Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

Luật Pháp

09/06/200000:00:00(Xem: 5435)
Hỏi (ông Trần Hùng [Trần Hưng (")]): Tôi là một độc giả thường xuyên của quý báo, nay xin luật sư trả lời cho một số thắc mắc như sau:

Nguyên trước đây tôi định bán hai căn nhà cho một developer để xây unit. Lúc xin D.A với council lần đầu thì bị council bác đơn. Sau đó agent đề nghị xin gia hạn để bổ túc thêm hồ sơ. Tuy nhiên, vào giờ phút cuối người developer này bỏ không mua nữa vì đã mua được một miếng đất khác. Do đó chuyện này coi như đã chấm dứt.

Nay tôi muốn tự mình đứng ra xin D.A với council, vì nghĩ rằng khi có D.A thì dễ bán hơn. Người agent đề nghị với tôi là applicant nên để tên applicant cũ thì giấy tờ sẽ dễ dàng hơn, vì khi để tên cũ thì được xem như tiếp tục công việc cũ, còn nếu đứng tên tôi thì coi như hồ sơ mới và thời gian chờ đợi sẽ lâu hơn.

Xin luật sư lưu ý là tên người applicant lúc trước là một công ty vẽ họa đồ, chứ không phải là tên của người developer định mua nhà của tôi. Tôi có hỏi agent rằng làm như vậy có ràng buộc pháp lý nào giữa tôi và công ty này không" Agent cho biết là không có sự ràng buộc pháp lý nào cả. D.A ai đứng tên cũng được, vì khi council cho D.A là cho property, chứ không phải cho cá nhân người đứng xin. Xin luật sư cho biết có đúng vậy không"

Nếu council chấp thuận D.A thì D.A này thuộc về tôi (chủ nhà) hay người đứng tên" Tôi thuê công ty này vẽ họa đồ và nộp đơn với council qua trung gian agent. Tóm lại tôi là người xuất tiền chứ không phải là công ty đứng tên.

Câu hỏi cuối cùng là D.A có giá trị trong bao lâu" Xin cám ơn luật sư.

Trả lời: Tôi đề nghị là ông nên làm lại toàn bộ hồ sơ dưới tên của ông, vì một khi ông tiếp tục bổ túc hồ sơ cho D.A (Development Application = đơn xin xây cất) do "người [hoặc công ty] đầu tư về xây dựng",d> (developer) đã đệ nộp trước đây thì "người chủ bản quyền" (copyright owner) của công trình này sẽ không thuộc về ông mà sẽ thuộc về công ty vẽ họa đồ, hoặc thuộc về nhà đầu tư về xây dụng tùy theo sự thỏa thuận của họ.

Việc ông quan tâm rằng nếu ông nộp lại đơn xin xây cất thì thời gian chờ đợi hội đồng thành phố duyệt xét sẽ kéo dài lâu hơn là một sự quan tâm không chính đáng.

Như ông đã biết, đơn xin xây cất trước đây đã bị hội đồng thành phố bác bỏ, điều này có nghĩa rằng đơn xin đó đã thiếu sót hoặc không hoàn chỉnh. Để được council chấp thuận cho xây cất, sau khi bị bác đơn, ông phải nộp "bản vẽ đã được sửa chữa" (amended plan) lại cho council để họ cứu xét. Việc làm này nhiều lúc đòi hỏi nhiều thời gian hơn là việc ông nộp lại đơn xin với một bản vẽ hoàn chỉnh đúng theo sự quy định của council. Hơn nữa việc ông tiếp tục bổ túc hồ sơ cho đơn xin đã được nộp trước đây bởi một công ty vẽ họa đồ là một việc ông không nên làm, vì ông không phải là người chủ bản quyền của công trình đó. Vì thế ông nên trả tiền cho công ty vẽ công trình để họ có thể vẽ theo ý ông muốn và bản vẽ đó phải phù hợp với sự quy định của council. Tuy nhiên, ông nên đứng tên trong đơn xin xây cất.

Việc nộp đơn xin xây cất, theo sự hiểu biết của cá nhân tôi, sẽ mất chừng 40 ngày để council duyệt xét. Điều này có nghĩa là nếu bản vẽ của công trình mà ông xin xây cất được thực hiện đúng theo sự quy định của council thì đơn xin của ông sẽ được chấp thuận sau thời gian chừng 6 tuần lễ.

Thế nào là một đơn xin xây cất được thực hiện theo đúng sự quy định của council" Đơn xin xây cất đúng theo sự quy định của council phải bao gồm: một "chứng thư về cấu trúc" (construction certificate), "bản tường trình của kỹ sư" (engineering report), "hình thái về cảnh vật" (land scaping). Cấu trúc của công trình được xây dựng không thể vượt quá kích thước mà council đã quy định, ví dụ; "mặt tiền của căn nhà" (the front of a house) phải cách mặt đường bao nhiêu thước chẳng hạn.

Họa đồ kiến trúc phải chứng minh được rằng công trình xây cất khi hoàn tất sẽ không ảnh hưởng đến các căn nhà kế cận. Điều này có nghĩa là các căn nhà kế cận sẽ không bị "mất ánh sáng mặt trời" (loss of sunshine) hoặc ánh sáng thiên nhiên, hoặc bị "che khuất" (overshadow) khi công trình hoàn tất; hoặc "sự riêng tư" (privacy) của các căn nhà kế cận sẽ không bị ảnh hưởng, ví dụ; đứng từ cửa sổ các căn phòng khi công trình hoàn tất sẽ không thấy được sinh hoạt riêng tư bên trong của các căn nhà hàng xóm.

Khi ông mướn kiến trúc sư hoặc các công ty vẽ họa đồ, họ sẽ có nhiệm vụ nghiên cứu để biết được khu vực hoặc ngôi nhà mà ông đang muốn xây cất thuộc về diện được phép xây cất cấu trúc nhà cửa loại nào, ví dụ; nhà trệt, nhà hai từng, unit, hoặc townhouse, rồi họ sẽ giúp ý cho ông xây cất.

Theo kinh nghiệm, trước khi nộp đơn xin xây cất, các công ty vẽ họa đồ hoặc kiến trúc sư thường yêu cầu nhân viên council sắp đặt cho một buổi gặp gỡ với các viên chức phụ trách các khối chẳng hạn như: khối công trình, khối xây dựng, hoặc kỹ sư liên hệ đến việc xét đơn để các viên chức này duyệt sơ qua hầu góp ý về những điểm cần phải sửa chữa hoặc hiệu đính lại để đơn xin không gặp trở ngại khi đệ nộp chính thức cho council.

Buổi họp này được gọi là "buổi gặp gỡ trước khi đệ nộp đơn xin xây cất" (pre-D.A meeting). Buổi gặp gỡ này hoàn toàn không được quy định trong luật lệ của chính quyền tiểu bang cũng như địa phương, mà hoàn toàn do sáng kiến của các người đứng đơn xin xây cất.

Riêng câu hỏi cuối cùng mà ông đã nêu lên là D.A có giá trị bao lâu" Tôi xin trả lời rằng theo điều 103 (1)(b) Đạo Luật về Chính Quyền Địa phương 1993 (Local Government Act) thì đơn xin khi đã được chấp thuận sẽ có hiệu lực trong vòng hai năm sau ngày được council chấp thuận cho phép xây cất.

Trên đây là một số kiến thức cơ bản liên hệ đến việc xin phép hội đồng địa phương (local council) để xây cất nhà cửa. Muốn biết thêm chi tiết, tôi đề nghị ông nên liên lạc với luật sư riêng để được cố vấn tường tận hơn.

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Trong mọi hoàn cảnh Anh vẫn không ngừng hoạt động, Anh vẫn cứ đứng ở ngoài nắng - chữ của Mai Thảo. Với tôi, Nhật Tiến - Én Nhanh Nhẹn RS, vẫn cứ mãi là một Tráng Sinh Lên Đường
Lời dịch giả: Đây là bức tâm thư của cựu tổng thống George W. Bush gởi người dân Mỹ trong lúc cả nước đang sôi sục sau cái chết của George Floyd.
NYC với mình như căn nhà thứ hai, thế mà đã hơn một năm rồi mới lên lại. Thường thì hay lên mùa Giáng Sinh, hay Tháng Hai mùa đông để coi tuyết ở Central Park, và tháng Mười Một để coi lá vàng. Lần nầy chỉ mới tháng ba, nhưng có lý do
Xúc động với kỷ niệm. Thơ và nhạc đã nâng cảm xúc về những cái đẹp mong manh trong đời... Đêm Nhạc Người Về Như Bụi, và buổi ra mắt Tuyển Tập 39 Văn Nghệ Sĩ Tưởng Nhớ Du Tử Lê đã hoàn mãn hôm Thứ Ba 14/1/2019.
chiều rớt/xanh/ lưỡi dao, tôi khứng! chờ ... mưa tới. Hai câu cuối trong bài “chiều rớt/xanh/lưỡi dao” anh viết cuối tháng 9/2019 như một lời giã biệt. Và, cơn mưa chiều 7.10.2019 đã tới, anh thay áo mới chân bước thảnh thơi trở về quê cũ. Xin từ biệt anh: Du Tử Lê!
trong nhiều năm qua, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ở mức hai con số, nhưng tỷ lệ quay trở lại thấp (chỉ từ 10% đến 40%) . Chi tiêu của khách du lịch quốc tế tại Việt Nam không cao
Theo bảng xếp hạng chỉ số cảm nhận tham nhũng của Tổ Chức Minh Bạch Quốc Tế năm 2018, Việt Nam đứng hạng 117/ 180 với mức điểm 33/100. Bao giờ mà chế độ hiện hành vẫn còn tồn tại thì “nạn nhũng nhiễu lạm thu” sẽ vẫn còn được bao che và dung dưỡng khắp nơi, chứ chả riêng chi ở Bộ Ngoại Giao
Chính phủ Hoa Kỳ đã hứa tài trợ 300 triệu đô la để làm sạch môi trường bị nhiễm chất độc da cam của phi trường Biên Hòa và hôm 5 tháng 12 là bắt đầu thực hiện việc tẩy rừa tại khu vực này, theo bản tin hôm 6 tháng 12 của báo Tuổi Trẻ Online cho biết như sau.
Hơn 1.000 người có thể đã bị giết bởi lực lượng an ninh ở Iran trong các cuộc biểu tình gần đây, theo một quan chức cấp cao của bộ ngoại giao cho biết hôm Thứ Năm
Bốn người được báo cáo đã bị giết chết hôm Thứ Năm sau một vụ cảnh sát rượt đuổi qua nhiều quận đã kết thúc trong trận đấu súng trên đường Miramar Parkway theo sau một tên cướp có vũ khí tại Coral Gables, tiểu bang Florida.
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.
Người Việt Phone
Hôm Chủ nhật (29/11/2020), tổng thống đắc cử Joe Biden công bố nhóm truyền thông Nhà Trắng gồm toàn bộ thành viên nữ đầu tiên trong lịch sử nước Mỹ.
Tiến sĩ Anthony Fauci, chuyên gia dịch tễ hàng đầu nước Mỹ, cảnh báo người dân Mỹ nên sẵn sàng đối mặt với kịch bản làn sóng Covid-19 tồi tệ hơn với số ca nhiễm tăng vọt sau Lễ Tạ ơn.
Mắt thường chúng ta có thể nhìn thấy bao xa?
Theo nhà dịch tễ học hàng đầu của Thụy Điển, hầu như không có dấu hiệu nào cho thấy miễn dịch cộng đồng đang giúp nước họ chống lại Covid-19.
Theo dự báo mới nhất của Hiệp hội Vận tải Hàng không Quốc tế (IATA), đại dịch Covid-19 sẽ gây thiệt hại lớn cho ngành hàng không toàn cầu trong giai đoạn 2020-2021.