Khi đây đó đã nổi lên những dấu hiệu cho thấy thị trường địa ốc đang nguội dần thì bà con có để ý tới một sự việc khác không" Đó là giới tài trợ địa ốc cũng thấy điều đó nên đang cố hâm nóng thị trường để mức doanh lợi khả quan của các năm trước không giảm sút.
Trước đây, các ngân hàng và công ty tài trợ khuyến khích khách nợ vay tiền mua nhà với lãi suất di động (adjustable-rate mortgages – ARM) và đề nghị nhiều giải pháp hấp dẫn khiến hàng tháng khách nợ chỉ phải thanh toán một ngân khoản tương đối thấp, hoặc mua nhà lớn hơn khả năng tài chánh và còn lấy được tiền mặt chi tiêu việc khác nhờ nhà cửa lên giá.
Bây giờ, khi lãi suất ngắn hạn tăng và tăng lẹ hơn lãi suất dài hạn, giới tài trợ lại quay về yếu tố hấp dẫn đã bỏ qua là loại tín dụng với lãi suất cố định. Lý do là sự xoay chuyển tình hình thị trường tín dụng: lãi suất cho loại tín dụng 30 năm hiện là 6,27% trong khi lãi suất di động ARM của loại tín dụng ngắn hạn một năm, có thể điều chỉnh hàng năm, hiện là 5,39%.
Các công ty SunTrust Banks Inc. hay J.P. Morgan Chase & Co. và U.S. Bancorp gửi báo điệp cho khách hàng để khuyến khích thân chủ vay nợ với lãi suất di động hãy đổi qua loại lãi suất cố định. CitiMortgage của hệ thống Citigroup Inc. thì gửi thư gợi ý cho thân chủ chừng 45 đến 60 ngày trước khi đáo hạn tín dụng loại ARM rồi điện thoại trình bày từng giải pháp lợi hại. Wells Fargo là ngân hàng sốt sắng nhất để qua nhiều ngả khác nhau tìm ra khách hàng với loại tín dụng di động có thể muốn tái tài trợ bằng tín dụng cố định.
Vì sao các công ty tài trợ lại xông xáo mạnh như vậy ngoài thị trường"
Lý do là sự cạnh tranh đã ráo riết hơn trong một thị trường đã thành “người khôn của khó”.
Theo Hiệp hội Ngân hàng Địa ốc Mortgage Bankers Association thì doanh lợi của các công ty tài trợ địa ốc đã tăng đến mức chóng mặt bà con là 81% vào năm 2001 và lên tới đỉnh cao vào năm 2003. Sau đấy là bắt đầu khựng và số hồ sơ tín dụng đang giảm. Theo thống kê Lao động thì ngành tài trợ địa ốc đã tuyển dụng mức cao nhất vào tháng 10 vừa qua, 534.000 nhân viên. Nay họ bắt đầu nghĩ tới việc tiết giảm phí tổn và có thể thải bớt người. Đồng thời, họ phải tìm ra cơ hội kiếm lời khác. Ít hồ sơ, dư thời giờ và nhân viên là một chiều hướng không tốt. Vì vậy, bà con mới thấy các công ty xông xáo vận động thân chủ.
Về giới tài trợ thì vậy, chớ còn bà con khách nợ thì nên tính sao"
Đầu tiên là tính sao về những tính toán lời lãi của các công ty tài trợ" Các công ty này trước hết là không muốn mất thân chủ vào tay đối thủ cạnh tranh nên tìm cách làm vừa lòng khách hàng bằng giải pháp tái tài trợ. Giải pháp này đem lại hoa hồng cho người môi giới mortgage brokers) và nhân viên cứu xét hồ sơ tín dụng (loan officers), gây tốn kém cho công ty tài trợ, nhưng họ kiếm lời bằng cách duy trì khoản tín dụng ấy và tiếp tục thu tiền nhờ dịch vụ cho vay, họ cũng có thể bán cả khoản tín dụng ấy lẫn dịch vụ cho vay. Năm qua, các công ty đã tích cực huy động thân chủ bằng nhiều giải pháp sáng tạo và táo bạo, cho phép người vay khỏi trả vốn mà chỉ trả lãi trong những năm đầu. Nhờ vậy mà nhiều người đã có thể mua nhà với giá cao, và có khi cao quá khả năng. Loại tín dụng chỉ trả tiền lời ấy đã tăng vọt, từ 5% năm 2004 lên tới 25% từ giữa năm ngoái.
Bây giờ, khi công ty tài trợ đề nghị đổi lại thể thức thanh toán thì mình tính sao"
Loại lãi suất cố định có thể là giải pháp an toàn cho những người sắp mua nhà, nhưng tái tài trợ thì chưa chắc. Nhất là cho những người chuẩn bị sẽ đổi nhà (bán nhà cũ mua nhà mới) trong một hai năm tới. Vả lại, nhiều khi giải pháp này chưa hẳn có lợi nếu khách nợ còn nhiều năm trước thời hạn phải điều chỉnh: Loại tín dụng với lãi suất ARM ngắn hạn có thể được điều chỉnh hàng năm hoặc có khi còn sớm hơn, nhưng loại tín dụng ARM gọi là hỗn hợp (hybrid) lại cố định trong ba, năm, bảy, hay 10 năm đầu, trước khi được điều chỉnh hàng năm.
Việc tái tài trợ vì vậy tùy thuộc ở nhiều yếu tố, như bà con dự tính ở lại ngôi nhà này trong bao lâu, lãi suất hiện đang trả là bao nhiêu, khi nào thời phải điều chỉnh và có thể lên tới mức nào, v.v… Trước nhất là việc giữ ngôi nhà này lâu hay không.
Nếu rối trí không biết tính sao thì bà con có thể tham khảo cách tính ra lời lãi của tái tài trợ (refinance calculators) trên các websites như HSH.com, Bankrate.com, SmartMoney.com hay Mgtprofessor.com.
Nhưng, khi giới tài trợ mời gọi như vậy mà mình chần chừ và không dám quyết định thì rủi ro gì có thể xảy ra"
Việc ngân hàng trung ương Mỹ nâng lãi suất ngắn hạn là điều ai cũng biết, nhưng đa số dự đoán là sẽ chẳng nâng hoài hoài. Cùng lắm thì tăng thêm một lần 0,25% vào tháng Ba rồi sẽ ngưng nếu lạm phát không tăng.
Kinh tế trưởng Doug Duncan của Mortgage Bankers Association còn tiên đoán rằng lãi suất địa ốc mortgage rate có thể lên tới 6,50% vào cuối năm nay và sai biệt giữa lãi suất ngắn và dài hạn sẽ ở một mức thấp (tức là lãi suất ngắn hạn sẽ không cao hơn lãi suất dài hạn như đang thấy, mà sẽ giảm). Nếu kinh tế lại bị khựng từ giữa năm tới trở đi, như một số kinh tế gia đã dự báo, ngân hàng trung ương Hoa Kỳ sẽ hạ chứ không tăng lãi suất, lúc ấy, những khách nợ vay với lãi suất di động lại có lợi.
Kết luận ở đây là khi đã biết mình muốn gì thì nên yêu cầu ngân hàng tài trợ giải thích hơn thiệt cho rõ ràng và nên theo dõi tin tức cặn kẽ hơn trước khi quyết định. Các ngân hàng tất nhiên sẽ phải chiều khách trong hướng đó.
Gửi ý kiến của bạn
