Nói chung, tiền lãi quý vị phải trả cho khoản nợ vay để mua nhà bao gồm căn nhà chính (main home) và căn nhà thứ hai (second home) gọi là tiền lãi vay mua nhà (mortgage interest) và quý vị dùng căn nhà này để thế chấp cho số tiền vay (home mortgage interest). Số tiền vay (a loan) có thể là một khoản vay thế chấp căn nhà chính quý vị mua để ở, căn nhà thứ hai, một khoản vay tín dụng (line of credit), hay một khoản thế chấp giá trị sở hữu căn nhà của quý vị (home equity loan).
Quý vị có thể khai để trừ thuế cho các khoản lãi vay thế chấp nhà nếu quý vị hội đủ những điều kiện sau đây:
- Quý vị phải sử dụng mẫu đơn khai thuế 1040 (Form 1040) và phải liệt kê các chi phí trên mẫu Schedule A để trừ thuế (Schedule A - itemized deductions).
- Quý vị phải là người chính thức chịu trách nhiệm về số tiền vay (must legally liable for the loan). Quý vị không thể khai trừ thuế cho các khoản tiền quý vị trả giùm người khác vì quý vị không phải là người vay món nợ. Quý vị và người cho vay nợ, cả hai đều đồng ý rằng số tiền vay sẽ được hoàn lại. Ngoài ra, quý vị và người cho vay nợ thật có mối quan hệ chủ nợ-và-con-nợ (a true debtor-creditor relationship)
- Hợp đồng vay tiền mua nhà phải là món nợ được bảo đảm bằng căn nhà đủ tiêu chuẩn về thế chấp (a secured debt on a qualified home).
Toàn bộ các khoản lãi vay mua nhà được trừ thuế - Fully deductible interest.
Trong hầu hết các trường hợp, quý vị sẽ có thể được trừ tất cả số tiền lãi phải trả cho khoản tiền vay mua nhà. Tiền lãi quý vị phải trả có được trừ thuế toàn bộ hay không tùy thuộc vào ngày quý vị vay tiền mua nhà (the date you took out the mortgage), số tiền vay (the amount of the mortgage), và cách sử dụng số tiền vay được (your use of its proceeds).
Nếu các khoản nợ vay thế chấp nhà của quý vị đạt được ít nhất một trong ba điều kiện sau đây vào mọi thời điểm trong năm, quý vị có thể được trừ thuế cho tất cả các khoản lãi phải trả cho các món nợ vay mua nhà. Trường hợp một hoặc hai khoản nợ vay mua nhà không thỏa đáng các tiêu chuẩn này, quý vị nên tham khảo thêm Phần II của ấn bản 936 để tính số tiền lãi quý vị có thể khai để trừ thuế.
Ba tiêu chuẩn trừ thuế cho các khoản lãi vay gồm:
1) Các khoản tiền vay nhận được vào ngày 13 tháng 10 năm 1987 hay sau đó. Các khoản tiền vay này còn được gọi là "grandfathered debt."
2) Các khoản tiền vay quý vị nhận được sau ngày 13 tháng 10 năm 1987 để MUA, XÂY, hay NÂNG CẤP căn nhà của quý vị (buy, build, or improve your home) cho đến hết năm 2005 còn gọi là món nợ tích lũy tài sản (acquisition debt). Các khoản tiền vay này, cộng với các món nợ "grandfathered debt" không quá $1,000,000 nếu quý vị là người kết hôn khai chung hồ sơ thuế với vợ/chồng. Với những người kết hôn khai riêng hồ sơ thuế, số tiền này sẽ là $500,000.
3) Các khoản tiền vay sau ngày 13 tháng 10 năm 1987 không dùng để mua, xây hay nâng cấp nhà, gọi là nợ thế chấp giá trị sở hữu căn nhà (home equity debt). Các món nợ loại này, tính cho đến cuối năm 2005 không quá $100,000, tiêu chuẩn vợ chồng khai chung hồ sơ thuế. Nếu là người kết hôn nhưng khai riêng hồ sơ thếu với người phối ngẫu, mức tối đa của "home equity debt" là $50,000 và đồng thời loại tiề vay này không cao hơn giá trị hiện tại của căn nhà trên thị trường trừ đi các món nợ "fathered debts" và "acquisition debt." (Home Equity Debt " $100,000 and " {FMV - grandfathered debt - acquisition debt}).
Các mức giới hạn cho mục (2) và (3) kể trên áp dụng cho các món nợ vay mua căn nhà chính và căn nhà thứ hai.
1. Món nợ được bảo chứng - Secured Debt:
Quý vị có thể khai để trừ thuế cho tiền lãi vay mua nhà chỉ khi số tiền vay để mua nhà là món nợ được bảo chứng. Một món nợ được bảo chứng là món nợ quý vị ký tên trên một văn bản chính thức (chẳng hạn một hợp đồng vay tiền - mortgage, chứng thư ủy nhiệm - deed of trust, hoặc hợp đồng thuê đất - land contract), cam kết:
- Quyền sở hữu của quý vị trên một căn nhà đủ tiêu chuẩn bảo đảm việc thanh toán món nợ,
- Trường hợp bạn bị vỡ nợ (in case of default), căn nhà của quý vị đủ để trả số sợ, và
- Văn bản này có giá trị pháp lý ở tất cả mọi tiểu bang và chiếu theo các điều luật áp dụng bởi các chính quyền địa phương.
Nói cách khác, món nợ thế chấp của quý vị (your mortgage) là món nợ được bảo chứng nếu quý vị đặt căn nhà của mình là tài sản cầm cố để bảo đảm quyền lợi của người/cơ quan cho vay tiền (if you put your home up as collateral to protect the interests of the lender). Nếu quý vị không thể trả nợ, căn nhà của quý vị khi đó sẽ được sử dụng như tiền trả nợ cho người/cơ quan cho vay tiền để trừ nợ. Từ "mortgage" sử dụng trên ấn bản 936 (tài liệu thuế vụ do IRS cung cấp) đồng nghĩa với từ "secured debt."
2. Nợ không được bảo chứng bằng nhà ở - Debt not secured by home:
Một món nợ không được bảo chứng bằng căn nhà của quý vị nếu món nợ này được bảo chứng chỉ vì một lệnh giữ tài sản của quý vị để trừ nợ, hoặc nếu món nợ này là loại quyền lợi được bảo đảm gắn liền với tài sản mà không có sự đồng thuận của quý vị. Một món nợ không được bảo chứng bằng nhà ở của quý vị nếu trước đây món nợ đã được bảo chứng bằng nhà ở của quý vị nhưng không còn tiếp tục nữa.
3. Quý vị có quyền chọn một món nợ được bảo chứng hay không được bảo chứng bởi căn nhà do quý vị sở hữu - Choice to treat the debt as not secured by your home:
Quý vị có quyền được chọn căn nhà đủ tiêu chuẩn của quý vị được bảo chứng hay không được bảo chứng cho bất cứ món nợ nào. Cách cư xử này bắt đầu bằng năm thuế khi quý vị có quyết định về việc bảo chứng và tiếp tục như vậy cho những năm còn lại trong quá trình trả nợ. Quý vị có thể thu hồi chọn lựa này khi được sự đồng ý của Sở Thuế Vụ.
Quý vị có thể muốn xử sự như món nợ không được bảo chứng bởi căn nhà quý vị đang ở nếu tiền lãi phải trả cho món nợ đó được trừ thuế hoàn toàn. Chẳng hạn, số tiền này được xem như các khoản chi phí trong kinh doanh mặc dù đủ tiêu chuẩn là tiền lãi vay mua nhà. Chọn lựa này có thể cho phép quý vị được trừ tiền lãi vay mua nhà nhiều hơn từ những khản nợ khác chỉ được trừ thuế bằng số tiền lãi vay mua nhà. Xin tham khảo thêm phần hai của ấn bản 936 để biết rõ hơn các chi tiết về những vấn đề vừa được bàn đến ở trên.
Gửi ý kiến của bạn
