Bản tiếng Việt: Thúy Chi - IRS/SPEC
Ngôi nhà đầu tiên của quý vị có thể là một căn nhà riêng biệt, một căn hộ trong chung cư, hay một gian nhà trong một dãy phố, một căn nhà lưu động, nhà thuyền hay nhà được tân trang lại từ một khoang xe. Thông tin về thuế liên quan đến vấn đề sở hữu nhà dành cho những người lần đầu tiên mua nhà sẽ giải thích và giúp quý vị (1) biết được các khoản tiền nào quý vị có thể khai để trừ thuế, các khoản nào không; (2) cách khai các khoản thuế được trừ này trên hồ sơ thuế của quý vị.
Các khoản tiền nào quý vị có thể được trừ thuế và các khoản nào không thể khai để trừ thuế trên hồ sơ khai thuế
Để có thể khai trừ thuế cho các chi phí mua nhà quý vị phải sử dụng mẫu đơn 1040 để khai thuế và quý vị phải chọn khai liệt kê các chi phí trên mẫu Schedule A. Một khi chọn liệt kê các chi phí (itemization), quý vị phải sử dụng kết quả liệt kê này để khai trừ thuế; quý vị không thể lấy số tiền miễn thuế cá nhân tiêu chuẩn dành cho mỗi người khi khai thuế. Về cơ bản, có hai loại tiền thuế được miễn giảm là thuế thổ trạch, gọi nôm na là thuế đất, và tiền lời trên số tiền vay để mua nhà. Thông thường thuế thổ trạch (estate taxes) và các khoản tiền lời quý vị phải trả cho ngân hàng hay cơ quan cho vay tiền được bao gồm trong các chi phí của căn nhà do quý vị làm chủ.
Các chi phí làm chủ căn nhà:
Nếu quý vị vay tiền của một cơ quan tài chính để mua nhà để ở, quý vị có thể phải trả góp hằng tháng. Số tiền trả góp mỗi tháng có thể bao gồm một số các chi phí, nhưng quý vị chỉ được trừ các khoản thuế đất quý vị đóng cho các cơ quan có chức năng thu loại thuế này, và các khoản tiền lời phát sinh từ số tiền vay để mua nhà. Các khoản tiền dưới đây có thể bao gồm trong các chi phí quý vị phải trả nhưng quý vị không thể khai để trừ thuế:
§ Phí bảo hiểm cháy nhà hay phí bảo hiểm cho chủ nhân của căn nhà.
§ Phí bảo hiểm FHA. Đây là loại bảo hiểm mua của cơ quan Federal Housing Administration; loại bảo hiểm này khác với các loại bảo hiểm thông thường.
§ Khoản tiền trả cho cơ quan cho vay tiền mua nhà để làm giảm số tiền vốn đã mượn (principle of the mortgage).
A. Thuế Địa Ốc
Hầu hết các chính quyền tiểu bang và chính quyền địa phương đều thu thuế địa ốc hằng năm tính trên giá trị của bất động sản. Các khoản thu này được gọi là thuế địa ốc. Quý vị có thể khai để trừ các khoản thuế này nếu số tiền thuế căn cứ trên giá trị căn nhà do quý vị làm chủ và cơ quan thu thuế áp dụng các mức thuế theo quy định của luật pháp.
1. Các loại thuế được khai giảm: Quý vị có thể khai giảm các khoản tiền thuế địa ốc của căn nhà do quý vị làm chủ và có trách nhiệm phải đóng thuế. Quý vị phải thanh toán các khoản thuế này vào ngày quý vị làm chủ tài sản, ngày việc mua nhà hoàn tất; hoặc quý vị đóng số tiền này qua một cơ quan trung gian, như đóng trực tiếp hay gián tiếp vào tài khoản escrow trong năm.
· Khai số tiền thuế địa ốc ở dòng nào trên hồ sơ thuế" Quý vị sẽ khai số tiền thuế địa ốc được giảm trên dòng 6 của mẫu Schedule A, thuộc bộ hồ sơ khai thuế 1040.
· Tiền thuế thuộc về người mua nhà tính từ ngày tài sản được chuyển sang tên của người mua, hay vào ngày đóng hồ sơ mua bán nhà: Vào năm quý vị mua nhà, tiền thuế đất sẽ do người mua và người bán cùng đóng tính trên thời gian mỗi người làm sở hữu chủ tài sản. Nếu quý vị liệt kê các chi phí để trừ thuế, toàn bộ số tiền thuế địa ốc của người mua nhà sẽ được trừ thuế.
· Tài khoản Escrow: Các khoản tiền quý vị đóng hằng tháng để trả cho các món tiền vay có thể bao gồm tiền bỏ vào tài khoản escrow để thanh toán tiền thuế đất hằng năm. Quý vị không thể trừ tất cả số tiền quý vị đã gởi vào tài khoản ngày để được trừ thuế vì chỉ có các khoản tiền cơ quan trung gian này đã đóng thuế đất cho căn nhà của quý vị mới được tính để trừ thuế. Con số chính xác số tiền thuế địa ốc khai để trừ thuế ghi trên hoá đơn nợ tiền thuế đất.
2. Các khoản chi phí liên quan đến thuế địa ốc được trừ thuế:
· Các khoản tiền ấn định đóng góp vào công trình phúc lợi địa phương: Quý vị có thể được giảm các khoản đóng góp vào các công trình phúc lợi tại địa phương (các khoản đóng góp phúc lợi khu vực là tiền thuế đóng cho chính quyền địa phương) nếu loại phúc lợi này thuộc dạng sửa chữa, nâng cấp, hay tiền lời chính quyền khu vực phải trả do đã vay tiền để thực hiện các chương trình phúc lợi vừa kể. Ví dụ: chi phí cho việc sửa chữa một đoạn đường dành cho người đi bộ đã hư hỏng cùng các khoản tiền lời phát sinh từ các chi phí sửa chữa này. Tuy nhiên, quý vị không thể khai để được trừ thuế trên số tiền được ấn định dành cho cư dân trong khu vực nếu các khoản tiền quý vị đóng góp vào các công trình phúc lợi địa phương có khuynh hướng tăng thêm giá trị của ngôi nhà của quý vị. Các công trình phúc lợi khu vực bao gồm việc xây dựng đường xá dành cho người đi bộ và xe cộ; các hệ thống dẫn nước và các đường cống. Quý vị phải cộng các chi phí không được trừ thuế này vào tiền vốn bỏ ra khi làm chủ căn nhà (basis). Quý vị có thể tìm thấy tổng số các khoản thuế đóng cho các công trình phúc lợi địa phương trên giấy báo thuế địa ốc của chính quyền địa phương.
· Các khoản chi phí đóng cho hiệp hội chủ nhà: Quý vị không thể khai giảm thuế các chi phí loại này bởi vì hiệp hội chủ nhà quy định số tiền đóng góp chứ không phải chính quyền địa phương.
· Thuế chuyển nhượng tài sản (thuế con niêm): Quý vị không thể trừ thuế các khoản thuế đóng khi làm thủ tục chuyển nhượng tài sản hay thủ tục giấy tờ, và các loại chi phí khác khi mua nhà. you cannot deduct transfer taxes and similar taxes and charges on the sale of a personal home.
o Nếu quý vị là người mua nhà và quý vị phải đóng các khoản chi phí kể trên, hãy gộp chung các chi phí này vào tiền vốn mua nhà.
o Nếu quý vị là người bán nhà và quý vị phải đóng các khoản chi phí vừa kể, tính các chi phí này vào các chi phí bán nhà.
B. Tiền Lãi Vay Để Mua Nhà
Hầu hết những người mua nhà đều mượn tiền của người khác hay vay tiền ngân hàng. Sau đó họ sẽ trả dần từng tháng cho chính người cho vay tiền hay người đại diện cho cơ quan tài chính cho vay tiền. Thông thường, quý vị có thể khai để được trừ thuế toàn bộ số tiền lời quý vị phải trả trên số tiền vay nếu quý vị khai thuế và liệt kê các chi phí để được trừ thuế. Tuy vậy, số tiền thuế được giảm có thể bị giới hạn nếu:
Tổng số tiền vay nhiều hơn $ 1 triệu; nếu quý vị là người kết hôn nhưng khai riêng hồ sơ thuế, mức giới hạn này sẽ là $500,000). Hoặc
Quý vị vay tiền vì những lý do khác hơn lý do mua, xây hay sửa chữa căn nhà của quý vị.
Lãi vay được trừ thuế:
Để được trừ thuế, tiền lời phát sinh trên số tiền vay phải được bảo đảm bằng căn nhà của người vay tiền, có thể là ngôi nhà chính để ở, hoặc căn nhà thứ hai do người vay tiền sở hữu. Khoản nợ vay có thể là tiền vay lần đầu tiên để mua nhà, hay món nợ vay thứ hai. Tiền vay có thể dùng để sửa sang nhà hoặc vay trên trị giá sở hữu của chủ nhà (equity loan).
Tiền lãi trả trước: Nếu quý vị trả lãi trước kỳ hạn cuối của năm, số tiền lãi đó phải được tính vào năm thuế sau năm đó. Quý vị có thể được trừ thuế số tiền lãi của từng năm số tiền lãi đó được trả cho. Tóm lại, lãi tiền vay để mua nhà, năm nào trả năm đó mới được trừ thuế, nhưng riêng tiền phải trả cho points, chi phí vay tiền mua nhà, quý vị có thể thanh toán trước thời hạn.
Phí phạt do thanh toán tiền vay và tiền lời trễ hạn.
Tiền phạt vì trả tiền vay trước thời hạn: Nếu quý vị thanh toán hết số tiền quý vị mượn để mua nhà sớm hơn thời hạn quy định, quý vị có thể phải đóng một số tiền phạt. Quý vị có thể khai để trừ thuế số tiền phạt này trừ trường hợp lý do quý vị bị phạt không liên quan đến tiền vay để mua nhà.
Ngôi nhà đầu tiên của quý vị có thể là một căn nhà riêng biệt, một căn hộ trong chung cư, hay một gian nhà trong một dãy phố, một căn nhà lưu động, nhà thuyền hay nhà được tân trang lại từ một khoang xe. Thông tin về thuế liên quan đến vấn đề sở hữu nhà dành cho những người lần đầu tiên mua nhà sẽ giải thích và giúp quý vị (1) biết được các khoản tiền nào quý vị có thể khai để trừ thuế, các khoản nào không; (2) cách khai các khoản thuế được trừ này trên hồ sơ thuế của quý vị.
Các khoản tiền nào quý vị có thể được trừ thuế và các khoản nào không thể khai để trừ thuế trên hồ sơ khai thuế
Để có thể khai trừ thuế cho các chi phí mua nhà quý vị phải sử dụng mẫu đơn 1040 để khai thuế và quý vị phải chọn khai liệt kê các chi phí trên mẫu Schedule A. Một khi chọn liệt kê các chi phí (itemization), quý vị phải sử dụng kết quả liệt kê này để khai trừ thuế; quý vị không thể lấy số tiền miễn thuế cá nhân tiêu chuẩn dành cho mỗi người khi khai thuế. Về cơ bản, có hai loại tiền thuế được miễn giảm là thuế thổ trạch, gọi nôm na là thuế đất, và tiền lời trên số tiền vay để mua nhà. Thông thường thuế thổ trạch (estate taxes) và các khoản tiền lời quý vị phải trả cho ngân hàng hay cơ quan cho vay tiền được bao gồm trong các chi phí của căn nhà do quý vị làm chủ.
Các chi phí làm chủ căn nhà:
Nếu quý vị vay tiền của một cơ quan tài chính để mua nhà để ở, quý vị có thể phải trả góp hằng tháng. Số tiền trả góp mỗi tháng có thể bao gồm một số các chi phí, nhưng quý vị chỉ được trừ các khoản thuế đất quý vị đóng cho các cơ quan có chức năng thu loại thuế này, và các khoản tiền lời phát sinh từ số tiền vay để mua nhà. Các khoản tiền dưới đây có thể bao gồm trong các chi phí quý vị phải trả nhưng quý vị không thể khai để trừ thuế:
§ Phí bảo hiểm cháy nhà hay phí bảo hiểm cho chủ nhân của căn nhà.
§ Phí bảo hiểm FHA. Đây là loại bảo hiểm mua của cơ quan Federal Housing Administration; loại bảo hiểm này khác với các loại bảo hiểm thông thường.
§ Khoản tiền trả cho cơ quan cho vay tiền mua nhà để làm giảm số tiền vốn đã mượn (principle of the mortgage).
A. Thuế Địa Ốc
Hầu hết các chính quyền tiểu bang và chính quyền địa phương đều thu thuế địa ốc hằng năm tính trên giá trị của bất động sản. Các khoản thu này được gọi là thuế địa ốc. Quý vị có thể khai để trừ các khoản thuế này nếu số tiền thuế căn cứ trên giá trị căn nhà do quý vị làm chủ và cơ quan thu thuế áp dụng các mức thuế theo quy định của luật pháp.
1. Các loại thuế được khai giảm: Quý vị có thể khai giảm các khoản tiền thuế địa ốc của căn nhà do quý vị làm chủ và có trách nhiệm phải đóng thuế. Quý vị phải thanh toán các khoản thuế này vào ngày quý vị làm chủ tài sản, ngày việc mua nhà hoàn tất; hoặc quý vị đóng số tiền này qua một cơ quan trung gian, như đóng trực tiếp hay gián tiếp vào tài khoản escrow trong năm.
· Khai số tiền thuế địa ốc ở dòng nào trên hồ sơ thuế" Quý vị sẽ khai số tiền thuế địa ốc được giảm trên dòng 6 của mẫu Schedule A, thuộc bộ hồ sơ khai thuế 1040.
· Tiền thuế thuộc về người mua nhà tính từ ngày tài sản được chuyển sang tên của người mua, hay vào ngày đóng hồ sơ mua bán nhà: Vào năm quý vị mua nhà, tiền thuế đất sẽ do người mua và người bán cùng đóng tính trên thời gian mỗi người làm sở hữu chủ tài sản. Nếu quý vị liệt kê các chi phí để trừ thuế, toàn bộ số tiền thuế địa ốc của người mua nhà sẽ được trừ thuế.
· Tài khoản Escrow: Các khoản tiền quý vị đóng hằng tháng để trả cho các món tiền vay có thể bao gồm tiền bỏ vào tài khoản escrow để thanh toán tiền thuế đất hằng năm. Quý vị không thể trừ tất cả số tiền quý vị đã gởi vào tài khoản ngày để được trừ thuế vì chỉ có các khoản tiền cơ quan trung gian này đã đóng thuế đất cho căn nhà của quý vị mới được tính để trừ thuế. Con số chính xác số tiền thuế địa ốc khai để trừ thuế ghi trên hoá đơn nợ tiền thuế đất.
2. Các khoản chi phí liên quan đến thuế địa ốc được trừ thuế:
· Các khoản tiền ấn định đóng góp vào công trình phúc lợi địa phương: Quý vị có thể được giảm các khoản đóng góp vào các công trình phúc lợi tại địa phương (các khoản đóng góp phúc lợi khu vực là tiền thuế đóng cho chính quyền địa phương) nếu loại phúc lợi này thuộc dạng sửa chữa, nâng cấp, hay tiền lời chính quyền khu vực phải trả do đã vay tiền để thực hiện các chương trình phúc lợi vừa kể. Ví dụ: chi phí cho việc sửa chữa một đoạn đường dành cho người đi bộ đã hư hỏng cùng các khoản tiền lời phát sinh từ các chi phí sửa chữa này. Tuy nhiên, quý vị không thể khai để được trừ thuế trên số tiền được ấn định dành cho cư dân trong khu vực nếu các khoản tiền quý vị đóng góp vào các công trình phúc lợi địa phương có khuynh hướng tăng thêm giá trị của ngôi nhà của quý vị. Các công trình phúc lợi khu vực bao gồm việc xây dựng đường xá dành cho người đi bộ và xe cộ; các hệ thống dẫn nước và các đường cống. Quý vị phải cộng các chi phí không được trừ thuế này vào tiền vốn bỏ ra khi làm chủ căn nhà (basis). Quý vị có thể tìm thấy tổng số các khoản thuế đóng cho các công trình phúc lợi địa phương trên giấy báo thuế địa ốc của chính quyền địa phương.
· Các khoản chi phí đóng cho hiệp hội chủ nhà: Quý vị không thể khai giảm thuế các chi phí loại này bởi vì hiệp hội chủ nhà quy định số tiền đóng góp chứ không phải chính quyền địa phương.
· Thuế chuyển nhượng tài sản (thuế con niêm): Quý vị không thể trừ thuế các khoản thuế đóng khi làm thủ tục chuyển nhượng tài sản hay thủ tục giấy tờ, và các loại chi phí khác khi mua nhà. you cannot deduct transfer taxes and similar taxes and charges on the sale of a personal home.
o Nếu quý vị là người mua nhà và quý vị phải đóng các khoản chi phí kể trên, hãy gộp chung các chi phí này vào tiền vốn mua nhà.
o Nếu quý vị là người bán nhà và quý vị phải đóng các khoản chi phí vừa kể, tính các chi phí này vào các chi phí bán nhà.
B. Tiền Lãi Vay Để Mua Nhà
Hầu hết những người mua nhà đều mượn tiền của người khác hay vay tiền ngân hàng. Sau đó họ sẽ trả dần từng tháng cho chính người cho vay tiền hay người đại diện cho cơ quan tài chính cho vay tiền. Thông thường, quý vị có thể khai để được trừ thuế toàn bộ số tiền lời quý vị phải trả trên số tiền vay nếu quý vị khai thuế và liệt kê các chi phí để được trừ thuế. Tuy vậy, số tiền thuế được giảm có thể bị giới hạn nếu:
Tổng số tiền vay nhiều hơn $ 1 triệu; nếu quý vị là người kết hôn nhưng khai riêng hồ sơ thuế, mức giới hạn này sẽ là $500,000). Hoặc
Quý vị vay tiền vì những lý do khác hơn lý do mua, xây hay sửa chữa căn nhà của quý vị.
Lãi vay được trừ thuế:
Để được trừ thuế, tiền lời phát sinh trên số tiền vay phải được bảo đảm bằng căn nhà của người vay tiền, có thể là ngôi nhà chính để ở, hoặc căn nhà thứ hai do người vay tiền sở hữu. Khoản nợ vay có thể là tiền vay lần đầu tiên để mua nhà, hay món nợ vay thứ hai. Tiền vay có thể dùng để sửa sang nhà hoặc vay trên trị giá sở hữu của chủ nhà (equity loan).
Tiền lãi trả trước: Nếu quý vị trả lãi trước kỳ hạn cuối của năm, số tiền lãi đó phải được tính vào năm thuế sau năm đó. Quý vị có thể được trừ thuế số tiền lãi của từng năm số tiền lãi đó được trả cho. Tóm lại, lãi tiền vay để mua nhà, năm nào trả năm đó mới được trừ thuế, nhưng riêng tiền phải trả cho points, chi phí vay tiền mua nhà, quý vị có thể thanh toán trước thời hạn.
Phí phạt do thanh toán tiền vay và tiền lời trễ hạn.
Tiền phạt vì trả tiền vay trước thời hạn: Nếu quý vị thanh toán hết số tiền quý vị mượn để mua nhà sớm hơn thời hạn quy định, quý vị có thể phải đóng một số tiền phạt. Quý vị có thể khai để trừ thuế số tiền phạt này trừ trường hợp lý do quý vị bị phạt không liên quan đến tiền vay để mua nhà.
Gửi ý kiến của bạn
