Ngày Thứ Ba vừa qua, chỉ số kỹ nghệ Dow Jones (DJIA) đã sụt hơn 226 điểm làm các thị trường chứng khoán trên thế giới đều xanh mặt. Nguyên nhân của vụ sụt giá quá mạnh này được giải thích là do mối lo của thị trường về khối lượng quá lớn của loại tín dụng địa ốc nhiều rủi ro (subprime mortgage) có thể bị vỡ, và sẽ gieo hoạ cho các công ty tài trợ.
Biến cố ấy được xem là một tin rất xấu cho thị trường gia cư vì nỗi lo sợ lan rộng cho việc tài trợ. Tuy nhiên, muốn biết tương lai rồi sẽ ra sao, giới kinh tế đã chú ý đến một chỉ dấu khác trên thị trường. Đó là giá cả và phân lời (price and yield) của thị trường trái phiếu (bond).
Trong khi cổ phiếu sụt giá suốt ngày Thứ Ba 24 thì giá trái phiếu lại tăng, nghĩa là phân lời lại giảm. Thí dụ là phân lời trái phiếu có hạn kỳ 10 năm đã giảm tới 4,92%, mức thấp nhất kể từ đầu tháng Sáu.
Trái phiếu là tờ giấy nợ, đáng mua hay bán tùy theo phân lời (khác với lãi suất) cao hay thấp và thời hạn dài hay ngắn. Một trong các lý do khiến thị trường gia cư bị chao đảo từ năm ngoái là lãi suất tài trợ đã tăng, khiến việc vay mượn trở thành đắt đỏ hơn. Lãi suất ấy lại bị chi phối bởi phân lời trái phiếu và phân lời ấy tăng hay giảm là do quy luật cung cầu hơn là chỉ do quyết định điều chỉnh lãi suất ngắn hạn của ngân hàng trung ương Hoa Kỳ.
Sự kiện phân lời trái phiếu lại giảm (và làm giá trái phiếu tăng) cho thấy một biển chuyển đáng chú ý: thị trường không hốt hoảng tháo chạy vì loại tín dụng có rủi ro (subprime mortgage), nếu không, phân lời trái phiếu sẽ tăng vọt chứ không giảm như vừa thấy. Yếu tố quá chuyên môn này có thể đã không được giới địa ốc chú ý đúng mức nên cần được nhắc lại ở đây. Nói cách khác, tình hình gia cư địa ốc có những bấp bênh đáng quan tâm nhưng chưa hẳn là đã sụp đổ và gây khủng hoảng lây lan qua các lãnh vực khác.
Một sự kiện thứ hai cũng cần được nhắc tới ở đây.
Trong các năm cực thịnh, giới tài trợ (ngân hàng và các công ty tài trợ địa ốc) đã có những chương trình ưu đãi cho các thân chủ "có vấn đề", là những người có điểm tín dụng xấu và khả năng trả nợ bị hạn chế. Loại tín dụng subprime ấy được gọi là tín dụng có rủi ro nên đòi hỏi lãi suất cao, và lãi suất này được điều chỉnh theo tình hình cung cầu của thị trường.
Một thí dụ là nếu khách hàng vay nợ theo chế độ lãi suất di động (ARM) vào giữa năm 2005, thí dụ vay 300 ngàn với lãi suất di động là 7,32% thì hàng tháng phải trả khoảng 2.060 đồng tiền nhà trong hai năm đầu. Khi lãi suất tăng như trong hai năm qua, khoản tiền nợ hàng tháng là 2.060 cũng sẽ tăng, và nay đang ở mức gần 2.700 đồng. Hai năm trước, người đi vay tiền mua nhà có thể tính rằng hàng tháng sẽ mất 2.060 đồng tiền nhà, bây giờ khoản thanh toán tối thiểu ấy đã lên tới 2.700 đồng, khiến nhiều người trả không nổi và cứ trễ hạn mãi, cho tới khi có thể bị công ty tài trợ kéo mất nhà (foreclosure).
Vốn đã bị nguội từ năm ngoái, thị trường gia cư lại bị tai ách về chế độ tín dụng subprime này nên càng dễ gây ra hốt hoảng. Người ta lo sợ là số nhà bị kéo sẽ tăng vọt.
Chính là mối quan tâm ấy đã khiến nhiều tiểu bang bắt đầu lập quỹ tài trợ hay tái tài trợ cho các thân chủ nhiều rủi ro. Có sáu tiểu bang Hoa Kỳ đã tung ra chương trình cấp cứu ấy, đó là Maryland, Massachussetts, New Jersey, New York, Ohio và Pennsylvania. Qũy này có mục tiêu cấp cứu các thân chủ gặp khó khăn khi lãi suất tăng và không trả được nợ subprime. Thể thức ở đây là chính quyền liên bang ứng tiền cho thân chủ vay hay xin triển hạn để khỏi vỡ nợ. Các khoản vay mượn ấy sẽ là trái phiếu được bán cho các công ty tài chánh và tiền thu về sẽ lại được cho người khác vay.
Sau sáu tiểu bang kể trên, nhiều tiểu bang khác cũng chuẩn bị chương trình cấp cứu theo chiều hướng đó trong khi Quốc hội Hoa Kỳ đã đưa vấn đề ra thảo luận để sẽ có biện pháp. Tức là vấn đề chưa được giải quyết ở cấp liên bang thì nhiều tiểu bang đã tự động lập ra chương trình cấp cứu, khi thấy số nhà bị kéo có thể gia tăng. Các nhà làm luật tại California đã nghiên cứu vấn đề này từ năm ngoái, nhưng đã không có chương trình như sáu tiểu bang kể trên. Một lý do chính yếu là tình hình có đáng quan ngại nhưng chưa hẳn là nguy ngập.
Cho nên, mặc dù thị trường đã có giao động nhưng nhiều người cho rằng dân chúng không nên hốt hoảng vì chính sự hốt hoảng này mới càng khiến tai hoạ lây lan.
Nói về tình hình của riêng tiểu bang California, người ta có thấy là trong ba thánh liền, từ tháng Tư đến hết tháng Sáu, số nhà bị kéo có gia tăng, khoảng 15,4% so với quý trước (ba tháng đầu năm), nhưng tổng cộng chỉ gần 54 ngàn trường hợp và thu hẹp trong một số khu vực mà thôi.
Những quận đáng quan ngại nhất gồm có Riverside, Contra Costa, Sacramento và một số quận trong vùng Central Valley, chứ tình hình Los Angeles vẫn bình hoà và riêng tại quận Orange thì chưa đáng kể. Cho nên, giới quan sát cho rằng trên toàn cảnh thì sự thể không đến nỗi bi đát và đáng gây hốt hoảng. Tuy nhiên, dư luận vẫn có thể bị giao động vì chỉ thấy báo chí loan tin xấu và nhất là vì nhiều tổ chức bảo vệ giới tiêu thụ đang mở cuộc vận động vào chính trường để tìm cách ngăn ngừa thể thức tài trợ này. Nếu không theo dõi kỹ tình hình ở từng nơi, người ta dễ có cảm giác là thị trương gia cư sắp bị khủng hoảng và chính cảm quan ấy mới càng khiến vấn đề thêm trầm trọng, mặc dù sự thể mỗi nơi lại mỗi khác.
Cũng nói về tình hình California thì trong tháng Sáu vừa qua, số nhà được bán ra đã tăng chứ không giảm so với tháng Năm, tăng 3,6%, và giá nhà trung vị có giảm nhưng rất ít, giảm 1%, từ 484 ngàn xuống 479 ngàn một căn (tính chung cho đủ loại nhà mới, cũ và chung cư condos). So với giá nhà tháng Sáu năm ngoái thì giảm 0,2%, nghĩa là không lớn như người ta chờ đợi hay đồn đại. Đi vào chi tiết thì thể thức xin vay với lãi suất di động (ARM) có giảm đáng kể, số nhà bị kéo có tăng chút đỉnh nhưng không kéo sập giá nhà và thật sự thì chưa lên tới mức báo động.
Tổng kết lại thì dù chỉ số Dow Jones có giảm 226 điểm hôm thứ Ba vì những tin đồn về sự sa sút của loại tín dụng có rủi ro, tình hình vẫn không đáng hốt hoảng và hôm sau, chỉ số Dow Jones lại tăng được gần 70 điểm. Cho nên, người ta nên quan tâm theo dõi chứ chưa nên hốt hoảng, vả lại, trong khung cảnh chung thì chuyện nhà đất tại Quận Cam vẫn chưa có gì đáng báo động.
Những người lo sợ (hay mong đợi) là nhà đất miền Nam Cali sẽ giảm giá sẽ còn chờ đợi lâu!
Gửi ý kiến của bạn
