Bán Nhà Dưới Giá Nợ và Những Điều Cần Biết
Hình Minh Họa
Theo thống kê của Bộ Lao Động, tỉ lệ thất nghiệp của tiểu bang California vẫn không có gì sáng sủa lắm. Tháng Bảy năm nay, 2009, tỉ lệ thất nghiệp đã nhảy lên con số 12% so với 9.4% tỉ lệ thất nghiệp trung bình trong cả nước. Có thêm 35,800 người không có việc trong tháng Bảy. Con số này đã tác động rất lớn đến con số nhà bị kéo bởi ngân hàng trong tiểu bang và ảnh hưởng không tốt cho giá nhà của tiểu bang nói riêng và tình hình kinh tế chung cả nước Mỹ.
Nói về tình hình nhà cửa bị kéo trong tháng Bảy vừa qua, tiểu bang California lại đứng đầu bảng với số lượng 108,104 căn nhà nhận được giấy xiết nhà của ngân hàng. Đứng thứ nhì là tiểu bang Florida với con số 56,486 nhà, và đứng thứ ba là tiểu bang Arizona với số lượng 19,694 chủ nhà đã nhận giấy kéo nhà. Mặc dù đã có nhiều sự giúp đỡ của chính phủ liên bang như giảm tiền lãi suất xuống thấp, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ nhà làm tái tài trợ, và sửa lại luật cho phép chủ nhà xin bán nhà dưới giá nợ (short sale) để giảm thiểu lượng nhà bị kéo, tình hình cũng không khả thi lắm. Một số lượng lớn chủ nhà, khi bị khó khăn tài chánh, không biết làm gì hơn là ngưng trả tiền nhà hoặc bỏ phế căn nhà để ngân hàng kéo nhà. Tuy nhiên, nếu quí vị chủ nhà cố gắng thêm một chút để xin ngân hàng bán nhà dưới giá nợ (short sale) thì sẽ giữ được điểm tín dụng của mình. Theo qui định của công ty mua bán nợ nhà lớn nhất nước Mỹ Fannie Mae, được làm chủ bởi chính phủ liên bang, thì chủ nhà có thể mua lại nhà sau 2 năm nếu đã được chấp nhận xin bán nhà short sale. Nếu để bị kéo nhà thì sẽ bị ảnh hưởng hơn 5 năm sau. Vì điểm lợi này, quí vị nên nghĩ đến giải pháp cố gắng làm việc với ngân hàng để xin bán nhà thây vì bỏ mặc căn nhà nếu không còn cách nào khác. Sau đây là những bước cần thiết để tiến hành bán nhà dưới giá nợ:
Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ liên quan đến căn nhà đầy đủ
Khi tiến hành bán nhà dưới giá nợ, ngân hàng sẽ đòi hỏi một số giấy tờ quan trọng liên quan đến tình hình tài chánh của chủ nhà như tài khoản ngân hàng, giấy tờ trả tiền bảo hiểm nhà, thuế nhà đất, và những giấy tờ liên quan đến sự bế tắt, khó khăn tài chánh như: li dị, thất nghiệp, làm ăn thua lỗ, bị tai nạn nghề nghiệp, bị bệnh nặng phải vào bệnh viện và phải trả tiền bệnh viện cao ảnh hưởng đến việc trả tiền nhà…v.v…Quí vị chủ nhà sẽ giải thích lý do tại sao không còn khả năng trả nợ qua một lá thư gọi là Hardship letter và cung cấp thông tin để chứng minh cho sự khó khăn tài chánh.
Bước 2: Liên lạc với văn phòng địa ốc chuyên lo về short sale
Bán nhà dưới giá nợ khó khăn hơn bán nhà theo kiểu bình thường. Đặc biệt hơn là bán nhà khi tình hình giá nhà vẫn còn đang bị giảm. Cho nên quí vị chủ nhà nên chọn cho mình một nhân viên địa ốc biết làm về short sale để bỏ căn nhà lên bán trên mạng điện tử MLS (Multiple Listing Service). Đây là chỗ duy nhất tập trung nhiều chuyên viên địa ốc trong tiểu bang cho nên sẽ bán nhà nhanh hơn. Nhân viên địa ốc sẽ nghiên cứu tình hình địa phương để cho ra con số giá trị nhà thiết thực nhất để thu hút người mua. Nhân viên địa ốc sẽ giúp quí vị giảm thiểu bớt căn thẳng khi chuẩn bị giấy tờ và tiến hành tiếp thị căn nhà.
Bước 3: Thương lượng với ngân hàng xin bán nhà dưới giá nợ
Sau khi bỏ nhà lên rao bán và nhận được lời đề nghị mua của khách, trung bình chừng 2 tuần đến 4 tuần tùy theo khu vực, nhân viên địa ốc sẽ thay mặt quí vị để thương lượng và cung cấp giấy tờ cần thiết cho ngân hàng. Mấy tháng trở lại đây, các ngân hàng lớn đã nhanh chóng hơn khi làm thủ tục bán nhà cho khách chắc có lẻ bị áp lực của chính phủ và các chủ đầu tư. Cộng thêm ngân hàng đã có đủ thời gian để mướn thêm nhân viên cho nên sẽ giải quyết giấy tờ nhanh hơn năm trước. Trung bình mất chừng 1 tháng để ngân hàng cho người định lại giá nhà và xem xét giá muốn mua. Sau khi nghiên cứu nếu thấy có lợi hơn để bị kéo nhà, ngân hàng sẽ đồng ý cho làm dưới giá nợ. Nếu thấy căn nhà đã được rao bán quá thấp, ngân hàng sẽ thương lượng với người muốn mua để có giá cao hơn. Trong trường hợp người mua đổi ý, nhân viên địa ốc sẽ bỏ nhà lên mạng MLS để rao bán tiếp. Trong thời gian này quí vị vẫn được ở trong căn nhà của mình miễn trả tiền bởi vì đa số những người xin bán nhà dưới giá nợ đều đã hết tiền trả tiền nhà.
Bước 4: Tiến trình ký giấy xóa nợ
Nếu mọi việc trôi chảy, ngân hàng sẽ gởi giấy tờ thông báo cho nhân viên địa ốc biết là việc bán dưới giá nợ đã được sự đồng ý của ngân hàng. Đây là bước tiến quan trọng nhất! Mọi việc sau đó sẽ được tiến hành giống như mộ sự mua bán nhà bình thường. Quí vị sẽ ký giấy tờ tại một công ty escrow để chuyển giao nhà cho người khác. Quí vị chủ nhà sẽ không phải trả tiền chi phí gì cả. Mọi chi phí sẽ do ngân hàng thanh toán và thương lượng với người mua. Điểm quan trọng quí vị cần nên nhớ là tiểu bang California là tiểu bang của Non-Judicial Foreclosure, nghĩa là ngân hàng sẽ không đòi tiền bị thiếu nếu họ quyết định tiến hành kéo nhà theo kiểu bán đấu giá (Trustee’s Sale). Sau khi đồng ý cho bán nhà dưới giá nợ, ngân hàng sẽ gởi giấy 1099 ghi rỏ số tiền mà họ sẽ bỏ qua cho chủ nhà và gởi giấy này qua cho sở thuế IRS để chủ nhà đóng thuế. Năm 2007 chính phủ Bush đã ký luật mới cho phép chủ nhà không cần phải trả nợ thuế trên số tiền bán nhà dưới giá nợ. Dự luật được kéo dài 3 năm từ 2007 đến 2009. Nếu quí vị chủ nhà chứng minh được mình có nhiều nợ hơn tài sản đều có thể xin miễn đóng tiền thuế trên số tiền này. Để biết thêm chi tiết, quý vị nên tham khảo thêm với chuyên viên khai thuế của mình.
Nói tóm lại, xin bán nhà dưới giá nợ là một trong những giải pháp ít bị thiệt hại so với để bị kéo nhà trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay vì quí vị chủ nhà không phải tốn tiền và không bị mất điểm tín dụng nhiều nếu như để căn nhà bị ngân hàng kéo. Điểm tín dụng của quí vị sẽ bị ảnh hưởng trong vòng 2 đến 3 năm nếu quí vị vẫn tiếp tục trả đều các khoản nợ thẻ tín dụng khác. Sau đó quí vị có thể tiếp tục mua lại nhà khi điều kiện tài chánh cho phép. Đa số các chủ nhà đều biết rằng trên bảng đơn xin mua nhà, ngân hàng sẽ hỏi quí vị đã từng bị kéo nhà (foreclosure) trong 7 năm vừa qua chưa chứ không có hỏi đã từng xin bán nhà dưới giá nợ (short sale). Nếu trả lời là có bị kéo nhà trong vòng 7 năm vừa qua thì rất khó để ngân hàng cho mượn tiền mua nhà. Còn bán nhà dưới giá nợ thì ít bị hỏi hơn. Đây là một trong những điểm lợi chủ nhà nên cân nhắc trước khi quyết định để nhà của mình bị kéo. Càng ngày càng có nhiều người bỏ tiền mua nhà short sale hoặc bank owned cho nên vấn đề xin bán nhà dưới giá nợ sẽ nhanh chóng hơn.
Kelvin Hồ, Mortgage Broker
714-657-8222
Gửi ý kiến của bạn
