Khi thị trường gia cư địa ốc bắt đầu chững sau nhiều năm liền tăng trưởng mạnh, nhiều người bắt đầu nghĩ rằng đầu tư vào lãnh vực địa ốc hết là chuyện có lời. Đúng hay sai"
Quả thật là người ta có thấy một chiều hướng chung trên toàn quốc là nhà bán chậm hơn, giá tăng ít hơn và lãi suất địa ốc (mortgate rate) đang tăng, cho nên bỏ tiền ra mua nhà để chờ đợi nhà đất tăng giá có thể là điều hết hấp dẫn. Báo chí và giới chuyên môn, nơi nào cũng thấy nói như vậy nên dù có không muốn tin thì cũng phải tin.
Tuy nhiên, tình hình đòi hỏi chúng ta một cách nhìn tinh tế hơn. Sau đây là những lý do:
Đầu tiên là định nghĩa đầu tư.
Khi chúng ta mua một ngôi nhà để ở thay vì cứ đi thuê thì mình thực ra chưa hẳn là nhà đầu tư về nhà đất, mặc dù ngôi nhà ấy là một tài sản đầu tư với giá cả có thể lên hay xuống trong tương lai. Lý do là chức năng chính của ngôi nhà là tiện nghi cư trú cho người chủ.
Khi mua một ngôi nhà với ý định bán lại rất nhanh sau đó, khi thấy nhà lên giá, chúng ta là nhà đầu cơ, mua qua bán lại thật mau để kiếm lời rất lẹ. Trong mấy năm qua, giới đầu cơ ấy (dân real estate gọi là “property flipper”) có thể mua một ngôi nhà trước khi căn nhà được xây và sớm bán lại ngôi nhà ấy, dù chưa vào ở một ngày, hoặc thậm chí ngôi nhà chưa xây xong.
Giới đầu cơ ấy có khi kiếm lời đến 20% hay còn nhiều hơn nữa. Thí dụ là mua ngôi nhà trị giá 500 ngàn và bán lại 620 ngàn nội trong mấy tháng, có trừ đi phí tổn giấy má thì vẫn lời trăm ngàn, tức là 20%.
Thị trường địa ốc ngày nay hết hoặc ít còn cơ hội ấy, và giới đầu cơ bắt đầu nghĩ đến những phương cách…. “chụp giựt” khác để đánh nhanh rút lẹ và lời nhiều. Đấy là thời của những nhà đầu tư trầm tĩnh, thuộc loại “ăn ít no lâu”, kiếm lời chắc chắn về lâu về dài.
Nhưng liệu rằng việc ấy có lời không"
Trong các hình thái đầu tư thông dụng, như mua cổ phiếu hay trái phiếu (stocks hay bonds) trên thị trường chứng phiếu (securities), nhà đầu tư có những tin tức chính xác và khá cập nhật, có khi là hàng ngày hàng giờ về loại tài sản mình muốn đầu tư (cổ phiếu của Boeing hay Microsoft hoặc trái phiếu của General Motors, Công khố phiếu của Nhà nước). Trong thị trường địa ốc, chúng ta không có những thông tin loại ấy.
Hàng tuần, chúng ta có thể biết về lãi suất địa ốc, nhưng của một số nơi hoặc là tung bình toàn quốc, trong một khu vực, v.v… thí dụ như do Freddie Mae công bố. Ngoài ra, toàn là những tin tức chung chung và sớm nhất thì thuộc về… tháng trước. Giới đầu tư chuyên nghiệp, trong một công ty đầu tư chẳng hạn, còn phải dùng loại thông tin khá tổng quát và lỗi thời ấy, huống hồ những nhà đầu tư cá nhân.
Vì thiếu thông tin cập nhật và chính xác về thị trường nhà đất ở từng khu vực, người ta phải dùng phép suy luận suy đoán chung, dùng thông tin của nơi này để đoán về nơi khác. Và khi thấy truyền thông nói hoài là “nhà đất sụt giá” hoặc “bán chậm, tăng giá ít”, chúng ta bèn suy luận theo: “đầu tư vào đó hết lời!” Suy luận như vậy có khi bị thất thâu mà không biết.
Thị trường gia cư địa ốc ngày nay hết chiều chuộng giới đầu cơ mua qua bán lại, nhưng vẫn là nơi đầu tư có triển vọng. Và những rủi ro sụt gí bất tử thực ra cũng giảm dần khi thị trường đi vào trạng thái gọi là bình hoà.
Ngày xưa, hay năm ngoái, khi thấy có ngôi nhà được yết bảng rao bán, chúng ta phải nháo nhào bước tới với tấm chi phiếu đặt tiền cọc, kẻo trễ là mất. Vì vậy, ta không có thời giờ suy nghĩ, cân nhắc, và thường thì có lời nhờ thị trường bốc khá mạnh. Nhưng ngược lại, cũng có khi lời ít hơn. Ngày nay, chúng ta có thời giờ tìm hiểu và cân nhắc lâu hơn vì ngôi nhà bán chậm hơn. Dù có bán chậm hay bán ít đi thì số bán ấy trong năm nay vẫn còn rất cao, thuộc loại kỷ lục thứ nhì hay thứ ba, chứ không ít. Nghĩa là nhà bán vẫn chạy, giá vẫn tăng mà mình có thêm thời giờ suy tính, cân nhắc.
Có thêm thời giờ cũng là có thêm cơ hội trả giá, mặc cả. Trước đây, chuyện ấy không thể có. Đòi trả giá là còn bị mắng! Khi có thể trả giá thì người đầu tư dễ đạt được cái giá phải chăng hơn – fair deal – là điều rất quan trọng trong hoàn cảnh hiện nay. Tình hình chung trên cả thị trường là giá nhà có thể tăng chừng 6-7% năm nay, xê xích 1% về giá mua có nghĩa là 15% trị giá đầu tư (15% của 6%!).
Thêm thời giờ để tìm hiểu thị trường chính xác hơn (khu vực mình chọn lựa) và để trả giá khit khao hơn cũng là một lợi thế trước đây không có.
Thế còn lãi suất"
Từ cả năm nay, sau khi ngân hàng trung ương Hoa Kỳ tăng lãi suất kể từ tháng Sáu năm kia, mọi người đều cho rằng lãi suất địa ốc sẽ tăng theo. Điều đó có xảy ra, nhưng lại tăng rất chậm. Lãi suất ngắn hạn đã tăng từ 1% lên 5,50%, thêm 4,50% mà lãi suất địa ốc loại thông dụng chỉ tăng trung bình có 1%, đôi khi còn sụt, tùy nơi!
Vả lại, nếu nhìn về dài, trong một viễn ảnh xa chừng dăm ba năm cho tới cả chục năm thì lại suất chừng 6,75 hay thậm chí 7% (giả thuyết bi quan cho cuối năm nay) thì vẫn chưa phải là cao! Loại tín dụng địa ốc cho 30 năm cố định có khi đã bắn lên trời, 16,63% năm 1981, và có giảm thì cũng vẫn là 9,25% vào năm 1991! Lãi suất cực thấp – 5,84% vào năm 2004 – nay không còn nhưng 7% năm nay thì vẫn là thấp. Nghĩa là phí tổn (vay tiền để) đầu tư thực ra vẫn còn ở trong tầm tay chúng ta.
Và quan trọng nhất, nhà đất vẫn là nơi đầu tư chắc ăn nhất.
Người ta không bán ngôi nhà mau và dễ như một tờ trái phiếu, cho nên thăng trầm về giá cả vì vậy cũng thể hiện chậm hơn và một vụ sụt giá đột ngột trong cơn hốt hoảng của thị trường là điều khó xảy ra. Yếu tố an toàn vì vậy là một lợi thế đáng kể.
Còn về yếu tố sinh lời" Hiệp hội National Association of Realtors có thu thập và lưu trữ các thống kê về nhà đất kể từ 1968. Kể từ năm đó đến nay, năm nào giá nhà (tính theo lối tiêu biểu là giá trung vị – median price) cũng tăng đều. Tình trung bình thì mức gia tăng thường cao hơn vật giá chừng 1,50%, chưa kể tới một yếu tố có lợi khác là tiền nhà được miễn thuế.
Trong lãnh vực đầu tư, ngành nào cũng có mặt hay mặt dở, đầu tư về gia cư địa ốc có thể lời ít hơn là đầu tư vào thị trường chứng khoán, nhưng rủi ro cũng ít hơn và so với mặt tiêu cực của các ngành đầu tư khác, mặt tiêu cực của ngành địa ốc thực ra lại ít nhất.
Và nếu chịu khó tìm hiểu từng thị trường, từng khu vực hay thị trấn, chúng ta vẫn thấy nhiều cơ hội có lời khá cao. Một trong những cơ hội ấy chính là Orange County.
Gửi ý kiến của bạn
