Thời sự nước Úc: Năm 2009 sẽ thuận lợi cho người mua nhà" - Hoàng Đ.Thư
Theo một bản tin của nhật báo The Age ngày thứ Bảy 3/01/089 vừa qua thì năm 2009 tới đây sẽ là một năm tương đối khó khăn cho dân chúng Úc với khoảng 250,000 người sẽ bị mất công ăn việc làm và sự phát triển kinh tế của Úc sẽ bị trì trệ hẳn lại. Theo hai ký giả Katharine Murphy và Ari Sharp thì hầu hết 21 kinh tế gia hàng đầu được họ phỏng vấn đều nghĩ rằng tỷ lệ thất nghiệp sẽ tăng lên 6.4% và kinh tế chỉ phát triển được vỏn vẹn 0.7%. Thêm vào đó, ngân sách thường niên của Úc có nguy cơ bị thâm thủng $1,4 tỷ Úc Kim trong tài khóa 2008-2009 và $8,5 tỷ trong tài khóa 2009-2010.
Tuy vậy, cũng theo bài báo này thì đối với những gia đình có công ăn việc làm vững chãi đang trả nợ mua nhà thì năm 2009 sẽ có được tí tin vui: lãi suất có lẽ sẽ được cắt giảm còn 3% trước tháng 6/2009 bởi vì tỷ lệ lạm phát chỉ nằm ở khoảng từ 2%-3% mà thôi.
Nếu vậy thì thị trường nhà cửa ở Úc, đặc biệt là ở NSW, nơi mà kinh tế bị trì trệ thảm hại nhất so với tất cả các tiểu bang khác, sẽ như thế nào" Đặc biệt là khi có nhiều dấu hiệu cho thấy không ít người đã từng đầu tư từ thị trường chứng khoán đang chuyển hướng và quay trở về đầu tư vào thị trường địa ốc. Liệu thị trường địa ốc ở NSW sẽ là một thị trường phăng phăng tiến bước như các chú trâu điên húc càn (bull market) hoặc nó vẫn sẽ là một thị trường của các chú gấu rụt rè thu gọn vào hang sâu để tránh né mùa Đông lạnh giá (bear market)" Sau đây, xin mời qúy độc giả theo dõi bài nhận định, phân tích của ký giả Alex Brook được đăng tải trên tuần báo The Sun Herald hôm Chủ Nhật 04/01/09 vừa qua, tựa đề “Bull or bear: what’s hot and what’s not in 2009”.
*
Với việc giá cả nhà cửa ở những khu ngoại ô sang trọng của Sydney bị tuột dốc thảm hại thì người ta không khỏi thắc mắc rằng liệu năm 2009 tiếp tục là một năm của chú gấu rụt rè hay là giá cả đã xuống đủ thấp để khiến cho anh trâu hung hăng vụt chạy"
Theo kinh tế gia Liam O’Hara của tổ chức chuyên quan sát giá cả thị trường địa ốc Australian Property Monitors (APM) thì thị trường vẫn còn là “chú gấu rụt rè” trong một thời gian ngắn. Ông dự đoán rằng ở những khu như Bondi, Mosman và Palm Beach, giá nhà sẽ sụt giảm thêm tối đa là 14%. Đây là một sự suy sụp đáng kể trên giá cả vốn đã bị suy sụt rất nhiều trong năm 2008.
Những con số tiên khởi của APM xác định rằng giá nhà trung bình ở Palm Beach đã sụt từ $2,512,500 trong tháng 12/2007 xuống còn vỏn vẹn $2 triệu Úc Kim trong tháng 12/2008 – có nghĩa là sụt giảm 20.4%. Ở Mosman thì còn tệ hại hơn thế nữa: giá nhà trung bình tụt từ $1,2 triệu xuống $865,000, hay nói khác hơn, giá trị bị sụt giảm 27.9%
Tuy vậy, những người lạc quan và những kẻ bi quan vẫn còn đang tranh cãi mãnh liệt, không ai chịu nhường ai về tương lai của thị trường gia cư địa ốc của Sydney. Những người bi quan tiên đoán rằng giá nhà sẽ suy sụt thảm hại thêm nữa trong lúc những kẻ lạc quan thì cho rằng chính những thái độ yếm thế, lúc nào cũng đưa ra hình ảnh đen tối như thế sẽ chỉ đưa đến một kết quả duy nhất: khiến cho thị trường lại càng bị suy sụt hơn.
Thế nhưng, ngay cả những chuyên viên địa ốc cũng phải thừa nhận rằng ở những khu ngoại ô sang trọng hàng đầu giá cả nhà cửa đã bị suy sụt một cách khủng khiếp.
Tổng giám đốc và đồng thời là chủ nhân của công ty địa ốc Barrenjoey Properties, ông Richard McDonagh cho biết nhà cửa ở những khu vực được mệnh danh là “vòng đai giầu có” như Palm Beach trong tháng 12/2008 vừa qua đã bị mất đi 35% giá trị bởi vì các tay nhà giàu chơi thị trường chứng khoán bị kẹt vốn, phải tìm tiền trả nợ và vì thế buộc lòng phải bán đi các căn nhà nghỉ mát của họ.
Nữ tổng giám đốc của công ty địa ốc [W] bà Susan Lee cho biết những căn nhà tốt nhất ở Mosman đã bị giảm giá “ít nhất 20%” trong năm qua. Bà cũng cho biết thêm là chắc chắn giá cả của những khu ngoại ô được xem là “top end’ (vùng thượng lưu) sẽ còn suy sụp nữa bởi vì trong bốn năm qua, giá cả đã tăng vọt quá mức.
Trong khi đó, theo ông Liam O’Hara thì những khu ngoại ô miền Tây và Tây Nam Sydney – nơi mà giá nhà trung bình hiện ở dưới mức $360,000 – giá nhà chắc chắn sẽ tăng, đặc biệt là những căn ở gần trạm xe lửa, gần trường học và gần các cửa tiệm. Ông nói: “Nói chung thì giá nhà của Sydney sẽ sụt giảm khoảng 10%, thế nhưng, cũng còn tùy thuộc vào từng nơi, bởi vì ở một vài khu vực giá nhà sẽ tăng, đa số là ở những khu vực mà nhà cửa tương đối rẻ hơn những nơi khác”.
Trưởng ban nghiên cứu của Rismark International là tiến sĩ Matthew Hardman, cũng đồng ý với nhận xét ấy và cho rằng tùy theo từng khu vực mà giá nhà sẽ lên hay xuống. Ông nêu lên một điểm quan trọng là giá cả nhà cửa ở miền Tây và Tây Nam Sydney hiện nay thấp hơn giá cả cách đây 4 năm là 25%. Ông nói: “Ở những khu ấy thì giá cả rất phải chăng, không khác gì năm 1998 vậy”.
Trưởng khối nghiên cứu của Macquarie Group, ông Rod Cornish, tiên đoán “sẽ có một sự sụt giảm tương đối ít” trong giá nhà cửa trên toàn Sydney. Ông cũng cho biết rằng những khu vực ít bị ảnh hưởng nhất trong năm 2009 đầy sóng gió sẽ là những khu vực ở ven ngoại ô mà giá nhà cửa hiện rẻ hơn những nơi khác.
Một người đầy lạc quan, tin tưởng vào thị trường địa ốc gia tăng, là ông Craig James, kinh tế gia trưởng của công ty CommSec. Ông cho biết tình hình hiện nay rất chín mùi, mang đến nhiều cơ hội cho người mua nhà trong năm 2009 tới đây. Khả năng mua nhà của người dân (home affordability) sẽ gia tăng nhờ vào nhiều yếu tố, mà chủ yếu là giá nhà xuống thấp hơn các năm trước, gia xăng xuống thấp hơn xưa và lãi suất sụt giảm. Ông nói: “Chúng ta cần những người có đủ sự tự tin để hành động để qua đó, chúng ta sẽ tạo được thêm sức xung kích (momentum) cho nền kinh tế và tôi nghĩ rằng chuyện này sẽ sớm xảy ra”.
Tổng giám đốc công ty địa ốc McGrath Real Estate, ông John McGrath, cũng vững tin vào sự vững mạnh của thị trường địa ốc và tiên đoán rằng sẽ có rất nhiều căn nhà với giá hời được tung ra thị trường ở những khu như Vaucluse, Hunters Hill, Longueville, Northwood, Northbridge, Cremorne, Mosman, Avalon, Whale Beach và Palm Beach. Ông nói: “Những khu vực này được xem là những khu nằm trong danh sách các khu vực tốt nhất trên toàn nước Úc, và vì thế, bây giờ là thời điểm mà người ta nên nhảy vào mua nhà trước khi thị trường nhẩy vọt trở lại. Và tôi nghĩ rằng ở những khu vực này thì chuyện thị trường nhẩy vọt sẽ xẩy ra trong năm 2010”.
Tiến sĩ Hardman cũng đồng ý rằng hiện nay là thời điểm tốt nhất để cho những người đã có nhà cửa, có tí tiền dư thừa (cashed-up home owners) với nghề nghiệp vững chãi, có thể nâng cấp lên một căn nhà rộng lớn hơn, đắt tiền hơn bởi vì sự giảm giá cũng sẽ tương đối tốt hơn trong một thị trường mà giá cả đang suy sụp.
Những người như các ông John McGrath, công ty phát triển chúng cư Meriton và giám đốc của Real Estate Institute tại NSW là Steve Martin, đều rất vui vẻ để chia sẻ về lòng tin của họ vào thị trường nhà cửa.
Ông Martin cho biết “Trong suốt thời gian mà tôi lăn lộn trong lãnh vực địa ốc thì bây giờ là thời điểm tốt nhất để mua bởi vì lãi suất rất hấp dẫn, tiền trợ cấp cho người mua nhà lần đầu cũng rất hấp dẫn và thị trường thị bị ứ đọng, dậm chân tại chỗ”.
Ông McGrath thừa nhận rằng việc hỏi một chuyên viên địa ốc rằng thời điểm nào là thời điểm tốt để mua nhà thì “cũng chẳng khác gì việc hỏi bác thợ hớt tóc xem mình có cần phải hớt tóc chưa”. Thế nhưng, ông cho biết rằng giá nhà suy sụp hiện nay đã khiến thị trường nhà cửa trở thành một thị trường béo bở chín mùi cho người mua. Ông nói: “Với giá cả sụt giảm 10%-20%, lãi suất sụt giảm từ 2.5% đến 3%, và tiền thuê nhà tăng vọt khoảng 10%-15% thì một sự đầu tư vào nhà cửa hiện nay quả thật hợp lý về mặt tài chánh hơn cách đây một năm, khi người ta sắp hàng mỗi tuần để giành giật mua đấu giá nhà”
Giám đốc thương mại của Meriton là James Sialepis cho biết rằng bão tố rối loạn trong thị trường chứng khoán và lãi suất thấp có nghĩa rằng những người đầu tư vào địa ốc sẽ quay trở lại với thị trường này. Ông nói: “Những người đầu tư nhạy bén cũng biết được rằng lãi suất sụt giảm sẽ tạo ảnh hưởng xấu cho tiền gởi trương mục định kỳ của họ và với tình hình bất ổn hiện nay của thị trường chứng khoán thì chúng tôi tin rằng giới đầu tư sẽ quay lại với thị trường địa ốc hầu tóm được lợi nhuận từ mức thâu hoạch cao hiện nay”.
Tuy vậy, cũng có không ít người bi quan về triển vọng của thị trường nhà đất. Giáo sư Steven Keens thuộc đại học Western Sydne (UWS) năm ngoái đã tạo nên nhiều tranh cãi khi ông tiên đoán rằng giá cả nhà cửa sẽ bị sụt giảm 40%.
Tuy nhiên, tiến sĩ Matthew Hardman, trưởng khối nghiên cứu của Rismark International nói: “Những lời tiên đoán kiểu ấy quả thật dị hợm, điên khùng vô cùng bởi vì thị trường địa ốc của Úc có nhiều mặt bằng lót đỡ ở dưới và vì thế, sự sụt giá sẽ không đến độ khủng khiếp như thế”. Thế nhưng, ông cũng thừa nhận rằng trong năm 2009 này thì giá nhà cửa ở nhiều vùng của Sydney sẽ bị suy giảm.
Nhà kinh tế trưởng của AMP Capital Investors, tiến sĩ Shane Oliver, cũng nói rằng việc sụt giảm 40% rất khó xảy ra, trừ khi nền kinh tế Úc bị suy thoái trầm trọng (very deep recession) hoặc bị trì trệ (depression). Ông nói: “Thế nhưng nền kinh tế chỉ có xu hướng bị suy thoái chút đỉnh (mild recession), và nếu không thì chỉ chậm lại thật trầm trọng (a very serious slowdown), do đó, giá nhà cửa trong vòng một năm tới đây chỉ sụt giảm khoảng 10% -15% mà thôi”
Nhà phân tích của SQM Research, ông Louis Christopher cho rằng hiện nay người ta không muốn mượn những món nợ lớn, và các ngân hàng cũng rất dè dặt không muốn cho mượn nợ lớn, vì thế, giá nhà sẽ phải sụt giảm.
Gửi ý kiến của bạn
