Thông thường, khi bạn cho người khác sử dụng tài sản như nhà cửa, vật dụng cá nhân để đổi lấy tiền mặt hay thị giá của một hay nhiều loại tài sản khác, bạn phải đóng thuế trên số tiền nhận được từ vật dụng hay tài sản cho thuê. Đây là nguồn lợi tức của hoạt động cho thuê mướn tài sản (rental income). Bạn có thể khai để trừ các chi phí có liên quan đến hoạt động thuê mướn này từ nguồn lợi tức nhận được. Tùy theo loại hình kinh doanh, các chi phí và thu nhập liên quan đến một hoạt động kinh doanh được khai để tính thuế (hay giảm thuế) trên các mẫu đơn khác nhau.
- Thu nhập và chi phí liên quan đến việc thuê mướn bất động sản như nhà cửa (real estate rentals) thường được khai trên mẫu Schedule E của bộ hồ sơ khai thuế 1040.
- Thu nhập và chi phí liên quan đến việc cho thuê tài sản cá nhân như bằng phát minh (personal property rentals) khai trên mẫu Schedule C của mẫu đơn khai thuế 1040.
- Nếu việc cho thuê mướn tài sản cá nhân là một dạng hoạt động kinh doanh của bạn (sole proprietor), bạn phải sử dụng mẫu Schedule C-EZ của mẫu đơn khai thuế 1040 để khai các nguồn lợi tức và các chi phí phát sinh trong kinh doanh.
Hầu hết mọi người tiến hành việc kinh doanh trên cơ sở tiền mặt (cash basis). Thuật ngữ này có nghĩa là người đứng ra kinh doanh xem một nguồn thu nhập là lợi tức khi họ thực sự nhận được số tiền khách hàng trả cho họ; các chi phí là các khoản chi tiêu được trừ đi khi họ thực sự trả tiền cho người khác.
Nếu bạn là người thọ thuế theo phương pháp cash basis, bạn không thể trừ các khoản tiền cho thuê chưa thu được như các chi phí trong năm vì thực tế bạn chưa hề cộng các khoản tiền cho thuê nhà này vào lợi tức thuê mướn của bạn. Nếu người thuê nhà trả tiền cho bạn để hủy hợp đồng đã ký, số tiền này được xem như tiền thu được từ việc cho thuê nhà (rental income); bạn khai số tiền này trên hồ sơ thuế của năm bạn nhận được tiền. Bạn cũng không bao gồm các khoản tiền người thuê ký thác (security) để bảo đảm các hư hao hay mất mát trong thời gian sử dụng tài sản hay thuê nhà của bạn vì bạn dự định hoàn lại cho người thuê số tiền ký quỹ vào cuối thời gian hợp đồng. Nhưng nếu bạn giữ lại một phần hay toàn bộ số tiền ký quỹ của bất cứ năm nào (vì người thuê nhà làm hư hỏng tài sản của bạn hoặc không hoàn tất hợp đồng thuê nhà) số tiền này là nguồn thu nhập phải đóng thuế của năm đó. Trường hợp tiền ký quỹ được sử dụng như tiền thuê nhà tháng cuối, bạn sẽ tính số tiền này chung với tổng thu nhập khi bạn nhận được tiền, chứ không phải đến tháng thuê nhà cuối.
Một số ví dụ về các chi phí có thể được trừ từ nguồn thu nhập cho thuê nhà và tài sản là các khoản khấu hao tài sản (depreciation), chi phí sửa chữa (repairs), và chi phí điều hành (operating expenses). Bạn có thể lấy lại một số hay tất cả các nguồn tiền bạn đầu tư vào tài sản cho thuê, bao gồm cả đồ đạc trang bị trong nhà (furnishings) và các chi phí sửa chữa hay bảo trì sau này qua việc khấu hao tài sản. Bạn phải sử dụng mẫu đơn 4562 để tường trình việc khấu hao tài sản vào ngay năm đầu tiên khi tài sản trang bị để cho thuê bắt đầu hoạt động, và năm đầu tiên khi việc nâng cấp sửa chữa hay bổ xung cho các thiết bị được thiết kế hoặc lắp đặt. Để hiểu rõ hơn các chi tiết liên quan đến vấn đề khấu hao tài sản xin tham khảo thêm ấn bản 946 của Sở thuế Vụ (Publication 946 - How To Depreciate Property).
Các tốn kém sửa chữa có thể được trừ thuế toàn bộ ngay trong năm bạn trả các chi phí sửa chữa. Nếu bạn tự mình sửa lấy những chỗ hư hỏng, bạn có thể không được trừ thuế cho khoản thù lao lao động đã bỏ ra. Chỉ các chi phí sửa chữa nào bạn thật sự trả bằng tiền túi mới có thể được khai để trừ thuế.
Muốn hiểu rõ hơn sự khác nhau giữa các chi phí sửa chữa (repairs) và chi phí nâng cấp (improvements), xin tham khảo thêm ấn bản 527 (Publication 527 - Residential Rental Property - Including Rental of Vacation Homes). Các lại chi phí khác bạn có thể khai để trừ thuế là phí quảng cáo (adertising), bảo hiểm hỏa hoạn và trách nhiệm (fire and liability insureance), các khoản thuế phải đóng (taxes), lãi vay (interest) và tiền thưởng trả cho việc thu tiền nhà (commission paid for the collection of rent).
Trường hợp bạn chỉ cho thuê một phần căn nhà hay một phần tài sản của mình, bạn phải chia các chi phí chung giữa phần nhà cho thuê và phần nhà bạn bạn sử dụng vào những mục đích khác. Bạn có thể áp dụng các phương pháp tính hợp lý để chia các chi phí này, nhưng phương pháp chính xác và thông dụng nhất là phương pháp chia theo tỉ lệ diện tích sử dụng.
Có một số các quy định đặc biệt liên quan đến việc cho thuê bất động sản và nhà bạn đang ở hay nhà nghỉ mát. Thông tin liên quan đến các nguồn lợi tức từ tài sản cho thuê hoặc cho thuê tài sản dưới giá thị trường. Bạn nên tham khảo ấn bản 415 về nhà ở và nhà nghỉ mát cho thuê (Publication 415 - Renting Residential and Vacation Property (formally Renting Vacation Property and Renting to Relatives).
Nếu bạn không sử dụng nhà cho thuê như nhà ở và bạn cho thuê nhà để kiếm thêm thu nhập, Các chi phí liên quan đến việc cho thuê nhà được trừ thuế có thể nhiều hơn nguồn tiền bạn thu được từ việc cho mướn nhà theo các mức giới hạn quy định. Thông tin về các mức giới hạn này có thể tìm thấy trên chủ đề thuế số 425 (Tax Topic 425 - Passive Activities - Losses and Credits). Muốn biết thêm chi tiết về nguồn lợi tức thuê mướn và các chi phí, bao gồm các mức giới hạn của các hoạt động kinh doanh thụ động (passive activity), xin tham khảo thêm ấn bản số 527.
Gửi ý kiến của bạn
