Reverse Mortgage: Chương Trình Tài Trợ "Đảo Ngược"
Kelvin Hồ, Mortgage Broker
Tel. 714-657-8222
Email: quocho@aol.com
Hình Minh Họa
Trong mấy năm trở lại đây, với tình hình kinh tế mỗi ngày mỗi khó khăn, cộng thêm tiền chi phí bệnh viện và chăm sóc y tế mỗi năm tăng thêm, chương trình tài trợ nhà Reverse Mortgage, tạm dịch là tài trợ nhà "đảo ngược," được nhiều người để ý bàn tán, nhất là những người lớn tuổi trên 62.
Chương trình này càng ngày càng nổi tiếng và có nhiều người tham gia vì nó đem lại lợi ích thiết thực và cấp bách cho một số chủ nhà lớn tuổi có nhiều tiền trong căn nhà nhưng lại thiếu thốn tiền mặt. Thật vậy, theo thống kê của cơ quan Phát Triển Nhà và Đô Thị, hay Department of Housing and Urban Development được viết tắt là HUD, năm 2006 có chừng 85,000 người lớn tuổi làm chương trình tài trợ đảo ngược; năm 2007 có hơn 108,000, tăng gần 30%; năm 2008 lên đến 115,000 người, tăng thêm 7% so với năm 2007.
Các chuyên gia tài chánh địa ốc tiên đoán trong vài năm sắp tới những chương trình như vậy sẽ còn tiếp tục vì những con số ở trên chỉ gần bằng 1% tổng số $4.3 ngàn tỉ đô ($4.3 trillion) tài sản nhà mà những vị cao niên từ 62 tuổi trở lên đang nắm giữ trong nước Mỹ. Đặc biệt là thế hệ "baby boomers" những người được sinh ra từ năm 1946 đến 1960, ước tính có chừng 85 triệu người. Mỗi ngày có hơn 8,000 người bước vào tuổi nghỉ hưu trong nước Mỹ. Con số này sẽ còn lại khoảng chừng 58 triệu vào năm 2030.
Với số tài sản lớn lao mà họ đang nắm giữ và với số lượng người về hưu gia tăng trong những năm vừa qua, chính phủ hiện nay đang khuyến khích chủ nhà lớn tuổi nên nghĩ đến chương trình tài trợ đảo ngược này vì nó được bảo đảm bởi chính phủ liên bang, thông qua chương trình gọi là Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) của cơ quan HUD. Vì sự bảo đảm của chính phủ liên bang, càng ngày có nhiều ngân hàng tham gia cho những người lớn tuổi mượn tiền để tiêu xài, thông qua sự thế chấp bằng căn nhà của họ đang ở.
Chương trình tài trợ đảo ngược HECM được tạm hiểu là làm "ngược lại" chương trình bình thường hiện đang có trong thị trường. Chủ nhà nhận được tiền xài mỗi tháng mà không cần phải bán nhà hoặc dọn ra chổ khác để ở. Họ dùng căn nhà của mình để thế chấp. Theo lệ thường khi đi mua nhà, chủ nhà thường bỏ ra một số tiền chừng 20% down payment (đặt cọc). Mỗi tháng chủ nhà "phải trả đều tiền nhà" trong đó vừa trả tiền lãi lẫn tiền vốn (principle + interest). Nếu ngưng trả tiền nhà sẽ bị kéo nhà. Chủ nhà trả càng lâu thì tiền nợ của ngân hàng sẽ được giảm xuống và tiền lời đầu tư có được do giá nhà tăng sẽ càng lớn (Falling debts, Rising equity). Chủ nhà sẽ tiếp tục trả tiền nhà cho đến khi nào trả dứt nợ, thông thường từ 15 đến 30 năm. Lúc đó chủ nhà làm chủ hoàn toàn căn nhà, không nợ ngân hàng nữa (free & clear of debts).
Chương trình tài trợ "đảo ngược" thì ngược lại, chủ nhà mượn tiền của ngân hàng theo tỉ lệ vốn đầu tư có được trong căn nhà (home equity). Chủ nhà "không cần phải trả tiền nhà mỗi tháng" và sống trong căn nhà của mình cho đến khi nào chủ nhà qua đời. Ngân hàng sẽ định giá căn nhà của chủ nhà, tính toán số tuổi và lãi suất cho chủ nhà để cho ra con số tiền cuối cùng mà chủ nhà được lấy ra khỏi căn nhà. Chủ nhà mượn nợ để sống với lãi suất tương đối thấp, không cần phải nghỉ đến chuyện trả lại nợ. Khi nợ càng ngày càng cao thì tiền đầu tư có được trong căn nhà càng ngày càng giảm (Rising Debt, Falling equity) nếu giá nhà không tăng lên kịp. Chương trình này rất có ích cho những người chủ nhà nào không có nhiều tiền thu nhập nữa mà lại cần một số tiền lớn để trang trải chi phí chăm sóc y tế hoặc cần tiền để sửa nhà hoặc giải quyết chuyện cá nhân.
Khi xin vào chương trình này, chủ nhà có thể chọn theo chương trình tiền lãi suất thay đổi theo từng tháng, từng năm (variable interest rate) hoặc tiền lãi suất cố định (fixed rates). Thông thường, nếu chủ nhà chọn chương trình lãi suất thay đổi theo từng tháng thì số tiền lấy ra được cao hơn chương trình có lãi suất cố định vì ngân hàng có lời hơn nếu họ được điều chỉnh lãi suất tùy theo tình hình kinh tế. Cho nên họ vui vẻ cho lấy tiền ra nhiều hơn. Chủ nhà thường lấy tiền ra theo vài cách sau:
1. Lấy tiền mặt ra một lần khi làm giấy tờ để mượn nợ
2. Hoặc ký giấy được nhận tiền mặt đều đặn mỗi tháng
3. Hoặc nhận được một cái thẻ xài tiền với một số tiền nhất định "creditline" để muốn xài bao nhiêu và lúc nào tùy ý. Số tiền này nếu không xài hết sẽ được tăng thêm mỗi năm theo tỉ lệ của lãi suất phải trả.
4. Hoặc trộn lẫn những cách ở trên cho hợp với hoàn cảnh chủ nhà
Ví dụ: Anh Bảo Nguyễn có căn nhà ở Garden Grove hiện nay giá trị căn nhà chừng $300,000. Anh đã trả tiền nhà hơn 20 năm và hiện nay chỉ còn nợ ngân hàng $20,000, nghĩa là anh có chừng khoảng $280,000 tiền lời đã đầu tư vào căn nhà(home equity). Vì anh không có thu nhập nữa và điểm tín dụng không có cao, anh không mượn được tiền hoặc làm tái tài trợ lại căn nhà để lấy tiền ra mặc dù anh có nhiều tiền trong căn nhà. Cộng thêm anh thường hay phải vào bệnh viện để chữa trị căn bệnh cao máu của anh, rất tốn kém mà con cái thì không có nhiều tiền để lo lắng giúp đỡ cho anh. Anh sinh năm 1939, tính ra năm nay anh vừa được 70 tuổi. Nếu anh xin vào chương trình này thì mỗi tháng anh sẽ nhận khoảng chừng $1000 cho đến khi nào anh mất. Số tiền này phụ vô tiền hưu trí mà anh có được mỗi tháng, dùng để tiêu xài cá nhân. Đây là khoản tiền quan trọng mỗi tháng của anh để chi trả hết các chi phí gia đình. Nếu anh muốn lấy tiền ra một lúc thì anh có thể lấy lên đến $147,000, trả dứt điểm món nợ $20,000 và sau đó sống ở trong nhà không cần phải trả tiền nhà nữa.
Sau khi anh mất, căn nhà sẽ được đem bán để trả nợ cho ngân hàng. Nếu anh sống thêm 20 năm nữa, và nếu lúc đó căn nhà lên giá $700,000, người thân của anh sẽ nhận được số tiền dư ra sau khi trả hết nợ cho ngân hàng. Nếu giá bị tuột dốc và bị lỗ khi bán, ngân hàng sẽ chịu mất số tiền đã cho anh mượn và chính phủ sẽ trả lại cho ngân hàng số tiền bị mất đó qua số tiền bảo hiểm căn nhà mà anh đã đóng. Tính nhẩm, anh sẽ nhận được khoảng chừng $240,000 trong vòng 20 năm ($1,000 X 12 tháng X 20 năm = $240,000), chưa kể tiền lãi suất anh phải trả nếu mượn một số tiền lớn như vậy, có thể hơn cả trăm ngàn nữa.
Sau đây là những điểm quan trọng trong chương trình tài trợ đảo ngược:
-Chủ nhà phải trên 62 tuổi hoặc lớn tuổi hơn, tính luôn cả chồng lẫn vợ.
-Căn nhà phải là căn nhà chính đang ở, không áp dụng cho nhà đầu tư.
-Chủ nhà vẫn làm chủ căn nhà và ở trong căn nhà cho đến khi qua đời.
-Ngân hàng sẽ kiểm tra credit report để biết chắc chủ nhà và người phối ngẫu không có nợ gì khác.
-Chủ nhà không còn mắc nợ gì với chính phủ tiểu bang hoặc liên bang.
-Nếu chủ nhà qua đời, người thân của chủ nhà sẽ có 1 năm để làm tái tài trợ căn nhà hoặc bán căn nhà để trả nợ cho ngân hàng.
-Số tiền trả cho chủ nhà mượn để xài trước không thể cao hơn giá trị căn nhà hiện tại
-Chủ nhà sẽ phải trả tiền bảo hiểm Premium Mortgage Insurance lên đến 2% của món nợ.
-Người thân và con cái không phải trả thêm nợ cho ngân hàng nếu căn nhà bị mất giá khi chủ nhà qua đời vì chủ nhà đã mua tiền bảo hiểm cho căn nhà.
-Ngược lại nếu căn nhà lên giá hơn món nợ, ngân hàng sẽ trả lại cho người thân của chủ nhà số tiền dư ra sau khi trả hết nợ cho ngân hàng.
Tuy nhiên, chủ nhà phải tuân thủ theo một số qui định của ngân hàng dưới đây nếu muốn tiếp tục được giữ căn nhà:
-Phải trả đều đặn tiền thuế nhà đất và bảo hiểm của căn nhà
-Phải sống trong căn nhà và chăm sóc căn nhà theo qui định, không được bỏ phế
-Không được bỏ thêm người vô làm chủ căn nhà
-Không được cho thuê căn nhà cho người khác
-Không được khai phá sản hoặc gian lận liên quan đến nhà cửa
Một trong những điểm bất lợi của chương trình này là tiền trả chi phí cho món nợ này khá tốn kém. Nhiều lúc lên đến 4% của món nợ, chừng $8,000 cho món nợ $200,000. Tuy nhiên, chính phủ đã có những qui định chặt chẻ để giúp chủ nhà giảm tiền chi phí này. Chẳng hạn, chính phủ qui định ngân hàng không được tính hơn $6,000 tiền làm tài trợ (origination fees). Và yêu câu các ngân hàng liệt kê hết tất cả các chi phí cho thân chủ trước khi ký giấy tờ. Cộng thêm, chủ nhà phải tham gia một buổi nói chuyện với người cố vấn tài chánh do chính phủ cung cấp, với lệ phí chừng $200. Sau khi có giấy chứng nhận đã nói chuyện với cố vấn, chủ nhà mới được làm giấy tờ tài trợ với ngân hàng.
Ngoài những điểm bất lợi ở trên, chương trình tài trợ đảo ngược HECM kể trên có nhiều điều lợi cho các vị cao niên đang bị khó khăn tài chánh mặc dù trong nhà có nhiều tiền. Điểm đặc biệt là tất cả số tiền lấy ra từ căn nhà này không cần phải khai thuế vì đối với sở thuế, tiền mượn trước để xài không phải là tiền thu nhập. Cộng thêm, khoản tiền này không làm ảnh hưởng đến nguồn thu nhập an sinh xã hội (Social security benefits). Tuy nhiên, nếu chủ nhà đang nhận tiền trợ cấp khác của chính phủ như Medicaid hoặc SSI thì có thể bị ảnh hưởng. Vì khi xin nhận giúp đỡ từ chính phủ, chủ nhà thường khai là không có đủ thu nhập. Nếu có thêm thu nhập lớn từ chương trình tài trợ đảo ngược thì chính phủ sẽ cắt những khoản phụ giúp kia. Vì vậy, chủ nhà nên tham khảo với những người thân biết rành về tài chánh hoặc các chuyên gia về thuế, các nhà cố vấn tài chánh (financial advisor), và chuyên gia trong ngành địa ốc (real estate broker) để biết thêm chi tiết trước khi quyết định theo chương trình này.
Vì trang giấy có hạn, chúng tôi xin tạm dừng ở đây. Lần tới, chúng tôi sẽ bàn về chương trình mới của chính phủ quí vị cao niên trên 62 tuổi mua nhà mới để ở mà "không cần phải trả tiền nhà mỗi tháng", sau khi bỏ một số tiền vô căn nhà (down payment). Đây là một trong những chương trình "hấp dẫn" của chính phủ để giúp cho những vị cao niên mua được căn nhà giá rẻ và lãi suất thấp hiện nay.
Gửi ý kiến của bạn
