêu cầu ông phải hoàn trả đã không được ghi rõ trong hợp đồng mà chỉ do sự đồng ý giữa ông và người mua thì luật pháp sẽ quyết định tùy theo trường hợp. Sau đây chúng ta hãy cùng xét xem luật pháp đã quy định như thế nào trong trường hợp có sự tranh chấp liên hệ đến các món đồ vừa nêu.

Trong các vụ tranh tụng liên hệ đến những vấn đề vừa nêu, “câu châm ngôn” (the maxim) “những gì được gắn vào mãnh đất sẽ trở thành một phần của mãnh đất đó” (what is attached to the land becomes part of the land) sẽ được áp dụng. Luật pháp đã đưa ra 2 nguyên tắc xét nghiệm để giải quyết về các sự tranh chấp này: (1) “mức độ của sự sáp nhập” (the degree of annexation); và (2) “mục đích của sự sáp nhập” (the purpose of annexation).

(I) “Sự xét nghiệm về mức độ của sự sáp nhập” (The degree of annexation test): Sự xét nghiệm này căn cứ vào mức độ mà một vật được gắn vào mãnh đất hoặc vào căn nhà được xây cất trên mãnh đất đó. Hai sự suy đoán đã được đưa ra để quyết định bên đương sự nào phải chịu trách nhiệm về việc trưng dẫn bằng chứng. (1) Nếu một vật được gắn vào mãnh đất, ví dụ bằng cách bắt đinh ốc vào, chứ không phải do chính sức nặng của vật đó; thì vật đó được xem là “fixture” (vật được gắn vào mãnh đất để trở thành một phần của mãnh đất đó). Vật đó càng được gắn chặt vào đất bao nhiêu thì sự suy đoán rằng vật đó là một “fixture” càng cao bấy nhiêu. Người muốn mang vật đó ra khỏi mãnh đất phải trưng dẫn được bằng chứng rằng vật đó là “một động sản” (a chattel). (2) Nếu một vật nằm rời trên mặt đất thì vật đó được xem là động sản mặc dù vật đó nặng nề nằm ù lì bất động và rất khó di chuyển khỏi mãnh đất đó.

(II) “Sự xét nghiệm về mục đích của sự sáp nhập” “The purpose of annexation test”: Theo sự xét nghiệm này, một vật sẽ thuộc về mãnh đất nếu vật đó được gắn vào mãnh đất nhằm mục đích cải thiện cấu trúc của mãnh đất. Tuy nhiên, nếu vật đó được gắn vào mãnh đất chỉ với mục đích chưng bày tạm thời thì vật đó không thể thuộc về mãnh đất đó được. Nếu một vật “không được gắn chặt vào” (not affixed) mãnh đất nhưng tình huống đã cho thấy rằng người đặt vật đó trên mãnh đất “với ý định” biến vật đó thành một phần của mãnh đất, thì luật pháp xem vật đó là “fixture” [vật được gắn vào mãnh đất để trở thành một phần của mãnh đất].

Trong vụ Belgrave Nominees Pty Ltd kiện Barlin Scott Air-conditioning Pty Ltd [1984]. Trong vụ đó, bị đơn bị đơn là một “người thầu phụ” (subcontractor)ï đã gắn hệ thống điều hòa không khí trên trần thuộc tòa nhà của nguyên đơn. Máy điều hòa được đặt nằøm rời trên sân thượng nhưng lại được nối với ống nước và hệ thống điện của tòa nhà. Sau đó bi đơn đã tháo gỡ và lấy đi hệ thống điều hòa không khí này. Nguyên đơn bèn khiếu kiện để yêu cầu bị đơn hoàn trả lại hệ thống điều hòa này. Bị đơn cho rằng điều khoản trong hợp đồng mà đương sự ký với “người thầu” (contractor) đã cho phép bị đơn tháo gỡ hệ thống để sữa chữa. Hơn nữa, các máy móc không được xem như đã sáp nhập vào mãnh đất đó cho đến lúc “đáo hạn sữa chữa” (period for repair had expired) như đã được quyết định trong vụ Appleby kiện Myers (1867). Tuy nhiên, tòa đã bác bỏ luận cứ này vì cho rằng không có một hợp đồng nào giữa bị đơn và nguyên đơn quy định rằng hệ thống điều hòa được xem là một “động sản” trong vụ này cả. Vì thế tòa đã suy đoán rằng hệ thống điều hòa là “fixture”.

Trong vụ Australian Provincial Co Ltd kiện Coroneo (1938). Trong vụ đó, Coroneo xây một rạp hát trên mãnh đất mà mãnh đất đó đang còn thiếu nợ ngân hàng. Tất cả dụng cụ cũng như các thiết bị máy móc đã được lắp ráp trong rạp hát gồm những ghế ngồi được gắn thành từng hàng và gắn chặt vào sàn.

Tuy nhiên, những chiếc ghế này có thể tháo ra và di chuyển để lắp ráp vào các khu vực khác cũng trong rạp hát khi cần thiết. Với sự đồng ý của ngân hàng, Coroneo đã ký hợp đồng cho Smythe mướn rạp hát và toàn bộ dụng cụ trong đó. Sau đó Smythe lại ký hợp đồng cho một người khác mướn.

Vì không trả nổi tiền thiếu nợ, nên ngân hàng đã hành xử thẩm quyền mà luật pháp cho phép, đã đem bán đấu giá rạp hát. Sau đó, Coroneo đã khiếu nại đòi hoàn trả tất cả bàn ghế cũng như các dụng cụ với lý do rằng chúng là những “động sản” (chattels).

Tòa đã áp dụng 2 sự xét nghiệm như đã nêu trên và đưa ra phán quyết rằng các vật dụng này được xem như là những “động sản” (chattels) vì lý do, ý định cũng như mục đích khi chúng được lắp đặt vào rạp hát [vì thế chúng có thể được tháo gỡ và di chuyển theo ý muốn của chủ nhân].

Dựa vào luật pháp cũng như các phán quyết vừa trưng dẫn ông có thể thấy được rằng hệ thống đèn tại hành lang phải được trả lại, bếp nấu bằng khí đốt cũng phải được hoàn trả lại nếu đó là phương tiện nấu nướng duy nhất trong căn nhà của ông. Tôi không biết loại màn cửa sổ của ông thuộc loại nào, nhưng theo thiển ý của tôi, ông nên để lại cho người mua vì màu sắc và kích thước khó có thể hợp với nơi cư ngụ mới của ông. Riêng quầy rượu thì tôi không thể góp ý với ông được vì còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác.

Tôi đề nghị ông nên gặp luật sư của ông để được cố vấn tường tận hơn.

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
)
Sky River Casino vô cùng vui mừng hào hứng tổ chức chương trình Ăn Tết Nguyên Đán với những giải thưởng thật lớn cho các hội viên Sky River Rewards. Chúng tôi cũng xin kính chúc tất cả Quý Vị được nhiều may mắn và một Năm Giáp Thìn thịnh vượng! Trong dịp đón mừng Năm Mới Âm Lịch năm nay, 'Đội Múa Rồng và Lân Bạch Hạc Leung's White Crane Dragon and Lion Dance Association' đã thực hiện một buổi biểu diễn Múa Lân hào hứng tuyệt vời ở Sky River Casino vào lúc 11:00 AM ngày 11 Tháng Hai. Mọi người tin tưởng rằng những ai tới xem múa lân sẽ được hưởng hạnh vận.
Theo một nghiên cứu mới, có hơn một nửa số hồ lớn trên thế giới đã bị thu hẹp kể từ đầu những năm 1990, chủ yếu là do biến đổi khí hậu, làm gia tăng mối lo ngại về nước cho nông nghiệp, thủy điện và nhu cầu của con người, theo trang Reuters đưa tin vào 8 tháng 5 năm 2023.
(Tin VOA) - Tổ chức Phóng viên Không Biên giới (RSF) vào ngày 13/9 ra thông cáo lên án Việt Nam tiếp tục lạm dụng hệ thống tư pháp để áp đặt những án tù nặng nề với mục tiêu loại trừ mọi tiếng nói chỉ trích của giới ký giả. Trường hợp nhà báo tự do mới nhất bị kết án là ông Lê Anh Hùng với bản án năm năm tù. RSF bày tỏ nỗi kinh sợ về bản án đưa ra trong một phiên tòa thầm lặng xét xử ông Lê Anh Hùng hồi ngày 30 tháng 8 vừa qua. Ông này bị kết án với cáo buộc ‘lợi dụng các quyền tự do dân chủ xâm phạm lợi ích của Nhà nước’ theo Điều 331 Bộ Luật Hình sự Việt Nam
Từ đầu tuần đến nay, cuộc tấn công thần tốc của Ukraine ở phía đông bắc đã khiến quân Nga phải rút lui trong hỗn loạn và mở rộng chiến trường thêm hàng trăm dặm, lấy lại một phần lãnh thổ khu vực đông bắc Kharkiv, quân đội Ukraine giờ đây đã có được vị thế để thực hiện tấn công vào Donbas, lãnh phổ phía đông gồm các vùng công nghiệp mà tổng thống Nga Putin coi là trọng tâm trong cuộc chiến của mình.
Tuần qua, Nước Mỹ chính thức đưa giới tính thứ ba vào thẻ thông hành. Công dân Hoa Kỳ giờ đây có thể chọn đánh dấu giới tính trên sổ thông hành là M (nam), F (nữ) hay X (giới tính khác).
Sau hành động phản đối quả cảm của cô trên truyền hình Nga, nữ phóng viên (nhà báo) Marina Ovsyannikova đã kêu gọi đồng hương của cô hãy đứng lên chống lại cuộc xâm lược Ukraine. Ovsyannikova cho biết trong một cuộc phỏng vấn với "kênh truyền hình Mỹ ABC" hôm Chủ nhật: “Đây là những thời điểm rất đen tối và rất khó khăn và bất kỳ ai có lập trường công dân và muốn lập trường đó được lắng nghe cần phải nói lên tiếng nói của họ”.
Mạng Lưới Nhân Quyền Việt Nam cử hành Ngày Quốc tế Nhân Quyền Lần Thứ 73 và Lễ Trao Giải Nhân Quyền Việt Nam lần thứ 20.
Sau hơn 30 năm Liên bang Xô Viết sụp đổ, nhân dân Nga và khối các nước Đông Âu đã được hưởng những chế độ dân chủ, tự do. Ngược lại, bằng chính sách cai trị độc tài và độc đảng, Đảng CSVN đã dùng bạo lực và súng đạn của Quân đội và Công an để bao vây dân chủ và đàn áp tự do ở Việt Nam. Trích dẫn chính những phát biểu của giới lãnh đạo Việt Nam, tác giả Phạm Trần đưa ra những nhận định rất bi quan về tương lai đất nước, mà hiểm họa lớn nhất có lẽ là càng ngày càng nằm gọn trong tay Trung quốc. Việt Báo trân trọng giới thiệu.
Tác giả Bảo Giang ghi nhận: “Giai đoạn trước di cư. Nơi nào có dăm ba cái Cờ Đỏ phất phơ là y như có sự chết rình rập." Tại sao vậy? Để có câu trả lời, mời bạn đọc vào đọc bài viết dưới đây của nhà văn Tưởng Năng Tiến.
Người cộng sản là những “kịch sĩ” rất “tài”, nhưng những “tài năng kịch nghệ” đó lại vô phúc nhận những “vai kịch” vụng về từ những “đạo diễn chính trị” yếu kém. – Nguyễn Ngọc Già (RFA).. Mời bạn đọc vào đọc bài viết dưới đây của phó thường dân/ nhà văn Tưởng Năng Tiến để nhìn thấy thêm chân diện của người cộng sản.
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.