LND: Vấn đề gia cư, giá cả nhà cửa và khả năng mua nhà của người dân (housing affordability) rõ ràng là một vấn đề hệ trọng trong kỳ tổng tuyển cử liên bang tới đây. Vì thế mà tuần qua, lãnh tụ đối lập Kevin Rudd đã phát hành một văn kiện nhằm tạo sự thảo luận về vấn đề này, đồng thời đưa ra một kế hoạch nhằm triệu tập một hội nghị thượng đỉnh toàn quốc với các chính phủ Lao động tiểu bang về vấn đề này trong ngày 26/7 tới đây bởi vì chính phủ liên bang đến bây giờ vẫn không thừa nhận rằng nước Úc đang gặp một vấn nạn to lớn về vấn đề gia cư. Và tổng trưởng ngân khố Peter Costello, người được xem là sẽ kế vị John Howard để làm lãnh tụ đảng Tự Do liên bang, cũng tuyên bố hôm thứ Hai 9/7 vừa qua rằng chính phủ liên bang sẽ kiểm tra lại tất cả đất đai mà chính phủ liên bang làm chủ, đa số là đất thuộc quyền sở hữu của bộ quốc phòng, để thẩm định xem bao nhiêu lô đất có thể được giải tỏa để tung ra thị trường hầu đáp ứng cho nhu cầu đất đai nhà cửa. Sau đây, xin mời quý độc giả theo dõi bài tổng hợp hai bài xã luận của nhật báo Sydney Morning Herald và The Age trong tuần qua về vấn đề này.
*
Theo ước lượng của Sở Thông Kê Úc ABS (Australian Bureau of Statistics) được công bố gần đây thì mức lợi tức toàn quốc của Úc trong năm 2007 tăng gần gấp đôi mức lợi tức này của năm 1991, khi nước Úc bắt đầu thoát khỏi cuộc suy thoái kinh tế. Lợi tức toàn quốc (national income) tăng 91% khi được đo lường bằng khả năng mua sắm thực thụ (real buying power). Tổng sản lượng - sản phẩm và dịch vụ - mà dân Úc sản xuất gia tăng 75%. Ngay cả lợi tức dành cho việc tiêu xài linh tinh (disposable income - lợi tức còn dư lại sau khi trang trải cho những chi phí chính yếu như nhà cửa, thực phẩm, điện nước, y phục, học vấn) cũng cao hơn lúc ấy 57%. Nước Úc quả thật chưa bao giờ sung túc giầu có như bây giờ. Dân chúng Úc cũng có công ăn việc làm nhiều nhất từ trước cho đến nay. Và không phải chỉ có riêng nước Úc mới có sự phát triển kinh tế như thế. Nền kinh tế thế giới hiện nay có mức sản xuất - cả sản phẩm lẫn dịch vụ - cao nhất từ bấy đến giờ, trong một sự phát triển mạnh mẽ nhất kể từ sau Thế Chiến II. Chiếu theo sự dự đoán của nhiều nhà kinh tế hàng đầu thì trong tài khóa 2007-2008 tới đây, kinh tế của Úc cũng sẽ vẫn tiếp tục phát triển.
Trớ trêu thay, sự phát triển kinh tế liên tục suốt 16 năm qua cũng đã khiến cho một vài vấn đề khó khăn lại càng trở nên trầm trọng hơn. Quan trọng nhất là tiền nợ ngoại quốc vì sự phồn vinh của nước Úc lại dựa lên tiền vay mượn chứ không phải dựa vào lợi tức thu nhập được từ các mặt hàng xuất cảng. Theo báo cáo của Sở Thống Kê thì chỉ trong năm vừa qua, tổng số tiền nợ ngoại quốc của Úc tăng lên $84 tỷ Úc Kim - hay nói khác hơn, cứ mỗi giờ là nước Úc nợ thêm $10 triệu Úc Kim!. Năm 1995 khi còn là đối lập liên bang, John Howard và Peter Costello mang chiếc xe vận tải đăng rõ tổng số tiền nợ ngoại quốc chạy vòng quanh nước Úc để tấn công chỉ trích chính sách kinh tế của chính phủ Lao động Keating lúc bấy giờ và hứa hẹn sẽ làm giảm thiểu số nợ này. Thế nhưng, sau 12 năm mà John Howard và Peter Costello lèo lái nền kinh tế quốc gia cho đến nay thì tổng số nợ ngoại quốc của Úc (net foreign debts) chẳng những không suy giảm mà còn tăng gấp ba lần tổng số nợ năm 1995! Việc mượn nợ để được phồn thịnh không phải là một công thức vững chải để bảo đảm cho sự tồn tại của mức phát triển. Và ảnh hưởng tai hại nhất của việc này xảy đến trong lãnh vực gia cư.
Đối với xã hội Úc - cũng như nhiều xã hội khác trên thế giới - vấn đề trọng yếu căn bản nhất vẫn là khả năng làm chủ một căn nhà. Có được căn nhà của chính mình là một dấu hiệu của sự thành công trong xã hội Úc. Việc làm chủ một căn nhà được xem như là một huy hiệu khiến người ta cảm thấy mình thực sự là một thành viên của xã hội. Thế nhưng, việc giá nhà tăng vọt đã khiến cho việc làm chủ một căn nhà đã vuợt ra khỏi tầm tay với của rất nhiều người dân Úc trẻ tuổi.
Theo ngân hàng Commonwealth và Hiệp Hội Kỹ Nghệ Xây Nhà Cửa (Housing Industry Association) thì khả năng mua nhà (housing affordability) đã sụt giảm hơn 40% kể từ năm 1996 cho đến nay. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử Úc, trong suốt thời gian kinh tế thịnh vượng thật lâu dài như thế này, mà một gia đình trung bình ở Úc không thể nào đủ sức mua được một căn nhà trung bình! Hơn thế nữa, theo sự tiên đoán của một nhà chuyên môn về tài chánh, vốn đã từng được nhật báo Sydney Morning Herald phỏng vấn từ đầu năm nay, thì nếu mức lương bổng cũng như mức nợ mua nhà gia tăng ở tốc độ như hiện nay thì đến năm 2016, rất nhiều người Úc sẽ không còn tiền để mua thực phẩm hàng ngày nữa.
Một số người đứng tuổi, đặc biệt là ở Sydney, rất vui mừng khi thấy trị giá của các căn nhà của họ gia tăng đáng kể trong thập niên vừa qua. Thế nhưng, niềm vui này chưa qua thì họ đã nhận thức được một nỗi lo khác lớn lao hơn. Đó là việc con em họ có thể sẽ không bao giờ có dịp làm chủ căn nhà riêng của chúng cả, hoặc nếu có thì chúng sẽ phải cật lực làm lụng mệt nhọc hơn tất cả mọi thế hệ trước đó.
Lý do vì sao chuyện này có thể xảy ra đã và đang là đề tài tranh cãi nóng bỏng. Và rõ ràng là có rất nhiều nguyên tố kết hợp lại để dẫn đến tình trạng này. Tại một số nơi, chẳng hạn như ở Sydney, sự khan hiếm đất đai là một nguyên nhân chính khiến cho giá cả tăng vọt. Năm 2005, thống đốc tổng nha ngân khố (Reserve Bank governor) lúc bấy giờ là ông Ian McFarlane đã tường trình với ủy ban kinh tế của Quốc Hội liên bang rằng nhà cửa ở Sydney đắt đỏ đến độ mà "vì quyền lợi của họ thì người ta, đặc biệt là những người trẻ tuổi, nên dọn về những nơi khác mà giá cả phải chăng hơn đối với nếp sống của họ".
Thế nhưng, không phải ở nơi nào, đất đai cũng khan hiếm cả, điển hình là giá nhà ở Melbourne, ở Perth cũng tăng vọt cho dù không có sự khan hiếm như ở Sydney. Tại các thành phố lớn khác ở khắp nước Úc thì động cơ chính yếu đẩy vọt giá nhà là sự gia tăng của nhu cầu trong thị trường nhà cửa.
Như tổng nha ngân khố (Reserve Bank) thường xuyên vạch rõ cho mọi người thấy, với lãi suất thấp thì người ta có khả năng mượn tiền nhiều hơn, và thường xuyên thì người ta sẽ mượn tới mức tối đa của khả năng của mình. Có rất nhiều người đã ráng hết sức để mua được căn nhà và bây giờ lại vất vả cực nhọc cố ổn định đời sống gia đình và lo lắng cho con cái bởi vì cả cha lẫn mẹ đều phải đi làm đầu tắt mặt tối để kiếm tiền trả nợ nhà cửa. Và cuộc vật lộn với cái nợ đã trở nên quá khó khăn đối với một số không ít người trong thời gian qua. Chỉ riêng tại NSW, số lệnh tòa được ban ra cho phép chủ nợ thu hồi nhà cửa vì người mượn nợ không đủ sức trả nợ đã gia tăng gấp đôi trong năm qua, so với năm 2005. Với tiền trả nợ nhà ngày càng chiếm phần lớn lợi tức gia đình hàng tháng chắc chắn rằng khi lãi suất tăng lên một lần nữa, vô số gia đình cũng đành phải chia tay với ngôi nhà của họ. Và cuộc khủng hoảng về gia cư ngày càng trở nên trầm trọng hơn.
Cuộc khủng hoảng này có ảnh hưởng khác biệt đến với mỗi nhóm, mỗi giai tầng trong xã hội. Chuyện mà người ta gặp khó khăn để mua nhà ở những khu sang trọng đắt tiền như Mosman hoặc Lindfield ở Sydney hay Toorak ở Melbourne rõ ràng không phải là vấn nạn của xã hội. Thế nhưng, nếu giới y tá không đủ khả năng tài chánh để có thể sinh sống gần bệnh viện nơi họ làm việc thì rõ ràng đó là vấn nạn của xã hội. Và nếu những người với lợi tức trung bình lại không đủ khả năng để mua nhà và sinh sống tại những khu vực trung bình của thành phố thì vấn nạn lại càng rõ rệt hơn nữa.
Trong thời gian qua, những người Úc có lợi tức cao, có dư thừa tiền bạc thường dồn tiền để đầu tư vào thị trường nhà cửa cho thuê, dùng sự thất thu ngắn hạn từ tiền cho thuê để giảm thiểu tiền thuế của mình và lợi dụng việc tiền thuế đánh trên tiền lợi nhuận trong việc bán lại nhà (capital gains tax) rất thấp để thủ lợi dài hạn. Trong khoảng thời gian 6 năm, cho đến 2005, thì tiền thất thu từ việc cho thuê nhà lên đến $7,5 tỷ Úc kim mỗi năm, có nghĩa là giới chủ nhà cho thuê được tiền thuế của dân chúng tài trợ $3 tỷ một năm. Và ảnh hưởng của việc này là nó đẩy giá nhà cửa ra khỏi tầm tay với của người có lợi tức thấp.
Cách đây nhiều năm chính phủ liên bang có đưa ra Chương Trình Giúp Đỡ Người Mua Nhà Lần Đầu Tiên (First Home Buyers Scheme) để giải quyết những lo âu của người trẻ tuổi về việc giá nhà cửa vượt quá tầm tay với của họ. Chương trình này có thể đã mang về nhiều lợi nhuận chính trị cho chính phủ Howard nhưng thật sự thì không giải quyết gì được về việc giữ cho giá nhà ở mức phải chăng, trong tầm tay với của người trẻ tuổi cũng như người có lợi tức thấp.
Văn kiện mà ông Kevin Rud phát hành tuần qua có đề cập đến nhiều chính sách mà phe đối lập liên bang có thể đề ra nhằm đối phó với vấn nạn này. Một trong những phương cách được đề ra là việc thành lập một loại trương mục tiết kiệm mới ở ngân hàng để khuyến khích và giúp đỡ những người muốn mua căn nhà đầu tiên để dành tiền vì tiền đưa vào trương mục này sẽ được giảm thuế và tiền tong trương mục chỉ được sử dụng cho việc mua nhà mà thôi. Những phương cách khác được đề cập đến bao gồm: việc gia tăng sự đầu tư của chính phủ liên bang vào việc xây cất và cung cấp nhà chính phủ (public housing) vốn bị triệt giảm rất nhiều trong thời gian một thập niên qua; khởi sự kế hoạch hùn vốn đầu tư (share equity scheme) giữa tư nhân và ngân hàng, hoặc giữa chính phủ và tư nhân, nhằm giảm thiểu những chướng ngại mà người mua nhà đầu tiên phải vượt qua, tài trợ cho những dự án xây cất nhà với giá cả phải chăng (affordable housing), hoặc giữ mức tiền thuê mướn thấp.
Tuy mỗi phương cách nói trên đều có lợi điểm và nhược điểm riêng của chúng, nhưng ít nhất, phe đối lập liên bang cho thấy họ có thật sự quan tâm đến vấn đề quan trọng này, và họ nhận thức được rằng để giải quyết vấn nạn trầm trọng như hiện nay phải cần một loạt nhiều phương cách khác nhau, hơn là chỉ với một phương pháp duy nhất như chính phủ Howard đề ra: giải tỏa đất đai để xây thêm nhà cửa!
Gửi ý kiến của bạn
