Nói về tình hình nhà đất tại Hoa Kỳ, người ta có một bức tranh nửa sáng nửa tối với những thống kê lẫn lộn tốt xấu. Nhưng, hoàn cảnh nửa nạc nửa mỡ ấy thật ra cũng không khác gì tình hình chung của kinh tế Hoa Kỳ.
Trước hết, tình hình có sáng sủa hay không cũng tùy thuộc và chi phối tâm lý dân chúng. Một trong những thước đo tâm lý ấy là chỉ số tin tưởng của giới tiêu thụ (consumer confidence) do một cơ quan nghiên cứu tư nhân thu thập và công bố là Conference Board.
Hôm 24 vừa qua, cơ quan này cho biết là chỉ số tin tưởng của giới tiêu thụ Hoa Kỳ đã giảm và kết quả của cả tháng Tư có thể là 105 so với 108,2 của tháng Ba. Cũng theo cơ quan này thì lần đầu tiên từ sáu tháng qua, giới tiêu thụ có vẻ bi quan hơn về hiện trạng kinh tế (ngày nay) và về viễn ảnh của sáu tháng tới. Thống kê ấy xác nhận một cảm giác chung của nhiều người là tình hình coi bộ kém khả quan. Nhưng, qua ngày 25, chỉ số kỹ nghệ Dow Jones trên thị trường chứng khoán Hoa Kỳ đã vượt qua số 13.000, đỉnh cao nhất của lịch sử Hoa Kỳ! Thế nghĩa là làm sao" Kinh tế có đang sa sút hay không"
Tình trạng sáng tối chưa phân đó có thể được thấy trên thị trường gia cư tại Mỹ: số nhà cũ bán lại (existing-home sales) trong tháng Ba đã sụt tới mức thấp nhất kể từ 18 năm nay, nhưng nhà mới (new homes) thì lại bán chạy hơn, cũng trong tháng Ba.
Về tình hình nhà cũ bán lại, hôm thứ Ba 24, hiệp hội National Association of Realtors (NAR) cho biết là số nhà bán trong tháng Ba đã sụt với mức độ thấp nhất kể từ 18 năm nay. Quy ra toàn năm thì tổng số nhà bán lại lên tới sáu triệu 120 ngàn căn, sụt mất 18% so với tháng Hai trước đó (là sáu triệu 680 ngàn căn). Một lý do giải thích, nhưng có lẽ chưa đủ, là thời tiết quá tệ trong tháng Ba. Một lý do khác là mối lo của nhiều người về loại tín dụng nâng đỡ cho thành phần ít khả năng mua nhà (loại sub-prime mortgage).
Nhưng, dù số bán có giảm mạnh, giá bán trong tháng Ba lại không đến nỗi nào so với tháng Hai. Giá bán trung vị (median price, khác với giá trung bình là average price) một căn nhà cũ trên toàn quốc là 217 ngàn đô la trong tháng Ba, so với 213,600 đồng trong tháng Hai, tức là dù sao vẫn tăng! So với tháng Ba năm ngoái thì giảm 0,3% (217.600 đồng) sụt có 600 bạc trong một năm mà ai ai cũng lo lắng là thị trường gia cư sẽ suy sụp nặng.
Đáng chú ý không kém là theo kết quả khảo sát của cơ quan tài trợ Freddie Mac thì lãi suất địa ốc (mortgage rate), loại tiêu biểu nhất là 30 năm, lại giảm từ 6,29% trong tháng Hai xuống 6,16% vào tháng Ba. Từ đầu năm 2006, mối lo của nhiều người là lãi suất sẽ tăng đã châm ngòi cho sự suy sụp địa ốc, nhưng thật ra lãi suất ấy không tăng!
Sau cùng, số nhà bị đọng (hay bị ế - vì yết giá muốn bán mà chưa xong) cũng lại giảm, chừng 1,6% tính vào cuối tháng Ba. Khi nhà bán chậm, bị ế nhiều, thì người ta suy đoán là tình hình sa sút và giá nhà tất sẽ phải giảm. Tình hình thực tế lại không hẳn như vậy. Đó là về loại nhà cũ. Về loại nhà mới, người ta cũng thấy nhiều điều tương phản.
Thứ nhất là số nhà mới được bán ra trong tháng Ba lại không ế ẩm như người ta dự tính. Đó là theo thống kê mới được bộ Thương mại Hoa Kỳ công bố hôm thứ Tư vừa qua. So với tháng Hai thì tăng được 2,6%, lên tới con số toàn năm là 858 ngàn căn. Người ta giải thích là nhờ thời tiết khả quan tại các tiểu bang Đông-Bắc và Trung Tây, nhưng lý do thời tiết này lại mâu thuẫn với cũng lý do thời tiết khiến nhà cũ bán chậm hơn (như trình bày ở trên!)
So với năm ngoái thì số nhà mới được bán ra có giảm mạnh, chừng 25,3%, và số nhà bị đọng (gọi là "inventories) thì tăng thêm chừng một ngàn căn, lên tới 545 ngàn so với tháng Hai, nhưng vẫn còn thấp hơn tình hình của tháng Ba năm ngoái chừng 1,4%, một mức thấp nhất xưa nay. Tức là trong khi nhà cũ bán ít hơn thì nhà mới vẫn bán chạy!
Đặc biệt hơn thế là giá nhà loại mới này còn tăng mạnh hơn, khoảng 6,4% so với năm ngoái, trong khi nhà cũ sụt giá mất 600 bạc như vừa nói ở trên. Giá trung vị (giá tiêu biểu ở giữa, có phân nửa cao hơn và phân nửa thấp hơn) của loại nhà mới tại Mỹ là 254 ngàn vào tháng Ba vừa qua (so với 217 ngàn của loại nhà cũ).
Cho nên, bảo rằng tình hình gia cư sa sút thì cũng không đúng hẳn mà nói là thị trường nhà đất đã qua khỏi cơn nguy chớm phát từ năm ngoái thì vẫn là lạc quan. Có lẽ, tình hình mỗi nơi lại mỗi khác và nhà cũ hay mới cũng có khác. Nhưng, khi nhà mới vẫn tăng giá và bán chạy dù là đắt hơn nhà cũ thì người ta không thể kết luận là dân Mỹ hết tiền, hoặc bị nghèo đi và trở thành bi quan hay tần tiện hơn.
Nếu có phải kết luận thì chúng ta có thể nói là thịnh hay suy, thăng hay giáng, có lẽ phải xét trên một khung cảnh thời gian dài hơn là những thống kê từng tháng. Giả dụ như phải xét trên căn bản chừng sáu tháng trở lên thì mới nói là thị trường đang có hướng đi lên hay đi xuống. Trên căn bản sáu tháng đó thì trung bình số bán các căn nhà mới có giảm, nhưng giới xây cất cũng biết vậy và đã có nhiều biện pháp khuyến khích (như tặng xe, tặng vé đi du lịch, v.v.. để bán nhà cho nhanh hơn. Những khoản chi phí ấy lại không được khấu trừ vào giá nhà trong các thống kê cung cấp cho cơ quan công quyền, nên ta vẫn thấy giá nhà chỉ tăng chứ không giảm, dù tình hình thật ra vẫn có lợi hơn cho người mua nhà, nhất là mua nhà loại mới.
Khi nhớ tới những dị biệt trong từng thị trường và từng loại nhà như thế rồi, người ta có thể theo dõi tình hình với con mắt khác.
Thí dụ như hôm thứ Ba vừa qua, cơ quan khảo sát S&P/Case-Shiller của công ty Standard & Poors cho biết là giá nhà tại Mỹ vẫn tiếp tục giảm trong tháng Hai tại 17 trong số 20 trung tâm gia cư lớn nhất của Mỹ. Chỉ số của S&P/Case-Shiller có giá trị tiêu biểu cao hơn các thống kê của bộ Thương mại hay Hiệp hội NAR, nhưng vì phải phân tách lâu và kỹ hơn nên thường được công bố chậm hơn. Theo chỉ số Case-Shiller thì mức sút giảm trung bình trong 20 trung tâm là 1%, tại 10 trung tâm lớn nhất thì giảm 1,5%, v.v... Nhưng nói cho cùng, giảm như vậy thật ra chưa nhiều và với những người muốn mua nhà thì vẫn còn quá ít.
Gửi ý kiến của bạn
