Mua Nhà Bị Phát Mãi (Foreclosure), Liệu Quý Vị Đã Mua Một Căn Nhà Với Title Có Vấn Đề"
Hình minh họa
Những chuyên gia địa ốc đang lo âu về vấn đề nhà bị phát mãi đã làm không đúng thủ tục. có phải điều này làm cho quý vị cân nhắc không nên mua một căn nhà loại này" Và nếu như quý vị đã làm chủ một căn nhà loại này thì sao"
Tin tức vừa mới loan về những căn nhà bị phát mãi đã không được làm theo đúng thủ tục. Nếu quý vị đang nghĩ về việc mua một căn nhà đang qua thủ tục bị tịch biên hay đang làm chủ căn nhà dạng này thì có sao" Những báo cáo mới đây làm cho người ta phải lo ngại.
Cho tới nay có tới 3 ngân hàng cho vay nợ nhà-JPMorgan Chase, GMAC Mortgage và Bank of America đã ngưng thủ tục kéo nhà trong 23 tiểu bang khi họ khám phá ra có vấn đề trong khi tiến hành thủ tục phát mãi nhà. Wells Fargo cũng đã nhận biết việc này rằng một trong những nhân viên điều hành của họ chỉ xem ngày tháng trên gần 150 hồ sơ mà ông ta đã ký hàng ngày, nhưng ngân hàng cũng chưa quyết định ngưng lại những vụ kéo nhà.
Những lời tự khai trước tòa bởi những chủ nhân nhà phát mãi tiết lộ rằng những viên thư ký trong một số các ngân hàng thường ký những văn bản của tòa thề rằng họ đã xem xét từng trường hợp nhà bị phát mãi nhưng trong thực tế họ đã không làm điều đó. Một công ty chuyên về bảo hiểm chủ quyền nhà, Old Republic Title Insurance Co. đã ngưng không bán bảo hiểm chủ quyền cho những ngân hàng đã dính vào những vấn đề trên.
Đó cũng là câu hỏi cho mọi người, ở vào thời điểm này, vấn đề như vậy có thể lan rộng bao xa và liệu nó có ảnh hưởng lên thị trường địa ốc.
Glen Kelman, CEO của Redfin, một nhà môi giới địa ốc trên mạng có bản doanh tại Seatle cho rằng “ theo dự đoán của ông thì tình trạng ứ động của nhà phát mãi sẽ gia tăng, cung cấp hạn chế số lượng, và nhu cầu cho loại nhà này phần lớn chuyển sang những nhà đầu tư. Thời điểm cho sự hồi phục thị trường địa ốc dường như sẽ bị chững lại.”
Nếu quý vị mua một căn nhà đã bị ngân hàng giử lại và sau đó được bán lại không đúng cách, quý vị có thể tự hỏi “Tôi có thực sự làm chủ căn nhà này hay không" Hay chủ trước của căn nhà vẫn còn làm chủ, cho dù tôi đang trả tiền nhà hàng tháng"”
Các chuyên gia cho biết cũng có lý để lo âu. Nhưng tình hình quý vị mất căn nhà là rất khó, theo Stuart F. Ebby một luật sư địa ốc và là chủ một hãng tại Philadelphia, Aronchick, Segal & Pudlin.
“Những người đã mua một căn nhà qua dạng nhà bị phát mãi, nếu họ có được bảo hiểm cho chủ quyền nhà, thì tôi cho rằng họ an toàn,” Ebby nói.
“bảo hiểm chủ quyền nhà bảo đảm cho người mua rằng trong mọi khía cạnh kỹ thuật đã được thi hành đúng mức. Nếu có ai đó tới bảo, ‘chủ quyền của căn nhà này có vấn đề và thủ tục tiến hành phát mãi nhà đã không làm đúng,’ thì họ chỉ có một việc làm đơn chống lại công ty bảo hiểm chủ quyền,” ông nói.
Hầu hết người mua nhà có được bảo hiểm chủ quyền khi họ mua bất động sản, dùng mẫu đơn tiêu chuẩn được ấn hành bởi the American Land Title Association, tổ chức của những nhà bảo hiểm chủ quyền nhà. Trừ phi có điều ghi chú riêng trong chính sách của quý vị, mà điều này hiếm xảy ra, Ebby nói công ty bảo hiểm đài thọ mọi chi phí mà quý vị khai cho căn nhà hay quý vị được bồi thường giá trị căn nhà nếu có ai đó chứng minh rằng quý vị không phải là chủ nhân của căn nhà một cách hợp pháp.
Những công ty bảo hiểm chủ quyền có thể phải ra tòa trong một vài trường hợp,một phát ngôn viên kỹ nghệ cho biết ngay khi nếu họ bị thua, thì quý vị cũng không hề hấn gì, Kurt Pfltenhauer CEO của công ty bảo hiểm đã cho biết . Ông nói trong nhiều trường hợp, thì thì tòa án cũng không thích lấy lại căn nhà từ người chủ vô tội hiện thời để đem trao căn nhà lại cho chủ trước, người đã không tra tiền nhà cho món nợ dẫn đến việc bị tịch thu nhà.
Công ty bảo hiểm cũng liệt kê một số lý do khiến cho người chủ nhà được bảo vệ, bao gồm việc tòa án không thích đảo ngược một phán quyết về nhà bị tịch thu và “bởi vì người chủ mới của căn nhà đã mua căn nhà và đáng được hưởng căn nhà với số tiền bỏ ra, họ có thể được luật pháp che chở.”
Như vậy có nên mua một căn nhà bị ngân hàng phát mãi"
Những tin tức mới này có thể làm cho quý vị phải suy nghĩ lại nếu đang trong giai đoạn mua một căn nhà dạng trên, sở dĩ có điều này bởi vì như Grant Nelson, William H. Rehnquist giáo sư luật tại Pepperdine University’s law school, nói “ khi quý vị mua một căn nhà bị phát mãi, quý vị đơn độc. Quý vị có được thứ gì mà mình mua.”
Nói cách khác, không có sự bảo vệ. Nếu quý vị mua nhà tại buổi bán nhà phát mãi thì quý vị không thể tìm hiểu về chủ quyền nhà hay mua bảo hiểm chủ quyền căn nhà cho đến sau khi quý vị đã mua căn nhà đó. Đó cũng là rủi ro cho những người mua nhà dạng này, vì rủi ro sẻ đến từ ai đó khai chủ quyền hợp pháp của căn nhà, cho đến lúc đó dù đã mua căn nhà thì quý vị cũng sẽ không có được bảo hiểm chủ quyền nhà..
Nếu quý vị là những nhà đầu tư, quý vị sẽ biết cách đối phó với những rủi ro dạng này, nhưng với người mua thuộc dạng trung bình, họ chỉ xem qua giấy tờ, làm sao biết được có những rủi ro ẩn dấu. Quý vị có thể mất tiền bỏ cọc, hay nhiều khi là giá trị của cả căn nhà.
Nếu quý vị làm chủ căn nhà dạng này và không có bảo hiểm chủ quyền nhà thì nên tới tham vấn luật sư cách đòi lại tiền theo việc người bán phải cung cấp bảo hiểm chủ quyền căn nhà chống lại mất mát liên quan đến việc phát mãi và việc mua bán sau cùng của bất động sản, theo giáo sư kermit Lind, 1 chuyên gia luật địa ốc tại Cleveland Marshall College of Law thuộc Cleveland, ông nói những luật sư có nhiều điều để làm bao gồm khả năng cộng tác trong một vụ kiện tập thể., Lind nói.
Nếu quý vị mua một căn nhà bị phát mãi từ một nhà đầu tư- người này đã mua lại từ một cuộc bán nhà phát mãi, thì quý vị có lợi thế hơn, Ebby nói.
Có điều này bởi vì giao dịch mua bán nhà lẽ có việc bảo vệ cho người mua trong đó. Tiến trình do tiểu bang quy định, và cả ngân hàng cho vay và người môi giới địa ốc đều cố vấn cho người mua có được bảo hiểm chủ quyền. Trước khi việc giao dịch kết thúc, công ty bảo hiểm chủ quyền làm công việc dò tìm và chắc chắn quý vị sẽ có một chủ quyền “sạch”.
Nếu quý vị đang mua căn nhà bị phát mãi, Lind khuyến cáo rằng quý vị nên:
+ Đòi người bán cung cấp bản chính sách bảo hiểm chủ quyền căn nhà nhất là việc bảo vệ chống lại những vấn đề liên quan đến việc phát mãi.
+ Có được nhà bảo hiểm chủ quyền tiếng tăm xác định và tuyên bố bằng văn bản rằng chủ quyền căn nhà quý vị sẽ mua là không có vấn đề hay những vấn đề có thể phát sinh bởi thủ tục phát mãi căn nhà..
Vấn đề là vô chừng, nếu quý vị làm chủ căn nhà phát mãi, quý vị nên có một luật sư. Lind khuyên nên tìm một luật sư chuyên về địa ốc và bảo hiểm chủ quyền nhà ngay tại tiểu bang của quý vị. Lind nói thêm “nếu tôi có trong tay bảo hiểm chủ quyền thì không còn gì phải lo.”
Gửi ý kiến của bạn
