Ngân Hàng Không Bỏ Quên Các Chủ Nhà Đã Bị Phát Mãi
Khi căn nhà bị phát mãi, một số chủ nhà, nghĩ rằng họ sẽ không còn bị nhức đầu vì món nợ cũ nữa" Nhưng họ đã lầm. Những chủ nhà cũ có thể vẫn còn bị dính líu với ngân hàng chủ nợ nếu có sự khác biệt giữa món nợ mà họ còn thiếu với món tiền mà nhà băng bán căn nhà trong một cuộc bán đấu giá. số tiền còn thiếu lại đó theo phán quyết của tòa gọi là “deficiency judgments” như một quả bom giờ có thể nổ bất kỳ những năm sau khi chủ nhà bị mất ngôi nhà của mình.
Điều này có thể xảy đến cho những chủ nhà nào được ngân hàng cấp thuận bán cho bán căn nhà với giá hạ hơn giá trị thực của nó.
Vanessa Corey, chẳng hạn trường hợp của bà là đã bán căn nhà của bà tại Fredericksburg, Va theo kiểu short sale, căn nhà mà vợ chồng bà đã xây dựng từ năm 2004, qua một cuộc ly hôn, bà không giữ được căn nhà nên buộc phải bán theo short sale, và lúc đó bà nghĩ rằng mọi chuyện đã kết thúc.
Nhưng rồi tháng 11 năm rồi bà nhận được lá thư từ một người luật sư bảo rằng bà còn nợ lại ngân hàng số tiền $65,000. “ Tôi đành phải khai phá sản vì không có cách gì có được món tiền đó để trả món nợ deficiency judgment cho ngân hàng,” bà nói
Có nhiều chủ nhà bây giờ cùng chung số phận, bao gồm những người có món nợ lớn hơn mức họ có thể trả được và những người khai gian và ngân hàng không thể kiểm tra được thu nhập của họ.
Bởi vì giá nhà rớt xuống, những người mượn nợ nhà mất việc hay phải chuyển công việc khác trở nên không đủ sức trả nợ nhà mà họ cũng không thể bán đi căn nhà với giá mà họ đang nợ, do đó chỉ còn cách sau cùng là bán short sale và kết quả là sau đó bị ngân hàng truy thu tiền còn thiếu lại.
“Sau thủ tục kéo nhà, thường là có món nợ theo phán quyết của tòa còn lại đối với những căn nhà có giá trị không tương xứng ,” theo Don Lampe, một luật sư địa ốc tại North Carolina.
Những ngân hàng chủ nợ thường từ chối bình luận về việc này. Dù vậy chủ nợ của bà Corey BB&T tuyên bố họ đang theo đuổi thêm nhiều món nợ kiểu này.
Ngân hàng có theo đuổi người mượn nợ"
Ngân hàng có thể theo đuổi các món nợ theo trát tòa tùy theo nhiều yếu tố, bao gồm tiểu bang nào người mượn nợ đang sinh sống và có món nợ thứ hai hay món nợ khác nữa hay không" Nhưng nếu con nợ phớt lờ món nợ này thì nó có thể theo đuổi họ.
“ Một khi ngân hàng có được giấy đòi nợ từ tòa án họ có thể theo đuổi con nợ khắp nơi,” theo Richard Zaretsky, một luật sư địa ốc tại West Palm Beach, Fla. “ Họ có thể đòi hỏi các hồ sơ tài chính, họ có thể trừ bớt lương của con nợ và nếu con nợ không đáp ứng, một ông tòa có thể cho con nợ vào tù”.
Trong trường hợp nhà bị phát mãi, chủ nợ có thể theo con nợ đến hơn 30 tiểu bang, bao gồm Florida, New York, và Texas, theo the U.S. Foreclosure Network, một công ty luật về nợ nhà.
Món nợ phải trả theo án tòa trong short sale và deeds-in-lieu có thể xảy ra tại nhiều nơi. Trong nhiều trường hợp món nợ này nếu được lthương lượng với ngân hàng chủ nợ thhì mọi việc sẽ êm xuôi.
Ngay khi cả ngân hàng chủ nợ muốn, nhưng nhiều con nợ lại không biết đến chuyện họ có thể đòi hỏi thoát khỏi món nợ. Vì vậy, nếu quý vị đang theo đuổi một vụ short sale thì nên nhờ luật sư của mình yêu cầu ngân hàng gở bỏ các ràng buộc đối với quý vị sau này.
Zaretsky cho biết “ người ta không nên có cảm giác an toàn sai lầm về món nợ phải trả theo án tòa có thể thấy được sau này.”
Ông thấy rằng sẽ có nhiều nhà bị sai áp do các ngân hàng đã bán nhiều các tài khoản kiểu này cho các công ty thu hồi nợ và các công ty đệ tam nhân.
Zaretsky nói những công ty mua lại các món nợ theo trát tòa này sẽ không có tiền trả cho ngân hàng nếu họ không hành động.
Điều nguy hiểm nhất là các phán quyết của tòa không được thi hành ngay. chủ nợ hay các công ty đòi nợ có thể đợi tới khi nào con nợ phục hồi tài chính. Tại Florida, ngân hàng có thể đợi tới 5 năm để đòi nợ. Một khi tòa ra phán quyết thì ngân hàng chủ nợ có tới 20 năm để đòi nợ cộng với tiền lời.
Nếu ngân hàng chủ nợ hay công ty đòi nợ thấy món nợ không lớn thì họ sẽ không theo con nợ ngay. Richard Vamo và vợ của anh ta đã bán short sale căn nhà của họ ở Nashville vào năm 2004 sau khi anhta bị mất việc.
Cho tới năm 2008, khi chủ nợ thứ hai đòi anh ta trả nợ $25,000, lúc đó anh ta mới thấy mình còn chịu trách nhiệm.
Anh ta bảo họ “ hey, ngân hàng đã bỏ tên tôi khỏi title rồi mà” theo như anh biết thì anh ta đã hết trách nhiệm, nhưng anh ta đã lầm. Bỏ tên khỏi title không có nghĩa là hết nợ.
Món nợ nhà có hai phần vật thế chấp là căn nhà và lời hứa trả nợ căn nhà.
Khi tiến hành short sale ngân hàng có thể rủ bỏ nợ nhà cho căn nhà dễ mua bán nhưng không bỏ trách nhiệm trả nợ của con nợ dưới hình thức tờ hứa trả nợ.
Khi việc mua bán short sale xong thì ngân hàng sẽ đem tờ hứa trả nợ này ra tòa và nó trở thành deficiency judgment, và con nợ phải trả sau đó.
Cho nên, những chủ nhà đang bán short sale hay tính để căn nhà bị ngân hàng phát mãi cũng nên cẩn thận đừng để tiền mất tật mang, nên tham khảo với luật sư của mình khi bán nhà short sale, hay trước khi quyết định cho căn nhà bị tịch thu, để khỏi bị mang nợ về sau.
Send comment
