LTS. Bài dưới đây là của chuyên gia địa ốc Nguyễn Lương Thoàn, Nam Cali, giải thích về các trường hợp vay nợ mua nhà. Độc giả có thể trực tiếp liên lạc với tác giả ở số điện thoại (714) 373-5451.
Vay 30 năm : phân lãi cho vay của chương trình này thấp hơn chương trình cho vay 15 năm, số tiền trả cho ngân hàng hàng tháng ít hơn, và tính cho đến thời gian nợ đáo hạn 30 năm, số tiền lời trả cho ngân hàng có thể lên đến gần gấp hai rưỡi giá nhà vừa mới mua, số tiền vốn thu về trên chương trình này chậm hơn và ít hơn tuy nhiên cũng có nhiều người thích chương trình vay này vì thời gian được trừ chi phí vào hồ sơ thuế để lấy thuế về được lâu hơn.
Chi phí tính trả cho thủ tục làm giấy tờ cho cả hai chương trình cho vay này đều bằng nhau.
1. Hỏi: Chúng tôi muốn mua nhà, nhưng không đủ điều kiện tài chánh để được ngân hàng cho vay nợ, chúng tôi mua giấy nợ (note of deed) có được không"
Trả lời: Giấy nợ ở đây phải được hiểu là người đi mua nhà vì biết mình không đủ điều kiện để vay nợ ngân hàng, người mua muốn tiếp nối trách nhiệm trả nợ của ngươi bán (assumeable loan) để mua được căn nhà.
Trên phương diện pháp lý, người mua giấy nợ không có đồng quyền với người vay nợ. Đối với người thiếu nợ chính thức trên giấy tờ với ngân hàng, một khi gạp khó khan về tài chánh, trả nợ trễ cho ngân hàng hàng tháng để đến nỗi phải đưa đến tình trạng ngân hàng phải đứng ra bán nhà xiết nợ (foreclosures), thủ tục bán nhà này có thể kèo dài cả năm trong khi người mua giấy nợ vì không trả nổi tiền cho ngân hàng phải tìm cách bán đi để thâu hồi lại số vốn đã bỏ ra, người mua giấy nợ phải thực hiện công việc bán này trong vòng từ 60 đến 90 ngày.
Một điều khó khăn nữa là chủ bán ít khi nghĩ đến việc bán giấy nợ, ngoại trừ thị trường địa ốc quá tồi tệ, và cho dầu bạn có tìm được người muốn bán giấy nợ nhưng cũng không tránh khỏi những điều bất trắc xẩy ra sau này, thí dụ như ngân hàng biết được là bạn không có đủ khả năng vay nợ vì lợi tức của bạn hàng tháng quá thấp, e rằng nhà bạn sẽ bị ngân hàng đem bán để xiết nợ nhanh hơn. Tốt hơn hết bạn hãy chuẩn bị đầy đủ tiền để mua nhà và vay nợ thẳng từ ngân hàng, không nên mua giấy nợ vì việc mua bán này sẽ tạo mọi sự phiền toái mà bạn là người chịu thiệt thòi nhiều nhất.
2. Hỏi: Sau nhiều năm làm lụng vất vả hai vợ chồng tôi để dành được rất ít tiền, chúng tôi chỉ dư được có vài ngàn làm sao có thể mua được nhà"
Trả lời: Bộ-Gia Cư FHA (Federal Housing Authority) luôn luôn có chương trình nhằm giúp đỡ những người có cuộc sống eo-hẹp như bạn bằng cách cho vay để bạn có thể mua được một căn nhà nhỏ trị giá dưới 100,000. Và số tiền trả trước (down payment) Bộ chỉ đòi hỏi người mua phải có chừng 5 hay 6 phần trăm. Hai phần trăm trong số này dùng vào việc trả lệ phí hồ sơ vay và những chi phí linh tinh khác như: thuế bất động sản, bảo hiểm cháy nhà, bảo hiểm chủ quyền, đăng ký chủ quyền, xông gián mối căn nhà... vân vân. Phần còn lại 3 hay 4 phần trăm, tính ra khoảng chừng 3500 đến 4000 mỹ kim, một con số rất nhỏ dùng để trả trước, ngoài ra theo sự thương lượng của Bộ, bạn có thể được chủ bán trả đỡ (discount) cho một phần hay toàn phần chi phí hồ sơ cho bạn, để giúp bạn có thể thực hiện được giấc mộng làm chủ một căn nhà.
3. Hỏi: Chúng tôi một cặp vợ chồng già đã về hưu, các con của chúng tôi đã khôn lớn cả rồi. Chúng tôi không muốn bán căn nhà chúng tôi đang ở vì chúng tôi đã trả hết nợ ngân hàng rồi, làm sao chúng tôi có thể lấy ra được số tiền lời (capital equity) của can nhà và dùng vào việc chi tiêu hàng ngày"
Trả lời: Theo chương trình vay nợ “famnie Mae” liên hệ đến việc bán căn nhà cho những người thân trực hệ như những đứa con của bạn rồi thì bạn mướn lại của chúng để bạn ở trong suốt thời gian còn lại của đời bạn. Hồ sơ bán này được lập theo hình thức đầu tư, bạn nhận được tiền lợi tức mỗi tháng, bạn trả tiền mướn cho con bạn, con bạn trả tiền thiếu cho ngân hàng. Bộ Gia Cư có chương trình giúp bạn rút tiền lời trên căn nhà ra, chương trình này đang được phổ cập rộng rãi hầu có thể giúp đỡ những người lớn tuổi như bạn và cùng đang trong tình trạng tài chánh eo hẹp như bạn.
4. Hỏi: Tôi có cần mướn một kiểm tra viên (home physical inspector) để kiểm điểm tình trạng căn nhà trước khi tôi quyết định mua không"
Trả lời: Đó là ý kiến rất hay đối với người đi mua vì chính bạn và nhân viên địa ốc có thể cũng không thấu hiểu hết tình trạng cấu trúc của căn nhà, bạn chỉ tốn khoảng 150 đến 250 mỹ kim mướn một kiểm tra viên. Với kiến thức hiểu biết và kinh nghiệm, người kiểm tra viên sẽ kiểm soát và định liệu tất cả những hệ thống kiến trúc, sự hư hao hay triệu chứng mối mọt, nên nhớ trong hợp đồng mua nhà cũng cần ghi rõ “chỉ đồng ý mua sau khi người mau là bạn bằng lòng với bản báo cáo của người kiểm tra viên.”
5. Hỏi: Tôi có cần mướn một luật sư để lo dùm tôi giấy tờ, thủ tục mua nhà không"
Trả lời: Bạn nên nhờ một văn phòng luật sư cố vấn cho bạn vì bạn sẵn sàng ký vào những văn kiện liên quan đến bạc trăm ngàn mà bạn phải trả trong thời gian dài trước mặt. Thông thường thì ét-cô (escrow) là văn phòng trung gian, có môn bài hành nghề, thông hiểu luật lệ đúng ra làm đại diện cho mọi phía: chủ bán, chủ mua, ngân hàng cho vay, công ty địa ốc, công ty bảo hiểm chủ quyền, công ty bảo hiểm cháy nhà, trách nhiệm đăng bộ lên county, nói tóm lại tất cả những văn kiện liên hệ đến việc sang nhượng bất động sang phải được văn phòng này duyệt qua trước khi kết thúc một hồ sơ. Lệ phí người mua nhà phải trả cho văn phòng này rất nhỏ so với lệ phí phải trả cho luật sư. Tuy nhiên một vài tiểu bang, họ không xử dụng văn phòng ét-cô, mọi thủ tục sang nhượng bất động sản đều được thực hiện tại văn phòng luật sư, hay văn phòng bảo hiểm chủ quyền lệ phí trả cho cơ quan này hơi cao hơn văn phòng et-co và được chia ra làm đôi người mua và người bán mỗi bên trả một nửa.
6. Hỏi: Tôi phải đợi một thời gian bao nhiêu lâu để được vay nợ"
Trả lời: Rất khó mà xác định một thời gian chắc chắn là bao nhiêu lâu (có thể là hai tuần) như nhiều nhà cho vay hay quảng cào trên báo chí"! Có thể là một tháng, bốn mươi nhăm ngày hay là hai tháng-sáu muơi ngày nhưng hồ sơ xin vay nợ không đến nỗi kéo dài sáu tháng hay môt năm. Điều quan trọng là khi làm đơn xin vay bạn nên ghi rõ ràng và chính xác từng chi tiết đòi hỏi trong đơn vay điều này giúp cho văn phòng brokers và ngân hàng làm việc mau mắn hơn nhưng nếu chẳng may có một sự sai chệch nào đó, như bạn ghi lầm số trương mục chẳng hạn thì thủ tục cho vay lại phải kéo dài hơn vì phải cần thêm thời gian để điều chỉnh, thêm vào đó để giúp cho nhân viên ngân hàng làm việc một cách hữu hiệu bạn nên cung cấp ngay cho họ lúc làm đơn vay W-2 trong hai năm làm việc vừa qua, cùi lương hiện hiện... đồng thời nếu có thể được, bạn nên báo cho ngân hàng nơi bạn có trương mục cũng như chủ hãng bạn đang làm việc là sẽ có văn phòng broker hay ngân hàng gửi giấy đến để kiểm nhận số tiền bạn có trong trương mục cũng như lợi tức bạn kiếm được hàng tháng trong công việc bạn đang làm.
7. Hỏi : Tôi phải trả thêm lệ phí (point fee) để được ngân hàng cho hưởng lãi xuất thấp hơn vào lúc đóng hồ sơ điều đó có lợi cho tôi không"
Trả lời: Chủ nợ thường có rất nhiều chương trình cho vay, mỗi chương trình đều có kèm theo những điều kiện của nó, tỷ dụ như chương trình cho vay 15 năm phân lãi cố định hiện thời là 6.675% bạn không phải trả thêm cho ngân hàng một khoản lệ phí nào cả, nhưng nếu bạn muốn phân lãi 6.000% chẳng hạn, bạn phải trả thêm cho ngân hàng ít nhất là .375% lệ phí. Trên thực tế, nếu như bạn dự định chỉ cư ngụ trong căn nhà hai hay ba năm rồi bạn bán đi thì việc trả thêm lệ phí như trên để lấy được phân lãi thấp thì thật uổng tiền, nhưng nếu bạn định cư ngụ trong căn nhà bạn mua một thời gian dài 10 hay đủ 15 năm cho đến khi nợ đáo hạn việc trả thêm lệ phí để bạn được hưởng phân lãi thấp điếu đó rất có lợi bạn nên làm vì ít nhất bạn cũng để dành được một ít tiền nhỏ mỗi tháng thí dụ món nợ bạn định vay là $100,000. Với phân lãi 6.675% mỗi tháng bạn phải trả $880.22 nhưng nếu với phân lãi 6.000% số tiền trả chỉ có $843.28 sự khác biết giữa hai số tiền này là $36.93. Nếu bạn nhân con số này với 180 tháng bạn thấy rõ sau 15 năm trả nợ bạn đã để dành được $6,647.40 trong khi đó bạn phải trả thêm cho ngân hàng chỉ có ($100,000 X .375%)= $375.00 để được hưởng 6.000% phân lãi trên.
8. Hỏi : Tại sao tôi phải trả lệ phí và điểm phí (point fee) khi tôi vay nợ"
Trả lời : đó là theo luật chung của ngân hàng trung ương, bạn là một trong những khách hàng tiêu thụ bạn phải chịu sự chi phối bởi những luật lệ này cũng như bạn đi mua xe bạn phải trả tiền thuế. Kỹ nghệ cho vay nợ cũng vậy “bỏ con tép bắt con tôm” ngân hàng cho bạn vay phân lãi thấp, bạn phải chịu chi phí cao, và ngược lại bạn muốn được hưởng chi phí thấp, phân lãi bạn phải trả cao hơn. Khoản chi phí và phân lãi này thường thay đổi theo giá cả trên thị trường, một đôi khi phân lãi xuống rất thấp, nhiều người đổ xô đi vay nợ, chủ nợ thâu được nhiều lợi hơn, chi phí có thể được họ gia giảm chút đỉnh. Bạn là người đi vay khôn khéo, bạn nên khảo giá vài ba ngân hàng trước khị bạn chọn một, chúc bạn thành công.
9. Hỏi : Tôi nghe người ta nói, khi đi mua nhà mà không trả trước được 20% trên giá mua (20% down payment). Số tiền tôi phải trả cho ngân hàng hàng tháng cao hơn bình thường điều đó có đúng không"
Trả lời : Đúng, ngân hàng quy định, những khách hàng vay nợ để mua nhà trả trước dưới 20% thì phải trả thêm một khoản tiền nữa, đó là tiền bảo hiểm trên món tiền ngân hàng cho vay ra, tiền này được gọi là PMI (Private Mortgage Insurance) vào năm đầu tiên ngân hàng tính 4% trên số nợ, năm kế tiếp còn 3.4% người vay cứ tiếp tục phải trả số tiền bảo hiểm này cho đến khi người vay trả tới mức 20% tiền vốn hoặc chủ nợ xét thấy trị giá căn nhà đã gia tăng đến mức trên 20% theo giá thị trường thì ngân hàng tự động hủy bỏ không thâu thêm số tiền bảo hiểm này nữa vì họ biết chắc rằng nếu người vay không trả được nợ hàng tháng, khiến họ phải đem bán để trừ nợ, thì ít nhất họ cũng lấy lại được số vốn cho vay ra của họ. Nhưng một phần quan trọng khác, chính người vay nợ phải theo dõi thị trường và phải mướn một người Lượng giá viên (appraiser) lập báo cáo tái định lại trị giá căn nhà của bạn thử xem nó đã tăng lên theo như quy định của ngân hàng chưa, bạn kèm tờ báo cáo này cùng với thơ yêu cầu ngân hàng chấm dứt ngay việc thâu thêm khoản tiền bảo hiểm PMI của bạn. Thông thường khoản tiền bảo hiểm này bạn phải trả cùng một lúc với bốn khoản tiền khác đó là: tiền vốn (pricipal) tiền lời (interest), thiền thuế bất động sản (real eastate tax), tiền bảo hiểm cháy nhà (fire insurance) ngân hàng gọi là impound account.
10. Hỏi: Tôi là một thanh niên còn độc thân, tôi sống một mình trong khu chung cư một phòng ngủ, căn chung cư kế bên tôi là một cặp vợ chồng mới cưới họ làm gì lục đục cả đêm khiến cho tôi thường xuyên bị mất ngủ, với đồng lương do công việc tôi đang làm thì nguồn lợi tức của tôi rất thấp, tôi muốn có một căn nhà riêng để được hưởng sự yên tĩnh nhưng làm sao tôi có thể mua nổi"
Trả lời : Thực ra việc mua một căn nhà không khó khăn như bạn tưởng, có nhiều trường hợp giống như bạn người ta vẫn mua được nhà. Ngân hàng có nhiều chương trình cho vay, thí dụ chương trình cho vay theo lối “lũy tiến” (Gradurated Mortgage Payment). Họ bắt đầu cho bạn vay nợ bằng một phân lãi thật thấp, để vừa đủ với túi tiền của bạn có thể trả nổi, phân lãi này cứ tăng dần lên hàng năm, cùng một lúc trị giá nhà ngoài thị trường cũng tăng theo nhịp độ gia tăng của nền kinh tế chung như thế thì bạn đã thực hiện được ba điều lợi : số tiền lãi trả cho ngân hàng được tính vào khoản chi phí cho phép bạn lấy được thuế về nhiều hơn, vì giá nhà gia tăng, bạn đương nhiên được hưởng tiền lời trên căn nhà của bạn (capital equity gain) và lúc đó bạn có thể dùng tiền lời trên căn nhà bạn để giúp bạn mua một căn nhà to hơn.
11. Hỏi : Vay nợ 15 năm hay 30 năm chương trình nào lợi hơn"
Trả lời : Thông thường ngân hàng luôn luôn quy định phân lãi của chương trình vay 15 năm cố định cao hơn phân lãi của chương trình vay 30 năm cố định ít nhất là .500% (nửa phân)
Vay 15 năm: vì phân lãi của chương trình này cao hơn do đó số tiền trả hàng tháng cho ngân hàng nhiều hơn nếu có đủ khả năng tài chánh để trả nợ hàng tháng, vay theo chương trình này có lợi hơn vì ít nhất cũng để dành được một số tiền lời khổng lồ, số tiền vốn thu về trên căn nhà nhanh hơn, bạn có thể tìm mua một căn nhà to hơn trong một thời gian ngắn hơn.
Vay 30 năm : phân lãi cho vay của chương trình này thấp hơn chương trình cho vay 15 năm, số tiền trả cho ngân hàng hàng tháng ít hơn, và tính cho đến thời gian nợ đáo hạn 30 năm, số tiền lời trả cho ngân hàng có thể lên đến gần gấp hai rưỡi giá nhà vừa mới mua, số tiền vốn thu về trên chương trình này chậm hơn và ít hơn tuy nhiên cũng có nhiều người thích chương trình vay này vì thời gian được trừ chi phí vào hồ sơ thuế để lấy thuế về được lâu hơn.
Chi phí tính trả cho thủ tục làm giấy tờ cho cả hai chương trình cho vay này đều bằng nhau.
12. Hỏi : Vay nợ lãi xuất thay đổi (adjustable rate) hay lãi xuất cố định (fixed rate) tôi nên chọn chương trình nào"
Trả lời: Rất khó mà tìm được câu trả lời đơn giản cho câu hỏi này, đối với phân lãi thay đổi (adjustable rate) đa số những người vay nợ theo chương trình này là vì có thể họ không đủ điều kiện tài chánh để có thể vay theo chương trình cố định. Bình thường ngân hàng quy định phân lãi trên chương trình này thấp hơn phân lãi cố định là 2%, nhưng ngân hàng được quyền tăng lãi xuất lên hoặc giam phân lãi xuống tùy theo tình hình kinh tế: nếu phân lãi giảm xuống người vay nơ trả tiền ngân hàng ít hơn điều này quá tốt chẳng có gì để phải bàn, nhưng lãi xuất tăng ngân hàng được quyền điều chỉnh tăng 2 lần trong một năm và tổng số hai lần tăng này không quá 2% tất nhiên số tiền phải trả ngân hàng nhiêu hơn, người vay nợ nhăn nhó khó chịu, lại đi tìm cách này hay cách khác để chuyển món nợ cua mình qua chương trình vay cố định cho đỡ nhức đầu vay nợ theo phân lãi cố định, những ai có đủ khả năng tài chánh để vay theo chương trình này thật quá dễ dàng, bớt lo lắng.
13. Hỏi : ngay khi tôi làm đơn vay, tôi có phải trả thêm một khoản phí nào không nếu Tôi muốn được “lock-in” phân lãi"
Trả lời: Phân lãi thay đổi hàng ngày, người đi vay thường phân vân không biết nên “lock-in” phân lãi ngay khi làm đơn vay hay đợi đến lúc thủ tục đơn vay làm xong rồi mới cho “lock-in”. Nếu có ngân hàng nào đồng ý cho bạn “lock-in” phân lãi ngay lúc làm đơn vay nợ mà không tính thêm một khoản phí nào thì bạn là người may mắn, bạn nên nhận ngay. Thông thường ngân hàng tính thêm một phần trăm lệ phí (full point extra charge) nếu người vay muốn lock-in phân lãi vào lúc làm đơn. Phân lãi lock-in này chỉ có hiệu lực trong một thời gian nhất định, trong suốt thời gian này, nếu phân lãi bên ngoài xuống thấp bạn đã bị thiệt thòi, nhưng nếu phân lãi lên cao tính ra bạn chẳng được lợi là bao nhiêu, vì bạn đã phải trả 1% phụ phí rồi. Thí dụ vào thập niên 1980 hàng ngàn người đi vay nợ đã bị thiệt hại vì đã trả thêm phụ phí để được lock-in vào lúc làm đơn vay và vì thủ tục cho vay tiến hành quá trì trệ, 60 ngày hạn định đã trôi qua. Người vay bắt buộc phải nhận lãi xuất hiện hữu cao hơn lãi xuất lúc làm đơn. Một số chủ nợ khác bảo đảm không tính thêm 1% phụ phí trong vòng 60 ngày trên món nợ 30 năm đáo hạn và người vay phải lo bán căn chung cư của mình đồng thời phải hứa trả thêm phụ phí .500% trên số tiền vay để được gia hản 30 ngày với lãi xuất 10%. Vào lúc đóng hồ sơ tháng 8,96 lãi xuất bên ngoài thị trường leo lên 10.50% chẳng có gì khác biệt!
14. Hỏi: Để được vay nợ, tôi phải trả những lệ phí gì"
Trả lời: Tùy theo ngân hàng, chi phí bạn phải trả ra để thực hiện xong một hồ sơ vay nợ tính chung khoảng 4.5% trên số nợ bạn muốn vay. Khi đem so sánh chi phí khác biệt giữa ngân hàng nay với ngân hàng kia, không chỉ riêng đối với phân lãi (interest) và điểm phí (point fee) bạn phải chú ý đến tất cả các khoản phí, thí dụ như bạn nên tìm hiểu xem:
- lệ phí thiết lập hồ sơ vay (loan document)
- lệ phí báo cáo tín dụng (credit report fee)
- lệ phí định giá bất động sản (appraisal fee)
- lệ phí kiểm tra bất động sản (physical inspection fee)
- lệ phí bảo hiểm cháy nhà (fire insurance)
- lệ phí bảo hiểm chủ quyền (title insurance)
- lệ phí đăng bộ chủ quyền (title recording fee)
- lệ phí trả cho broker (original loan fee)
- lệ phí bảo hiểm trên số tiên đi vay (nếu có) (PMI = private mortgage insurance)
- lệ phí trả cho van phòng escrow (escrow fee)
- vân vân và vân vân....
tuy nhiên bạn có thể thảo luận với chủ bán có thể trả giúp cho bạn một phần hay toàn phần số khoản phí liệt kê trên đây.
15. Hỏi : Trước khi muốn vay nợ tôi có thể hỏi bao nhiêu ngân hàng để biết về phân lãi của họ"
Trả lời : Không có một giới hạn nào, bạn có thể mở ngay cuốn điện thoại niên giám và chỉ cần một chút ít thì giờ bạn có thể gọi và hỏi bất cứ một tổ chức ngân hàng cho vay nợ nào để khảo giá chi phí và phân lãi hiện có của họ. Sau khi khảo giá, thí dụ bạn có thể tiết kiệm được $10. Một tháng vậy thì 180 tháng hay 360 tháng bạn đã để dành được từ $1800 đến $3600, một số tiền khiêm nhượng nhưng không đến nỗi tệ.
16. Hỏi : Hình như ngân hàng cho vay nợ, họ cạnh tranh nhau giữ lắm, tôi thấy mỗi ngày tôi đều nhận được những tờ quảng cáo thật hấp dẫn như phân lãi rất thấp, chi phí rất nhỏ hay là không có chi phí gì cả, trong vòng vài tiếng đồng hồ làm đơn cho họ biết tên tuổi là họ đưa tiền cho xài liền, đôi khi họ còn cho biết dầu có bị “xấu” về tín dụng trong quá khứ cũng không thành vấn đề!
Trả lời : Tục ngữ có câu “nói vậy chứ mà không phải vậy đâu” Ngân hàng cũng la một thứ kỹ nghệ sản xuất, bao giờ họ cũng nắm đằng cán con dao chứ chẳng bao giờ họ lại chịu cầm phía đằng lưỡi dao. Họ cho vay ra càng nhiều thì số tiền của lại sinh sôi nảy nở ra càng lắm họ phải “trông giỏ bỏ thóc” thí dụ bạn có $900. Bạn muốn vay họ $100. Thật tình mà nói điều kiện họ đưa ra không có dễ dàng như lời họ quảng cáo, họ đòi hỏi bạn phải chứng minh đủ thứ giấy tờ.... trả lời nhiều câu họ hỏi thật ngây ngô phát nhức đầu, chi phí với phân lãi thì họ đưa tay này họ lấy lại bằng tay kia thí dụ phân lãi họ cho thấp một tí nhưng chi phí lại phải cao hơn. Kẻ chịu thua lỗ chính là bạn KHÁCH HÀNG TIÊU THỤ.
17. Hỏi : Tôi nên vay nợ ở đâu"
Trả lời : Có rất nhiều nơi bạn có thể vay được như những ngân hàng bạn thường mở trương mục, những ngân hàng này thường cho vay trong thời gian ngắn hạn với phân lãi cao hơn, ngoài ra còn có nhiều tổ chức tín dụng ngân hàng khác chuyên cho vay để mua bất động sản (mortgage financing) những tổ chức này với số vốn khổng lồ, họ cho vay với phân lãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn 15,30 năm hay lâu hơn.... ngoài ra có nhiều ngân hàng họ chỉ cho khách hàng vay trong khu vực họ quản trị, thủ tục cho vay của những ngân hàng này thường giản dị vì họ theo dõi sát được trị giá bất động sản tại nơi họ quản lý.
18. Hỏi : Tôi có thể vay ngay với phân lãi hiện hữu hay tôi nên đợi cho đến khi phân lãi xuống thấp rồi mới vay lock-in interest"
Trả lời : Nếu bạn biết chắc chắn phân lãi sẽ ra sao thì bạn có thể đã trở thành triệu phú trong thị trường buôn bán quỹ phiếu (stock, bond, share) của Wall Street rồi. Tình hình kinh tế tháng giêng năm 1989 tiên đoán phân lãi cố định 30 năm sẽ tăng lên từ 11.5 đến 12% vào tháng sau trong năm, điều đó đã sai vì sáu tháng đầu năm phân lãi vẫn nằm ì ở mức trung bình 10%. Nói tóm lại bạn thấy phân lãi thấp có vẻ hợp với khả năng tài chánh của bạn và thủ tục cho bạn vay đã làm xong thì bạn nên chấp nhận ngay phân lãi lúc đó và không nên chờ đợi cho phân lãi xuống thấp rồi mới lock-in có thể bạn sẽ mất đi một cơ hội.
19. Hỏi : Làm cách nào tôi có thể biết được là tôi có đủ điều kiện vay nợ để mua nhà"
Trả lời : Ngân hàng có nhiều chương trình cho vay, nếu bạn không đủ điều kiện vay chương trình này, ngân hàng có thể cho bạn vay theo chương trình vay khác, nhưng để giúp bạn có thể hiểu được ngay số tiền mỗi tháng bạn phải trả bao nhiêu" Ngay khi bạn biết được mỗi tháng bạn phải trả bao nhiêu thì bạn cũng có thể tính ngay được số tiền lợi tức mỗi tháng bạn phải có là bao nhiêu"
Bảng chiết tính số tiền bạn phải trả trên số nợ $1000. mỗi tháng (equal monthly payment to amortize a loan of $1000.)
Phân lãi ... 15 năm vay ... 30 năm vay
5.00% …... 7.91 ………... 5.37
5.25% …... 8.04 ………... 5.53
5.50% …... 8.18 ………... 5.88
5.75% …... 8.31 ………... 5.84
6.00% …... 8.44 ………... 6.00
6.25% …... 8.58 ………... 6.16
6.50% …... 8.72 ………... 6.33
6.75% …... 8.85 ……...….6.49
7.00% …... 8.99 ………... 6.65
7.25% …... 8.23 ………... 6.82
7.50% …... 9.27 ………... 6.99
7.75% …... 9.41 ………... 7.16
8.00% …... 9.56 ………... 7.34
8.25% …... 9.70 ………... 7.51
8.50% ….... 9.85 ……….. 7.69
Thí dụ bạn vay nợ $100,000. Trong 15 năm cố định phân lãi hôm nay ngân hàng quy định cho bạn là 7.00%. Nhìn phân lãi 7.00% cột (1) kéo ngang qua cột (2) $8.99 rồi bạn làm bài toán quy tắc tam xuất cứ $1000. Ban vay mỗi tháng bạn phải trả $8.99 vậy thì bạn vay $100,000 mỗi tháng bạn phải trả là (8.99 X 100,000 =$899.)/1000 tương tự như bài toán trên nếu bạn muốn vay trong 30 năm, bạn kéo ngang qua cột (3) bạn sẽ thấy mỗi tháng bạn trả cho ngân hàng $665.
Bây giờ ta dùng con số $899. Tính thử xem bạn cần phải có số lợi tức hàng tháng là bao nhiêu" Ngân hàng thường dùng tỷ lệ cho vay từ 28% đến 33% số lợi tức hàng tháng của bạn. Nếu bạn không có một món nợ nào khác bạn cần phải có một số lợi tức là 899./.33 = $2724.24
nhưng nếu chẳng may bạn còn vướng vào món nợ xe, nợ còn thiếu khi đi học ước chừng $500. Vậy thì $500+ 899= 1399. Số lợi tức hàng tháng bạn cần phải có sẽ cao hơn là 1399./.33 = 4239.39
20. Hỏi : Có nhiều người nói với tôi vay nợ qua Bộ Cựu Chiến Binh VA (Veteran Affair) đươc phân lãi thấp và đỡ tốn kém hơn điều đó có đúng không "
Trả lời : Vay nợ qua Bộ Cựu Chiến Binh cũng gần giống như vay nợ qua Bộ Gia Cư FHA (Federal Housing Authority) nhưng có một điều hơi khác là vay nợ qua VA đầu tiên bạn phải phục vụ trong hàng ngũ quân đội Hoa Kỳ ít nhất là ba tháng trở lên và không bị giải ngũ vì vi phạm quân kỷ, bạn cũng phải có sẵn ít nhất là 3% tiền mặt trên giá mua dùng để trả những khoản chi phí giấy tờ, nếu bạn trả trước được 10% (down payment) Bộ có thể cho bạn mượn tới $140,000 hay nhiều hơn. Một khi bạn tìm được căn nhà bạn muốn mua, bạn yêu cầu Bộ tài trợ cho bạn nhưng chưa chắc người bán lại muốn bán nhà cho bạn vì Bộ yêu cầu người bán phải trả chi phí giấy tờ (closing cost). Ngoài ra dầu cho bạn không phải là cựu quân nhân, nhưng bạn mua nhà do Bộ đứng ra bán bạn cũng được Bộ tài trợ, thí dụ như mấy ông mũi lõ đi chiến đấu ở Việt Nam về được bộ tài trợ 100% để mua nhà, mấy ông ở được một thời gian công ăn việc làm trở nên sa sút ông bỏ nhà cho Bộ, những căn nhà Bộ bán ra thường theo tình trạng “thấy sao lấy vậy” (sale as is) giá mua tuy có hơi rẻ hơn thị trường nhưng tiền sửa chữa cũng quá cao !!!
21. Hỏi : Khi tôi đã trở nên con nợ nhà của ngân hàng rồi, tôi có nên để cho ngân hàng thâu tiền hàng tháng thẳng từ chương mục trong ngân hàng của tôi không"
Trả lời : Mới nghe thì có vẻ tiện và lợi cho bạn, vì bạn không phải lo ký check, dán tem mỗi đầu tháng, nhưng bạn cũng nên để ý hai điều (a) bạn không biết được số tiền ngân hàng lấy đi đúng hay sai (b) số tiền lấy ra quá sớm, ngay ngày mồng một đầu tháng, có thể bạn bị hụt số lượng tiền trong chương mục mà bạn không rõ! Mặc dầu phiếu nợ ghi đáo hạn ngày 1 nhưng bạn cũng có thể kéo dài tới ngày 15 giữa tháng mà không bị phạt, theo tôi đề nghị bạn không nên để cho ngân hàng lấy tiền thẳng từ trương mục của bạn.
22. Có người bảo vay nợ theo chương trình trả nợ hai tuần một lần (bi-weekly payment) sẽ rút ngắn thời gian vay của tôi lại ít nhất được trên 3 năm. Theo ông điều đó có lợi cho tôi không""
Trả lời : Gần đây có nhiều ngân hàng đứng ra làm trung gian, họ chia đôi số tiền trả hàng tháng của bạn ra làm hai, cứ hai tuần lễ họ ứng tiền của họ ra họ trả tiên cho ngân hàng của bạn, rồi họ lâý tiền trong chương mục của bạn để trừ vô, mỗi lần làm như thế họ tính $3. lệ phí giấy tờ, một năm họ trả 26 lần X $3 = $78., ngay khi bạn thuận để cho họ làm bạn phải $500. Gọi bằng lệ phí thiết lập hồ sơ (set-up fee) thời gian vay rút lại cũng chẳng được bao nhiêu, tốn kém tiền bạc và lại không kiểm soát được đồng tiền bạn phải trả ra. Tôi đề nghị bạn không nên theo chương trình này, nếu bạn thực sự muốn rút ngắn thời gian vay, ngoài số tiền quy định của ngân hàng trong một cái check, bạn kèm theo một cái check khác bạn ghi rõ trên một cái note kèm theo là “số tiền này trả thêm về phần vốn”với số lượng bao nhiêu cũng được một ngày nào đó số vốn của bạn lên cao có thể là năm thứ 10 hay thứ 15 số tiến bạn trả gần như xong vậy bạn đã rút ngắn thời gian rồi đó.
Litle Saigon Hè, 99
NGUYỄN LƯƠNG THOÀN
Chuyên Gia Địa Ốc, Nam California
nếu được mỗi tháng chúng tôi phải chịu lãi suất qui ra tiền khoảng bao nhiu ạ