Miễn Trả Lại $8,000 Tax Credit Và Chương Trình Tài Nhà Trợ FHA
Kelvin Hồ
Golden Mortgage & Associates, Inc.
714-657-8222
Trong một vài năm trở lại đây, từ sau sự sụp đổ của thị trường địa ốc vào cuối năm 2007, tất cả các ngân hàng đã thận trọng hơn khi cho vay nợ để giảm bớt sự rủi ro. Họ đòi hỏi chủ nhà phải bỏ tiền mặt vô căn nhà nhiều hơn, phải có việc làm ổn định với lương cao, và nhất là phải có điểm tín dụng thật tốt. Sự đòi hỏi này vô tình gạt bỏ rất nhiều người ra khỏi ước mơ mua được căn nhà lần đầu, trong khi thị trường địa ốc lại cần những người mua nhà lần đầu này. Đối với những người mua nhà lần đầu, để bỏ số tiền mặt 10% đến 20% vô căn nhà là một trong những cản trở lớn nhất. Để khắc phụ tình trạng này, văn phòng Federal Housing Administration, gọi tắt là FHA vừa mới cho ra một nghị định mới để giúp cho quý vị nào muốn mua nhà lần đầu mà không có đủ tiền mặt bắt buộc bỏ vô căn nhà.
Luật mới của cơ quan FHA cho phép ngân hàng dùng $8,000 tiền "thuế khuyến khích mua nhà", còn được gọi là Obama First Time Homebuyer's Tax Credit, vào việc phụ giúp giảm bớt tiền lệ phí làm nợ nhà. Số tiền này được ngân hàng cho mượn ngắn hạn gọi là "short-term bridge loan", được giải quyết ngay lúc mua nhà, không còn đợi đến cuối năm khai thuế mới được lấy. Quí vị chủ nhà phải có 3.5% tiền mặt bỏ vô căn nhà khi tiến hành mua nhà. Sau đó chủ nhà sẽ được dùng $8,000 để trả thêm tiền chi phí cho nợ nhà hoặc dùng để mua points, giảm tiền lãi suất xuống thấp hơn. Số tiền $8,000 này được chính phủ liên bang cho miễn phí (không cần phải trả lại nếu giữ căn nhà sau 2 năm) cho những người nào mua nhà từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 12 năm 2009.
Chương trình này là một trong những cố gắng mới nhất của chính phủ vào cuối Tháng Năm vừa qua để tiếp tục khuyến khích dân Mỹ mua nhà, để giảm thiểu bớt sự giảm giá nhà đất và ngăn chặn làn sóng phá sản gần đây. Điều đó thật là một tin vui lớn cho những người mua nhà lần đầu. Thật vậy, nếu quí vị muốn mua nhà giá rẻ hiện nay với lãi suất thấp nên nghĩ đến việc mua nhà qua chương trình FHA. Vì đây là một chương trình tốt nhất dành cho những người không có nhiều tiền mặt bị bắt buộc để bỏ vô căn nhà (down payment) và không có đủ tiền để trả tiền lệ phí làm nợ nhà (closing costs). Thông thường lệ phí này lên đến 2% của món nợ nhà.
Văn phòng Federal Housing Administration (FHA) là một bộ phận của cơ quan Department of Housing and Urban Development, gọi tắt là HUD, một cơ quan của chính phủ liên bang chuyên lo về vấn đề đầu tư và phát triển nhà ở cho dân Mỹ từ lúc được thành lập vào năm 1931. Những năm đầu thành lập, cơ quan này chuyên giúp những người có thu nhập thấp để mua nhà. Nhưng với tình hình hiện nay, hầu như ai cũng có thể xin tài trợ với chương trình này. Vì được thành lập bởi chính phủ liên bang, cho nên cơ quan có quyền hạn rất lớn, ảnh hưởng lên tất cả các tiểu bang trong nước Mỹ. Điểm đặc biệt của cơ quan FHA này là họ không có làm tài trợ cho chủ nhà trực tiếp, mà phải qua ngân hàng. Họ chỉ dùng "uy tín và quyền lực" của chính phủ liên bang bảo đảm với các ngân hàng về những món nợ nhà đó. Vì sự bảo đảm này mà rất nhiều ngân hàng lớn nhỏ trong nước Mỹ đều "vui vẻ" cho chủ nhà mượn nợ để mua nhà vì những món nợ này rất ít rủi ro hơn so với những món nợ khác. Các ngân hàng này biết rằng nếu chủ nhà bị kéo nhà (foreclosure), họ sẽ đòi tiền nợ nhà từ phía chính phủ. Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào cũng đều có thể làm việc được với cơ quan FHA này. Các ngân hàng thường hay bị "kiểm duyệt" bởi văn phòng FHA và phải tuân thủ theo những điều kiện đặc ra bởi FHA. Nếu không tuân thủ các điều kiện này, thì các ngân hàng sẽ không được làm những món nợ nhà này nữa. Mặc khác, nếu được chấp thuận, thường được gọi là FHA-approved lenders, thì các ngân hàng này được phép nhận hồ sơ mua nhà của khách hàng, đánh giá khả năng trả nợ, kiểm tra việc làm và credit, và cho phép chủ nhà mua nhà theo điều kiện tài chánh từng người. Nói chung là được phép giúp chủ nhà từ đầu đến cuối để làm tài trợ mua nhà.
Sau đây là một vài điểm lợi khi mua nhà theo chương trình tài trợ của FHA, gọi là FHA home loans:
1. Tiền mặt bỏ vô căn nhà rất thấp, chỉ có chừng 3.5% của giá trị căn nhà (Low down payment).
So với những chương trình tài trợ khác ở ngoài thị trường, chương trình tài trợ FHA đòi hỏi tiền mặt bỏ vô căn nhà rất thấp. Ví dụ, một căn nhà $300,000 tại thành phố Garden Grove nếu mua theo kiểu bình thường thì phải bỏ vô chừng 20%, nghĩa là $60,000 ($300,000 X 20% = $60,000). Nếu xin mua nhà theo chương trình FHA thì chỉ bỏ vô chừng 3.5%, khoảng chừng $10,500 ($300,000 X 3.5% = $10,500). Đặc biệt hơn, quí vị chủ nhà có thể nhận được tiền bắt buộc bỏ vô căn nhà này từ bố mẹ, anh chị em trong gia đình hoặc từ các cơ quan phi lợi nhuận được hỗ trợ bởi chính phủ liên bang và tiểu bang. Miễn sao có giấy chứng nhận từ những người thân hoặc các cơ quan đó bảo đảm là không cần trả lại số tiền này (gift money).
2. Không cần đòi hỏi điểm tín dụng tốt (good credit score).
Khi xin chương trình tài trợ FHA, quí vị chủ nhà không cần có điểm tín dụng tốt vì FHA không căn cứ trên điểm tín dụng để cho mượn nợ giống như theo điều kiện của các ngân hàng khác. Thông thường các ngân hàng lớn cần ít nhất là 680 điểm tín dụng trở lên. Trong nhiều trường hợp, quý vị chủ nhà đã khai phá sản hoặc bị kéo nhà đều có thể xin mua nhà theo chương trình này nếu chứng tỏ sự cố gắng trả tiền nợ đúng hẹn trong vòng 3 năm vừa qua. Nếu quí vị chủ nhà này muốn mua nhà theo kiểu bình thường phải đợi từ 5 đến 7 năm sau. Trong thực tế, điểm tín dụng đã cản trở rất nhiều người mua nhà lần đầu tiên. Tuy nhiên, với chương trình tài trợ của FHA, vấn đề điểm tín dụng này không còn quan trọng nữa miễn sao là trong vòng 12 tháng vừa qua chủ nhà trả đều đặn các món nợ khác của họ.
3. Chủ nhà có được tỉ lệ nợ cao hơn so với tiền thu nhập.
Thông thường các ngân hàng dùng tỉ lệ 29/36 DTI (debt to income ratio) để cho mượn tiền mua nhà. Nghĩa là họ chỉ cho chủ nhà mượn tiền lên đến 29% tiền nợ trả tiền nhà (mortgage payment) so với tiền thu nhập, và 36% số tiền tổng cộng hết các món nợ của chủ nhà so với tiền thu nhập trước khi khai thuế (gross income). Ví dụ, chủ nhà có lương mỗi tháng là $5,000 thì chỉ được mượn tiền trả tiền nhà tối đa là $1,450 mỗi tháng ($5,000 X 29% = $1,450). Nếu cộng cả tiền trả tiền nhà, tiền trả cho các thẻ nợ tín dụng, tiền nợ xe, tiền trả bảo hiểm, tiền nợ đi học, tiền trợ cấp mỗi tháng thì tối đa chủ nhà chỉ được có $1,800 ($5,000 X 36% = $1,800). Phần tiền còn lại $3,200 là tiền trả thuế, tiền ăn, tiền tiêu xài cho gia đình ($5,000 - $1,800 = $3,200). Trong khi chương trình tài trợ FHA cho phép tỉ lệ nợ so với thu nhập lên đến 29/41 DTI. Phần đầu thì giống như trên, nhưng phần thứ hai bao gồm tổng cộng hết các nợ của chủ nhà lên đến $2,050. Phần còn lại $2,950 thì dùng cho việc chi tiêu trong gia đình. Như vậy sẽ dư ra hơn $250 ($2,050 - $1,800 = $250). Với $250 bị thiếu hụt, nhiều chủ nhà sẽ bị từ chối mua nhà nếu mua theo kiểu bình thường bên ngoài thị trường. Ngược lại qua chương trình FHA, sẽ có nhiều người chủ nhà được ngân hàng chấp thuận cho vay nợ mua nhà hơn.
4. Có nhiều chương trình tài trợ khác nhau với lãi suất thấp.
Chương trình của FHA cho làm nợ 15 hoặc 30 năm với lãi suất cố định và vài chương trình như: 1-năm, 3-năm, 5-năm, 7-năm, 10-năm lãi suất thả nổi. Những chương trình thả nổi này ổn định hơn vì hết hạn thả nổi sẽ tiếp theo với lãi suất cố định với lãi suất tương đối thấp. Những chương trình bất ổn như chỉ trả lãi suất thôi (interest only) và chương trình Option-Arms thì không còn được áp dụng nữa. Mục đích của những chương trình khác nhau này là giúp cho chủ nhà trả tiền nhà thấp trong những năm đầu và tiền nhà sẽ tăng lên theo với sự ổn định tài chánh của chủ nhà. Bởi vì những món nợ này được bảo đảm bởi chính phủ Mỹ, cho nên lãi suất cũng khá thấp so với các chương trình khác. Tuy nhiên, cũng còn tùy theo thu nhập và khả năng trả nợ của chủ nhà. Quan trọng hơn là các chương trình tái tài trợ (refinance) của FHA. Nếu là món nợ được bảo đảm của FHA thì sự tái tài trợ rất dễ dàng, không bị đòi hỏi ràng buột nhiều giống như các chương trình bình thường khác.
5. Sẽ được ưu đãi và giúp đỡ nhiều hơn khi gặp khó khăn.
Mua nhà trong lúc thị trường đang lên thì còn đỡ lo, nhưng nếu thị trường mà bị tuột dốc thì khó lòng giữ được căn nhà. Đó là kinh nghiệm của mấy năm vừa qua. Tuy nhiên, nếu quý vị mua nhà với chương trình tài trợ FHA, quí vị sẽ có được nhiều ưu đãi hơn trong tương lai nếu gặp khó khăn, rủi ro. Những người đi theo chương trình FHA sẽ được chính phủ và ngân hàng giúp nhiều cách khác nhau trong lúc khó khăn về tài chánh như: xin tạm hoãn trả tiền nhà hoặc xin trả góp một phần tiền nhà (Special forbearance); xin giảm lãi suất hoặc kéo dài nợ ra dài hơn để giảm tiền nhà (Loan modification); xin bán nhà dưới giá nợ khi hoàn cảnh không cho phép giữ căn nhà nữa (Short sale); hoặc xin tự nguyện trả căn nhà lại để được xóa nợ với ngân hàng (Deed-in-lieu foreclosure). Đó là một trong những cố gắng của ngân hàng và FHA để giúp chủ nhà khi họ gặp khó khăn trước khi để họ bị mất nhà. Ngược lại, nếu mua nhà theo kiểu bình thường, thì khó được xin giúp đỡ khi bị khó khăn tài chánh.
Vì được bảo đảm bởi chính phủ liên bang, cho nên chủ nhà phải mua bảo hiểm cho căn nhà, gọi là Premium Mortgage Insurance (PMI), thường lên đến 1.5% giá trị căn nhà và phải trả trước khi ký giấy mua nhà (chừng $4,500 của món nợ $300,000). Và cũng phải trả thêm tiền bảo hiểm nợ 0.5% được chia đều ra cho mỗi tháng. Số tiền đóng để mua bảo hiểm này được cơ quan FHA dùng để trả nợ cho ngân hàng khi chủ nhà bị phá sản, không còn khả năng trả nợ cho ngân hàng. Nói chung, thì vẫn còn rẻ hơn so với làm tài trợ với các chương trình bình thường khác ngoài thị trường vì chủ nhà có thể cộng số tiền bảo hiểm 1.5% đó vô tiền nợ nhà để trả góp sau này. Trong nhiều thành phố của nước Mỹ, quý vị có thể mượn lên đến $417,000 để mua nhà. Nhiều nơi được gọi là "khu vực có chi phí cao" thì tiền mượn nợ có thể lên đến $625,000.
Nói tóm lại, chương trình mượn nợ FHA rất lợi ít cho những chủ nhà nào chưa bao giờ mua nhà trong vòng 3 năm vừa qua. Điều kiện 3 năm chưa mua nhà áp dụng cho cả vợ lẫn chồng. Tất cả mọi người đều có thể xin mua nhà theo chương trình FHA mà không bị giới hạn bởi tiền thu nhập quá cao hoặc điểm tín dụng quá thấp. Quí vị chủ nhà ở các tiểu bang khác nên liên lạc với các chuyên gia khai thuế tại địa phương để hỏi về số tiền $8,000 của chính phủ để biết thêm chi tiết cách thức nhận số tiền đó. Sau đó liên lạc với các văn phòng địa ốc hoặc các ngân hàng để hỏi về chương trình tài trợ FHA và tiền lãi suất hiện nay vì mỗi ngân hàng tính lãi suất khác nhau. Quý vị còn khoảng 5 tháng để được hưởng ưu đãi thuế này. Hạn chót là cuối tháng 12 năm 2009. Hãy tiến hành tìm kiếm căn nhà của mình để nhận được tiền khuyến khích của chính phủ và có được lãi suất thấp cũng như giá nhà rẻ hiện nay!
Gửi ý kiến của bạn
