Những Thị Trường Nhà Có Giá Trị Là Số âm Tại Hoa Kỳ
Hình minh hoạ
Tài sản là số âm khi quý vị có món nợ mua nhà cao hơn giá trị của căn nhà, là một trong những đặc tính của thời kỳ khủng hoảng nhà cửa, đó là vấn đề của thị trường địa ốc nhưng cũng liên quan đến nền kinh tế chung.
Có tài sản là số âm, còn được biết dưới tên là đang có món nợ nhà ‘chìm dưới nước”, điều này khiến cho giới chủ nhà nhiều khi phải kết thúc bằng một vụ mất tài sản do bị ngân hàng phát mãi nhà, khi món nợ nhà chìm dưới mặt nước điều này khiến cho chủ nhà ít có cơ hội tái tài trợ lại món nợ nhà hay đi mua một căn nhà khác., điều này cũng làm cho nhu cầu về nhà trở nên bị nguội đi, và có điều là chủ nhà có món nợ âm cũng lại không muốn chuyển đi nơi khác để tìm một công việc khác, theo Stan Humphries, trưởng kinh tế gia tại Zillow.
Humphries cho biết “chúng ta chưa hề có những tài sản âm như thế này trên bình diện quốc gia tại nhiều khu vực khác nhau như chúng ta hiện có bây giờ”. Để có cái nhìn rõ ràng về các đô thị có mức độ tài sản âm tập trung nhiều, Zillow đã cung cấp nhiều dữ liệu với số phần trăm chi tiết về giới chủ nhà đang có tài sản âm tại 142 thị trường khác nhau trên khắp quốc gia. Dựa trên cuộc nghiên cứu này chúng ta có bảng danh sách những thị trường nhà tại Hoa Kỳ có tài sản âm, mỗi một thành phố đại diện cho mỗi tiểu bang.
*Las Vegas
Las Vegas đang ở mức độ thấp nhất của thị trường nhà cửa trong lịch sử bùng và nổ. Các tiêu chuẩn cho vay lỏng lẻo cùng các điều kiện khác đã thúc đẩy giá nhà tại đây lên cao tới hơn 104% từ năm 2002 tới 2006 là đỉnh cao nhất, theo Moody’s Economy.com
“Chúng ta cũng đều biết rằng là trị giá nay sẽ không bền lâu và nó cần phải được sửa chửa,” theo Larry Murphy, giám đốc của Sales Traq.. Sự điều chỉnh này đã đến khi bong bóng địa ốc bị bể và nên kinh tế bị dừng lại. Giá nhà tại Las Vegas rớt hơn 56% từ năm 2006 cho đến tam cá nguyệt thứ 3 của năm 2009. Bước thụt lùi này đã làm cho giới chủ nhà tại đây lâm cảnh có giá trị tài sản là số âm.
“Nếu quý vị mua một căn nhà tại Las Vegas từ năm 2004 cho tới năm 2007, không cần biết nhà lớn hay nhỏ, ở bất kỳ khu vực nào, thì giá trị của nó hiện chỉ còn phân nữa trước đây,” Murphy nói.
Hơn 81% món nợ nhà của những căn nhà biệt lập tại Las Vegas đã có giá trị cao hơn giá trị nhà tại đây trong tam cá nguyệt thứ 4 của năm 2009, theo Zillow. Và có thể phải cần đến khoảng 20 năm để giá trị nhà tại đây leo đến đỉnh cao như nó đã từng có vào thời kỳ thị trường nhà cửa bùng nổ, cũng theo Murphy.
* Merced, California
Trong thời kỳ giá nhà gia tăng thì Merced, Calif. cũng có những khu vực đô thị có giá nhà leo thang gần giống như những khu thị tứ tại San Francisco. Vào lúc giá nhà cao đến nổi khó tìm nhà có giá thích hợp cho mình trong những khu vực thành phố lớn thì người ta có khuynh hướng tìm nhà ở thị trường nhỏ hơn, đó là Merced.
“Có một số người cho biết thay vì họ có một căn condo 1,000 Sqft tại San Francisco, thì họ có thể dời về phía đông và có thể tìm ra ở đó một căn nhà như ý cho mình,” theo John Walsh, chủ tịch của Data Quick, do đó khuynh hướng này gia tăng cùng với giá nhà tại Merced, giá nhà còn tăng nhanh hơn lãi suất và người đầu tư lại đổ xô vào đó.
Giá nhà trong khu vực này tăng gần tới 129% từ năm 2002 cho đến năm 2006, nhưng sau đó lại bị giảm hơn 72% tính cho đến tam cá nguyệt thứ 3 của năm 2009. sự giảm phát nhanh chóng đẩy khoảng 64% căn nhà biệt lập có món nợ chìm dần dưới nước cho tới tam cá nguyệt thứ tư năm 2009, theo Zillow. Walsh cho biết cần tới từ 10 đến 20 năm tới để cho giá nhà có thể leo tới mức cao nhất vừa qua.
* Phoenix
Những món tiền vay từ ngoài và nhu cầu của các nhà đầu tư đã quét qua khắp thị trường, giá nhà tại Phoenix đã leo tới hơn 101 % từ năm 2002 tới năm 2006 là đỉnh điểm. Jay Butler, một giáo sư môn địa ốc tại Arizona State University cho biết nhiều người mua nhà tại Phoenix trong thời kỳ địa ốc bùng nổ đã cảm thấy chịu nhiều áp lực. “ nhiều cuộc thảo luận về địa ốc diễn ra khắp mọi nơi”Butler cho biết.
“ Lúc đó mọi người đều hành động vì mối lợi lớn, là cả một gia tài, nếu không vì mình thì cũng vì con hay cháu,” cho đến khi bong bóng địa ốc nổ tung thì giá nhà tại đây giảm mất hơn 52% từ đỉnh cho tới tam cá nguyệt thứ 3 của năm 2009. Và cho tới tam cá nguyệt thứ 4 của năm ngoái, gần 62% món nợ nhà tại đó cũng đang nằm dưới mặt nước., theo Zillow.
* Orlando
Cũng như các thành phố khác trong tiểu bang Florida, thị trường nhà đất của Orlando cho thấy nhu cầu dồi dào từ các nhà đầu tư trong suốt nữa đầu thập niên. Một số họ tìm lợi nhuận tiền bạc qua các đầu tư ngắn hạn, trong khi những người khác mua nhà dành cho kỳ nghỉ của họ. Cho dù thị trường nhà thu hút khách hàng đến từ miền Trung Tây hay Đông Bắc, những nhà thầu xây dựng những căn chung cư đặc biệt nhắm vào khách hàng nước ngoài, nhất là Anh Quốc, theo Jack McCabe, CEO của McCabe Research & Consulting.
“Điều này giống như người Anh đang thiết lập lãnh thổ riêng của họ trong nước Mỹ”, McCabe nói, chấp nhận tín dụng dễ dàng, cũng như nhu cầu làm cho giá nhà tăng hơn 102 % từ năm 2002 cho đến năm 2006 là đỉnh cao. Nhưng hậu quả của việc tan vở thị trường địa ốc cũng làm giá nhà tại đây giảm gần 48% từ đỉnh cao cho đến tam cá nguyệt thứ 3 của năm 2009, và đẩy 58% món nợ nhà tại Orlando xuống mặt nước., theo Zillow, và McCabe cũng không lạc quan về cuộc phục hồi nhanh chóng “ cho những căn condo, chủ nhân của nó phải tiếp tục chịu đựng cho đến khi họ có thể thấy nó lại leo đến đỉnh cao như năm 2006.” ông nói.
* Greeley, Colo.
Với 45% món nợ nhà có giá cao hơn giá trị thực, thì thành phố Greeley, Colo., có thị trường địa ốc chiếm mức cao về mức độ tập trung cao tài sản âm trong khắp cả nước.
Lý do là trước đây với sự gia tăng xây dựng những căn nhà nhỏ trong suốt nữa đầu thập niên qua làm cho việc mua bán chịu nhiều rủi ro hơn, với những món nợ vay, theo Randy Moser, chủ tịch của the Greeley Area Realtor Association.
“Nếu quý vị có điểm tín dụng là 550 thôi, quý vị cũng có thể được món vay tới 110% trị giá nhà khi làm thủ tục đóng hồ sơ,” ông nói. Nhưng sau đó nhiều chủ nhà bị rớt lại vì không trả nổi nợ nhà, khu vực có nhà bị sai áp tăng lên, và giá nhà rớt khoảng 15% tính cho tới tam cá nguyệt thứ 3 của năm 2009. Moser cho biết “Chúng tôi có thể là một trong những thành phố đầu tiên của Hoa Kỳ bị xáo trộn vì tình trạng nhà bị phát mãi.” (còn tiếp)
Gửi ý kiến của bạn
