Giới kinh tế và cả chính trị thường có phương châm: "Nghĩ thì nghĩ trên đại thể, nhưng làm thì làm theo cụ thể". Nói gọn hơn là "nghĩ toàn cầu, làm cục bộ".
Tình hình thị trường gia cư địa ốc là một minh diễn của phương châm ấy.
Mọi người đều nghe nói đến thị trường đang nguội, với số nhà bán có giảm, số tồn kho (nhà đọng, cắm bảng mà chưa bán được) có tăng. Nhưng thực tế thì mỗi nơi lại mỗi khác, và nếu có nơi nhà bán chậm, giá bớt tăng thì có nơi nhà vẫn tăng giá mạnh và thị trường vẫn nóng.
Vì vậy, khi đọc tin, ta biết về tin đại thể, toàn cầu, toàn quốc, nhưng cần nhớ là thực tế cục bộ thì mỗi nơi lại mỗi khác.
Ngay trong quận Cam chẳng hạn, có khu vực giá vẫn vượt khỏi tầm với của nhiều người và giới đầu tư địa ốc có khi vẫn kiếm ra bạc triệu trong vài tháng trong khi nhiều người khác lại thấy đời bỗng bớt vui vì giá hết tăng, nhà bán chậm…
Một thí dụ là hôm Thứ Ba 28 tháng Hai vừa qua, các báo đều nói đến thống kê của hiệp hội National Association of Realtors (NAR) về tình hình nhà đất tháng Giêng: số bán nhà cũ (existing homes) giảm 5,2% so với tháng Giêng năm ngoái, một đợt sút giảm liên tục từ năm tháng liền. tức là số nhà bán giảm liên tục trong 5 tháng. Đồng thời, số nhà đọng tăng 2,4%: toàn quốc có gần ba triệu căn rao bán mà chưa đổi chủ, mức tồn đọng cao nhất kể từ Tháng Tám năm 1998! Trước đấy, vào Thứ Hai 27, thống kê bộ Thương mại cho biết số nhà mới (new homes) bán cũng chậm lại, giảm 5%, mức thấp nhất kể từ một năm nay.
Kết luận trên đại thể: "nhà bán chậm hơn và giá sẽ sụt!"
Đi vào chi tiết mà báo nào cũng nói, số bán loại nhà cá nhân (nhà riêng cho một hộ gia đình) giảm 1,7% quy ra toàn năm, loại chung cư condo giảm 10,6%. Trên toàn quốc, vùng Đông-Bắc giảm 10%, vùng Trung-Tây (Midwest) giảm 7,7%, miền Tây giảm 3,5% và chỉ có miền Nam là tăng, 2,6% do ảnh hưởng của việc tái thiết sau trận bão Katrina.
Tổng kết lại thì số nhà của được bán trên toàn quốc trong tháng 12 có được điều chỉnh: tăng từ 6,60 triệu căn lên 6,75 triệu, giá trung vị tăng 11,6% lên tới 211 ngàn. Khu vực tăng mạnh nhất là vùng Trung-Tây (Midwest), nơi giá nhà thuộc vào loại thấp nhất. Hiệp hội NAR dự báo là trong năm nay, số bán có thể sụt 5% và giá nhà chỉ tăng 5%.
Mọi người đều nói như vậy thì ấn tượng chung của thị trường là thời vàng son đã hết.
Nghĩ xa hơn một chút, ta có thể kết luận thêm là giá nhà sút giảm khiến nhiều người dễ mua nhà hơn, nhất là khi tin tức kinh tế nói chung vẫn khả quan, tốc độ tăng trưởng sản xuất vừa được điều chỉnh cao hơn (thêm 1,6% trong quý bốn năm ngoái) cho sát với thực tế. Khi kinh tế phát đạt, công việc khấm khá, lợi tức dồi dào thì người ta càng có hy vọng mua nhà, nhất là khi giá nhà có chiều hướng giảm sút.
Thực tế có khi lại rắc rối và đa diện hơn thế.
Hôm Thứ Tư mùng một Tháng Ba, cơ quan Office of Federal Enterprise Oversight (OFHEO) cho biết là trong quý bốn của 2005 (QIV-05), trị giá căn nhà tiêu biểu tăng 2,9%, quy ra toàn năm là giá nhà tăng 11,4%. Và trong phúc trình phải lập mỗi tam cá nguyệt, OFHEO cho biết là giá nhà không có hướng sút giảm mà vẫn tăng ở mức kỷ lục - rất đáng ngạc nhiên.
Cơ quan liên bang này do luật pháp lập ra với nhiệm vụ thu thập và giám sát tình hình nhà đất để giúp dân chúng và chính quyền theo dõi biến động của thị trường qua những khảo sát và thống kê khá tỷ mỉ, chi tiết (phúc trình dài 80 trang với rất nhiều số liệu).
Trong quý hai năm ngoái, giá nhà tăng mạnh nhất, 14,1%, qua quý ba, tăng có 12,6% và quý bốn tăng 2,9%. Quy ra toàn năm vẫn là tăng 11,4% và so với năm 2004 thì giá nhà nói chung đã tăng gần 13% trên toàn quốc.
Chuyện nhà sụt giá coi bộ vẫn chưa có, đó là kết luận đầu tiên.
Đi vào tình hình cục bộ của từng địa phương, đâu là nơi tăng mạnh nhất"
OFHEO phân chia lãnh thổ Hoa Kỳ thành từng khu vực cư dân (đơn giản là một quần thể có trên hai triệu rưởi dân chúng sinh sống với những đặc tính riêng) và tường trình tình hình giá cả ở từng khu vực. Gom lại thành từng vùng thì vùng núi miền Trung Hoa Kỳ, tăng mạnh nhất (18,79%) hơn vùng Thái bình dương, từ Washington, Oregon tới California (tăng có 18,75%). Dẫn đầu về tăng giá là thành phố Phoenix của Arizona, tăng gần 40%, Arizona là nơi lên nhất Hoa Kỳ, tăng 34,9%. Nếu đầu tư mua nhà nơi đó, vì giá còn rẻ, người ta có lời lớn! Tại California, có giá trong các thành phố là Los Angeles, tăng 22,4% và San Jose tăng 20,8%.
Tại sao người ta lại nói đại thể và cụ thể"
Vì thống kê ấy cho thấy hai thị trường gia cư tại Mỹ, một thị trường vẫn lên vùn vụt, và một thị trường có vẻ đình đọng. Lên giá hơn 20% là các tiểu bang Arizona, Florida, Hawaii, khu vực thủ đô Washington DC, Maryland và California. Sát nút bên dưới là Virginia và Oregon. Năm tiểu bang tăng giá dưới 5% là Michigan, Ohio, Nebraska, Indiana và Kansas. Các thành phố tăng giá ít nhất là Detroit, Cleveland, Dallas và Houston.
Khi giá nhà California vẫn tăng 21% kể từ quý bốn năm 2004 qua quý bốn năm 2005, dân Cali khó có thể nói là thị trường gia cư bị chững và giới địa ốc sẽ mất dịp làm giàu. Cơ hội vẫn có, miễn là nhìn ra khi mọi người đều báo động là tình hình sa sút!
Gửi ý kiến của bạn
