Tình hình mua bán nhà cửa chưa mấy khả quan và còn sa sút, nhưng tới cỡ nào và chừng nào thì chưa ai đoán biết được.
Một số thống kê sau đây cho thấy là người ta khó thể lạc quan, nói vắn tắt thì nhà cửa bán chậm hơn và tâm lý dân Mỹ cũng bi quan hơn.
NHÀ BÁN CHẬM HƠN
Trước hết, trong tháng Tám vừa qua, số nhà cũ bán lại đã lại sụt giảm, tới mức thấp nhất kể từ năm năm nay (từ 2002). Quy ra toàn năm thì số nhà bán (loại resale, nhà cũ) ở vào khoảng năm triệu rưởi căn trên toàn quốc, giảm 4,3% so với tháng Bảy. Đây là thống kê của Hiệp hội Natinonal Association of Realtors, và là điều mà thị trường dự đoán, chứ không đến nỗi bi thảm hơn. Lần trước mà số nhà bán chậm như vậy trong tháng Tám là vào năm 2002.
Về giá nhà thì giá trung vị trong thánh Tám được ước tính là 224.500 đồng một căn. So với tháng Tám năm ngoái thì vẫn là tăng chút đỉnh, khoảng 0,2% (224 ngàn), nhưng coi như giảm mạnh so với tháng Bảy (228.700 đồng). Giá trung vị (median price) là giá tiêu biểu, có phân nửa cao hơn phân nửa thấp hơn, khác với giá trung bình (average price, là tổng cộng trị giá các ngôi nhà được bán chia cho số nhà bán, một chỉ số có thể bị lệch lạc vì giá quá cao của loại nhà sang).
Ngoài thống kê của Hiệp hội NAR, công ty lượng giá Standard and Poor's cũng có lập ra một chỉ dấu theo dõi là S&P/Case-Shiller (do tên của hai kinh tế gia phụ trách việc đo lường). Trong tháng Bảy vừa qua, chỉ số giá nhà của S&P/Case-Shiller đã giảm tại 16 trong 20 trung tâm gia cư toàn quốc, giảm chừng 3,9%. Case-Shiller theo dõi giá nhà trong các thành phố hay trung tâm định cư lớn (metropolitan areas) và nổi tiếng là đáng chú ý vì Shiller là nhà kinh tế được biết tới như người đã tiên đoán rất chính xác những chu kỳ suy sụp sau các giai đoạn lạc quan thiếu cơ sở.
Một chỉ dấu khác cũng đáng theo dõi là số nhà bị đọng, yết giá rồi mà bán chưa xong. Cuối tháng Tám, số nhà ế chủ đã tăng chừng 0,4% so với tháng trước, và đang ở mức bốn triệu 580 ngàn căn. Người ta đo lường mức độ lớn nhỏ của loài nhà ế đó ở số tháng bị đọng cao hay thấp. Khi thấy báo chí Mỹ nói rằng số nhà bán ế ở khoảng 10 tháng, điều ấy có nghĩa là phải mất 10 tháng mới thanh toán hết số "tồn kho" ấy. Trước đó, người ta dự báo số tháng bị đọng là 9,6, nghĩa là tình hình được điều chỉnh lại theo hướng đen tối hơn cho những người muốn bán nhà.
Về sự phân bố thì tình hình bán nhà nói chung là có chậm hơn trên toàn quốc, nhưng nặng nhất là tại miền Tây (giảm 9,8%), vùng Trung-Tây Midwest (-5,2%) rồi mới tới miền Nam (-2,7%) và vùng Đông Bắc (giảm 2,0%).
Nguyên nhân của sự sa sút này là gì thì hầu như ai nấy đều rõ: thị trường tài trợ gia cư bị chấn động vì loại nợ sub-prime khiến cho các loại tín dụng gia cư bình thường khác cũng bị ảnh hưởng, và nhiều hợp đồng vay mượn đã bị đình hoãn hoặc bị hủy.
Kết luận mà nhiều người lại chưa nhìn ra cho rõ là các công ty môi giới hay tài trợ địa ốc phải quảng cáo nhiều hơn và tìm ra những phương thức khắc phục được sự ngần ngại của người mua nhà (xin xem bài của Lý Viên Mai trong Trang Địa ốc Việt Báo kỳ này).
NIỀM TIN SA SÚT
Từ mươi năm qua, Hoa Kỳ đã từng bị nhiều tai họa kinh tế hay an ninh lớn lao, thí dụ như vụ bể bóng đầu tư trên thị trường chứng khoán (dot.com bubble) hay vụ khủng bố năm 2001. Nhưng lần nào cũng vậy, nước Mỹ có một động lực hồi phục rất mạnh là sự lạc quan tin tưởng của dân chúng, được đo lường ở "niềm tin của giới tiêu thụ" (consumer confidence. Hoa Kỳ có hai cơ quan bắt mạch niềm tin ấy, một là của Đại học Michigan hai là của tổ chức Conference Board Consumer Research Center.
Trong tháng Chín vừa qua, chỉ số tin tưởng của giới tiêu thụ do Conference Board đo lường được đã giảm từ 105,6 vào tháng Tám xuống còn có 99,8. Đây là mức sụt giảm thấp nhất kể từ tháng 11 năm 2005. Khi được khảo sát ý kiến về tình hình hiện tại và về tương lai, giới tiêu thụ cũng có vẻ bi quan hơn. Về hiện tại, chỉ số tin tưởng đã giảm sút trong tháng Chín, từ 130,1 của tháng Tám xuống còn có 121,7. Về tương lai sáu tháng tới, giới tiêu thụ cũng chẳng bi quan hơn: giảm từ 89,2 trong tháng Tám xuống 85,2 trong tháng Chín.
Conference Board dùng kỹ thuật thống kê tân kỳ nhất để chọn ra 5.000 gia đình gọi là tiêu biểu để khảo sát ý kiến của họ. Khi giới tiêu thụ không lạc quan về hiện tại và bi quan hơn về tương lai, thì đấy mới là điều đáng chú ý, và đáng chú ý hơn là thống kê về nhà đất. Lý do là qua mọi thăng trầm, giới tiêu thụ Hoa Kỳ luôn luôn là đầu máy kéo nền kinh tế ra khỏi sự sa sút, mà nay họ lại thiếu tin tưởng, thì cái "lò xo" - sức bật - của nền kinh tế có bị suy yếu. Trong khi ấy, số người tìm việc lại gia tăng, lần đầu tiên từ bốn năm nay.
Tuy nhiên, và đây mới là điều còn đáng chú ý hơn nữa trong bức tranh màu xám này: chỉ số tin tưởng có sa sút nhưng không sa sút mạnh, tới mức thấp nhất kể từ cuối năm 2005 thì cũng mới chỉ là gần đây thôi! Và năm 2006 thì kinh tế Mỹ vẫn tăng trưởng mạnh!
Một chi tiết thứ hai cũng đáng chú ý dù không dính dáng gì tới nhà đất: số khách nợ chậm trả tiền nợ thẻ tín dụng lại giảm trong quý hai (từ tháng Tư đến tháng Sáu) trong khi số khách trễ hạn trên thị trường gia cư lại tăng tới mức cao nhất kể từ hơn nửa năm nay. Nợ tín dụng là nợ của giới tiêu thụ và thường phải trả lãi suất cao nhất, cao hơn loại nợ gia cư. Trong khi tình hình có vẻ như sa sút toàn diện như vậy, dân Mỹ lại chăm chỉ trả tiền nợ tín dụng. Và sự kiện ấy cũng xảy ra với các loại nợ lớn như mua xe, mua thuyền, chứ chẳng là loại nợ mua xăng mua thực phẩm linh tinh.
Làm sao giải thích được điều ấy" Khoản nợ chính là tiền nhà thì nhiều người lo không nổi nên cứ bị trễ tràng, một phần cũng vì vậy mà cố thanh toán các khoản nợ nhỏ. Tuy nhiên, khi lãi suất căn bản (fed fund rate) lại được hạ rất mạnh, một lúc 50 điểm cùng lãi suất thế chấp (discount rate), gia đình nào cũng có thể thấy mình "tiết kiệm" được vài ba trăm bạc mỗi tháng nhờ tiền lời thẻ tín dụng cũng giảm, cùng với tiền lời trả cho ngôi nhà, nếu người ta đi vay với thể thức lãi suất di động.
Mà Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ còn có thể hạ lãi suất nữa, và còn sức hạ được, khi lãi suất đang ở mức 4,75% như tuần quan. Và một tin vui ít ai để ý trừ giới địa ốc là lãi suất trung bình của loại tín dụng địa ốc cho 30 năm cũng giảm, từ 6,70% vào tháng Bảy chỉ còn là 6,57% vào tháng Tám.
Cho nên, chi tiết cần theo dõi nhất trong những ngày tới - nhất là trong dịp mua xắm trước Tết, từ Thanksgiving đến Tết ta - là lãi suất do Ngân hàng Trung ương ấn định hay điều chỉnh chừng sáu tuần một lần. Điều ấy sẽ lập tức ảnh hưởng đến quyết định mua xắm của thiên hạ, và ảnh hưởng đến sinh hoạt kinh tế toàn quốc.
Send comment
