Bán Nhà Short Sale Và Luật Mới Của Chính Phủ Liên Bang
Hình minh họa
Trong mấy tuần đầu của tháng 4, năm 2010, tình hình mua bán nhà có phần nhộn nhịp hẳn lên. Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu địa ốc, giá nhà bắt đầu gia tăng trở lại, nhiều vùng tăng lên đến 15%. Trong số lớn các căn nhà bán ra vừa qua, có một số rất lớn là nhà đã được bán dưới giá nợ, gần 30% tổng số nhà bán ra, tiếng Mỹ gọi là Short Sale. Sở dĩ có sự tăng biến đột ngột này, và sẽ kéo dài thêm một thời gian dài nữa, là do luật mới của chính phủ liên bang bắt đầu trở thành hiệu lực. Theo luật của chính phủ liên bang, bắt đầu từ ngày 5 tháng 4 năm 2010 trở đi cho đến tháng 12, năm 2012, các ngân hàng phải trả lời bằng văn bản cho người chủ nhà (seller) và người mua (buyer) biết quyết định có đồng ý bán nhà hay không trong vòng 10 ngày sau khi đã nhận đầy đủ giấy tờ cần thiết, hợp đồng mua bán, và chi tiết lời lỗ của vụ mua bán (HUD1).
Đây là một dự luật đã được thông qua và được sự hoan nghênh của cả người bán, người mua và các nhân viên địa ốc. Trong thời gian vừa qua, ngân hàng đã quá chậm chạp trong vấn đề quyết định bán nhà dưới giá nợ làm cho người mua nản chí, bỏ cuộc đi tìm nhà khác. Người bán thì không biết chuyện gì xảy ra, không biết có nên đi tìm chỗ khác để ở hay không, tinh thần hoan mang, hoản loạn. Còn người nhân viên địa ốc thì bị phí quá nhiều thời gian cho việc tiếp thị căn nhà mà không có kết quả. Cộng thêm, quá nhiều nhà cửa đã bị bỏ hoang, không được chăm sóc đã làm ảnh hưởng đến giá trị của các căn nhà xunh quanh, đẩy giá nhà đã bị thấp lại bị thấp hơn. Vì những sự thiệt hại vật chất và tinh thần kể trên, chính phủ liên bang và tiểu bang đã nhanh chóng đưa ra những dự luật mới để điều chỉ sự bế tắt của ngân hàng, hy vọng sẽ làm cho thị trường địa ốc nhanh chóng trở lại bình thường.
Dự luật mới này nằm trong chương trình Home Affordable Foreclosure Alternatives Program (HAFA), một phần chính trong chương trình của tổng thống Obama là Home Affordable Modification Program (HAMP). Mục đích của chương trình nhằm giúp đỡ cho chủ nhà nào đã bị từ chối xin làm Loan Modification vì không đủ điều kiện hoặc không còn khả năng để giữ căn nhà nữa. (Những món nợ mà được làm chủ bởi Fannie Mae và Freddie Mac thì không nằm trong chương trình này. Chúng tôi sẽ bàn về những món nợ đó trong các bài viết tiếp theo.) Sau đây là một vài điểm quan trọng của dự luật mới (HAFA) này:
-Ngân hàng phải cho người chủ nhà một cái giấy được phép bán nhà short sale và phải định ra cái giá thấp nhất mà ngân hàng đồng ý bán nhà để giúp chủ nhà làm việc với nhân viên địa ốc để bán căn nhà nhanh chóng hơn.
-Sau khi nhận đầy đủ hết giấy tờ quan trọng liên quan đến tài chính và hoàn cảnh khó khăn của chủ nhà và khi đã có người mua thì ngân hàng phải trả lời cho chủ nhà biết quyết định đồng bán nhà hay từ chối bán nhà trong vòng 10 ngày để người bán và người biết đường lo liệu.
-Khi đã đồng ý bán căn nhà cho người mua, chủ nhà sẽ không còn bị đòi tiền nợ còn thiếu, không bị ngân hàng bắt bỏ tiền mặt vô vụ mua bán hoặc bắt chủ nhà trả góp. Tất cả số tiền còn nợ sẽ được xóa bỏ.
-Tất cả số tiền nợ được xóa bỏ này sẽ được ngân hàng gởi qua cho sở thuế. Tuy nhiên, theo luật mới của tiểu bang California và cũng là luật của liên bang, chủ nhà sẽ không phải đóng thuế số tiền này. Số tiền nợ được miễn đóng thuế của vụ mua bán short sale lên đến $500,000 cho vợ chồng và $250,000 (limits debt relief) cho người khai thuế riêng biệt nếu căn nhà được bán kể từ năm 2009 đến hết năm 2012.
-Ngân hàng không được cắt giảm tiền huê hồng (commission) của nhân viên địa ốc. Tiền huê hồng cho nhân viên địa ốc là 6% nếu có 2 người làm một vụ mua bán và 3% nếu chỉ có một người nhân viên địa ốc làm hồ sơ. Sở dĩ có sự qui định này là vì thời gian qua ngân hàng hay bắt nhân viên địa ốc giảm tiền huê hồng rồi mới đồng ý làm short sale.
-Nếu hoàn tất một vụ mua bán short sale, chủ nhà sẽ nhận được $1,500 ngay sau khi hoàn tất ký giấy tờ (closing escrow). Số tiền này để giúp chủ nhà dọn nhà, di chuyển qua chỗ mới. Ngân hàng sẽ nhận được $1,000 cho mỗi hồ sơ để trả chi phí làm hồ sơ. Còn ngân hàng làm chủ nợ nhì (second lender) thì nhận được từ $1,000 lên đến cao nhất là $3,000.
-Căn nhà phải được mua trước tháng 1 năm 2009, món nợ không vượt quá $729,000 và chủ nhà phải thật sự bị khó khăn tài chánh, khó khăn gia đình, không có khả năng trả tiền nhà. Nghĩa là tiền trả tiền nhà hàng tháng của chủ nhà cao hơn 31% của tổng số tiền lương.
-Vụ mua bán phải được thực hiện một cách bình thường và “vô tư”, “Arm’s Length Transaction” nghĩa là người mua không phải là vợ chồng, anh chị em hoặc người thân của người bán. Người bán không được mua lại hoặc xin ở lại căn nhà đã bán. Cộng thêm, người mua sẽ không bán căn nhà sau khi chưa đến 90 ngày kể từ ngày mua.
Dự luật mới trong chương trình Home Affordable Foreclosure Alternatives Program này được coi là một trong những hành động mạnh mẽ nhất của chính phủ liên bang bắt buộc ngân hàng trên toàn quốc phải chấp hành vì sự thất bại và chậm trễ của các chương trình Loan Modification mà chính phủ đã đề ra trong 2 năm vừa qua. Ngân hàng sẽ bị phạt nặng hoặc bị cắt giảm sự giúp đỡ của chính phủ nếu không tham gia chương trình này. Chính phủ hy vọng qua chương trình này sẽ giúp thêm vài triệu chủ nhà được tự tin hơn để giải quyết món nợ nhà của mình để có thể làm lại từ đầu mà không bị mất nhiều credit và đỡ tốn kém về vật chất và tinh thần hơn. Theo sự ước tính của nhiều chuyên gia ngành địa ốc, dự luật này sẽ giúp sự mua bán nhà được nhanh chóng hơn trong vài tháng tới đây và sẽ giúp ổn định giá nhà trong tương lai.
Đây cũng là tin vui cho quí vị chủ nhà nào đang bị khó khăn trả tiền nhà và đã bị từ chối giúp đỡ qua các chương trình khác của chính phủ. Hãy chủ động bán căn nhà của mình để giảm nhẹ gánh nặng tài chánh chứ đừng bỏ mặc căn nhà hoặc để bị kéo nhà (foreclosure). Theo luật của chính phủ liên bang, chủ nhà có thể mua nhà lại sau 2 năm sau khi đã làm short sale căn nhà của mình. Quí vị nếu có câu hỏi thắc mắc liên quan đến vấn đề bán nhà short sale, xin hãy email hoặc điện thoại để được tham khảo miễn phí.
Kelvin Hồ
President / Broker
“Chúng tôi chuyên lo giấy tờ và thủ tục giúp làm Short Sale;
Agents & Brokers welcome.”
Golden Mortgages & Associates, Inc.
Tel. 714-657-8222
Email: quocho@aol.com
Gửi ý kiến của bạn
