Trong những năm thịnh đạt của địa ốc, từ 2001 đến 2005, bà con ta đã thấy hiện tượng đầu tư địa ốc như đầu cơ. Người ta mua nhà rồi bán ngay để kiếm lời, dù chưa dọn vô ở một ngày hoặc thậm chí dù ngôi nhà chưa xây xong. Thiên hạ gọi thành phần ấy là “lật nhà”, flipping như lật bài vậy.
Hiện tượng ấy nay đã giảm và chỉ còn lại giới đầu tư, những người bỏ tiền mua bất động sản để kiếm lời nhờ tài sản lên gia chứ không để ở. Nhưng khi kiếm ra lời, tức là bán tài sản thu tiền về, thì bà con lại gặp con mắt cú vọ tinh ma của sở thuế. Mình càng lời nhiều thì sở thuế càng đòi nhiều! Họ gọi đó là “thuế thặng giá tư bản”, capital gain tax.
Dù ông Bush có ra tay giảm thuế thì thuế suất ấy vẫn hiên ngang là 15%, chưa kể nhiều tiểu bang còn ra tay nắm anh (chị) có tóc, và đòi thêm nhiều khoản phụ trội trên tô suất 15% đó nữa. Đau răng lắm!
Bây giờ, khi thấy tài sản địa ốc lên giá chậm hơn nên bà con muốn rút vốn gom bi đi vô chỗ khác kiếm lời cao hơn thì lại thấy sở thuế chìa tay đòi tiền. Làm sao bây giờ"
Trong bộ luật Thuế vụ, có điều khoản 1031 nếu khéo được áp dụng thì cũng đỡ nhiều lắm. Giới chuyên gia về đầu tư địa ốc gọi điều khoản 1031 là “bí mật khéo giữ nhất”.
Về đại cương, khi bà con đang làm chủ một tài sản địa ốc loại A, nay thấy tài sản ấy hết tăng giá, bán ra thì bị thuế, chi bằng đổi qua một tài sản loại B, có cùng trị giá hoặc cao hơn, thì sẽ khỏi trả thuế trên thặng giá (sự sai biệt giá cả khi mua và khi bán) trên tài sản A. Và nếu giữ tài sản ấy cho đến ngày… ra đi, thì con cháu trong nhà thừa kế tài sản với trị giá mới, được coi là giá thị trường. Khoản thặng giá đương nhiên bị xoá, hết thuế!
Đó là về đại cương, về chi tiết thì sau đây là một thí dụ.
Mươi năm trước, bà con mua một ngôi nhà cho thuê với giá bán là 150 ngàn. Ngày nay, ngôi nhà ấy trị giá 500 ngàn, là điều bình thường thôi! Nay nghe nói nhà hết lên giá, mình bán ngôi nhà ấy với giá 500 ngàn thì mặc nhiên đã hưởng một khoản thặng giá tư bản là 350 ngàn, vị chi là bà con bị sở thuế đòi ít ra 52.500 đồng, nếu tiểu bang không tham lam đòi thêm nhiều khoản thuế khác.
Bây giờ, áp dụng điều 1031, bà con lấy 500 ngàn vừa đem về trồng làm down payment cho một tài sản địa ốc khác, giả dụ như một condo nho nhỏ, thời vẫn làm chủ đầu tư một tài sản có trị giá cao hơn mà lại không bị xén mất 52 ngàn rưởi.
Đấy là về chi tiết, nhưng vẫn là đại thể thôi.
Một cách cụ thể thì bà con chỉ được áp dụng điều khoản 1031 này với các tài sản đầu tư không là ngôi nhà mình đang ở (tức là ngôi nhà thứ nhì hay thứ ba mà mình mua trong mục đích đầu tư) và không là chứng phiếu (như cổ phiếu hay trái phiếu, stocks và bonds).
Một điều kiện thứ hai là thời khoảng mua qua bán lại phải trong thời hạn 45 ngày sau khi bán xong tài sản cũ và phải hoàn tất việc mua tài sản mới trong thời hạn 180 ngày. Trong khoảng giao thời ấy, tiền bán phải được một đệ tam nhân có thẩm quyền quản trị.
Có thẩm quyền là được luật pháp cho phép, và đệ tam nhân vì phải là một người độc lập không liên hệ gì tới nhà đầu tư (không phải là nhà trung gian địa ốc, luật sư hay kế toán viên của người bán).
Muốn cho chắc ăn thì bà con nên thảo luận kỹ với chuyên viên cố vấn về thuế vụ và luật pháp của mình, và trước nhất là nên tham khảo luật lệ và danh sách hợp pháp trên website của hiệp hội Federation of Exchange Accommodators: www.1031.org
Sau khi tìm ra tại địa phương của mình người trung gian có thẩm quyền quản trị tài sản của bà con trong khoảng giao thời ấy, hãy chịu khó tìm hiểu tối đa, hỏi ra rất nhiều chi tiết.
Thí dụ như tài sản ấy có được bảo vệ hay bảo hiểm không, có sanh lời trong thời gian ấy không, và ai sẽ hưởng tiền lời" Dĩ nhiên là đệ tam nhân sẽ nhận lãnh tài sản đầu tư của bà con trong giai đoạn đu giây, nhảy từ nơi này qua nơi khác, cũng lãnh trách nhiệm pháp lý và cung cấp một dịch vụ cho mình. Họ phải được trả lệ phí, không nhiều đâu, chừng hai ngàn cho một khoản tài sản trị giá từ 500 ngàn đến một triệu và trung bình thì không quá 750 đồng.
Bà con nên chú ý đến điều khoản này và bàn ngay với cố vấn kế toán CPA của mình nếu muốn mua qua bán lại theo lối đầu tư chuyên nghiệp.