 |
Cầu thang ngôi nhà có thể đưa vào phim trinh thám. |
|
Nhà Houston đẹp như mơ, giá bằng nửa nhà Cali. |
|
Ngôi nhà Cali, trị giá 725,000 đô. |
|
Muốn vô nhà, phải biết lội. |
|
Cầu thang căn nhà đẹp. |
|
Tiền trang trí ngôi nhà này bằng trị giá 1 ngôi nhà khác. |
Phúc trình về tình hình gia cư của Đại học Harvard (xin tham khảo bài kế bên của bà Lý Viên Mai) có nói đến việc thị trường gia cư sẽ hạ cánh an toàn khi giá nhà giảm nhẹ hay tăng chậm hơn chứ không sụt đột ngột. Nhưng, một nghiên cứu khác vừa được công bố thứ Hai tuần này lại có dự đoán khác, rất đáng cho dân California quan tâm.
Đúng sai thì chưa ai biết.
Hai công ty Global Insight và National City đã nghiên cứu các dữ kiện về giá cả do một văn phòng chính phủ thu thập (cơ quan giám sát kinh doanh địa ốc - Office of Federal Housing Enterprise Oversight OFHEO) để dự báo tình hình địa ốc. Kết quả được họ thông báo như sau:
Trong Quý I của năm nay, 71 thị trường gia cư, quy tụ 39% tổng số nhà cửa trên toàn quốc, được đánh giá là có nhà "nống giá quá đáng" (extremely overvalued). Tiêu chuẩn "Nống giá" này được tính theo giá nhà trung vị (medium price - giá tiêu biểu có phân nửa cao hơn và phân nửa thấp hơn, như Việt Báo Địa Ốc thường nhấn mạnh), lợi tức trung vị, dân số và những giá trị lịch sử.
Tính trung bình thì thuộc loại nống giá quá mức là các ngôi nhà mà giá cao hơn giá bình thường đến 34%, cao hơn thực giá đến hơn một phần ba!
Mà hiện tượng này vẫn còn nóng hổi chứ chưa nguội theo thị trường gia cư.
Trong tam cá nguyệt trước, Quý IV của năm ngoái, số khu vực có nhà bị nống giá chỉ là 64, tiêu biểu cho 36% tổng số nhà cửa. Nói cho dễ hiểu: trong ba tháng đầu của năm nay, khi mọi người cho là nhà đang sụt giá hoặc hết tăng mạnh thì vẫn có nhiều khu vực mà giá nhà bị thổi lên quá cao, và còn nhiều hơn ba tháng trước đấy.
So với năm 2004 thì còn đáng ngại hơn: vào đầu năm 2004, trên toàn quốc chỉ có chừng 1% các ngôi nhà là thuộc loại nống giá quá đáng. Ngày nay, số nhà ấy là 39%!
Khi nhà bị nống giá thì sẽ phải sụt, thường sụt mất phân nửa trị giá quá đáng ấy. Thí dụ như nhà được tính cao quá thực giá đến 34% thì sẽ phải mất giá 17%. Thời gian của hiện tượng điều chỉnh giá cả này thường kéo dài chừng ba năm rưỡi. Ba năm rưỡi để giảm giá 17% thì mỗi năm trung bình mất bao nhiêu" Chừng 5%"
Chuyện ấy đã ly kỳ nhưng chưa bằng một chuyện khác - lại không thấy đề cập trong báo cáo này: khi nào hoặc trong hoàn cảnh nào thì giá nhà bị thổi phồng như trái bóng sẽ bắt đầu xì hay sẽ bể" Phải chăng là việc giá nhà tăng chậm hơn từ sáu tháng qua đã báo hiệu chuyện đó" Nhưng tăng chậm hơn chứ đã giảm đâu"
Có câu hỏi khác còn ly kỳ hơn: Những nơi nào nhà cửa bị nống giá nặng nhất"
California và Florida. Trong 20 khu vực có giá nhà bị thổi lên trời xanh thì 17 khu vực là tại California và Florida, hai tiểu bang cùng rửa chân bên biển xanh.
Cao nhất là thị trường Naples của Florida là nơi nhà nống giá gấp đôi giá bình thường (102% - và như vậy có thể sẽ sụt mất 50% trong tương lai!) Nhiều nhất là tại California. Trong số 10 khu vực bị nống giá thì có sáu khu vực nằm tại California.
Đó là, theo thứ tự từ cao đến thấp, Salinas (miền Trung gần ven biển), Merced (miền Bắc), Stockton (miền Bắc gần thủ phủ Sacramento), Santa Barbara (miền Nam, phía Bắc Los Angeles ngoài ven biển), Madera (phía Bắc San Francisco cũng ngoài ven biển) và… khu vực Riverside, San Bernardino tại miền Nam, gần quận Cam.
Orange County không thuộc khu vực ấy!
Nhưng nói về thành phố thì Los Angeles ở phía Bắc quận Cam này cũng có hạng, vì là nơi mà hai công ty trên ước lượng là nhà bị thổi giá đến 61%, chỉ thua Miami (64%) và hơn hẳn Oakland (47%), San Jose (44%).
Nếu có nơi nhà tăng giá quá mức thì hẳn cũng có nơi mà giá nhà lại thấp quá đáng chứ" Tất nhiên là có, trên 317 thị trường thì có 88 nơi coi như nhà rẻ, rẻ nhất là khu vực Collge Station của Texas. Nói về thành phố và Texas thì hai thành phố có nhà rẻ nhất đều nằm tại Texas là Dallas-Fort Worth (rẻ hơn thực giá 19%) và Houston (16%).
Suy ngược lại, nếu nhà bị nống giá thì sẽ xẹp và nhà giá rẻ tất sẽphải tăng, một nơi cần chú y khi đầu tư chính là Texas, và là Houston!
Gửi ý kiến của bạn
