Chương Trình Tái Tài Trợ Mới 125% Giá Trị Nhà
Kelvin Hồ, Mortgage Broker
Golden Mortgages & Associates, Inc.
Tel. 714-657-8222
Email: goldenmortgages@aol.com
Kelvin Hồ, tác giả kiêm chuyên gia môi giới địa ốc, hiện đang cộng tác cùng công ty Golden Mortgage & Associates, Inc. Để được giúp đỡ và hướng dẫn tận tình mọi thắc mắc liên quan đến bất động sản, xin độc giả vui lòng liên hệ qua số điện thoại 714-657-8222 hoặc điện thư về goldenmortgages@aol.com
Mấy tháng trước đây, chính phủ đã đưa ra một chương trình tái tài trợ nhà lên đến 105% giá trị căn nhà. Mục đích là nhằm giúp các chủ nhà có giá trị nhà đi xuống khá thấp so với thị trường và làm lại nợ nhà của mình, tiết kiệm thêm tiền để trả tiền nhà. Tuy nhiên, chương trình tái tài trợ đó không gặt hái nhiều thành công lắm vì đa số nhà đã bị xuống giá hơn 30% đến 40%. Để đối phó với tình hình nhà cửa không được sáng sủa này, chính phủ liên bang lại vừa mới ra thêm một nghị định mới đầu tháng 7 vừa qua cho phép ngân hàng trên toàn quốc được làm tái tài trợ nhà lên đến 125% giá trị của căn nhà hiện tại.
Chương trình sẽ được bắt đầu vào đầu tháng 9 và sẽ chấm dứt vào tháng 10 năm 2010. Đây được coi là một trong những cố gắng mới nhất nằm trong chương trình Home Affordable Refinance của tổng thống Obama nhằm để giúp cho những chủ nhà nào đang trả tiền nhà đều đặn tiết kiệm thêm tiền trả tiền nhà.
Vấn đề làm tái tài trợ trong tình hình hiện nay có lợi hay không còn tùy vào nhiều yếu tố khác nhau của chủ nhà. Sau đây là một vài bước cần thiết để xác định xem việc làm tái tài trợ có lợi ích lâu dài như thế nào đến vấn đề tài chánh của chủ nhà.
Bước 1: Xác định xem ai đang làm chủ nợ nhà của mình
Hiện nay, hơn phân nửa nợ nhà trong nước Mỹ đã được mua và làm chủ bởi chính phủ liên bang thông qua hai công ty mua bán nợ nhà lớn nhất nước Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai công ty này trước đây được làm chủ bởi các nhà đầu tư, nhưng đã bị chính phủ liên bang mua lại và làm chủ sau khi thị trường nhà đất sụp đổ năm 2007. Quí vị có thể gọi thẳng vào ngân hàng của mình để hỏi hoặc có thể vào website ở www.fanniemae.comhoặc www.freddiemac.comđể tìm hiểu rỏ ai đang làm chủ món nợ của mình. Nếu quí vị không rành tiếng Anh thì có thể email cho chúng tôi tại goldenmortgages@aol.com. Vấn đề xác định chủ của món nợ khá quan trọng vì chỉ có nợ nhà nào đang được làm chủ bởi 2 công ty ở trên mới được làm tái tài trợ lên đến 125% giá trị nhà. Ngân hàng đang nhận tiền nhà hàng tháng của quí vị chưa chắc đã là chủ của món nợ vì phần đông họ làm việc cho hai công ty ở trên.
Bước 2: Xác định giá trị căn nhà của mình hiện nay
Giá trị nhà lên và xuống tùy theo tình hình kinh tế tại khu vực mình đang ở. Quí vị chủ nhà có thể vô hai trang website sau đây để tìm hiểu giá trị trung bình của căn nhà: www.zillow.comvà www.redfin.com. Quí vị cũng có thể tìm hiểu những căn nhà xung quanh khu mình đang ở hiện tại đang được bán ra bao nhiêu hoặc có thể nhờ các nhân viên địa ốc chuyên nghiệp làm một vài con số tính toán so sánh để biết khá rỏ về giá trị hiện nay của căn nhà.
Để được làm tái tài trợ, giá trị món nợ hiện nay của quí vị phải nằm trong 125% giới hạn giá trị của căn nhà. Sau đây là một phép tính đơn giản. Lấy giá trị căn nhà rồi nhân lên 1.25 thì sẽ ra con số cao nhất sẽ được tài trợ. Ví dụ: Căn nhà được định giá trung bình là $300,000 trên thị trường hiện tại. Lấy $300,000 nhân cho 1.25 sẽ ra $375,000 ($300,000 X 1.25 = $375,000). Nếu quí vị đang nợ ngân hàng dưới con số $375,000 thì có thể làm tái tài trợ được. Ngược lại nếu hiện nay nợ trên $400,000 thì sẽ bị lọt ra ngoài khung cho phép 125%. Còn nếu số nợ lớn hơn $375,000 một chút, quí vị có thể bỏ tiền vô để đem con số đó xuống với mức 125%.
Bước 3: Xác định lãi suất
Lãi suất hiện nay lên xuống từ 4.75% đến 5.5% được cho là khá thấp so với mấy năm trước đây. Tuy nhiên, nếu quí vị có lãi suất chừng 6.25 trở xuống thì không tiết kiệm được nhiều tiền lắm vì phải trả tiền làm lại nợ (closing costs). Số tiền lệ phí này có thể lên từ 1% đến 2% của giá trị món nợ. Với món nợ $300,000 thì tiền phải trả cho lệ phí tái tài trợ 1% thì tiền phải trả là $3,000 ($300,000 X 1% = $3,000). Tính nhẩm nếu tiết kiệm được $200 một tháng thì phải mất 15 tháng để huề vốn (break-even point). Theo các chuyên gia địa ốc, trung bình nếu quí vị có thể giảm được từ 1.5 đến 2% tiền lãi suất thì mới có thể tiết kiệm được tiền.
Bước 4: Cân nhắc chương trình tài trợ cho căn nhà
Quyết định làm tái tài trợ còn tùy thuộc phần lớn vào chương trình nợ nhà hiện nay của chủ nhà. Nếu quí vị chủ nhà nào đang có những chương trình không ổn định như chỉ trả lãi suất thôi (interest only) hoặc chương trình Option-Arms, chương trình có lãi suất sẽ thay đổi lên xuống sau khi hết hạn cố định trong một vài năm đầu (3 năm, 5 năm hoặc 7 năm), thì nên tiến hành gấp để làm tái tài trợ để được có lãi suất ổn định lâu dài (30 fixed rates).
Thật ra, mục đích của chương trình mới 125% này là để khuyến khích chủ nhà nào có những chương trình như vậy để có cơ hội làm lại nợ vì nếu không làm lại món nợ này sẽ bị khó khăn sau này khi phải trả lãi suất cao. Điểm quan trọng là chủ nhà có ý định tương lai về căn nhà như thế nào. Nếu chủ nhà quyết định bán nhà hoặc dọn đi nơi khác vì công việc gia đình hoặc kinh doanh trong vòng 3 hoặc 4 năm nữa thì không nên làm lại nợ vì trung bình phải mất 2 đến 3 năm để huề vốn tiền lệ phí closing costs. Những chủ nhà nào quyết định sẽ giữ căn nhà từ 5 đến 10 năm trở lên sẽ thấy được sự tiết kiệm từ việc tái tài trợ này. Quí vị có thể tiết kiệm vài chục ngàn đô.
Ví dụ, anh Minh mua căn nhà vào năm 2004 ở thành phố Garden Grove với giá là 350,000, có lãi suất là 6.75% theo chương trình Option-Arms. Mỗi tháng tiền nhà chưa tính thuế đất và bảo hiểm là $1,950 (tiền principle là $259, tiền interest là $1,680). Anh được ngân hàng cho trả tiền nhà với lãi suất thôi là $1,680. Cuối năm nay 2009, chương trình 5 năm chỉ trả lãi suất thôi sẽ hết hạn (reset). Đầu năm 2010 anh sẽ phải trả tiền cả vốn lẫn lời là $1,950. Giá nhà của anh đã bị tuột xuống chừng $300,000, anh vẫn sẽ được làm tái tài trợ vì anh lọt vào khung cho phép125%.
Nếu anh làm lại nợ với lãi suất 5%, với chương trình 30 năm, anh sẽ phải trả tiền nhà chỉ có $1,610 cả vốn lẫn lời (principle là $360, tiền lãi là $1,250). Mỗi tháng anh tiết kiệm được $340, một năm là $4,080 và 10 năm sẽ tiết kiệm được hơn $40,800. Tiền lệ phí phải trả để làm lại nợ là $4,000 thì anh chỉ cần một năm để huề vốn. Sau năm đầu thì anh Minh mới thấy được tiền tiết kiệm. Điểm quan trọng là anh đã chuyển được món nợ từ dạng không ổn định qua dạng ổn định lâu dài, để được yên tâm làm ăn mặc dù căn nhà đã bị mất giá. Như vậy, nếu anh dự tính sẽ không bán nhà sớm và ở trong căn nhà này lâu dài thì đây là cơ hội lý tưởng để anh làm lại món nợ mà không sợ căn nhà đã bị mất giá nữa.
Chương trình tái tài trợ 125% của giá trị căn nhà là một trong những chương trình dễ dãi nhất của chính phủ nhằm giúp ổn định lại thị trường địa ốc trên khắp nước Mỹ đặc biệt là các tiểu bang Arizona, Nevada, Florida, và California vì tại những tiểu bang này giá nhà đã giảm quá nhiều, nhiều nơi đã xuống đến từ 40% đến 50%.
Chính phủ hi vọng sẽ giúp thêm vài triệu chủ nhà làm lại món nợ nhà của mình để được hưởng lãi suất thấp hiện nay. Tuy nhiên, chủ nhà phải hội đủ một vài điều kiện bắt buộc như nhà đã mua trước tháng 1 năm 2009. Chủ nhà chưa bao giờ trả tiền nhà trễ quá 30 ngày trong vòng 12 tháng vừa qua. Chủ nhà vẫn phải có việc làm để đảm bảo có đủ tiền trả tiền nhà mới làm lại. Nói chung là vấn đề điểm tín dụng và tiền lời từ sự đầu tư nhà (equity) trong nhà sẽ không còn là vấn đề lo ngại nếu đi theo chương trình của hai công ty Fannie Mae và Freddie Mac.
Phần trên là những bước căn bản cần thiết để quyết định có nên làm lại nợ hay không. Quí vị nên tranh thủ tiến hành làm tái tài trợ nếu hội đủ điều kiện để được tiết kiệm vài trăm đô mỗi tháng. Đây là một trong những chương trình tái tài trợ dễ dãi nhất của chính phủ để giúp cho các chủ nhà nào đang bị ảnh hưởng bởi sự tuột dốc của giá trị căn nhà.
Gửi ý kiến của bạn
