Trung tâm Harvard Center for Housing Studies thuộc Đại học Harvar vừa công bố hôm 13 kết quả khảo cứu của họ.
Sơ lược: Lãi suất tăng và số đầu cơ mua nhà giảm khiến thị trường nhà đất hết bốc khói, nhưng nhờ kinh tế và việc làm vẫn khả quan trong khi các công ty xây cất giảm dần sản lượng (xây nhà mới) nên thị trường địa ốc không sụp mà sẽ hạ cánh an toàn.
"Hạ cánh an toàn" là trường hợp lý tưởng cho nhiều người nhất: nhà hết tăng giá quá mạnh khiến nhiều người có thể mua được, dân bán nhà có thể sống được và những người sống trong lãnh vực địa ốc, từ xây cất đến môi giới bán nhà, sẽ không sạt nghiệp.
Bản phúc trình "Về Tình hình Gia cư của Quốc gia" được Harvard phổ biến hôm thứ Ba nhận định là dù giá nhà sẽ giảm tới mức dễ thở hơn trong nhiều khu vực, người ta sẽ không có nạn sụt giá đột ngột và mạnh. Nói cách khác, sẽ không có nạn bể bóng đầu tư địa ốc.
Trong năm qua, có chừng một triệu người đã mua nhà dù giá nhà đang tăng mạnh. Họ làm chủ ngôi nhà nhờ nhiều chương trình tài trợ tân kỳ, như đặt tiền nhà (down payment) thấp, khi vay thì chỉ trả lãi lúc ban đầu và lãi suất thuộc loại có thể điều chỉnh.
Đa số thân chủ vay tiền mua nhà lại còn được thời gian ân hạn khá dài. Thời gian ân hạn là khi chỉ trả tiền lời, chưa phải trả vốn, và thời gian ân hạn này có thể lên dài quá năm năm. Về loại lãi suất biến thiên (adjustable loans) thì thời gian trả lại suất cố định được tính cũng khá dài, từ ba năm trở lên.
Bây giờ, khi lãi suất đang tăng trên thị trường, những người vay tiền mua nhà theo lối ấy có bị ảnh hưởng gì không" Ông Nicolas P. Retinas, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu của Harvard, cho biết trong bản tin cho báo chí: chỉ chừng 10% là phải trả tiền mortgage cao hơn trong năm nay.
Tức là chưa tới nỗi nào, nếu chúng ta thấy rằng công ăn việc làm vẫn tốt đẹp.
Tuy nhiên, nhìn trong một viễn cảnh dài thì ta có thấy ra một vấn đề: sau nhiều năm tăng giá liên tục, nhà cửa đã tuột dần ra khỏi tầm tay của những người muốn mua nhà.
Bản phúc trình của Harvard tìm hiều về hiện tượng ấy qua chỉ số gọi là "khả năng mua nhà" - home affordability, là tỷ lệ lợi tức dành cho việc trả tiền nhà hàng tháng.
Từ năm 2001 đến 2004, số gia đình phải dành hơn phân nửa lợi tức cho việc gia cư đã tăng 14%, lên tới gần 16 triệu gia đình. Một thống kê đáng chú ý khác trong phúc trình này là năm qua giá nhà tăng trung bình hơn 9% trên toàn quốc, và trong 149 khu vực gia cư của toàn lãnh thổ thì số nơi mà giá nhà tiêu biểu (tính theo tiêu chuẩn "trung vị" đã giảm trừ vật giá) cao ít nhất gấp bốn lần lợi tức trung vị đã từ 13 lên tới 49 khu vực. Diễn giải cho dễ hiểu: phân nửa các khu vực định cư của Hoa Kỳ có giá nhà cao gấp bốn lợi tức.
Đã vậy, nói về lợi tức thì chỉ có chừng một phần tư giàu nhất là thấy lợi tức gia tăng cùng với nhịp độ tăng giá nhà cửa, ba phần tư thấp hơn thì thấy là lương tăng không kịp tiền nhà. Nói đến chuyện những người không giàu, giá nhà tăng vọt còn dẫn tới một hậu quả khác rất bất lợi cho họ: số nhà cho thuê cho thành phần có lợi tức thấp (chừng 16 ngàn một năm) đã giảm mất hơn triệu đơn vị kể từ năm 1993 đến 2003. Nhà cho thuê ít hơn thì giá thuê nhà cao hơn.
Nguyên nhân của hiện tượng "nhà cao hơn tầm với" của dân chúng là gì"
Ở cấp liên bang, số chi cho nhu cầu gia cư đã tăng quá chậm; ở cấp tiểu bang và địa phương, người ta giải tỏa đất đai quá chậm cho việc xây nhà. Nhiều khi vì muốn bảo vệ môi sinh, cảnh quan hay thú hiếm, chính quyền các địa phương không cho xây nhà quá nhiều và số cung quá ít khiến giá nhà càng tăng. Hậu quả là nếu chính quyền không sửa đổi, tiền nhà sẽ là một khoản chi rất lớn cho các gia đình có lợi tức thấp.
Chuyện phi lý của Hoa Kỳ, nhất là ở các địa phương nằm dưới quyền kiểm soát của đảng Dân chủ, là hạn chế về đất đai để bảo vệ môi sinh đã gây thiệt hại trước hết cho di dân hay người nghèo, thành phần cử tri mà đảng này vẫn cho là trung kiên của mình! Sự thật nó rắc rối hơn.
Phúc trình về gia cư của Đại học Harvard cũng cho biết một chi tiết lý thú: trong 10 năm tới, di dân vẫn vào Hoa Kỳ trung bình một triệu hai một năm, và số nhà cần xây cất cho họ sẽ là 14,6 triệu trong 10 năm tới. Kết luận ở đây là quy luật cung cầu khiến giá nhà không sụt đột ngột như nhiều người cứ lo sợ. Ở một số nơi, di dân càng thịnh vượng - quận Cam này chứ nơi nào xa - giá nhà càng tăng dù nơi khác có giảm nhẹ hoặc tăng chậm hơn!
Nói về chuyện di dân thì trong 10 năm qua, từ 1995 đến 2005, hơn 60% của số hộ gia đình mới sẽ là của di dân. Nghĩa là di dân đóng góp mạnh nhất cho đà tăng trưởng dân số tại Mỹ, một quốc gia mở vòng tay đón nhận di dân nhiều nhất. Tỷ lệ này vẫn tiếp tục: trong 10 năm tới, 71% các hộ gia đình mới sẽ là của di dân. Kết quả về măt gia cư là 10 năm nữa, vào năm 2015, các hộ gia đình của di dân sẽ chiếm một phần ba. Trong ba gia đình Hoa Kỳ thì có một gia đình là di dân, những người sinh đẻ ngoài nước Mỹ.
Chúng ta có thêkết luận được gì từ phúc trình của Harvard" Thí dụ như trong mươi năm tới, tình hình gia cư Hoa Kỳ sẽ ra sao"
Bản nghiên cứu dự đoán là đà tăng trưởng kinh tế, lợi tức và việc làm ngày một cao hơn khiến cho việc đầu tư vào gia cư sẽ còn phát đạt và số người là chủ nhà sẽ còn tăng, liên tục bền bỉ.
Một trong những động lực gia tăng chính là di dân. Nếu muốn nói chuyện đầu tư về gia cư, hãy tìm những nơi có luật lệ thông thoáng về đất đai và có mật độ di dân cao, xây nhà dễ hơn để bán cho những gia đình di dân đông đảo hơn.
Nói chung, di dân thường có lợi tức gia đình thấp hơn người bản địa (là người sinh trưởng trong lãnh thổ Hoa Kỳ), nhưng một thành phần di dân lại có lợi tức và mức thành công rất cao là di dân gốc Á, kể cả gốc Việt Nam. Còn đợi gì mà không chú ý và phục vụ thành phần đó"
Và phải chăng vì vậy mà nhà đất California mới tăng giá mạnh và sẽ còn tăng sau này…"
Gửi ý kiến của bạn
