Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

Hỏi - Đáp: Tiền Lãi Vay Khi Thế Chấp Nhà Được Trừ Thuế

04/10/200300:00:00(Xem: 1453)
1. Tôi vừa mua một căn nhà. Xin cho biết những khoản tiền nào trên bảng quyết toán mua bán nhà (settlement statement) có thể được trừ thuế"
-- Khi đi mua nhà, ngoài số tiền phải trả trên giá cả đã thoả thuận với người bán nhà, người mua có thể phải trả thêm một khoản tiền nhỏ để đóng hồ sơ mua bán căn nhà họ muốn mua. Các khoản chi phí kết toán hồ sơ này gọi là Settlement Costs hay Closing Costs. Tùy theo các điều kiện đã được thỏa thuận trước, tùy theo thông tục địa phương hoặc tùy theo cách nhìn nhận vấn đề mua bán của đôi bên, người mua và người bán nhà sẽ chia nhau các chi phí đóng hồ sơ này. Nhưng khi quý vị xây nhà để ở, quý vị có thể sẽ phải trả tất cả các chi phí, bắt đầu từ việc mua một miếng đất để xây nhà hoặc khi quý vị vay thế chấp căn nhà để trang trải các chi phí.
Các chi phí đóng hồ sơ mua nhà quý vị có thể khai để được trừ thuế là tiền lãi quý vị phải trả cho ngân hàng khi thế chấp căn nhà để vay tiền, các phụ phí phải trả để nhận được lãi xuất thấp. Các chi phí phụ này thường được gọi là Chấm hay Points; các phụ phí loại này thường là tiền lãi vay trả trước cho người cho vay tiền và một số các loại thuế địa ốc. Khi khai thuế, nếu quý vị liệt kê các chi phí để được trừ thuế, hai loại chi phí vừa kể có thể được khai trên hồ sơ thuế cùng năm với năm quý vị mua căn nhà này. Thường người mua và người bán nhà sẽ chia nhau tiền thuế địa ốc của năm đó căn cứ trên thời gian mỗi người làm chủ căn nhà.
Các chi phí đóng hồ sơ mua nhà khác ngoài tiền lãi và phụ phí kể trên sẽ được cộng chung với tiền mua căn nhà. Tổng chi phí cho việc mua căn nhà chính là giá trị của căn nhà do quý vị làm chủ, còn gọi là Basis của căn nhà. Bất cứ các khoản tiền nào quý vị phải trả để mua căn nhà đều được gọi là Fee, dù quý vị đã trả các chi phí này bằng tiền mặt.
Có một số các chi phí đóng hồ sơ mua nhà quý vị không thể liệt kê để trừ thuế cũng không thể cộng vào trị giá căn nhà sau khi mua bao gồm các khoản tốn phí quý vị phải trả để được vay tiền mua nhà. Để biết thêm chi tiết về vấn đề này xin tham khảo thêm ấn bản 530 - Thông Tin Liên Quan Đến Thuế Dành Cho Những Người Lần Đầu Tiên Mua Nhà Để Ở (Publication 530 - Tax Information for First Time-Homeowners) và ấn bản 936 - Tiền Lãi Vay Mua Nhà Được Trừ Thuế (Publication 936 - Home Mortgage Interest Deduction).
2. Tôi vay tiền mua nhà để ở. Đây là nơi ở chính của gia đình tôi. Tôi cũng vay tiền để mua một miếng đất, dự định sẽ xây một căn nhà khác cũng để ở. Tiền lãi vay trên số tiền mua miếng đất và xây căn nhà thứ hai có được trừ thuế hay không"
-- Nếu quý vị bắt đầu xây nhà trên một miếng đất trống và dự định sẽ xây xong để dọn vào ở trong vòng 24 tháng kể từ ngày xây căn nhà này, tiền lãi vay mua miếng đất và xây nhà được trừ thuế khi quý vị liệt kê các chi phí trên tờ khai thuế vào cuối năm. Nếu từ lúc xây cho đến lúc dọn vào ở, thời gian hơn 24 tháng, tiền mua miếng đất sẽ được xem như tiền đầu tư và tiền lãi quý vị trả cho ngân hàng trên khoản tiền vay để mua đất sẽ không được xem như tiền lãi vay được trừ thuế. Nhưng quý vị vẫn có thể được trừ thuế khi liệt kê số tiền lãi do vay tiền để đầu tư. Để biết rõ hơn các chi tiết cần thiết cho vấn đề này, xin tham khảo ấn bản 550 - Các Chi Phí và Thu Nhập Từ Đầu Tư (Publication 550 - Investment Income and Expenses) và ấn bản 936 - Tiền Lãi Vay Mua Nhà Được Trừ Thuế (Publication 936 - Home Mortgage Interest Deduction).
3. Năm ngoái tôi có đóng hộ mẹ tôi tiền thuế nhà đất và tiền vay ngân hàng. Căn nhà này hiện dưới tên sở hữu của mẹ tôi. Tôi có thể khai để được trừ thuế số tiền lãi vay và tiền thuế đất tôi đã bỏ ra không"
-- Thường quý vị chỉ được trừ các khoản thuế quý vị nợ. Quý vị không thể trừ tiền thuế đất nếu quý vị không phải là người sở hữu tài sản này; quý vị cũng không thể khai để trừ các khoản tiền lãi quý vị đã đóng trên số tiền vay thế chấp không phải của quý vị. Người mẹ trong trường hợp này cũng không được trừ thuế trên số lãi vay đã trả vì bà không phải là người đã đóng số tiền này. Quý vị có thể tham khảo thêm về vấn đề này trên ấn bản 936 - Tiền Lãi Vay Mua Nhà Được Trừ Thuế (Publication 936 - Home Mortgage Interest Deduction) và ấn bản Số 17 - Thuế Thu Nhập Liên Bang Dành Cho Cá Nhân (Publication 17 - Federal Income Tax for Individuals).
4. Con gái tôi và tôi cùng mua chung một căn nhà. Chỉ mình con tôi đứng tên vay tiền để mua nhà nhưng cả hai chúng tôi cùng đứng tên sở hữu nhà. Mỗi người chúng tôi có thể khai để được trừ thuế một nửa số tiền lãi vay và tiền thuế đất chúng tôi đã đóng trong năm không"
-- Mỗi người có thể khai để được trừ thuế một nửa số tiền đã đóng nếu cả hai người cùng chịu trách nhiệm pháp lý về số tiền vay. Trong trường hợp này chỉ có con gái ông/bà được trừ thuế trên số tiền lãi vay cô ấy đã đóng. Nhưng vì cả hai người đều đứng tên làm chủ căn nhà, mỗi người sẽ khai để được trừ thuế một nửa số tiền thuế đất đã đóng trong năm. Xin đọc thêm tài liệu liên quan đến vấn đề này trong ấn bản 936 - Tiền Lãi Vay Mua Nhà Được Trừ Thuế (Publication 936 - Home Mortgage Interest Deduction), ấn bản Số 17 - Thuế Thu Nhập Liên Bang Dành Cho Cá Nhân (Publication 17 - Federal Income Tax for Individuals), và thêm ấn bản 530 - Thông Tin Liên Quan Đến Thuế Dành Cho Những Người Lần Đầu Tiên Mua Nhà Để Ở (Publication 530 - Tax Information for First Time-Homeowners).
5. Home equity debt là gì"

-- Khi quý vị thế chấp nhà để vay tiền sau ngày 13 tháng 10 năm 1987 và không dùng số tiền vay này để mua, xây, hay tu bổ căn nhà quý vị thế chấp và tổng số tiền vay trên thế chấp căn nhà này cho đến cuối năm 2003 không nhiều hơn $100,000 (cho vợ chồng khai chung hồ sơ thuế) hay $50,000 (với người kết hôn khai riêng hồ sơ thuế), đồng thời số nợ thế chấp không vượt trị giá căn nhà tính trên giá thị trường hiện thời sau khi đã trừ đi các khoản thế chấp khác trên căn nhà, khoản tiền vay thế chấp này được gọi là Home Equity Debt, nợ vay trên trị giá căn nhà sau khi trừ các khoản nợ khác. Theo định nghĩa này, Home Equity là giá trị quyền sở hữu của căn nhà theo đó chủ nhân có thể sử dụng để vay tiền.
6. Tiền lãi phát sinh do vay trên Home Equity - trị giá không bao gồm các món nợ thế chấp khác trên căn nhà - có được xem như một loại vay thế chấp để trừ thuế không"
-- Khi sử dụng Home Equity để vay tiền, quý vị có thể liệt kê tiền lãi phát sinh để được trừ thuế nếu chính quý vị là người trả món lãi nợ này trong năm khai thuế; món nợ được bảo đảm bằng căn nhà của quý vị; và số tiền vay không vượt quá trị giá không nợ của căn nhà. Xin tham khảo thêm tài liệu về vấn đề này trên ấn bản 936 - Tiền Lãi Vay Mua Nhà Được Trừ Thuế (Publication 936 - Home Mortgage Interest Deduction).
7. Năm ngoái, tôi sử dụng căn nhà do tôi làm chủ để vay tiền và đã trả một số phụ phí (points). Có phải tất cả các chi phí points sẽ được trừ thuế trong năm nay không"
-- Các phụ phí gọi là points quý vị trả để được vay thêm tiền qua thế chấp căn nhà của mình sẽ không được trừ hết một lần trong năm quý vị trả các chi phí này. Số tiền này sẽ được trừ dần dần trên số năm quý vị phải trả hết món tiền đã vay, chẳng hạn, 30 năm, 15 năm v.v.
8. Chúng tôi vay tiền để mua một miếng đất trống, số lãi tôi phải trả trên số tiền vay có được trừ thuế như một loại lãi vay thế chấp không"
-- Thông thường, số lãi phải trả trên món nợ được dùng để mua đất đai không được xem như tiền lãi vay thế chấp nhà ở. Nhưng nếu quý vị dự định xây nhà để ở trên miếng đất này, quý vị có thể bắt đầu trừ số tiền lãi phát sinh do vay tiền mua đất ngay khi khởi công xây căn nhà. Thông tin về vấn đề này được đề cập đến trong ấn bản 936 - Tiền Lãi Vay Mua Nhà Được Trừ Thuế (Publication 936 - Home Mortgage Interest Deduction).
Quý vị có thể xem căn nhà đang xây như một căn nhà bình thường trong khoảng thời gian không quá 24 tháng kể từ lúc khởi công đến khi dọn vào ở. Thời gian 24 tháng có thể tính ngay ngày khởi công hay bất cứ lúc nào sau đó.
9. Chúng tôi vay tiền mua đất để xây nhà ở. Số lãi phát sinh trên tiền vay thế chấp bằng miếng đất có được trừ thuế hay không"
-- Lãi trên số tiền vay thế chấp bằng miếng đất trống thường không được trừ thuế như lãi do vay thế chấp nhà ở. Để được trừ thuế trên số lãi phát sinh, số tiền vay phải được bảo đảm bằng một chỗ ở đạt tiêu chuẩn để có thể dọn vào ở. Một nơi cư trú đủ tiêu chuẩn là chỗ ở chính hay một trong những nơi quý vị chọn để sinh sống.
Một khi quý vị khởi công xây dựng căn nhà để ở, quý vị có thể xem căn nhà đang xây như một căn nhà đủ tiêu chuẩn bình thường trong thời gian 24 tháng khi quý vị có thể dọn vào sinh sống trong căn nhà này.
10. Khi vay tiền để xây một căn nhà mới, lãi phát sinh từ tiền vay có thể xem như lãi vay khi thế chấp nhà hay không"
-- Quý vị có thể xem căn nhà đang xây như một căn nhà bình thường nhằm mục đích khai giảm thuế trên số tiền lãi phát sinh trong vòng 24 tháng, nhưng chỉ khi quý vị có thể dọn vào để ở ngay hay trước thời hạn này.
11. Tôi vay một khoản tiền để mua đất. Sau đó, tôi vay thêm một khoản tiền khác để xây nhà trên miếng đất này. Sau khi hoàn tất việc xây cất căn nhà, tôi vay thêm một khoản tiền khác để trả hết số tiền đã vay hai lần đầu. Như vậy, món lãi vay nào sẽ được trừ thuế"
-- Có thể cả ba món lãi vay nợ đều được trừ thuế. Thường thường, số tiền lãi trả cho số tiền vay để mua đất không được xem như lãi vay do thế chấp nhà, trừ khi quý vị bắt đầu xây nhà ở trên miếng đất này. Khi việc xây dựng bắt đầu,quý vị có thể khai để trừ thuế trên số lãi do vay tiền để xây nhàtrong thời gian tối đa là 24 tháng. Khi căn nhà đã xây xong, quý vị dọn vào ở, và quý vị vay thêm tiền để trả xong hai món nợ trước, quý vị có thể bắt đầu liệt kê các chi phí trả lãi trên món tiền vay mới. Các tài liệu liên quan đến vấn đề vừa kể được đề cập đến trong các ấn bản sau đây:
§ Ấn bản 936 - Tiền Lãi Vay Mua Nhà Được Trừ Thuế (Publication 936 - Home Mortgage Interest Deduction).
§ Ấn bản 550 - Các Chi Phí và Thu Nhập Từ Đầu Tư (Publication 550 - Investment Income and Expenses).
12. Tôi vay tiền để mua đất và trả tiền lãi trên số tiền vay này. Sau đó tôi xây một căn nhà trên miếng đất này để ở bằng tiền riêng không phải tiền đi vay trả lãi. Như vậy, số lãi tôi phải trả cho khoản tiền đã vay để mua đất có thể được trừ thuế hay không"
-- Quý vị chỉ khai để được trừ thuế số lãi vay khi quý vị bắt đầu xây căn nhà trên miếng đất này. Khi quý vị bắt đầu khởi công xây nhà, số lãi phát sinh do vay tiền mua đất được xem như tiền lãi vay do thế chấp căn nhà. Đồng thời, quý vị cũng phải hội đủ các điều kiện phải có khác để khai trừ thuế cho tiền lãi phát sinh khi thế chấp căn nhà.
13. Tôi dùng Home Equity vay tiền để thanh toán các món nợ cá nhân. Lãi trên khoản tiền vay này có thể được trừ thuế hay không" Tôi có thể số tiền lãi này ở đâu trên tờ khai thuế"
-- Khi vay tiền sử dụng vào các mục đích khác không nhằm vào việc mua, xây, hay nâng cấp căn nhà đang ở, tiền lãi trên số nợ vay này có thể đủ tiêu chuẩn để khai trừ thuế. Quý vị có thể khai số tiền lãi vay trên dòng 10, bảng tính toán A/Schedule A thuộc bộ hồ sơ thuế 1040. Schedule A là mẫu đơn dùng để liệt kê các chi phí để trừ thuế. Nhưng nếu số tiền vay nhiều hơn giá trị Home Equity, tiền lãi trên số tiền vay cao hơn giới hạn của Home Equity sẽ không được trừ thuế.
(Hết phần I. Xin xem tiếp phần II trong số báo sắp tới)

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Trong mọi hoàn cảnh Anh vẫn không ngừng hoạt động, Anh vẫn cứ đứng ở ngoài nắng - chữ của Mai Thảo. Với tôi, Nhật Tiến - Én Nhanh Nhẹn RS, vẫn cứ mãi là một Tráng Sinh Lên Đường
Lời dịch giả: Đây là bức tâm thư của cựu tổng thống George W. Bush gởi người dân Mỹ trong lúc cả nước đang sôi sục sau cái chết của George Floyd.
NYC với mình như căn nhà thứ hai, thế mà đã hơn một năm rồi mới lên lại. Thường thì hay lên mùa Giáng Sinh, hay Tháng Hai mùa đông để coi tuyết ở Central Park, và tháng Mười Một để coi lá vàng. Lần nầy chỉ mới tháng ba, nhưng có lý do
Xúc động với kỷ niệm. Thơ và nhạc đã nâng cảm xúc về những cái đẹp mong manh trong đời... Đêm Nhạc Người Về Như Bụi, và buổi ra mắt Tuyển Tập 39 Văn Nghệ Sĩ Tưởng Nhớ Du Tử Lê đã hoàn mãn hôm Thứ Ba 14/1/2019.
chiều rớt/xanh/ lưỡi dao, tôi khứng! chờ ... mưa tới. Hai câu cuối trong bài “chiều rớt/xanh/lưỡi dao” anh viết cuối tháng 9/2019 như một lời giã biệt. Và, cơn mưa chiều 7.10.2019 đã tới, anh thay áo mới chân bước thảnh thơi trở về quê cũ. Xin từ biệt anh: Du Tử Lê!
trong nhiều năm qua, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ở mức hai con số, nhưng tỷ lệ quay trở lại thấp (chỉ từ 10% đến 40%) . Chi tiêu của khách du lịch quốc tế tại Việt Nam không cao
Theo bảng xếp hạng chỉ số cảm nhận tham nhũng của Tổ Chức Minh Bạch Quốc Tế năm 2018, Việt Nam đứng hạng 117/ 180 với mức điểm 33/100. Bao giờ mà chế độ hiện hành vẫn còn tồn tại thì “nạn nhũng nhiễu lạm thu” sẽ vẫn còn được bao che và dung dưỡng khắp nơi, chứ chả riêng chi ở Bộ Ngoại Giao
Chính phủ Hoa Kỳ đã hứa tài trợ 300 triệu đô la để làm sạch môi trường bị nhiễm chất độc da cam của phi trường Biên Hòa và hôm 5 tháng 12 là bắt đầu thực hiện việc tẩy rừa tại khu vực này, theo bản tin hôm 6 tháng 12 của báo Tuổi Trẻ Online cho biết như sau.
Hơn 1.000 người có thể đã bị giết bởi lực lượng an ninh ở Iran trong các cuộc biểu tình gần đây, theo một quan chức cấp cao của bộ ngoại giao cho biết hôm Thứ Năm
Bốn người được báo cáo đã bị giết chết hôm Thứ Năm sau một vụ cảnh sát rượt đuổi qua nhiều quận đã kết thúc trong trận đấu súng trên đường Miramar Parkway theo sau một tên cướp có vũ khí tại Coral Gables, tiểu bang Florida.
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.
Người Việt Phone
Một đám cháy đã bùng phát tại Viện Huyết thanh ở bang Maharashtra, Ấn Độ, nơi đang sản xuất hàng triệu liều vaccine Covid-19.
Tiến sĩ Anthony Fauci, cố vấn y tế của Tổng thống Mỹ Joe Biden, đã lên tiếng cảm ơn WHO vì dẫn dắt nỗ lực ứng phó Covid-19, trái ngược với chỉ trích thời ông Trump.
Loạt sắc lệnh được ký nhanh chóng ngay trong ngày làm việc đầu tiên của tân Tổng thống Mỹ Joe Biden tại Nhà Trắng nhằm thực hiện những lời hứa tranh cử của ông.
Ông Joe Biden chính thức trở thành tổng thống thứ 46 của Hoa Kỳ và cũng là tổng thống lớn tuổi nhất trong lịch sử Hoa Kỳ.
Giá dầu thế giới tăng cùng với thị trường chứng khoán Mỹ trong phiên giao dịch hôm thứ Ba (19/01/2021), một ngày trước lễ nhậm chức của Tổng thống đắc cử Joe Biden,