(Thông Tin Từ Bridgemark Realty)
Ước tính khoảng 40% của số nhà đang bán hiện nay trên thị trường là dạng short sale hay nhà bị ngân hàng tịch thu! Nhà bị xiết được chú ý là bởi vì giá thấp của nó (điều này đôi khi đúng, nhưng cũng có lúc không phải vậy hoàn toàn!), và nó cũng mang tiếng vì tạo ra nhiều phiền toái cho người mua nữa!
Thủ tục rườm rà, thay đổi trong giờ phút chót, thời gian hoàn tất ký giao kèo (escrow) kéo dài không biết đến chừng nào mới hoàn tất được việc mua bán... là một số thí dụ.
Thay vì từ chối không quan tâm đến những căn nhà thuộc dạng này, hãy chuẩn bị trước kiến thức cho mình về những chuyện thường xảy ra khi mua bán chúng, và làm cách nào để tránh mình trở thành nạn nhân của những điều phiền hà này.
Ngôi nhà đang treo bảng của một công ty địa ốc.
Ước tính khoảng 40% của số nhà đang bán hiện nay trên thị trường là dạng short sale hay nhà bị ngân hàng tịch thu! Nhà bị xiết được chú ý là bởi vì giá thấp của nó (điều này đôi khi đúng, nhưng cũng có lúc không phải vậy hoàn toàn!), và nó cũng mang tiếng vì tạo ra nhiều phiền toái cho người mua nữa!
Thủ tục rườm rà, thay đổi trong giờ phút chót, thời gian hoàn tất ký giao kèo (escrow) kéo dài không biết đến chừng nào mới hoàn tất được việc mua bán... là một số thí dụ.
Thay vì từ chối không quan tâm đến những căn nhà thuộc dạng này, hãy chuẩn bị trước kiến thức cho mình về những chuyện thường xảy ra khi mua bán chúng, và làm cách nào để tránh mình trở thành nạn nhân của những điều phiền hà này.
Ngôi nhà đang treo bảng của một công ty địa ốc.
1- Thủ tục ký giao kèo (escrow) kéo dài:
Khi mà quí vị mua hoặc bán một căn nhà bình thường, thời gian thực sự là quan trọng. Người mua đa phần đồng ý rằng thời gian chính yếu để mua một căn nhà là thời gian đi tìm nhà. Khi mà quí vị đã tìm được căn nhà ưng ý rồi, và người bán đã đồng ý với giá và điều kiện mua bán, thì mọi chuyện còn lại sẽ được giải quyết nhanh chóng, có đúng như vậy không?
Mọi chuyện sẽ không giống như vậy đối với việc mua bán những căn nhà bị xiết. Chúng ta cũng có nghe một vài trường hợp thủ tục ký giao kèo mua nhà bán do ngân hàng (REO) làm chủ diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên, trong hầu hết mọi trường hợp, những thủ tục này diễn ra từ vài ngày đến vài tuần lâu hơn so với thời gian bán nhà bình thường, bởi vì nó đòi hỏi nhiều chữ ký hơn, nhiều cấp phê duyệt hơn, và những việc liên quan tới nhà đầu tư chấp thuận cho bản giao kèo. Nhà băng không hề cần sự nhanh chóng như những chủ nhà tư, và điều này không có gì là bất thường cả.
Shortsales cũng là một quá trình với thời gian hoàn tất thủ tục ký giao kèo hoàn toàn khác. Trong quá trình bán nhà bình thường giữa một người mua và một người bán, thủ tục ký giao kèo có thể mất khoảng 45 ngày. Trong short sales thì quá trình ký giao kèo có thể kéo dài từ 45 ngày cho đến nhiều tháng kể từ ngày người bán đồng ý hợp đồng!
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Cứ xem như quá trình ký giao kèo sẽ kéo dài, và cảm thấy vui nếu điều này không xảy ra. Quản trị kỳ vọng rất có ý nghĩa trong cuộc sống! Hãy dự đoán trước thời gian bị kéo dài này. Khi làm việc với nhân viên phụ trách nợ vay của quí vị, nên xem xét điều này khi đồng ý mức lãi suất và trong bao lâu mức lãi suất còn hiệu lực. Quí vị còn phải chuẩn bị cả việc chuẩn bị một khoản chi phí dự phòng cho việc kéo dài thời hạn mức lãi suất thấp đã được thỏa thuận, nếu lãi suất có thể tăng lên trong thời gian chờ đợi hoàn thành thủ tục.
2- Ngân hàng sẽ không đồng ý giá bán rẻ!
Ngân hàng có bổn phận trước cổ đông và các nhà đầu tư là phải bán được giá càng cao càng tốt cho những căn nhà đang sở hữu.Vì vậy khi mà quí vị thấy những căn nhà rao bán bởi ngân hàng hay short sale thì đừng vội nghĩ là sẽ có giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường. Nguyên tắc của ngân hàng là định giá bán càng gần với giá thị trường chấp nhận càng tốt, với cách định giá dựa vào giá những căn nhà vừa mới bán ở cùng khu vực, có điều chỉnh chút ít tùy theo điều kiện hiện tại của căn nhà. SỰ thật là nhiều ngân hàng thường chỉ đồng ý cho công ty môi giới niêm yết giá bán có giảm chút ít và chờ đợi người đồng ý đặt giá mua. Sau đó ngân hàng chỉ chịu hạ giá niêm yết 30% trong trường hợp không có người nào chịu đặt giá mua cả.
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Làm việc với người môi giới của quí vị, yêu cầu họ hãy đưa ra một giá mua hợp lý dựa trên những nhà mới bán được ở khu vực chung quanh, đừng đưa giá thấp do quí vị tự mình nghĩ ra. Quí vị sẽ mất thì giờ vô ích, sẽ quay rất nhiều vòng số mà không trúng được giải nào, sẽ không mua được căn nhà bị xiết nào với cách bỏ giá quá thấp. Hãy ngồi xuống với người môi giới của mình, xem xét giá nhà đối chiếu trên thị trường để đặt giá mua hữu lý, vừa phù hợp với ngân sách của mình nhưng cũng không quá xa vời so với giá thị trường.
3- Những trì hoãn và hủy bỏ vào giờ chót:
Việc mua bán nhà do ngân hàng sở hữu có những kiểu bị trì hoãn hoặc không thể hoàn tất thủ được vào giờ phút chót không thể lường trước, mặc dù người mua không hề có lỗi lầm gì. Quí vị có thể đã ký xong hợp đồng mượn nợ ngân hàng hôm qua, chuẩn bị dọn vào nhà mới, thì nhận được điện thoại của người môi giới của mình báo là hợp đồng vẫn chưa hoàn tất, bởi vì công ty escrow của ngân hàng đã lầm lẫn trong giấy tờ (điều này đã từng xảy ra!). Hoặc là quí vị đã ký hợp đồng short sale với người bán trong 4 tháng, rồi ngân hàng từ chối việc bán nhà chỉ bởi vì người bán không chịu bỏ 1 đồng nào vào trong hợp đồng mua bán, cho dù người này vẫn còn nhiều tiền trong trương mục tiết kiệm.
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Phải linh động trong việc dọn sang nhà mới càng lâu càng tốt. Cách hay nhất là dự trù ở tại căn nhà cũ thêm một khoảng thời gian sau ngày dự trù dọn nhà. Khi đang ký hợp đồng mua nhà short sale, hãy xem như mình chưa chắc có được thỏa thuận gì, cho đến khi ngân hàng phê duyệt mọi thủ tục. Đừng bao giờ nghĩ đến chuyện dọn sang nhà mới, hoặc ngay cả trả tiền cho việc kiểm định căn nhà cho đến khi quí vị nhà băng đã bật đèn xanh cho thỏa thuận, với giá và điều kiện mua bán mà họ phê duyệt là chấp nhận được bởi người mua và người bán.
4- Sự chậm trả lời từ phía ngân hàng:
Khi quí vị đặt giá mua cho một căn nhà bán bình thường, thì thông thường quí vị sẽ biết kết quả chỉ sau vài giờ hoặc vài ngày.
Còn với việc đặt giá mua cho nhà do ngân hàng sở hữu hay short slae? Có khi là vài ngày, những thường là vài tuần hay vài tháng cho đến khi quí vị có được thông tin là mọi việc đang diễn tiến ra sao. Thường thì cũng không hề có ai gọi phone lại để giải thích, hoặc lấy thêm thông tin từ phía quí vị, cho qúi vị biết hiện việc đặt giá mua của quí vị đang diễn tiến ra sao, có ai theo dõi không… Tình trạng “hộp đen”- khi mà đơn đặt mua của quí vị giống như “biến mất” trong ngân hàng- quả thực làm cho nhiều người khó chịu.
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Tiếp tục đi tìm mua những căn nhà khác cho đến khi có câu trả lời chính thức. Đừng ngại việc thường xuyên gọi cho công ty niêm yết đòi cho được câu trả lời, hoặc thúc giục người môi giới của mình thường xuyên gọi cho nhà băng vì quí vị không biết cách tiếp cận. Người môi giới của quí vị phải hằng ngày gọi cho công ty short sale hoặc niêm yết nhà, để nhắc nhở họ phải nhớ lưu ý đến trường hợp của mình.
Tham vấn với người môi giới của mình tiếp tục chủ động tìm kiếm những căn nhà khác để đi xem cho đến khi có sự trả lời chắc chắn từ phía nhà băng về đơn bỏ giá mua của mình.Trước khi, hoặc trong một vài trường hợp, sau một thời gian ngắn khi nhà băng xác nhận, quí vị vẫn có quyền rút lại đơn đặt mua của mình nếu cần thiết. Tuy nhiên, phải tham khảo cẩn thận với người môi giới của mình trong trường hợp nào thì mình được rút lui.
5- Tiêu chuẩn kép:
Trong trường hợp bán nhà thông thường không có ngân hàng dính vào, cả người mua và người bán đều phải tuân thủ những qui định về thời gian. Người bán phải cho biết mọi điều kiện của mình trong vòng X ngày, mở nhà cho kiểm định, dọn ra và giao nhà theo hạn định… Mua nhà short sale hay ngân hàng sở hữu thì khác. Ngân hàng có thể mất cả vài tuần hay vài tháng mới giao nhà, nhưng luôn đòi hỏi người mua phải có mặt đúng hẹn, ký giấy tờ và gởi check trong một thời hạn nhanh chóng.
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Hãy chấp nhận là khi mua nhà bị xiết thì phải làm việc với nhà băng và tuân thủ các điều kiện của họ. Chấp nhận thực tế là ngân hàng thường chậm chạp, mặc dù họ lại bắt mình phải đúng hẹn. Chuẩn bị tinh thần làm việc như vậy, quí vị sẽ cảm thấy đỡ bực dọc, từ đó không ra những quyết định thiếu sáng suốt.
Quí vị phải hồi đáp những yêu cầu của nhà băng đúng theo lịch hẹn, và đảm bảo những cam kết của mình trong hợp đồng. Đừng để bị mất căn nhà mình đang nhắm mua chỉ vì phạm những lỗi kỹ thuật, bởi vì quí vị cho rằng nhà băng chậm trễ thì mình cũng có quyền làm như họ!
Mọi thắc mắc, xin liên lạc:
Bridgemark Realty
11770 E Warner Ave. Ste 202/203 Fountain Valley, CA 92708
Ms. Liz Nguyễn – 714 305 7274
Ms. Hiền Trần – 714 902 4307
Khi mà quí vị mua hoặc bán một căn nhà bình thường, thời gian thực sự là quan trọng. Người mua đa phần đồng ý rằng thời gian chính yếu để mua một căn nhà là thời gian đi tìm nhà. Khi mà quí vị đã tìm được căn nhà ưng ý rồi, và người bán đã đồng ý với giá và điều kiện mua bán, thì mọi chuyện còn lại sẽ được giải quyết nhanh chóng, có đúng như vậy không?
Mọi chuyện sẽ không giống như vậy đối với việc mua bán những căn nhà bị xiết. Chúng ta cũng có nghe một vài trường hợp thủ tục ký giao kèo mua nhà bán do ngân hàng (REO) làm chủ diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên, trong hầu hết mọi trường hợp, những thủ tục này diễn ra từ vài ngày đến vài tuần lâu hơn so với thời gian bán nhà bình thường, bởi vì nó đòi hỏi nhiều chữ ký hơn, nhiều cấp phê duyệt hơn, và những việc liên quan tới nhà đầu tư chấp thuận cho bản giao kèo. Nhà băng không hề cần sự nhanh chóng như những chủ nhà tư, và điều này không có gì là bất thường cả.
Shortsales cũng là một quá trình với thời gian hoàn tất thủ tục ký giao kèo hoàn toàn khác. Trong quá trình bán nhà bình thường giữa một người mua và một người bán, thủ tục ký giao kèo có thể mất khoảng 45 ngày. Trong short sales thì quá trình ký giao kèo có thể kéo dài từ 45 ngày cho đến nhiều tháng kể từ ngày người bán đồng ý hợp đồng!
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Cứ xem như quá trình ký giao kèo sẽ kéo dài, và cảm thấy vui nếu điều này không xảy ra. Quản trị kỳ vọng rất có ý nghĩa trong cuộc sống! Hãy dự đoán trước thời gian bị kéo dài này. Khi làm việc với nhân viên phụ trách nợ vay của quí vị, nên xem xét điều này khi đồng ý mức lãi suất và trong bao lâu mức lãi suất còn hiệu lực. Quí vị còn phải chuẩn bị cả việc chuẩn bị một khoản chi phí dự phòng cho việc kéo dài thời hạn mức lãi suất thấp đã được thỏa thuận, nếu lãi suất có thể tăng lên trong thời gian chờ đợi hoàn thành thủ tục.
2- Ngân hàng sẽ không đồng ý giá bán rẻ!
Ngân hàng có bổn phận trước cổ đông và các nhà đầu tư là phải bán được giá càng cao càng tốt cho những căn nhà đang sở hữu.Vì vậy khi mà quí vị thấy những căn nhà rao bán bởi ngân hàng hay short sale thì đừng vội nghĩ là sẽ có giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường. Nguyên tắc của ngân hàng là định giá bán càng gần với giá thị trường chấp nhận càng tốt, với cách định giá dựa vào giá những căn nhà vừa mới bán ở cùng khu vực, có điều chỉnh chút ít tùy theo điều kiện hiện tại của căn nhà. SỰ thật là nhiều ngân hàng thường chỉ đồng ý cho công ty môi giới niêm yết giá bán có giảm chút ít và chờ đợi người đồng ý đặt giá mua. Sau đó ngân hàng chỉ chịu hạ giá niêm yết 30% trong trường hợp không có người nào chịu đặt giá mua cả.
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Làm việc với người môi giới của quí vị, yêu cầu họ hãy đưa ra một giá mua hợp lý dựa trên những nhà mới bán được ở khu vực chung quanh, đừng đưa giá thấp do quí vị tự mình nghĩ ra. Quí vị sẽ mất thì giờ vô ích, sẽ quay rất nhiều vòng số mà không trúng được giải nào, sẽ không mua được căn nhà bị xiết nào với cách bỏ giá quá thấp. Hãy ngồi xuống với người môi giới của mình, xem xét giá nhà đối chiếu trên thị trường để đặt giá mua hữu lý, vừa phù hợp với ngân sách của mình nhưng cũng không quá xa vời so với giá thị trường.
3- Những trì hoãn và hủy bỏ vào giờ chót:
Việc mua bán nhà do ngân hàng sở hữu có những kiểu bị trì hoãn hoặc không thể hoàn tất thủ được vào giờ phút chót không thể lường trước, mặc dù người mua không hề có lỗi lầm gì. Quí vị có thể đã ký xong hợp đồng mượn nợ ngân hàng hôm qua, chuẩn bị dọn vào nhà mới, thì nhận được điện thoại của người môi giới của mình báo là hợp đồng vẫn chưa hoàn tất, bởi vì công ty escrow của ngân hàng đã lầm lẫn trong giấy tờ (điều này đã từng xảy ra!). Hoặc là quí vị đã ký hợp đồng short sale với người bán trong 4 tháng, rồi ngân hàng từ chối việc bán nhà chỉ bởi vì người bán không chịu bỏ 1 đồng nào vào trong hợp đồng mua bán, cho dù người này vẫn còn nhiều tiền trong trương mục tiết kiệm.
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Phải linh động trong việc dọn sang nhà mới càng lâu càng tốt. Cách hay nhất là dự trù ở tại căn nhà cũ thêm một khoảng thời gian sau ngày dự trù dọn nhà. Khi đang ký hợp đồng mua nhà short sale, hãy xem như mình chưa chắc có được thỏa thuận gì, cho đến khi ngân hàng phê duyệt mọi thủ tục. Đừng bao giờ nghĩ đến chuyện dọn sang nhà mới, hoặc ngay cả trả tiền cho việc kiểm định căn nhà cho đến khi quí vị nhà băng đã bật đèn xanh cho thỏa thuận, với giá và điều kiện mua bán mà họ phê duyệt là chấp nhận được bởi người mua và người bán.
4- Sự chậm trả lời từ phía ngân hàng:
Khi quí vị đặt giá mua cho một căn nhà bán bình thường, thì thông thường quí vị sẽ biết kết quả chỉ sau vài giờ hoặc vài ngày.
Còn với việc đặt giá mua cho nhà do ngân hàng sở hữu hay short slae? Có khi là vài ngày, những thường là vài tuần hay vài tháng cho đến khi quí vị có được thông tin là mọi việc đang diễn tiến ra sao. Thường thì cũng không hề có ai gọi phone lại để giải thích, hoặc lấy thêm thông tin từ phía quí vị, cho qúi vị biết hiện việc đặt giá mua của quí vị đang diễn tiến ra sao, có ai theo dõi không… Tình trạng “hộp đen”- khi mà đơn đặt mua của quí vị giống như “biến mất” trong ngân hàng- quả thực làm cho nhiều người khó chịu.
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Tiếp tục đi tìm mua những căn nhà khác cho đến khi có câu trả lời chính thức. Đừng ngại việc thường xuyên gọi cho công ty niêm yết đòi cho được câu trả lời, hoặc thúc giục người môi giới của mình thường xuyên gọi cho nhà băng vì quí vị không biết cách tiếp cận. Người môi giới của quí vị phải hằng ngày gọi cho công ty short sale hoặc niêm yết nhà, để nhắc nhở họ phải nhớ lưu ý đến trường hợp của mình.
Tham vấn với người môi giới của mình tiếp tục chủ động tìm kiếm những căn nhà khác để đi xem cho đến khi có sự trả lời chắc chắn từ phía nhà băng về đơn bỏ giá mua của mình.Trước khi, hoặc trong một vài trường hợp, sau một thời gian ngắn khi nhà băng xác nhận, quí vị vẫn có quyền rút lại đơn đặt mua của mình nếu cần thiết. Tuy nhiên, phải tham khảo cẩn thận với người môi giới của mình trong trường hợp nào thì mình được rút lui.
5- Tiêu chuẩn kép:
Trong trường hợp bán nhà thông thường không có ngân hàng dính vào, cả người mua và người bán đều phải tuân thủ những qui định về thời gian. Người bán phải cho biết mọi điều kiện của mình trong vòng X ngày, mở nhà cho kiểm định, dọn ra và giao nhà theo hạn định… Mua nhà short sale hay ngân hàng sở hữu thì khác. Ngân hàng có thể mất cả vài tuần hay vài tháng mới giao nhà, nhưng luôn đòi hỏi người mua phải có mặt đúng hẹn, ký giấy tờ và gởi check trong một thời hạn nhanh chóng.
Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:
Hãy chấp nhận là khi mua nhà bị xiết thì phải làm việc với nhà băng và tuân thủ các điều kiện của họ. Chấp nhận thực tế là ngân hàng thường chậm chạp, mặc dù họ lại bắt mình phải đúng hẹn. Chuẩn bị tinh thần làm việc như vậy, quí vị sẽ cảm thấy đỡ bực dọc, từ đó không ra những quyết định thiếu sáng suốt.
Quí vị phải hồi đáp những yêu cầu của nhà băng đúng theo lịch hẹn, và đảm bảo những cam kết của mình trong hợp đồng. Đừng để bị mất căn nhà mình đang nhắm mua chỉ vì phạm những lỗi kỹ thuật, bởi vì quí vị cho rằng nhà băng chậm trễ thì mình cũng có quyền làm như họ!
Mọi thắc mắc, xin liên lạc:
Bridgemark Realty
11770 E Warner Ave. Ste 202/203 Fountain Valley, CA 92708
Ms. Liz Nguyễn – 714 305 7274
Ms. Hiền Trần – 714 902 4307
Càch đăy 4 năm trước, Tôi có mua 1 căn nhà đang trong tình trạng trả góp ( tôi ký hợp đồng mua giá là $130,000 chỉ có khung nhà chưa có vật dụng ,tôi đã đầu tư thêm khoãng $20,000 nay giá nhà lên $180,000 tôi vẩn chưa trả hết tiền) nay tôi muốn bán căn nhà này để mua căn nhà khoảng $300,000
Xin quí ngài hướng dẩn tôi cách trao đổi này phải làm sao?
Thành thật cám ơn