Chỉ Dấu Vất Vả – Khi Thị Trường Nhà Đất Đóng Băng
Khi thị trường gia cư địa ốc bắt đầu đình đọng, kể từ đầu năm nay, người ta liền chú ý đến
Hậu quả của việc số nhà bán chậm đi và giá nhà hết tăng. Một trong những hậu quả ấy là người mua nhà gặp khó khăn khi thanh toán tiền nhà. Chỉ dấu của nỗi khó khăn ấy là số thư thông báo trễ hạn trả tiền nhà, một bước đầu của nạn “kéo nhà”, khi chủ nhà không trả nổi tiền nhà.
Trong quý ba vừa qua, 2006Q3 – từ tháng Bảy đến tháng Chín - tại tiểu bang California, các công ty tài trợ đã gửi đi tổng cộng 26.705 lá thư báo tin trễ hạn (default notices). Thư ấy và con số ấy có nghĩa là gì"
Nhà cửa có thể bị tịch thu, bị kéo, bị tiến hành thủ tục “foreclosure” khi chủ nhà mắc nợ nhiều hơn trị giá của ngôi nhà. Khi giá nhà gia tăng như trong các năm qua, từ 2001 cho đến cuối năm ngoái, thì số chủ nhà bị khó khăn về việc thanh toán nợ nần do việc vay tiền mua nhà, số trường hợp ấy có giảm vì trị giá tài sản gia tăng cao hơn trị giá của khoản nợ. Khi giá nhà hết tăng mà còn giảm, trường hợp đang xảy ra, số người gặp khó khăn về tiền bạc có thể còn vất vả hơn để kiếm tiền trả nợ và sẽ lãnh giấy thúc nợ, giất thông báo là mình trễ hạn trrả tiền. Nếu còn tiếp tục trễ hạn thì công ty tài trợ có thể tiến hành thủ tục sai áp, để đòi lại ngôi nhà mà người chủ không trả được tiền.
Tính đến quý hai của năm 2004 (2004Q2) thì trên toàn tiểu bang California, giá nhà đã tăng trung bình là gần 23% một năm. Kể từ đấy, mức gia tăng đã giảm, chỉ còn là 3,7% trong quý hai vừa qua. Hậu quả trực tiếp là nỗi vất vả của người vay tiền mua nhà, được ghi nhận ở thư thông báo trễ hạn.
Số thư thông báo kể trên (26.705) là con số rất cao, tăng 28,8% so với quý hai (từ tháng Tư đến tháng Sáu) và nếu so với quý ba của năm ngoái thì tăng 111,8%, nghĩa là gấp đôi. Đây là mức gia tăng cao nhất kể từ hơn bốn năm nay.
Số thư thông báo này được công ty DataQuick kiểm tra thường xuyên bằng cách tham khảo hồ sơ của các quận hạt trong tiểu bang, và đó là chỉ dấu vất vả đầu tiên báo hiệu một hiện tượng còn bi đát hơn, đó là nạn mất nhà. Tính theo lối trung vị (phân nửa cao hơn và phân nửa thấp hơn) thì thời gian trung vị của các khoản nợ bị trễ ấy là 14 tháng, và hơn phân nửa là những khoản vay mượn để mua nhà trong năm ngoái.
Trong loại vay mượn có thế chấp (primary mortgages), mức trễ hạn trung vị là 5 tháng, từ đây công ty tài trợ mới tống đạt thư thông báo trễ hạn. Về trị giá khoản nợ có vấn đề như vậy, DataQuick cho biết khoản nợ trung vị là 306 ngàn, tiền thanh toán bị trễ là 9.829 Mỹ kim. Trong loại vay mượn bằng một tín khoản (line of credit), chủ nhà trễ hạn trung vị là sáu tháng, trị giá tín khoản là 60 ngàn, trị giá khoản nợ đáo hạn mà bị trễ là 3.200 Mỹ kim.
Kinh nghiệm cho biết là số nợ bị trễ hạn thường xảy ra trong những khu vực gọi là bình dân, với giá nhà tương đối thấp. Trường hợp ở đây là các quận nằm sau trong nội địa California, như Fresno, Merced và… Riverside ở miền Nam California. (Xin tham khảo bảng tổng kết ở dưới).
Thông thường, khi gặp khó khăn như vậy thì chủ nhà có thể 1) cố gắng kiếm tiền trả cho kịp, 2) xin tái tài trợ, nghĩa là vay khoản nợ này để trả khoản nợ trước, hoặc 3) bán nhà lấy tiền trả phần nợ còn tồn đọng. Nêu không gỡ bí được như thế thì chủ nhà mới bị mất nhà. Trong quý ba vừa qua, tỷ lệ chủ nhà bị thư thông báo từ năm trước mà gỡ không ra nên mất nhà đã lên tới 19%. Con số này chẳng có nghĩa lý gì nếu chúng ta không biết rằng năm ngoái, tỷ lệ hoạn nạn ấy chỉ là 6%. Nghĩa là tình hình bi đát đã tăng gấp ba!
Nếu tò mò muốn biết thêm về số phận ngôi nhà bị kéo ra sao, chúng ta được DataQuick báo cáo: số nhà bị kéo và được bán tháo để công ty tài trợ thu hồi lại tiền (trustees deeds hay foreclosure sales) lên tới 3.424 căn trong quý ba vừa qua, tăng gần 77% so với quý hai và so với quý ba năm ngoái thì tăng 362%. Đáng lo lắm!
Số thư thông báo trễ nợ
(các loại nhà cá nhân và chung cư condo)
| Tên quận hay khu vực | 2005Q3 | 2006Q3 | Thay đổi |
| Los Angeles | 3.233 | 5.565 | 72,1% |
| Orange | 743 | 1.500 | 101,9% |
| San Diego | 906 | 2.355 | 159,9% |
| Riverside | 1.266 | 3.040 | 140,1% |
| San Bernardino | 1.269 | 2.548 | 100,8% |
| Ventura | 222 | 578 | 160,4% |
| Tổng cộng Nam Cali | 7.654 | 15.676 | 104,8% |
| San Francisco | 71 | 149 | 109,9% |
| Alameda | 438 | 803 | 83,3% |
| Contra Costa | 507 | 1.012 | 99,6% |
| Santa Clara | 430 | 670 | 55,8% |
| San Mateo | 168 | 288 | 71,4% |
| Marin | 56 | 89 | 58,9% |
| Solano | 188 | 510 | 171,3% |
| Sonoma | 126 | 231 | 83,3% |
| Napa | 22 | 43 | 95,5% |
| Tổng cộng vùng Vịnh | 2.006 | 3.795 | 89,2% |
| Santa Cruz | 77 | 103 | 33,8% |
| Santa Barbara | 64 | 188 | 193,8% |
| San Luis Obispo | 50 | 94 | 88,0% |
| Monterey | 83 | 202 | 143,4% |
| Tổng cộng ven biển | 274 | 587 | 114,2% |
| Sacramento | 697 | 1.388 | 99,1% |
| San Joaquin | 323 | 898 | 178,0% |
| Placer | 146 | 443 | 203,4% |
| Kern | 361 | 741 | 105,3% |
| Fresno | 372 | 789 | 112,1% |
| Madera | 55 | 104 | 89,1% |
| Merced | 132 | 282 | 113,6% |
| Tulare | 117 | 268 | 129,1% |
| Yolo | 48 | 101 | 110,4% |
| El Dorado | 45 | 120 | 166,7% |
| Tổng cộng thung lũng | 2.417 | 6.017 | 148,9% |
| Vùng núi | 56 | 159 | 183,9% |
| Bắc California | 199 | 471 | 136,7% |
| Toàn tiểu bang | 12.606 | 26.705 | 111,8% |
Gửi ý kiến của bạn
