Bán Nhà Short Sale: Cơ Hội Khả Thi Cuối Cùng
Kelvin Hồ, Mortgage Broker
Golden Mortgage & Associates, Inc.
714-657-8222
Tình hình nhà cửa mấy tháng đầu năm 2009 không được sáng sủa lắm. Nhiều chuyên gia kinh tế về địa ốc tiên đoán nó sẽ còn tệ hơn vào những tháng cuối năm nay. Theo thống kê của RealtyTrac, nội trong tháng Tư vừa qua có hơn 65,400 chủ nhà đã nhận giấy sẽ tịch thu nhà (Notice of Default), tăng 80% số với 4 tháng trước đó.
Nói về số nhà sẽ bị kéo, tiểu bang California đứng đầu bảng, chiếm gần 80% với tổng số 52,900 căn nhà. Nếu tính theo tỉ lệ phần trăm thì trong tháng 4, California đứng thứ 3 toàn quốc, vị trí thứ 2 là Florida, và thứ nhất là Nevada. Theo sự tính toán của các kinh tế gia, tình hình nhà cửa bị tịch thu sẽ gia tăng mạnh vào cuối năm 2009, tệ nhất là năm 2010 và kéo dài hết năm 2012. Họ gọi “trận cuồng phong" nhà cửa lần 2 này là "Foreclosure Tsunami" sẽ kéo theo thêm chừng 10 triệu (10 million) căn nhà trên toàn quốc trong vài năm sắp tới đây, mặc dù đã có hơn 4 triệu căn nhà đã bị kéo những năm vừa qua.
Làn sống bị kéo nhà lần thứ 2 này nặng nhất là với các chủ nhà có điểm tín dụng tốt (good credit scores) đã mua nhà với chương trình chỉ trả tiền lãi suất (interest only), các chương trình thả nổi Pay-Option Arms vào những năm 2004, 2005 và 2006. Với những chương trình này, chủ nhà có điểm tín dụng tốt là đủ, không cần chứng minh việc làm hoặc income. Thông thường bắt đầu với 3, 5, hoặc 7 năm với lãi suất cố định thấp, hoặc chỉ trả một chút lãi suất. Sau khi hết hạn, sẽ phải trả cả tiền vốn lẫn lãi.
Những chương trình bây giờ bắt đầu được điều chỉnh lại (reset) vào cuối năm 2009 và đầu năm 2010. Đối với các chủ nhà này, với tình hình việc làm hiện nay, chỉ trả lãi suất thấp thôi cũng đã khó khăn rồi huống chi trả luôn tiền vốn (interest + principle). Cộng thêm, giá nhà của họ lại bị xuống hơn 40% đến 50%. Với họ giải pháp hay nhất là để nhà bị tịch thu. Trên toàn nước Mỹ, có chừng 500 tỉ đô tài sản liên quan đến các chương trình Pay-Option Arms, gọi là Adjustable Rate Mortgages vì lãi suất sẽ được điều chỉnh lên xuống theo thị trường.
Với tình hình không mấy sáng sủa này, chính phủ của tổng thống Obama gia tăng các chương trình cứu nhà qua các chương trình tái tài trợ 105% giá trị căn nhà của Fannie Mae và Freddie Mac và đặc biệt là các chương Home Affordable Modification, giúp giảm lãi suất và tiền trả tiền nhà xuống còn 31% tiền lương. Tuy nhiên, các chương trình đã không gặt hái nhiều thành công lắm vì các ngân hàng quá chậm trong vấn đề cứu giúp chủ nhà. Bộ Ngân Khố tháng 5 vừa qua đã ra thêm một chương trình mới để giúp giảm thiểu số lượng người bị tịch thu nhà. Chương trình mới có tên là "Foreclosure Alternative and Home Price Decline Protection Incentives", tạm dịch là chương trình Tránh Bị Tịch Thu Nhà và Giúp Ổn Định Giá Nhà. Mục đích của chương trình này nhằm gia tăng số lượng xin bán nhà short sales để giúp chủ nhà tránh bị kéo nhà. Với chương trình short sales mới này, chính phủ hy vọng sẽ giúp cho chủ nhà giảm thiểu sự thiệt hại tín dụng và bắt đầu lại cuộc sống mới đở tốn kém hơn, cũng như giúp cho các ngân hàng không bị thiệt hại quá nhiều và bị kẹt vốn khi phải lấy lại những căn nhà đó, thường được gọi là REOs, bank owned property. Quan trọng nhất là giúp ổn định giá nhà trong tương lai vì nếu để nhà bị kéo sẽ ảnh hưởng xấu đến giá nhà, lòng tin của chủ nhà, và kinh tế chung cả nước.Bán nhà short sale được hiểu là xin ngân hàng chấp thuận cho bán nhà dưới giá nợ và bỏ số nợ đó cho chủ nhà. Nếu ngân hàng cảm thấy bán nhà short sale không bị lỗ vốn quá nhiều so với việc tịch thu nhà, họ sẽ đồng ý bán lỗ. Nếu ngân hàng cảm thấy giữ lại nhà sẽ có lợi hơn, họ sẽ không đồng ý bán short sale. Trong một vài năm gần đây, số lượng nhà bán short sales đã gia tăng rất nhiều. Tuy nhiên, tỉ lệ thành công chừng khoảng 20 đến 30% vì các thủ tục rườm rà và vì sự chậm trễ trả lời của ngân hàng.
Trong nhiều trường hợp, vì đợi để xin mua nhà short sales quá lâu, trung bình chừng 3 đến 5 tháng, các chủ nhà mới hoặc các nhà đầu tư đã bỏ ý định mua căn nhà đó, không muốn tiếp tục đợi nữa. Cộng thêm, với các chủ nhà đang bị khó khăn tài chính, họ không thèm tìm cách cứu vãn nữa vì sự khó khăn của việc xin bán nhà short sale. Họ để căn nhà bị kéo và ngân hàng muốn làm gì thì làm.
Để giúp giảm bớt sự bế tắc này, chính phủ đã làm việc với các ngân hàng lớn và họ đã đồng ý tham gia. Sau đây là vài điểm quan trọng trong chương trình mới này:
-Tất cả các chủ nhà đủ tiêu chuẩn để xin Loan Modification mà bị từ chối giúp đỡ vì không đủ điều kiện tài chánh hoặc đã bị thất bại nếu đã thử chương trình Loan Modification rồi đều phải được cho phép xin bán short sale trước khi đẩy họ đến việc bị tịch thu nhà (foreclosure).
-Khi cho phép làm short sale rồi mà vẫn không bán được nhà trong vòng 3 tháng đến 1 năm (tùy theo tình hình địa phương) thì phải cho chủ nhà ký giấy Tự Nguyện Trả Nhà (Deed-in-lieu foreclosure), trước khi gởi giấy tịch thu nhà. Hoặc tìm thêm cách khác để giúp vì sự Tự Nguyện Trả Nhà sẽ ít bị mất điểm tín dụng hơn việc bị ngân hàng tiến hành thủ tục tịch thu nhà. Và ít tốn kém hơn cho ngân hàng nếu phải tiến hành thủ tục kéo nhà.
-Các ngân hàng không được tính tiền lệ phí với các chủ nhà.
-Mọi giấy tờ liên quan đến việc xin bán nhà short sale sẽ được giảm thiểu tối đa và sử dụng các mẫu đơn thống nhất cho tất cả các ngân hàng để giúp đẩy nhanh quá trình bán nhà short sale.
-Tất cả các căn nhà xin bán short sale đều phải ở trong tình trạng không bị nợ nần, bị xiết nợ, không bị rắc rối với nhiều chủ nợ khác nhau.
-Sau khi đã bán nhà short sale, điểm tín dụng sẽ bị ảnh hưởng tối đa là 2 năm. Có thể sẽ được mua nhà mới lại được nếu có khả năng tài chánh và số tiền nợ ngược lại của ngân hàng sẽ được bỏ, sẽ không cần phải khai thuế nếu hội đủ điều kiện (quí vị chủ nhà nên tham khảo chuyện này với các chuyên viên khai thuế hoặc luật sư địa ốc để biết thêm chi tiết).
-Tiền huê hồng trả cho các nhân viên địa ốc (real estate agents) trong lúc rao bán nhà sẽ được ghi rõ trong hợp đồng. Ngân hàng không được phép ép giá hoặc cắt bớt tiền huê hồng của nhân viên địa ốc. Nguyên nhân là vài năm gần đây ngân hàng thường ép nhân viên địa ốc giảm tiền huê hồng rồi mới đồng ý chịu cho bán short sale làm cho nhân viên địa ốc không muốn tham gia vào làm short sale.
-Ngân hàng được phép định giá căn nhà theo ý muốn qua việc nhờ các chuyên viên thẩm định giá nhà hoặc người broker địa ốc; tuy nhiên, sự thẩm định phải có giá trị trong vòng 4 tháng.
-Ngân hàng sẽ nhận được $1,000 cho mỗi hồ sơ bán short sale hoặc làm Tự Nguyện Trả Nhà thành công.
-Các chủ đầu tư hoặc ngân hàng của nợ nhì sẽ được trả mỗi $1 cho $2 đã đầu tư, lên đến cao nhất là $1,000.
-Chủ nhà sẽ nhận được $1,500 tiền hỗ trợ trong việc dọn ra chỗ mới.
-Chương trình được kéo dài từ tháng 5, 2009 đến tháng 12, năm 2012.
Thông thường nếu để bị kéo nhà, điểm tín dụng của chủ nhà sẽ bị ảnh hưởng từ 5 đến 7 năm. Trong những năm này vấn đề mua xe hoặc mua nhà là rất khó khăn. Ngược lại nếu xin làm được short sale, điểm tín dụng sẽ bị ảnh hưởng chừng 2 năm và sẽ có khả năng mua lại nhà hoặc tài sản khác. Với lợi điểm này, chính phủ khuyến khích chủ nhà nên chọn làm short sale trước khi bỏ cuộc.
Trong thời gian đợi làm short sale, chủ nhà thường không phải trả tiền nhà vì đã hết tiền, họ có đủ thời gian để xin việc làm khác hoặc dành dụm chút ít để dọn ra chỗ ở mới. Theo sự tính toán của chính phủ giữa hai sự lựa chọn short sale và để bị tịch thu nhà, bán nhà short sale vẫn tốt hơn vì giúp chủ nhà tránh tổn hại điểm tín dụng, giúp cho ngân hàng bớt tốn kém, giúp ổn định giá trị nhà cửa, và nhất là giúp cho người mua có được căn nhà với giá rẻ.
Gửi ý kiến của bạn
