LND: Theo bản tường trình mới nhất của Hiệp Hội Kỹ Nghệ Nhà Cửa (Housing Industry Association - HIA) thì trong tam cá nguyệt chấm dứt bằng tháng 06/06 vừa qua, số tiền trung bình hàng tháng mà các gia đình dùng để trả nợ $350,000 mua nhà đã tăng vọt lên $2078 Úc kim so với $1941 trong tam cá nguyệt trước. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử nước Úc mà tiền trả nợ mua nhà hàng tháng vượt hơn $2,000. Việc giá nhà nhảy vọt trong thời gian gần đây cũng như việc lãi suất gia tăng hai lần trong một thời gian ngắn đã khiến cho giấc mộng làm chủ căn nhà vượt cao khỏi tầm tay với của rất nhiều người, đặc biệt là ở Sydney. Bản tường trình Affordability Report của HIA cho thấy hiện nay, những người mới mua nhà lần đầu tiên phải chi 27.9% lợi tức của họ vào việc trả nợ nhà cửa. Vì thế, rất nhiều người chần chừ không dám bước chân vào thị trường địa ốc ở Sydney, dẫn đến việc số người mượn tiền mua căn nhà đầu tiên sụt giảm 17% trong tam cá nguyệt của tháng 06/06 dù rằng giá nhà tại Sydney có sụt giảm đôi chút. Liệu tình hình có sáng sủa hơn trong tương lai cho những người muốn mua căn nhà đầu tiên hay giấc mộng làm chủ căn nhà vẫn chỉ mãi mãi là một giấc mơ bất khả thi" Xin mời quý độc giả theo dõi bài phân tích hôm thứ Ba 29/08/06 của ông Tim Colebach, phụ tá chủ bút đặc trách kinh tế của nhật báo The Age, tựa đề Safe As Houses No More.
Trong khoảng thời gian từ 1997 đến 2003 giá nhà ở các thành phố chính tại Úc tăng lên gấp đôi. Thế nhưng, phương cách giảm thuế vừa được chính phủ liên bang đề ra trong tài khóa này có thể sẽ bảo đảm rằng chuyện này không bao giờ xảy ra nữa. Giá nhà từ nay trở đi sẽ dậm chân tại chỗ hoặc sẽ giảm sút. Chuyện này hiện nay chưa xảy ra nhưng chắc chắn sẽ xảy ra một khi biện pháp giảm thuế bắt đầu được áp dụng và khiến cho giới đầu tư có một sự lựa chọn khác hơn là đầu tư vào thị trường địa ốc.
Trường hợp tốt nhất có thể xảy ra là sự thay đổi này sẽ là một sự thay đổi từ từ chậm rãi và tạo ảnh hưởng nhè nhẹ, từng đợt, từng đợt như những gợn sóng lăn tăn đến giá cả trên thị trường địa ốc hơn là một cơn sóng thần cuốn trôi giá nhà cửa một cách đột ngột, bất ngờ. Nhưng chắc chắn rằng nó sẽ tạo nhiều ảnh hưởng trầm trọng đến giá trị của hơn $160 tỷ trị giá địa ốc đang được khoảng hơn 1 triệu người đầu tư đổ vào thị trường cho thuê mướn nhà cửa để chạy thuế (negative gearing).
Thế nhưng, đối với giới trẻ và những người nghèo hơn thì đây là một sự kiện tốt. Sau hơn 20 năm giá nhà liên tục tăng và giấc mộng làm chủ căn nhà mình ở ngày càng tuột khỏi tầm tay với của họ thì đã đến lúc quả lắc đổi hướng và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho họ. Trong tương lai, nhà cửa sẽ rẻ hơn khi giới đầu tư rút khỏi thị trường địa ốc tạo điều kiện cho họ có thể dễ dàng mua nhà ở mức mà họ khả dĩ kham nổi.
Sự phân tích này dựa vào ba điểm căn bản sau đây:
Thứ nhất, giá cả trên thị trường địa ốc ở Úc được thúc đẩy bởi nhu cầu của giới đầu tư. Khi giới đầu tư tung tiền vào thị trường này, như trong khoảng thời gian từ 1987 đến 2003, hoặc như họ đang làm ở Perth, thì giá cả tăng vọt. Khi những hoạt động của giới đầu tư lắng đọng lại, hoặc suy sụt, thì giá nhà sẽ dậm chân tại chỗ hoặc sụt xuống.
Thứ nhì, việc đầu tư vào thị trường địa ốc ở Úc từ lâu nay vốn được lèo lái vì một loạt những biện pháp giảm thuế (tax breaks) của chính phủ. Các luật lệ chung quanh negative gearing cho phép giới đầu tư vào thị trường địa ốc có quyền đẩy sự thiệt thòi thua lỗ của họ lên đầu những người dân khác vì họ được giảm thuế lợi tức. Và với việc giảm thuế cho loại thuế capital gain tax có nghĩa là khi họ bán những căn nhà, những căn chung cư đi, số thuế mà họ phải trả cho số tiền lời thu thập được chỉ bằng nửa số thuế mà lẽ ra họ phải trả nếu số tiền lời đó được gộp vào lợi tức thường niên.
Thứ ba, thay vì cắt giảm những phí tổn quá lớn cho công quỹ quốc gia từ việc giảm thuế cho giới đầu tư đổ tiền vào thị trường địa ốc để chạy thuế thì chính phủ liên bang lại đưa ra một phương thức khác để làm xẹp quả bóng thị trường địa ốc với sự hao tổn lớn lao hơn nữa cho công quỹ quốc gia: miễn đánh thuế trên tiền để vào quỹ hưu trí (tax-free superannuation). Chuyện này sẽ khiến người ta dần dần bán hết nhà cửa đầu tư để chuyển tiền vào quỹ hưu trí.
Thật tình mà nói thì chạy thuế bằng cách đầu tư vào thị trường địa ốc để được negative gearing là một kế sách đầu tư khá kỳ quặc. Trước hết, đây là một kế sách khiến người đầu tư bị thua lỗ, bị hao hụt tiền bạc. Theo như những con số về thuế má cho thấy, ngay cả trong tài khóa 2003-2004, 938,000 người có nhà cho thuê đã khai rằng họ thua lỗ tổng cộng là $6,1 tỷ Úc Kim!
Với mức lãi suất tăng vọt như hiện nay, và giá cả nhà đất từ 2003 đến nay thì có lẽ mức thua lỗ thường niên của họ phải ít nhất là $10 tỷ. Đây là một số tiền không phải nhỏ để người ta vứt qua cửa sổ như thế.
Theo những con số này thì cho thuê địa ốc đã trở thành một trong những thương nghiệp với nhiều thất bại nặng nề nhất ở Úc hiện nay. Hai phần ba những người có nhà cho thuê đã khai báo với sở thuế rằng họ bị thua lỗ với tiền đầu tư của họ. Trong khi một số nào đó có thể man khai, nhưng đại đa số có lẽ không nói dối.
Khi chính phủ liên bang cho phép họ được quyền khai sự lỗ lã này để giảm thuế lợi tức thì vô hình chung chính phủ đã chia đồng đều sự thua lỗ này cho mọi người phải khứng chịu, và điều này có nghĩa hơn 8 triệu người đi làm ăn lương không có tiền đầu tư, không bị thua lỗ, phải gánh vác lỗ lã dùm cho khoảng 1 triệu người khác. Điều này cũng có nghĩa hàng năm, chúng ta phải gánh khoảng 4 tỷ tiền thuế để bù trừ cho sự thua lỗ của giới chủ nhà.
Tuy vậy, kế sách đầu tư kiểu này chỉ thật sự mang lợi đến cho những người đầu tư khi mà họ bán số địa ốc này đi với một giá cao và chỉ bị đánh thuế capital gain tax thấp mà thôi. Và họ chỉ có lợi nếu giá cả của thị trường địa ốc liên tục tăng vọt. Trong năm 2004 và gần như suốt cả 2005 chuyện này không xảy ra, và nếu những biện pháp giảm thuế mới của chính phủ liên bang sẽ khiến cho giới đầu tư rời bỏ thị trường địa ốc, thì trong tương lai, có lẽ giá nhà cửa sẽ không tăng nữa.
Rất nhiều người hiện đầu tư vào thị trường địa ốc sẽ phải chịu nhiều thất thu (operating loss) mà cuối cùng, khi bán đi, sẽ không thu hoạch được bao nhiêu từ số vốn đầu tư (capital gains).
Theo sự tiết lộ với nhật báo The Age trong tuần qua của tổng giám đốc ngân khố quốc gia (Reserve Bank governor), ông Ian MacFarlane, thì giá cả nhà cửa tại một số vùng ngoại ô của Sydney đã suy giảm từ 20 đến 30% kể từ 2003 đến nay. Ông nói: “Có rất nhiều người đầu tư nho nhỏ (small-time investors) nhảy vào thị trường trong những năm 2002 và 2003 đang bị chết ngộp dần dần”.
Ông MacFarlane cũng cho biết thêm rằng, trong thời gian tới đây, với những hứa hẹn thật hậu hĩ của việc tiền đóng quỹ hưu trí được miễn thuế, sẽ có rất nhiều người trong giới đầu tư rút chân ra khỏi thị trường địa ốc và đổ tiền vào quỹ hưu trí. Ông nhấn mạnh: “Có lẽ sẽ có một số lượng đáng kể những người trước đây xem negative gearing như một phương pháp hữu hiệu nhất trong việc đầu tư để dành dụm tiền bạc cho mai sau sẽ thấy quỹ hưu trí lôi cuốn hấp dẫn hơn. Chuyện này sẽ có ảnh hưởng đến thị trường địa ốc cũng như giá cả nhà cửa trong tương lai”.
Thế nhưng ông cũng nói thêm rằng những sự thay đổi này sẽ có tính dài hạn. Trong thời gian ngắn tới đây, vì nước Úc hiện đang có tình trạng khan hiếm nhà cửa và vì thế giá tiền thuê mướn sẽ tăng và giới đầu tư vẫn sẽ đổ tiền vào thị trường này. Nếu thế, thì giá nhà cũng sẽ tăng theo. Vì chỉ có giới đầu tư mới khiến cho thị trường nhảy vọt. Bất kỳ một sự tăng vọt nào của giá cả, từ sự gia tăng nho nhỏ ở các thành phố miền Đông nước Úc, cho đến sự tăng vọt khổng lồ ở Perth hiện nay, đều là hậu qủa của sự đổ tiền vào thị trường của giới đầu tư.
Khi so sánh tình hình hiện nay với cao điểm của thị trường địa ốc trong năm 2003 thì người ta sẽ thấy rõ vấn đề. Ở Sydney, số tiền cho giới đầu tư mượn sụt giảm đến 1/3 và giá nhà sụt giảm 10%. Ở Melbourne, tổng số tiền cho giới đầu tư mượn chỉ bị suy giảm tí đỉnh, giá địa ốc vì thế đã dậm chân tại chỗ cho đến vài tháng gần đây mới trổi dậy. Ngược lại, cũng trong thời gian đó thì tổng số tiền cho giới đầu tư mượn tăng vọt lên 125% và vì thế, giá cả nhà cửa cũng tăng vọt lên 68% - và hơn phân nửa sự tăng vọt này xảy ra trong vòng 6 tháng kể từ đầu năm 2006.
Nếu biện pháp giảm thuế cho tiền bỏ vào quỹ hưu trí vẫn được chính phủ duy trì thì đấy có thể là lần cuối cùng mà thị trường địa ốc phất như vậy. Điều này có thể sẽ khiến cho giấc mộng làm chủ căn nhà mình ở dễ dàng trở nên hiện thực cho giới trẻ và những người hiện đang ở nhà mướn.
Gửi ý kiến của bạn
