Mua Nhà Không Phải Trả Tiền Nhà Qua Chương Trình Reverse Mortgage
Kelvin Hồ
Tel. 714-657-8222
Kelvin Hồ, tác giả kiêm chuyên gia môi giới địa ốc, hiện đang cộng tác cùng công ty Golden Mortgage & Associates, Inc. Để được giúp đỡ và hướng dẫn tận tình mọi thắc mắc liên quan đến bất động sản, xin độc giả vui lòng liên hệ qua số điện thoại 714-657-8222 hoặc điện thư về goldenmortgages@aol.com
Nếu cách đây vài năm, có ai đó nói ở Mỹ mua nhà không cần phải trả tiền nhà thì có lẽ sẽ bị cho là "không được bình thường"! Nhiều người sẽ không tin là chuyện này lại có thể xảy ra tại Mỹ. Tuy nhiên, chuyện mua nhà mà không cần phải trả tiền nhà đã và đang xảy ra tại Mỹ miễn sao có một số tiền để bỏ vô căn nhà (down payment). Đây là một trong những tin tốt nhất dành cho các vị cao niên trên 62 tuổi đang phải đối phó với những khó khăn trong nền kinh tế hiện nay. Điều kiện áp dụng cho cả vợ và chồng hoặc người đứng tên chung để mua nhà (Co-borrowers) trên 62 tuổi.
Đầu năm 2009, cơ quan Federal Housing Administration, gọi tắt là FHA, một bộ phận của HUD, viết tắt của chữ Department of Housing and Urban Development, cơ quan chuyên lo về nhà đất của chính quyền liên bang, đã ra một thông báo mới cho phép ngân hàng Mỹ cho các vị cao niên mượn tiền mua nhà mà không cần phải trả tiền nhà, sau khi chủ nhà bỏ ra một phần tiền đầu tư vô căn nhà.
Mục đích của chương trình này là khuyến khích các vị cao niên nào có nhiều tiền trong nhà muốn mua nhà nhỏ hơn để ở cho tiện với tình hình tài chánh và nhu cầu cá nhân, hoặc tiện việc đi lại thăm con cháu. Chiếu theo tình hình tài chánh và kinh tế hiện nay, những người lớn tuổi rất khó có cơ hội để mượn được tiền hoặc làm tái tài trợ nhà vì họ không có nguồn thu nhập ổn định lâu dài cũng như việc họ có vấn đề với điểm tín dụng trong khi họ lại có nhiều tài sản đang bị kẹt trong nhà.
Chương trình mới có tên là "Home Equity Conversion Mortgage for Purchase", viết tắt là HECM, tạm dịch là Mua Nhà Bằng Tiền Đầu Tư Có Trong Căn Nhà của chủ nhà, được sự bảo đảm của chính phủ liên bang thông qua cơ quan FHA. Chương trình này cho phép chủ nhà được bán căn nhà của mình rồi dùng tiền lời có được từ sự mua bán này để mua căn nhà khác hợp với tình hình cá nhân hơn.
Chương trình này cũng áp dụng cho tất cả các vị cao niên trên 62 tuổi muốn mua nhà lần đầu tiên. Điểm đặc biệt là chủ nhà chỉ cần bỏ tiền bắt buộc vô căn nhà khoảng chừng 40% hoặc 50% so với giá trị căn nhà rồi sau đó không cần phải trả tiền nhà nữa. Ngân hàng sẽ tiếp tục "trả nợ tiền nhà" cho chủ nhà và cộng tiền lãi và vốn đó vô tiền nợ (principle) cho đến khi chủ nhà qua đời, hoặc người phối ngẫu của chủ nhà qua đời. Sau khi chủ nhà cuối cùng qua đời, căn nhà sẽ được đem bán để trả nợ cho ngân hàng. Nếu sau khi bán tiền còn dư ra thì sẽ trả lại cho những người thừa kế. Nếu bán bị lỗ, ngân hàng sẽ được chính phủ bồi thường qua tiền bảo hiểm căn nhà mà chủ nhà đã trả trước khi dọn vô căn nhà mới này. Đây là một chương trình rất đặc biệt chỉ dành cho các vị cao niên để giúp họ dọn ra căn nhà nhỏ và tiện hơn, cũng như giúp họ lấy tiền ra khỏi căn nhà để trả chi phí y tế hoặc chi trả cho việc cá nhân trong gia đình. Quan trọng nhất là giúp cho họ mua được căn nhà với giá rẻ, vừa túi tiền, cũng như có được lãi suất thấp hiện nay.
Sau đây là một số điểm quan trọng mà chủ nhà cần phải nắm rỏ trước khi chuẩn bị việc mua nhà:
1. Tiền bắt buộc đầu tư vô để mua căn nhà (down payment):
Số tiền bắt buộc đầu tư vô căn nhà sẽ tùy thuộc vào nhiều yếu tố như: tuổi của vị cao niên và người phối ngẫu, giá trị căn nhà sẽ mua, và lãi suất hiện nay. Theo thông thường, chủ nhà càng cao tuổi bao nhiêu thì tiền bỏ vô căn nhà càng ít bấy nhiêu. Cộng thêm, giá trị của căn nhà càng cao thì tiền bỏ vô càng lớn. Cơ quan FHA cho phép tất cả các căn nhà có thể được mua là $417,000, nhiều thành phố có chi phí cao có thể lên đến $625,000.
Về vấn đề lãi suất, hiện nay ngân hàng đang cho mượn tiền mua nhà theo 2 chương trình khác nhau: 1) Lãi suất thay đổi từng tháng, từng năm hoặc 2) Lãi suất cố định cho 30 năm. Quí vị chủ nhà nào chọn lãi suất thay đổi theo từng năm thì bỏ tiền vô căn nhà ít hơn là theo chương trình cố định 30 năm.
Điểm quan trọng là lãi suất thay đổi từng năm sẽ nằm trong giới hạn cho phép của chính phủ liên bang cho nên rất ổn định và thấp hơn lãi suất đang có ngoài thị trường. Ví dụ, nếu quí vị chủ nhà muốn mua căn nhà chừng $300,000 thì phải bỏ vô chừng $120,000 ($300,000 X 40% = $120,000). Sau đó sẽ không cần phải trả tiền nhà nữa.
Ngân hàng sẽ tiếp tục trả tiền nhà cho chủ nhà và cộng số tiền lời mỗi năm đó vô căn nhà. Nếu tiền lãi suất ổn định không thay đổi nhiều mà giá nhà tăng nhanh, thì sau khi qua đời, căn nhà sẽ có nhiều tiền dư ra (home equity) sau khi trả hết nợ cho ngân hàng. Ngược lại nếu trong tương lai 10 hoặc 20 năm sau, giá nhà bị giảm hơn so với tiền lãi suất, thì chính phủ sẽ bồi thường cho ngân hàng số tiền bị thiếu hụt sau khi bán nhà thông qua tiền bảo hiểm chủ nhà đã mua.
Nói tóm lại, chủ nhà sẽ được chấp thuận tỉ lệ bỏ vốn vô nhà khác nhau từ 40% đến 50% của giá trị căn nhà và tùy theo số tuổi, cũng như lãi suất chủ nhà chọn. Sau đó chủ nhà yên tâm sống mà không còn phải lo lắng việc trả tiền nhà.
Tuy nhiên, số tiền để bỏ vô căn nhà này phải là tiền có sẵn trong tài khoản ngân hàng, tiền lời có được từ sự mua bán tài sản, tiền có được từ sự đầu tư, dành dụm lâu ngày, hoặc trong các tài khoản hưu trí của chủ nhà, không phải tiền đi vay mượn từ người thân trong gia đình hoặc mượn từ ngân hàng. Cơ quan FHA cũng không cho phép người bán nhà giúp tiền cho người mua hoặc bất cứ người nào liên quan đến sự mua bán nhà này.
Ngân hàng sẽ kiểm tra số tiền này bằng việc kiểm tra giấy tờ tài khoản ngân hàng của chủ nhà 2 tháng trước khi mua nhà theo sự đòi hỏi của cơ quan FHA. Nói chung cơ quan FHA chỉ muốn những người chủ nhà nào thật sự có dư nhiều tiền và tự bản thân họ có khả năng để mua nhà nhà chứ không phải mượn tiền của người khác.
2. Trả tiền trước để mua bảo hiểm cho món nợ
Bởi vì chủ nhà chỉ bỏ tiền ra chừng 40% đến 50% giá trị căn nhà mà không phải trả tiền nhà, chủ nhà cần phải mua bảo hiểm cho món nợ. Tiền bảo hiểm này, gọi là Premium Mortgage Insurance (PMI), dùng để "bảo đảm" cho ngân hàng trong trường hợp căn nhà bị hư hại hoặc bị mất giá trị.
Chính phủ liên bang, thông qua cơ quan FHA, phải bảo đảm với ngân hàng là chính phủ sẽ đền cho ngân hàng cho nên họ mới tiếp tục cho chủ nhà mượn tiền. Cộng thêm, số tiền bảo hiểm này cũng dùng để giúp cho chủ nhà trong trường hợp ngân hàng đó bị phá sản.
Chính phủ sẽ tiếp tục chi trả tiền nhà để cho chủ nhà sống cho đến khi qua đời. Số tiền bảo hiểm này trung bình phải trả trước là 2% của món nợ. Ví dụ, nếu giá trị căn nhà là $300,000 thì tiền bảo hiểm phải đóng là $6,000 ($300,000 X 2% = $6,000). Số tiền bảo hiểm này tính ra cũng còn rẻ so với tiền down payment phải bỏ vô căn nhà nếu mua nhà theo chương trình phổ thông bình thường, trung bình khoản chừng 20% của giá trị nhà. Tuy nhiên, cơ quan FHA cho phép chủ nhà cộng số tiền bảo hiểm này vào món nợ khi làm giấy tờ mua nhà rồi trả góp mỗi tháng.
3. Tiêu chuẩn của căn nhà
Sau khi mua nhà xong, chủ nhà phải dọn vào ở sau 60 ngày theo sự đòi hỏi của cơ quan FHA vì họ chỉ muốn dành chương trình này cho những chủ nhà chỉ có một căn nhà để ở thôi, không phải dùng để đầu tư hoặc cho người khác mướn. Sau đây là những căn nhà mà các vị cao niên được phép mua:
-Tất cả các nhà một căn mới xây hoặc cũ theo dạng tách biệt (single family homes)
-Tất cả các nhà chung vách và nhà 2 tầng (Condominiums or Town houses)
-Nhà di động đã được đồng ý bởi cơ quan FHA (FHA-approved Mobile homes)
-Người bán nhà phải là chủ thật sự đã ở trong căn nhà 3 tháng trước khi bán cho người mua.
-Người mua phải thẩm định căn nhà, tiến hành sửa chữa căn nhà và bảo đảm căn nhà không bị hư hại nặng, không được phạm luật xây nhà của chính phủ địa phương trước khi dọn vô ở.
-Chủ nhà phải tiếp tục trả tiền thuế nhà đất và tiền bảo hiểm của căn nhà đều đặn mỗi năm (property tax & home insurance).
Nói tóm lại các vị cao niên đã có nhà hoặc chưa bao giờ mua nhà đều có thể xin vào chương trình này bất cứ lúc nào miễn sao trên 62 tuổi và có tiền dư để đầu tư vô căn nhà.
Chương trình này có 2 điểm đặc biệt là chủ nhà không cần phải trả tiền nhà và không cần phải chứng minh việc làm hoặc điểm tín dụng để mua nhà giống như những chương trình phổ thông đang có ngoài thị trường. Bởi vậy mới có tên là tài trợ Đảo Ngược (Reverse Mortgage). Tuy nhiên, chủ nhà và người phối ngẫu phải đi dự một buổi "cố vấn" về chương trình mua nhà này do các công ty bất vụ lợi tổ chức, những công ty đã được sự đồng ý của cơ quan FHA.
Quí vị có thể email cho chúng tôi (quocho@aol.com) hoặc gọi điện thoại cho chúng tôi để có được cái danh sách những cơ quan này trước khi tiến hành mua nhà. Ngân hàng sẽ không thể làm thủ tục mua bán nhà nếu quí vị chưa có giấy chứng nhận đã qua một buổi tham khảo với những người cố vấn của FHA. Trung bình mỗi buổi tham khảo chỉ tốn khoản chừng 1 tiếng và chừng $200 đô lệ phí và có giá trị trong 6 tháng, vừa đủ thời gian để quí vị cao niên tìm nhà. Đây là điều kiện bắt buộc cho tất cả các vị cao niên muốn vô các chương trình "tài trợ đảo ngược" hoặc chương trình "mua nhà bằng tiền đầu tư có được" trong căn nhà vì chính phủ muốn các vị cao niên suy nghĩ cẩn thận trước khi chọn chương trình ở trên.
Với tình hình giá nhà khá rẻ và lãi suất thấp hiện nay, đầu tư vào căn nhà trong một thời gian dài là ý tưởng tốt, đặc biệt là quí vị cao niên vì họ không có tiền thu nhập nhiều nữa. Đó là lý do chính phủ khuyến khích quí vị cao niên mua nhà theo chương trình tài trợ đảo ngược để giúp cho họ dễ dàng hơn trong việc thay đổi chỗ ở hoặc lấy tiền lời ra khỏi căn nhà để giúp giải quyết tiền thuốc men và tiêu xài cho những tháng năm cuối đời.
Gửi ý kiến của bạn
