Tái Tài Trợ Với Chương Trình “No Closing Costs” Như Thế Nào"
Kelvin Hồ
Golden Mortgages & Associates, Inc.
Tel. 714-657-8222
Email: goldenmortgages@aol.com
Kelvin Hồ, tác giả kiêm chuyên gia môi giới địa ốc, hiện đang cộng tác cùng công ty Golden Mortgage & Associates, Inc. Để được giúp đỡ và hướng dẫn tận tình mọi thắc mắc liên quan đến bất động sản, xin độc giả vui lòng liên hệ qua số điện thoại 714-657-8222 hoặc điện thư về goldenmortgages@aol.com
Trong những tháng cuối năm nay, từ tháng 9 năm 2009 và kéo dài qua năm 2010, việc tái tài trợ nhà sẽ nhộn nhịp hẳn lên. Sẽ có rất nhiều chủ nhà có đủ điều kiện để làm tái tài trợ lại món nợ căn nhà của mình theo chương trình 125% giá trị căn nhà của hai công ty Fannie Mae và Freddie Mac. Đây là sự giúp đỡ của chính phủ liên bang dành cho những vị chủ nhà nào chưa bao giờ bị trả trễ tiền nhà mà giá nhà đã bị mất giá so với thị trường.
Tuy nhiên, một số quí vị chủ nhà nào đang gặp khó khăn, trở ngại tiền bạc sẽ không muốn làm lại nợ vì không còn nhiều tiền để trả tiền lệ phí tái tài trợ, thường được gọi là Closing Costs. Trong nhiều trường hợp, số tiền này có thể thay đổi từ 1% đến 3% trên món nợ của căn nhà.
Thấy được sự khó khăn này, một số lớn ngân hàng đã uyển chuyển cho phép làm tài trợ mua nhà hoặc tái tài trợ với chương trình “No closing costs”, nhằm giúp chủ nhà không phải bỏ tiền túi ra khi làm tái tài trợ căn nhà. Đây cũng là ý tưởng hay trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay để giúp chủ nhà tiết kiệm thêm tiền nhà.
Chương trình tái tài trợ No Closing Costs có nghĩa là chủ nhà không cần phải trả đồng nào chi phí khi làm lại món nợ nhà. Ngân hàng hoặc công ty địa ốc làm món nợ sẽ trả tiền chi phí làm lại nợ cho chủ nhà rồi tăng giá lãi suất lên một chút so với thị trường để bù lại. Chủ nhà không nên hiểu lầm là ngân hàng sẽ “không lấy tiền công và lệ phí” khi làm tài trợ căn nhà bởi vì trên thực tế sẽ không có ngân hàng nào làm vậy cả.
Hầu hết các ngân hàng đều phải trả các chi phí gọi là “settlement charges”, một số chi phí này phải trả cho ngân hàng, văn phòng broker, hoặc chi phí trả cho các công ty khác liên quan đến việc tái tài trợ lại món nợ như: origination fees, application fees, credit reports, appraisal fees, title search & escrow fees, document fees, taxes and insurance fees…Những số tiền lệ phí này cộng lại sẽ lên đến từ $3,000 đến $7,000 đô tùy theo nợ nhà.
Đây là những lợi tức chính yếu của ngân hàng và những công ty liên quan trong ngành địa ốc để họ tiếp tục tồn tại để phục vụ khách hàng cho nên sẽ không thể nào làm việc “miễn phí” vì nó liên quan đến nhiều người và kéo dài từ vài tuần đến cả tháng. Vì vậy thông thường chủ nhà vẫn phải trả những chi phí này.
Ví dụ: Chị Nga mua nhà tại khi Fountain Valley năm 2004 theo chương trình 5 năm Option-Arms với giá là $500,000 với lãi suất là 7%. Chị còn nợ là $300,000 và món nợ của chị được làm chủ bởi công ty Fannie Mae, nghĩa là chị được phép làm lại nợ theo chương trình 125% giá trị căn nhà. Đầu năm 2010 sắp tới, chị phải trả lãi suất thả nổi vừa vốn lẫn lời khá cao. Chị muốn làm tái tài trợ lại căn nhà để có lãi suất ổn định hơn cho tương lai của căn nhà. Tuy nhiên, tình hình làm ăn của chị không được sáng sủa lắm. Chị muốn làm tái tài trợ theo chương trình không trả lệ phí để tiết kiệm tiền mặt và giảm sự rủi ro. Ngân hàng sẽ tính lệ phí như sau:
Ghi chú: Tiền lãi suất phải trả cho căn nhà có món nợ là $300,000. Dấu trừ (-) là tiền trả cho ngân hàng hoặc văn phòng broker. Sau đây là 3 trường hợp điển hình:
1) Lãi suất 5.25% .875% (số tiền chủ nhà phải trả)
2) Lãi suất 5.50% -.875% (số tiền ngân hàng nhận)
3) Lãi suất 5.875% -1.50% (số tiền ngân hàng nhận)
Trường hợp 1: Chủ nhà chọn lãi suất thấp nhất so với 3 trường hợp là 5.25%. Chủ nhà phải trả toàn bộ tiền lệ phí làm lại nợ nhà $2,625 ($300,000 X .875% = $2,625) Cộng thêm tiền trả cho các công ty khác chừng $2,000. Tổng cộng phải trả closing costs là $4,625 sau khi làm tái tài trợ nhà.
Trường hợp 2: Trường hợp này chủ nhà lấy lãi suất cao hơn một chút so với trường hợp 1 là 5.50%. Ngân hàng hoặc văn phòng broker sẽ phụ để trả một phần lệ phí làm nợ vì ngân hàng hoặc văn phòng broker được trả lại số tiền là $2,625 ($300,000 X .875% = $2,625). Số tiền này dùng để trả lệ phí như origination fees còn chủ nhà thì trả các khoản chi phí khác như escrow fees, credit reports, appraisal fees v.v…
Trường hợp 3: Chủ nhà chọn lãi suất cao hơn một chút so với trường hợp 1 và 2 là 5.875%. Tuy nhiên, chủ nhà không phải trả đồng nào cả cho sự tái tài trợ, No Closing Costs. Trong trường hợp này, ngân hàng hoặc văn phòng broker sẽ chịu trả hết mọi chi phí liên quan đến sự tái tài trợ căn nhà vì họ được trả lại số tiền là $4,500 ($300,000 X 1.5% = $4,500). Sau khi ngân hàng hoặc văn phòng broker trả chi phí cho những công ty liên quan $2,000, họ còn lại $2,500 tiền lời cho việc làm lại nợ. Số tiền lời này dùng để trả tiền chi phí văn phòng, quảng cáo, tiền lương nhân viên v.v…
Khi chọn làm nợ mà không phải trả lệ phí, chủ nhà có thể thấy rõ được sự tiết kiệm của mình. Trường hợp của chị Nga ở trên. Nếu chị tiếp tục trả lãi suất 7% cho món nợ $300,000 thì mỗi tháng chị phải trả là $1,995, chưa tính tiền bảo hiểm và thuế đất. Nếu chị làm lại món nợ với lãi suất 5.875%, chị sẽ phải trả là $1,775.
Như vậy mỗi tháng chị tiết kiệm được $220 ($1,995 - $1,775 = $220), một năm tiết kiệm được $2,640 theo chương trình No closing costs. Ngược lại nếu chị chọn cách trả chi phí để làm lại món nợ là $4,625 và lấy lãi suất 5.25% (trường hợp 1) mỗi tháng chị trả là $1,656. Như vậy chị tiết kiệm được $339 một tháng ($1,995 - $1,775 = $339), một năm tiết kiệm chừng $4,068. Như vậy trong vòng 14 tháng là chị lấy lại vốn đã bỏ ra làm tái tài trợ ($4,625 / $339 = 14 tháng).
Sau đây là những điểm quan trọng nên lưu ý khi làm lại nợ nhà với chương trình không trả lệ phí. Chủ nhà chỉ nên làm lại nợ theo chương trình này với những trường hợp sau:
-Chuyển đổi từ nợ không ổn định qua nợ ổn định (Adjustable rates to Fixed rates) hoặc rút ngắn thời gian trả nợ lại để tiết kiệm tiền lãi suất (30 năm xuống thành 15 năm).
-Chủ nhà tin là trong tương lai gần lãi suất sẽ xuống thấp hơn vì như vậy sẽ được làm tái tài trợ lại nợ thêm một vài lẫn nữa mà không cần phải trả lệ phí.
-Chủ nhà không biết là nên giữ căn nhà bao lâu, có thể sẽ dọn đi nơi khác hoặc bán nhà trong vòng vài năm vì chuyện gia đình hoặc công việc kinh doanh, vì khi làm lại nợ sẽ phải tốn kém mà nếu dọn đi sau khi làm lại nợ sẽ bị mất tiền đã trả cho việc tái tài trợ.
-Chủ nhà muốn lấy tiền đã đầu tư vào căn nhà (home equity) ra gấp để giải quyết chuyện gia đình hoặc chuyện làm ăn.
Tóm lại, chủ nhà nên suy nghĩ cẩn thận trước khi quyết định làm tái tài trợ vì phải trả tiền lệ phí làm lại nợ tốn cả vài ngàn đô. Số tiền này trung bình phải mất từ hơn 1 năm đến 2 năm để huề vốn. Nếu quí vị chủ nhà không gặp những nhu cầu như trên thì nên trả tiền chi phí tái tài trợ để có lãi suất thấp, về lâu về dài sẽ tiết kiệm được nhiều tiền hơn. Ngược lại, nếu quyết định không muốn giữ căn nhà lâu hoặc muốn chuyển đổi món nợ nhà cho ổn định hơn, hoặc đang khó khăn thiếu thốn tiền mặt, chương trình tái tài trợ không phải trả tiền lệ phí là lý tưởng vì quí vị không tốn đồng nào mà lại có được lãi suất thấp hiện nay để tiết kiệm vài trăm đô mỗi tháng.
Gửi ý kiến của bạn
