Sở hữu một căn nhà là một trong những giấc mơ của người Mỹ. Lý do thứ nhất là vì nó là cái mái che cho gia đình, tiếp theo là một nơi để tụ họp bạn bè, và cuối cùng là một cách đầu tư thông minh. Mùa thuế sắp tới. Chính phủ cũng có một số chương trình trợ giúp người mua nhà. Tuy nhiên cũng như bao nhiêu trường hợp khác, luật thuế Hoa Kỳ không phải lúc nào cũng dễ hiểu. Điều này dễ dẫn đến những kết luận sai lầm. Có thể những tuyên bố đó có phần nào có căn cứ nhưng người mua nhà cần phải hiểu rốt ráo. Nếu không hậu quả rất khó lường.
Sau khi theo dõi và thâu hẹp lại những tin…vịt, dưới đây là 5 suy nghĩ hoang đường mà nhiều người mua nhà mắc phải.
1. Lãi suất địa ốc sẽ giảm thuế
2.
Nhận định này có phần nào đúng…cho đa số người mua nhà. Nhưng không phải tất cả mọi người đều hội đủ tiêu chuẩn. Để có được ưu thế này, người mua cần phải ghi thành từng khoản (itemize) và tổng kết sao cho số tiền này nhiều hơn con số chuẩn. Cho trả lại thuế 2007, số tiền khấu trừ chuẩn (standard deduction) là 5,350 đồng cho một cá nhân, là 7,850 đồng cho người chủ gia đình, và là 10,700 đồng cho cặp vợ chồng cùng đệ đơn chung. Các con số này tăng lên chút ít mỗi năm để phù hợp với mức lạm phát.
“Với giá nhà như hiện nay đa số các chủ nhân đều ghi thành từng khoản,” Mark Luscombe, phân tích gia về thuế vụ thuộc công ty CCH Inc. bang Illinois cho biết. Cho đến khi họ tính đến lãi suất địa ốc, thuế thổ trạch và các dạng khấu trừ khác, như thuế tiểu bang và quà từ thiện, thì tổng số “itemized” dễ dàng vượt qua khấu trừ chuẩn.
Nhưng đa số không phải là tất cả. Nếu bạn sống trong một căn nhà quá lâu thì bạn có thể phải trả cho vốn vay thay vì lãi. Và vì vậy những người ở vào hạn cuối của chu kỳ vay mượn không được lợi lộc gì từ khoản này.
Những người đóng thuế mà mua nhà vào khoảng cuối năm chẳng hạn, có thể có nhiều lợi thế hơn cho khấu trừ chuẩn, ít nhất là vào lúc đầu, theo lời của Kathy Tollaksen, CPA của hãng Sikich LLP. Trong những trường hợp như vậy, bạn chỉ cần phải trả một số ít “payment” trong năm thuế, tùy thuộc vào khoản nợ mà bạn không phải trả nhiều lãi, ít nhất là chưa đủ để để đi xa hơn con số cho phép.
3. Mọi chi phí liên quan đến căn nhà đều có thể khấu trừ
4.
Đây là một sự sai lầm. Một số người mua cứ nghĩ và hy vọng rằng họ có thể viết mọi thứ xuống liên quan đến nhà cửa để khấu trừ. Nhưng hoàn toàn không hẳn như vậy. Phí “association,” bảo hiểm tài sản, tiền sửa chửa căn bản đều không được tính trong đó. Hoặc trong một vài trường hợp như bảo hiểm bất động sản, điều mà người công ty cho vay buộc bạn phải đóng nếu tiền đặc cọc trước dứơi tỉ lệ 20%. Tuy nhiên dư luật mới khoảng từ thời gian ngày 1 tháng 1 năm 2007 đến ngày 31 tháng 12 năm 2009 có thể thay đổi điều lệ đó. Trong khoảng thời gian đó bạn có thể nhận được phần nào tiền trả lại. Dĩ nhiên là con số này sẽ bị giới hạn ở mức 110,000 đồng cho tổng số lợi tức điều chỉnh (AGI).
Lẽ dĩ nhiên nói ra đây không có nghĩa là bạn không cần phải thận trọng theo dõi mọi chi tiêu của mình. Bởi vì nếu bạn dự định biến căn nhà sở hữu để bán hoặc cho mướn lại thì nó cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị thuế thổ trạch.
5. Tôi phải dùng số tiền mình có từ việc bán nhà để mua một căn khác.
6.
Trước đây đó là một cách để người ta không phải trả thuế khi bán nhà. Tuy nhiên cũng vào lúc đó bạn cũng chỉ được kéo dài thời hạn trả khi mua nhà với giá trị tương đương hoặc hơn căn nhà bạn đã bán. Một khi đã bán căn nhà cuối cùng, bạn vẫn nợ những khoản nợ tích luỹ lại từ những năm qua. Những người bán trên 55 đều được miễn thuế một lần trong đời, và không cần phải trả với giá trị có thể lên đến 125,000 đồng.
Tuy nhiên vào Tháng 5 năm 1997, luật thuế đã thay đổi. Vậy mà một thập kỷ sau nhiều người vẫn còn lầm tưởng quan niệm trên là đúng. Nếu bạn sống trong căn nhà của mình từ 2 đến 5 năm trước khi bán, cơ quan IRS sẽ không “thăm hỏi” với chi phí có thể lên đến $250,000 nếu bạn độc thân và $500,000 nếu bạn có chung tên sở hữu.
Bây giờ luật pháp thưởng cho những người bán nhà thường xuyên. Trong thị trường ngày nay, những người vài năm bán một lần có thể có lợi. Nhưng những người mua và giữ nó trong tay quá lâu với ý định bán có thể gặp phải điểm mà lợi ích vượt xa quyền hưởng. Điều này có nghĩa là họ phải đối mặt với thuế vô cùng cao.
7. Để cho con đứng tên nhà là một hình thức tốt tránh thuế
8.
Nỗi lo lắng việc bị đánh thuế cao khiến nhiều người rơi vào chuyện hoang đường này. Mục đích: tránh được một nhận thực di chúc. Duy trì được căn nhà cho gia đình và cha mẹ không phải lo lắng về thuế nhà đất nữa. Điều này có thể sẽ làm sản sinh ra một số vấn đề rắc rối khác cho con cái bạn sau này.
Một mặt nếu như người con cùng cha mẹ di chuyển đến một căn nhà chuyển nhượng bằng chứng thư mới và sống ở đó đủ lâu (từ 2 đến 5 năm) biến căn nhà là nơi ở chính của người con, người con sẽ được hưởng quy chế không cần đóng thuế nhà ở, cao nhất là $250,000 hay $500,000, nếu sau này người con bán lại. Nếu không thành lập được một nơi ở chính trước hoặc sau khi cha mẹ qua đời, sở hữu căn nhà của người con sẽ được coi như là một dạng đầu tư.
Mặt khác vấn đề sẽ rắc rối nếu cha mẹ để cho con cùng đứng tên với mình mà không cần phải có người con sống chung. Trước khi đề cập đến điều này trước heat phải hiểu rằng nếu một người trong gia đình thừa hưởng tài sản, thì giá trị của nó tự khắc tăng lên. Điều này có nghĩa là khi người chủ qua đời thì tài sản sẽ tương đương giá trị thị trường của ngày đó. Bây giờ nếu người con cùng sở hữu với cha mẹ, người con sẽ không được hưởng quyền lợi đó. Luật thuế xem xét việc để tên con chung với sở hữu căn nhà dưới dạng quà tặng. Và cùng với phân nửa nền tảng (basis) căn nhà, con bạn cũng phải chịu trách nhiệm để trả thuế khi bán. Ví dụ bạn mua nhà nhiều năm trước và nền tảng của tài sản là $50,000. Và bạn cộng thêm tên của đứa con vào quyền sở hữu. Khi bạn qua đời, con bạn sẽ nhận được một nửa giá trị căn nhà lúc này là $250,000. Rồi một người mua ra giá $300,000 để mua lại. Nghe qua có vẻ tốt phải không" Đúng. Nếu bạn nhìn từ góc độ địa ốc. Tuy nhiên khi con bạn phải trả thuế bán nhà thì không đẹp tí nào.
9. Nếu tôi bị lỗ vốn (capital loss) khi bán, tôi có thể khai (write off)
10.
Lý luận này cũng sai bén. Đúng là bất động sả, cũng như bất kỳ tài sản nào khác có tiềm năng đi xuống cũng như đi lên theo giá trị. Nhưng khác ở chỗ là bạn không thể khai lỗ vốn né bạn phải bán chổ ở chính của bạn với giá trị thấp hơn khi bạn mua. Đó là bởi vì chỗ ở của bạn được xem như là một dạng tài sản cá nhân. Bạn không được khấu trừ tài sản cá nhân nếu bạn bán và bị thua lỗ. Điều này cũng đúng với những thứ khác như bán TV cũ vì giá trị của nó đi xuống theo thời gian và bạn không thể khai lỗ. Tuy nhiên hãy nhớ rằng bạn cần phải khai nếu như bạn bán và có lời.
Ít ra bay giờ thì bạn cũng đã biết được sự khác biệt giữa hư và thực liên quan đến vấn đè nhà cửa, và chúng sẽ giúp bản hiểu rõ và nắm vững khái niệm để quyết định cho tương lai.
Gửi ý kiến của bạn
