Một ngày trước khi Ủy ban Tiền tệ và Tín dụng FOMC của Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ họp phiên định kỳ (sáu tuần một lần trong năm), dư luận vẫn chưa biết là Ngân hàng Trung ương (Hội đồng Dự trữ Liên bang) sẽ quyết định ra sao về lãi suất, dù đa số các nhà kinh tế cho rằng lãi suất tiêu biểu loại Fed Fund sẽ được giữ nguyên ở mức 5,25%. Lãi suất ngắn hạn và liên ngân hàng này đã ở mức ấy kể từ tháng Sáu năm ngoái. Từ 1997 đến nay, đây là lần đầu mà Ngân hàng Trung ương của Hoa Kỳ đã giữ nguyên lãi suất trong một khoảng thời gian lâu như vậy.
Việc duy trì hay điều chỉnh lãi suất là một quyết định sẽ chi phối sinh hoạt kinh tế Hoa Kỳ và toàn cầu và cũng ảnh hưởng đến thị trường gia cư địa ốc vì có thể chi phối cả lãi suất địa ốc.
Một vài quy tắc căn bản sau đây có thể giúp chúng ta nhìn ra mối liên hệ đó.
Khi kinh tế tăng trưởng mạnh, đà sản xuất và nhân dụng dồi dào có thể đẩy mạnh áp lực lạm phát khiến vật giá gia tăng. Trong trường hợp đó, Ngân hàng Trung ương Mỹ sẽ phải nâng lãi suất để gia tăng chi phí sản xuất và điều tiết sản lượng hầu chặn đà vật giá gia tăng. Chi phí sản xuất bị nâng cao tất nhiên sẽ khiến trị giá cổ phiếu suy giảm vì thị trường chờ đợi sự suát giảm doanh lợi. Vì vậy mà một thống kê tốt đẹp về sinh hoạt kinh tế có thể làm thị trường cổ phiếu tuột giá.
Ngược lại, khi đà tăng trưởng sản xuất không lên cao hơn mà có chiều hướng ổn định hoặc trì trệ thì Ngân hàng Trung ương có thể phải hạ lãi suất để từ đó kích thích tiêu thụ và đầu tư sản xuất.
Tình hình sẽ trở thành rắc rối và khó dự đoán hơn khi kinh tế không ở vào hoàn cảnh mạnh yếu rõ rệt, với những thống kê tin tức lẫn lộn cả tốt lẫn xấu. Trong năm ngoái chẳng hạn, đà tăng trưởng kinh tế Hoa Kỳ đã đạt mức 3% một năm - một trường hợp coi là tốt đẹp. Năm nay, đà tăng trưởng ấy có thể chỉ là 2,5%, vì vậy, người ta mới dự đoán là Ngân hàng Trung ương Mỹ có thể phải giảm lãi suất dưới mức tiêu biểu 5,25% hiện nay. Điều ấy càng hợp lý khi thị trường địa ốc vẫn bị đình trệ kể từ năm ngoái và lãi suất trái phiếu dài hạn đã lại tăng từ nhiều tuần qua khiến lãi suất địa ốc cũng tăng.
Tuy nhiên, một tốc độ tăng trưởng kinh tế là 2,5% không hẳn là yếu và trung bình lãi suất địa ốc (loại cố định 30 năm) có tăng so với tháng Tư (từ 6,18 lên 6,26%) thì vẫn chưa hẳn là mức quá cao và Ngân hàng Trung ương Mỹ vẫn còn e ngại lạm phát có thể sẽ tăng. Vì vậy mà người ta đoán rằng FOMC sẽ không hạ lãi suất vào ngày Thứ Năm 28.
Một số nhà kinh tế có thận trọng duyệt kỹ biên bản bưổi họp của FMOC vào kỳ trước (tháng Năm) để xem các nhà hoạch định chính sách và lãi suất suy nghĩ ra sao (biên bản này chỉ được công bố sau một tháng để tránh phản ứng đầu cơ nhất thời). Văn kiện tháng Năm đó cho thấy Ủy ban FOMC có suy nghĩ khác với giới kinh tế trong Ngân hàng Trung ương và ngoài thị trường: họ lạc quan hơn về viễn ảnh kinh tế, nghĩa là thận trọng hơn về nguy cơ lạm phát. Nghĩa là dự đoán kinh tế sẽ tăng trưởng tốt đẹp và vật giá vẫn có thể tăng nên chẳng cần hạ lãi suất.
Chiều hướng ấy có thể còn tiếp tục nên lãi suất ngắn hạn liên ngân hàng vẫn sẽ được giữ nguyên.
Chuyện ấy sẽ ảnh hưởng ra sao tới thị trường địa ốc"
Giới kinh tế và người am hiểu về thị trường gia cư địa ốc đều đồng ý là thị trường này đang bị trì trệ sau năm năm tăng trưởng quá mạnh. Nạn đình trệ ấy còn đe dọa một loạt công ty tài trợ đã liều lĩnh cho vay thành phần lợi tức thấp và rủi ro cao với loại tín dụng subprime (rủi ro nhiều nên trả lãi suất sao).
Một khiá cạnh khác cần chú ý: Ngày xưa, giới chính trị (trong Quốc hội) đã khuyến khích phương thức tài trợ đó để giúp người nghèo vẫn có thể mua nhà. Bây giờ khi tình hình u ám hơn, họ lại đòi điều tra tìm hiểu xem các công ty tài trợ có kinh doanh bất cẩn hay không! Những tin tức ấy càng khiến dư luận e ngại và có cảm tưởng như Hoa Kỳ sắp gặp một vụ khủng hoảng tài chánh vì các công ty tài trợ sẽ vỡ nợ vì loại tín dụng nhiều rủi ro này. Sự thật có khi lại khác vì khối lượng tín dụng ấy không cao trong tổng số ngân khoản tài trợ. Cho nên, vì nhu cầu tranh cử, chính trường và các chính khách có khi gây ra nhiễu âm bất lợi cho thị trường mà vẫn cứ làm!
Trở lại nạn trì trệ của thị trường gia cư, người ta có thể thấy chung một số tin tức bất lợi sau đây.
Số hồ sơ vay tiền mua nhà có giảm liền qua tuần thứ nhì và tới mức thấp nhất kể từ bốn tháng. Nhưng, bốn tháng là một khoảng thời gian quá ngắn và dù có giảm thì số xin vay ấy vẫn có tăng, gần 17%, so với cùng kỳ năm ngoái. Nói cho dễ hiểu là có sụt giảm mà chưa nguy kịch.
Thứ nhì, số nhà mới được bán trong tháng Năm cũng giảm (chừng 1,6%) sau khi có tăng (13%) trong tháng Tư. Quy ra toàn năm 12 tháng thì số bán có giảm 16% so với tháng Năm 2006. Nói cho dễ hiểu là só sút giảm nhưng chưa hẳn là nguy kịch.
Thứ ba, số nhà mới (housing starts) khởi công xây cất trong tháng Năm cũng giảm (2,1%), lần đầu tiên từ bốn tháng nay. Tính ra thì thị trường gia cư có gây trì trệ cho nền kinh tê trong sáu quý liên tục (một năm rưỡi). Với dữ kiện đó, các công ty xây cất phải thận trọng hơn.
Về loại nhà cũ (existing homes), số bán trong tháng Năm cũng giảm (0,3%) so với tháng Tư và số nhà ế (treo bảng muốn bán mà bán chưa xong) có tăng nhưng vẫn còn rất nhẹ. Tính chung cho mọi loại nhà, số “bán ế” đó tương đương với 8,9 tháng tồn kho so với 8,4 cho tháng Tư.
Về khuôn khổ địa dư, tình hình mỗi nơi lại mỗi khác. Số bán nhà mới có giảm mạnh tại vùng Đông Bắc (-11%) hay miền Nam (-7,3%) nhưng rất nhẹ tại miền Tây (1,9%) trong đó có California, và gia tăng đáng kể (31%) tại các tiểu bang Trung-Tây. Ngược lại, số bán nhà cũ có tăng nhẹ (0,7%) tại vùng Trung-Tây và mạnh hơn tại các tiểu bang Đông Bắc (5,8%), nhưng giảm 3,4% tại miền Nam và 0,8% tại miền Tây.
Như vậy, tình hình có sút giảm nhưng không mạnh và mỗi địa phương lại mỗi khác. Và khi đọc tựa đề tin tức, chẳng hạn như địa ốc sút giảm, người ta phải hỏi thêm là giảm nhiều yay ít và ở những nơi nào. Vì tình hình chung chưa tốt đẹp nhưng không hẳn là một sự suy sụp đáng ngại.
Trong khi ấy, một số yếu tố phù trợ thị trường vẫn có thể được đánh giá mà mạnh: kinh tế tăng trưởng đều, công ăn việc làm vẫn phát đạt với tỷ lệ thất nghiệp thấp, lãi suất địa ốc dù sao vẫn ở mức chịu đựng được (so với 8-9% thời trước) và giá nhà không tăng. Mà càng cho rằng thị trường gia cư sẽ trì trệ nhẹ và có thể sẽ lại khởi sắc vào năm tới, người ta càng thấy là Ngân hàng Trung ương sẽ không hạ lãi suất để kích thích kinh tế hay để cấp cứu khu vực gia cư! Và riêng tại Quận Cam, chuyện nhà cửa vẫn là chuyện nóng, giá nhà sẽ không sụt dù hết tăng mạnh như trước. Tin vui hay buồn là tùy mình muốn bán hay mua nhà!
Gửi ý kiến của bạn
