- Sau mấy năm liền tăng giá vùn vụt, thị trường gia cư bắt đầu nguội, mà chưa lạnh, và không suy sụp đổ nhào như nhiều người bi quan đã dự đoán. Trong điều kiện ấy, người ta nên suy tính ra sao khi mua, khi bán, hoặc khi đi vay tiền"
Người bán nhà
Trước đây, người ta bán nhà như bán bánh, vừa ra lò và còn nóng hổi là đã trao tay rồi. Trong hoàn cảnh ấy, người bán nhà tính ra rất lẹ. Xem ngôi nhà trước cửa vừa được bán ra với giá bao nhiêu là cắm cọc yết giá thêm 10%! Và cọc vừa đóng xuống đã có người hỏi
Bây giờ người bán phải tính lại. Trước hết là phải chịu khó chỉnh trang mặt tiền cho ngôi nhà có vẻ sáng sủa mới mẻ, nếu cần thì thay luôn tủ lạnh và lò bếp, sau đó là phải suy nghĩ kỹ hơn về giá bán bằng cách tính lại trị giá ngôi nhà.
Khi tính trị giá ngôi nhà, người ta phải kỹ lưỡng chú ý đến từng chi tiết. Từ vị trí của cả khu vực đến chiều cao của trần nhà, từ diện tích miếng đất đến chất liệu tu bổ có tốt hay không. Một quy tắc dễ nhớ có thể được gợi ý ở đây: xem giá ban của các căn nhà tương trự và tự hỏi chính mình xem là mình có muốn mua một ngôi nhà với giá ấy hay không.
Ngày nay, người mua và giới trung gian địa ốc có rất nhiều phương tiện để khảo giá. Họ bật máy điện toán tìm ra cách tính trĩ giá ngôi nhà căn cứ trên một số yếu tố như diện tích, số phòng, giá trị về kiến trúc xây cất, v.v… Vì người khôn của khó, khi bán nhà người ta sẽ không được thoải mái như trước.
Sau đây là vài lời khuyên của giới kinh doanh địa ốc: tìm rra trị giá của các ngôi nhà tương tự, chọn giá thuộc mức thấp. Giả dụ như có bốn căn được yết giá từ cao xuống thấp là 650, 635, 620 và 610 ngàn thì mình nên lấy giá loại thấp, khoảng 620 ngàn. Sau khi yết giá đó trong vòng ba tuần mà không thấy ai thăm viếng hỏi han và đề nghị gí thì nên tự động xuống thêm từ 3 đến 5% cái giá đã yết ban đầu. Giá bán là yếu tố quyết định nhất!
Người mua nhà lần đầu
Khi thị trường đang nguội như vậy, không phải là ai ai cũng buồn. Nhưng người muốn mua nhà lần đầu thực ra lại có cơ hội tốt.
Họ có thể mặc cả, trả giá mà không sợ là ngôi nhà đã được bán cho người khác từ hôm qua rồi. Trước tiên là trả giá thấp hơn, từ 1 đến 5% thấp hơn giá thấp nhất của người bán, kèm theo vài điều kiện có lợi khác như ngày dọn vào hoặc người bán sẽ thanh toán chi phí sang tên (closing cost).
Đó là cách tính toán với người mua. Cách tính toán với chính mình cũng cần thay đổi.
Trước đây, người mua có thể bấm bụng vét sạch tiền tiết kiệm của mình để mua với giá đắt và tự nhủ là "nhằm nhò gì" vì tin rằng tháng sau thôi ngôi nhà đã lên giá rồi. Bây giờ thì khác nên người mua có thể bình tĩnh hơn và giữ lại một khoản tiền dằn lưng khi có cơ hội mua nhà với giá rẻ hơn.
Người bán rồi để mua
Khác với thành phần mua nhà lần đầu, chúng ta có những người muốn bán căn nhà đang ỏ để mua một căn lớn hơn, hoặc sang hơn, vì gia đình có thêm con hay vì lợi tức lương lậu đã khá hơn. Trong cảnh ấy, thành phần này phải tính ra một lúc hai chuyện là bán nhà cũ để mua nhà mới, và căn nhắc lợi hai của hai chuyện ấy.
Gặp trường hợp này, có người đề nghị là sẽ mua nhà với giá ấy giá ấy, nhưng với điều kiện là phải bán xong ngôi nhà cũ đã. Loại điều kiện tiên quyết như thế, giờ đây lại khó được chấp nhận vì nhà bán chậm hơn trước, người chủ của ngôi nhà sang kia không đợi được!
Trường hợp bán rồi mới mua thực ra đôi khi cũng có lợi nếu tình hình mua bán có đổi ở từng loại. Một thí dụ là tại khu vực Silicone Valley của miền Bắc California hay miền Bắc San Diego, loại nhà hạng sang nay đang bị khựng, giá có thể giảm mạnh hơn các loại nhà khác. Nếu mình bán nhà loại còn nóng để mua nhà lớn hơn và sang hơn trong thị trường đã nguội thì có thể kiếm lời ở cả hai đầu, bán với giá dù sao vẫn còn là cao so với giá cũ, rồi mua nhà mới với giá dù sao vẫn còn thấp hơn năm ngoái.
Vấn đề là phải chịu khó tìm hiểu tính toán cho kỹ hơn.
Việc mới nhà mới
Một thành phần khác cần mua nhà là những người phải đổi việc sang nơi khác nên phải mua nhà mới. Trong hoàn cảnh ấy, thời điểm nhận việc là yếu tố quyết định: chẳng lẽ nói với chủ hãng là khi nào bán xong nhà thời tôi mới qua đó nhận việc" Bán xong là mất việc thì nát việc rồi.
Khi gặp cảnh ngộ ấy, chuyện chính là bán nhà cũ, và phải tính theo tình hình mới: bán rẻ hơn dự tính ban đầu để thu dọn chi lẹ (xem lại phần đầu). Chúng ta biết rằng các hãng xưởng thời nay làm việc rất văn minh đắc lực, họ tìm ra người rồi là cũng muốn nhân viên này bán nhà cho mau đặng dời qua nhận việc mới. Chính các công ty này thường yêu cầu giới trung gian địa ốc khảo giá để xác định giá bán thích hợp nhất cho nhân viên họ mới tuyển.
Nhiều hãng còn hăng hái hơn vậy. Họ có chương trình "bồi thường" cho nhân viên tân tuyển nếu người này phải bán nhà thật lẹ để đi nhận việc, và bán dưới giá thị trường hoặc dưới giá mua ngày xưa. Vì vậy, người bán nhà đễ dọn qua việc mới có thể thương thảo trá giá với hãng tuyển dụng. Ít nhất thì cũng nên hỏi xem hãng mới có loại chương trình ấy hay không. Nếu là "nhân tài", nhân viên có khả năng chuyên môn cao, mình có cái thế rất khá!
Từ chuyện ấy, người ta còn đi xa hơn nữa: nếu có thể phải đổi việc trong vài năm tới thì nên tính từ khi mua nhà, là ngôi nhà này có dễ bán hay không" Chúng ta đều biết rằng khi thị trường bị nguội thì nhà càng đẹp càng tốt càng dễ bán, hơn hẳn các căn có vị trí xa trường xa chợ hay có diện mạo xấu. Vì vậy, khi mua nhà mới để nhận việc mới, nên chịu khó tìm ngôi nhà có giá trị và dễ bán sau này.
Nhưng cũng nên cẩn thận: đừng dại gì mà mua ngay ngôi nhà láng nhất trong một khu mới xây. Khi thị trường nguội, giới xây cất thường phải xuống giá để bán cho mau còn lấy lại vốn. Mình vừa mua ngôi nhà mới với giá rất cao, khi cần bán thì lại bị cạnh tranh vì các ngôi nhà còn mới hơn, được bán với giá rẻ hơn!
Mua nhà để đầu tư
Sau cùng là cách tính toán của giới đầu tư. Mấy năm trước, khi thấy nhà lên giá thì dù chẳng là giới đầu tư địa ốc chuyên nghiệp người ta cũng thấy là nên bỏ tiền mua nhà không để ở mà để bán kiếm lời. Thành phần đầu tư theo kiểu cầu âu đánh quả ấy giờ đây có lẽ cũng nguội, chỉ còn lại dân đầu tư chuyên nghiệp.
Giới đầu tư chuyên nghiệp phải tính theo kiểu khác. Nếu đã lỡ mua nhà để đầu tư mà thị trường bị nguội thì sao" Trước hết, họ tìm hiểu tình hình vì nóng lạnh tùy nơi: nhiều khu vực ở miền Nam California này chẳng hạn vẫn thuộc loại nóng, và sẽ còn nóng dài dài. Vì vậy, giá nhà nơi ấy không giảm và có bán thì vẫn có lời.
Trong trường hợp mua vào vùng nguội, thì đừng dại gì mà bán lỗ. Người ta có thể cho thuê. Do đó, nếu nhà đầu tư làm chủ một ngôi nhà trong khu vực mới xây mà bán chậm thì đừng nên bán ngay (vì phải cạnh tranh với các ngôi nhà đang xây, còn mới hơn!) mà nên tìm cách cho thuê. Căn bản mà nói, người ta vẫn thiếu nhà nên nhà cho thuê tương đối vẫn dễ.
Nhung nói vậy chứ giữa hai quyết định, nên bán hay nên cho thuê, nhà đầu tư còn phải tính xa hơn. Nhà cho thuê thường có vẻ tồi tàn vì người thuê nhà ít chịu gìn giữ, và vì tồi tàn nên bán cũng khó. Cho nên, ngoài việc tính toàn xem tiền thuê nhà thu vào hàng tháng có đủ thanh toán tiền mortgage của mình hay không, người đầu tư còn phải tính đến việc chỉnh trang sơn phết để cho thuê. Chủ đầu tư trở thành chủ nhà và phải chịu cực chịu khó hơn để khỏi bị lỗ.
Kết luận của chúng tôi là hoàn cảnh này đang có lợi nhất cho những người mua nhà, nhất là giới mua nhà lần đầu, các thành phần khác thì phải nhức đầu hơn.
Lãi suất lại lên làm ta lên ruột
Hôm thứ ba 28 vừa qua, Quỹ Dự trữ Liên bang (ngân hàng trung ương Hoa Kỳ) đã lại nâng lã suất ngắn hạn thêm 25 điểm (0,25%), lần thứ 15 kể từ tháng sáu năm 2004. Lãi suất Liên ngân hàng federal funds rate tăng từ 4,50 lên 4,75% và kéo theo các loại lãi suất khác.
Đây là lần tăng lãi suất đầu tiên của tân chủ tịch ngân hàng trung ương Ben Bernanke, một người vốn không tin là thị trường địa ốc lại nổi men như trái bóng và có ngày sẽ bể. Theo những công bố của ngân hàng trung ương sau khi nâng lãi suất, người ta cho rằng tình hình lãi suất đã trở lại bình thường sau nhiều năm được hạ tứcmức cực thấp (vỏn vẹn có 1%, thấp nhất kể từ 46 năm trước) để phòng ngừa suy thoái kinh tế.
Trở lại bình thường có nghĩa là lãi suất sẽ ứng phó với đe dọa của lạm phát, nên sẽ tăng nếu vật giá tăng, nếu không thì thôi. Vì vậy, người ta dự đoán là không ai có thể dự đoán xem lãi suất còn tăng hay không. Tất cả là tùy vật giá, mà vật giá thì lại tùy theo tình hình kinh tế.
Về tình hình sản xuất, kinh tế Mỹ đang có tốc độ tăng trưởng rất khả quan là 4% một năm, thuộc loại cao nhất của các nước kỹ nghệ trên thế giới. Trong khi ấy, tỷ lệ thất nghiệp đã giảm sút đáng kể, chỉ còn 4,8% mà thôi. Nếu thất nghiệp còn ít hơn nữa, người ta sẽ có trường hợp gọi là "toàn dụng" (full employment), nghĩa là hãng xưởng khó kiếm ra người và đành phải trả lương cao, lương sao sẽ đẩy vật giá lên cao hơn. Tỷ lệ thất nghiệp này bao gồm cả những người đang nhảy việc, từ việc này đang chờ việc khác, chứ chẳng cần phải sụt tới 0% mới là toàn dụng.
Nói về lạm phát thì mức lạm phát ngày nay đang ở khoảng 1,8% (không kể giá thực phẩm và xăng dầu, trong cách tính của ngân hàng trung ương), là mức cao trong biên độ gọi là lý tưởng, từ 1 đến 2%. Như vậy, tình hình kinh tế thực ra là hết sức khả quan và nhờ thế mà tính hình lợi tức dân chúng cũng tốt đẹp hơn là những tường thuật của báo chí. Nếu lợi tức tốt đẹp thì người ta tiếp tục mua nhà, để ở chứ không để đầu tư làm giầu, và thị trường địa ốc vì vậy không nóng bỏng nhưng cũng chẳng tuột dốc.
Lãi suất ngắn hạn vừa tăng hôm qua thực ra có chi phối nhưng rất ít lãi suất địa ốc, một cách gián tiếp thôi. Lãi suất mortgage loại 30 năm với tiền lời cố định tăng từ 6,14% năm ngoái lên tới 6,46% năm nay trong khi lãi suất ngắn hạn cứ tăng liên tục 0,25% mỗi sáu tuần kể từ 21 tháng nay! Lãi suất địa ốc loại 10 năm tăng còn chậm hơn.
Thành ra, khi đọc báo và nghe nói lãi suất tăng hay giảm, người ta cần nhớ là lãi suất nào và khi nghe nói tình hình nhà đất suy sụp vì lãi suất, người ta phải hỏi thêm là có chắc không!
Lãi suất di động tại California hết hấp dẫn
Gửi ý kiến của bạn
