Lên Cerritos - bốn phòng ngủ và 2300 sqft - 875 ngàn
Nhà 2 phòng ngủ tại Buena Park có 485 ngàn - nhưng chỉ có 675 sqft
Nhà 1 tầng tại Fountain Valley bốn phòng ngủ trên 1600 sqft với giá 715 ngàn
Nhà ở Irvine - 3 phòng ngủ trên 1840 sqft - 888 ngàn
Nhà rất rẻ tại Anaheim - 385 ngàn - nhưng là condo
Nhà tại Costa Mesa 485 ngàn - nhưng là condo-townhouse
Nhà Texas cũng có loại trên 3 triệu có thua gì California đâu - có thể làm nhà trọ
Cách đây không lâu, mới chỉ một hai năm, bà con muốn bán nhà có thể thấy rằng việc định giá quả là dễ như ăn kẹo.
Cứ ngó quanh xem các ngôi nhà rao bán trong khu phố với giá bao nhiêu là mình yết giá thêm 10% rồi thõng tay đợi khách tới để trả giá. Nhiều khi khỏi cần trả giá vì khách tới mua còn xin trả thêm đặng mua cho lẹ.
Bây giờ, không phải là thời "người khôn của khó" mà là thời "của khó" nên người ta khôn ra và thành khó tánh hơn. Mình muốn bán thì phải suy tính kỹ lưỡng hơn. Nhiều người không muốn tính thì cứ đợi, cứ vài tuần rao bán mà bán chưa được thì lại giảm giá một chút, cho tới khi có khách chịu mua.
Ngó chung trên tình hình cả nước thì số nhà rao bán có tăng, tại vùng Đông-Nam của Florida thì tăng gấp ba, tại Phoenix thì tăng gấp năm so với năm ngoái. Nhưng rao rồi bán vẫn chậm hơn. Khi gặp hoàn cảnh cung cầu đó, người ta phải tính lại, nghĩa là không thể tăng giá ngon lành như những năm qua. Vì vậy, đà tăng giá nhà cửa có chậm lại, chậm nhứt kể từ hai năm qua, và trung bình trong quý I chỉ còn chừng 12,5%.
Khi thị trường gia cư bị nguội như vậy, làm sao tính giá cho chính xác để bán cho được với giá "coi được""
Bà con có thể tham khảo giới trung gian, người môi giới về địa ốc, hoặc lên các websites về địa ốc xem các ngôi nhà tương tự như của mình trong cùng khu vực được định giá bao nhiêu. Nhưng, người môi giới có khi đưa giá quá cao, các website có quá ít giá nhà mới niêm yết trong thời hạn gần đây (trong sáu tháng trở lại) và ngân hàng thì còn có kỹ thuật định giá nhà để tính ra tiền sẽ cho vay, chớ dân thường như bà con ta nhiều khi không biết được.
Vì không biết thì mình cứ tính đại theo lờii khuyên của người môi giới, là yết giá thấp hơn giá thị trường chừng 5%.
Coi vậy thì phiêu quá, nhưng có cách nào khác hơn không"
Từ cả chục năm nay, giới địa ốc California đã học được một mánh của bên Úc (Australia) gọi là "value range pricing", là đưa ra một lúc hai giá, nghĩa là một biên độ cao và thấp để liệu bề trả giá. Chuyện ấy nghe thấy lạ mà đã thành quen dầu chưa là thông dụng lắm.
Mục tiêu của lối đánh hai cửa này là để mời càng nhiều khách thăm viếng càng hay, tới nơi thì mình mới mời chào, trả giá. Khi thị trường nóng thì người ta dễ bán theo giá gần với giá trên, khi thị trường nguội thì dễ bán được với giá dưới. Tỷ lệ thông thường của biên độ này là từ 10 đến 12% giá nhà.
Nhưng, một giáo sư Đại học Florida Atlantic University là ông Marcus Allen đã nghiên cứu và viết bài biên khảo về phương pháp ấy sau khi tìm hiểu về kết quả bán 6.000 căn nhà tại Texas: mất thêm chừng 5% thời gian bán nhà mà chẳng có lợi gì nhiều về giá cả! Ngộ mà không hay!
Một cách khác là tham khảo giá nhà trong khu phố rồi định giá bán của mình, cứ ít lâu chưa bán được thì giảm chút đỉnh - quãng 5.000 cho một ngôi nhà định giá là 285.000 - cho tới khi bán được. Lời khuyên của giới trong nghề: đừng hạ quá gấp, hãy chịu khó đợi chừng một tháng, tháng rưỡi và chắc ăn nhất là đưa ra một giá thấp hơn thị trường chút đỉnh, chớ đừng lạc quan tính giá cao rồi mới liệu bề giảm giá và giảm không đáng kể.
Cũng theo kiểu ấy, qua lời khuyên của giới địa ốc, nhiều người lại định ra rất cao, nhưng mỗi tuần lại giảm và giảm mạnh. Lý do của lời khuyên này: thị trường đang trồi sụt thất thường và bị cạnh tranh kịch liệt lắm nên phải thử giá cao trước rồi giảm mạnh để dụ khách.
Khi thấy có nhiều khách đến thăm viếng hỏi han với cái giá nào đó thì mình biết là… đã gần tới bến.
Nhưng, lối tính giá như vậy thực ra vẫn phiêu và muốn biết rõ hơn thì bà con phải xem là trong khu vực, những công ty xây cất hay địa ốc đang có chương trình gì để mời chào khách hàng mua loại nhà tương tự như ngôi nhà mình đang muốn bán.
Còn một cách nữa, tân kỳ và hiện đại hơn, đó là nhảy cóc - nhảy xuống - từ khoảng giá này qua giá khác. Nói thì khó hiểu nhưng thực ra cũng dễ thôi.
Hiệp hội National Association of Realtors có một công trình khảo cứu năm ngoái theo đó thì 80% những người mua nhà thường khảo giá qua internet theo từng "khối", giả dụ như nhà trong khoảng 550 tới 600 ngàn, hay từ 800 tới 900 ngàn. Và trong mỗi "khối giá" đó, họ chú ý tới những khác biệt đáng kể đặng quyết định xem có tới ngó căn nhà đó hay chăng.
Trong loại nhà dưới 500 ngàn thì "khác biệt đáng kể" phải cỡ từ 20 tới 50 ngàn mới làm người mua chú ý. Trong loại nhà từ nửa triệu tới một triệu thì 50 ngàn bạc mới là khác biệt đáng kể. Còn loại nhà triệu phú, trị giá trên một triệu, mà có xê xích dăm ba chục ngàn thì vẫn chưa là đáng kể. Phải nhúc nhích cỡ 250 ngàn mới đủ gấp dẫn.
Căn cứ trên kết quả nghiên cứu ấy, giới trung gian địa ốc mới khuyên khách bán là định giá sát tới đỉn cao nhứt ở trong khối. Thí dụ, ngôi nhà bà con muốn bán thuộc loại trị giá 700 ngàn thì định giá là 698 hay 699 ngàn. Nhưng, khi thấy bán chưa được thì đừng xuống giá lắt nhắt vài ba ngàn, hãy dám nhảy từ khối trên xuống khối dưới, từ loại 700 xuống loại 650 ngàn, và giả dụ như yết giá là 649 ngàn. Chỉ có cách đó mới gây ra sự chú ý cho khách mua nhà.
Nghe thê thảm quá phải không"
Gửi ý kiến của bạn
