1. Tôi mua một căn nhà cách nay 5 năm. Hai năm dầu tôi ngụ tại dây, 3 năm sau tôi cho người khác thuê căn nhà này dể ở. Tôi vừa bán căn nhà này 2 tháng trước, xin cho biết tôi có phải dóng thuế trên tiền lời kiếm dược sau khi bán căn nhà này không" Nếu dược, tôi phải làm gì với số tiền khấu hao tài sản trên căn nhà này trong thời gian 3 năm cho thuê"
Nếu trong khoảng thời gian 5 năm trước ngày bất dộng sản này dược bán di, ông/ba` là sở hữu chủ của căn nhà và sinh sống tại dây như một nơi cư ngụ chính thức trong thời gian ít nhất 2 năm, ông/ba` có thể không phải khai thuế cho số tiền lời kiếm dược, cao nhất là $250,000 (hoặc $500,000 cho vợ chồng khai chung hồ sơ thuế). Tuy nhiên, ông/ba` không thể miễn khai số tiền lời tương dương với các khoản khấu hai tài sản (depreciation) cho phép, hoặc các khoản tiền dược khấu hao từ thời diềm sau ngày 6 tháng 5 năm 1997 khi sử dụng căn nhà này vào mục dích cho thuê. Tiền lời trên phần khấu hao tài sản dược khai trên mẫu dơn 4797 (Form 4797 - Sale of Business Property). Xin tham khảo thêm ấn bản 523 (Publication 523 - Selling Your Home) và mẫu dơn 4797 dể biết rõ hơn các chi tiết cho việc tính toán và khai thuế cho số tiền lời kiếm dược khi bán bất dộng sản nêu trên.
2. Tôi sở hữu một căn nhà, dùng căn nhà này vừa dể ở, vừa làm việc (a home office). Tôi có thể khai dể trừ thuế cho các chi phí như tiền lãi vay mua nhà (mortgage), diện, nước (utilities) v.v. dồng thời không nhận khấu hao tài sản từ căn nhà này dể không ảnh hưởng dến giá thành của căn nhà hay không"
Nếu quý vị dủ tiêu chuẩn dể khai trừ thuế cho các chi phí kinh doanh trên phần nhà dùng làm văn phòng làm việc, quý vị có thể nhận phần khấu hao tài sản cho phần nhà này. Nói chung, phần nhà dược sử dụng làm văn phòng làm việc dược khấu hao dều dặn trong vòng 39 năm theo quy ước giữa tháng (using straight line method of depreciation and a mid-month convention). Trường hợp quý vị không khai dể nhận khoản khấu hao tài sản cho phần nhà ở dùng làm văn phòng, quý vị vẫn phải khai giảm giá thành căn nhà trên phần khấu hao tài sản của phần nhà này khi bán nhà sau này. Muốn biết rõ hơn các chi tiết liên quan, xin dọc thêm ấn bản 587 (Publication 587 - Business Use of Your Home).
3. Tôi phải sử dụng mẫu dơn nào dể khai tiền bán căn nhà cho thuê"
Tiền lời hay lỗ khi bán căn nhà cho thuê dược khai trên mẫu dơn 4797 (Form 4797 - Sale of Business Property). Ngoài ra, mẫu Schedule D thuộc bộ dơn thuế 1040 cũng dược dùng chung với mẫu dơn 4797 dể khai tiền lời hay lỗ khi bán nhà. Xin tham khảo thêm các ấn bản 544 (Publication 544 - Sales on Other Disposition of Assets); ấn bản 550 (Publication 550 - Investment Income and Expenses); sách hướng dẫn sử dụng các mẫu dơn 4797 và 1040/Schedule D.
4. Chúng tôi dự dịnh bán một căn nhà cho người khác thuê và từ trước dến nay chúng tôi chưa hề khai khấu hao tài sản cho tài sản này. Xin cho biết chúng tôi phải làm gì khi nộp dơn khai thuế cuối năm"
Khi khai thuế cho một căn nhà dùng cho người khác thuê, hay khi tính toán tiền lời lỗ trên tài sản cho thuê, quý vị phải diều chỉnh giá thành của tài sản (basis) theo phần tiền dược khấu hao bất kể quý vị có trừ thuế cho các khoản khấu hao tài sản hay không. Về vấn dề này, xin tham khảo thêm ấn bản 544 (Publication 544 - Sales of Other Dispositions of Assets) và sách hướng dẫn sử dụng mẫu dơn 4797 (Form 4797 Instructions - Sales of Business Property).
Quý vị có thể khai dể nhận lại phần khấu hao tài sản quý vị dã không nhận nhiều năm trước năm bán nhà. Thực hiện diều này sẽ tùy thuộc vào thời diểm quý vị sử dụng căn nhà vào mục dích cho thuê.
-- Nếu quý vị bắt dầu cho thuê nhà vào năm ngay trước năm quý vị bán căn nhà cho người khác, quý vị có thể khai lại hồ sơ thuế (amended your income tax return) của năm trước, sử dụng mẫu dơn 1040X (Form 1040X - Amended U.S. Individual Income Tax Return) dể dược trừ phần khấu hao tài sản quý vị dã không khai trước dó. Hoặc, quý vị có thể sử dụng mẫu dơn 3115 (Form 3115 - Application for Change in Accounting Method) dể khai phần khấu hao tài sản trên căn nhà cho thuê mà quý vị dã không nhận dược năm trước. Vào năm quý vị bán căn nhà cho thuê này, quý vị cũng phải nộp mẫu dơn 3115 dúng kỳ hạn.
-- Trường hợp quý vị dã cho thuê căn nhà này nhiều năm trước năm bán nhà và nếu quý vị dã không khai dể dược khấu hao tài sản cho những năm dó, hoặc phần tiền dược trừ ít hơn phần khấu hao tài sản cho phép của hai hay nhiều năm liên lục trước dó, quý vị phải sử dụng mẫu dơn 3115 dể khai nhận phần khấu hao tài sản quý vị dã không nhận dược trong những năm trước năm bán nhà. Mẫu dơn 3115 cũng cần phải nộp chung với hồ sơ thuế của năm quý vị bán tài sản cho thuê này.
5. Tôi bán một căn nhà cho thuê và bị lỗ, tôi phải dùng mẫu dơn nào dể khai số tiền bị lỗ"
Phần tiền bị lỗ khi bán bất dộng sản cho thuế khai trên mẫu dơn 4797 (Form 4797 - Sale of Business Property) như một khoản tiền lỗ bình thường.
IRS/SPEC/www.irs.gov
Gửi ý kiến của bạn
